Акция: Приемка квартиры с юристом в подарок!

Только до 15 июля 2020 года! Оставьте заявку и получите консультацию юриста

8(495) 266-69-338(495)XXX-XX-XX
8(495) 266-69-328(495) XXX-XX-XX

Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ

Юридическая компания «Силкин и партнеры» — как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по дду?

Перед тем как решиться судиться по взысканию неустойки посмотрите, платежеспособность своего застройщика, используя эту инструкцию. Часто судиться не имеет смысла, потому что платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего.

Как самостоятельно сделать расчет неустойки при просрочке застройщиком сроков сдачи квартиры.

Расчет неустойки производится на дату подписания акта приема-передачи квартиры. Неустойку необходимо рассчитывать с момента возникновения просрочки в передаче квартиры. То есть, если в договоре долевого участия сказано, что застройщик обязуется передать объект долевого строительства до 01.08.2016 года, то неустойку начинают рассчитывать с 02.08.2016 г. и до момента подписания акта приема-передачи, даже если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено раньше подписания вашего акта. Более подробно о том, с какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ, читаем здесь.

Если у Вас договор цессии, в котором сказано, что срок завершения строительства к примеру 01.01.2015 г., Вам нужно посмотреть, что написано в договоре долевого участия. Там может быть стоит совсем другая дата. К примеру  «Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течении одного года с момента завершения строительства». Таким образом, неустойку нужно будет считать с 02.01.2016 г. а не как у Вас указано в договоре цессии. Самостоятельный расчет неустойки по дду можно сделать используя калькулятор.

Примечание: Сомневаетесь какую дату или сумму брать за основу в расчете? Берите сумму и дату, при которой получается больше неустойки. Если итоговая сумма меньше миллиона, то ничего страшного не будет, если Вы сделаете неправильный расчет. Ответчик все равно сделает контр-расчет и суд даст ту сумму, которая положена по закону. Если конечная сумма неустойки получается больше 1  000 000 рублей, то необходимо будет оплачивать госпошлину, и в такой ситуации все-таки лучше сделать правильный расчет.

Как самостоятельно составить претензию по взысканию неустойки, штрафа, убытков по 214-ФЗ?

Чтобы получить 50% штрафа в свою пользу, необходимо написать претензию в адрес застройщика. Помните об этом!

Форма претензии о взыскании неустойки, морального вреда, и убытков по ДДУ.

Будьте внимательны с адресом застройщика! Адрес застройщика указан в реквизитах договора. Но обязательно нужно перепроверить адрес на актуальность. Проверить адрес можно в выписке из ЕГРЮЛ. Для этого необходимо знать ИНН застройщика, который указан в договоре долевого участия.
Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?

Подаем претензию лично, либо по почте по юридическому адресу и фактическому адресу. Если лично, то обязательно сделайте копию. На копии застройщик должен поставить отметку о принятии.

Главное на копии претензии застройщик должен поставить подпись, ФИО лица, подписавшего претензию, дату, штамп или печать компании. Если чего-то из перечисленного не будет, то суд может отказать в удовлетворении требования об уплате 50% штрафа, поскольку сочтет, что Вы не обращались с претензией  к застройщику.

Ждать ответа от застройщика не нужно. Главное — это подать иск не раньше, как пройдут 10 дней с момента получения претензии. Позже — можно, раньше — нет.

Если Вы хотите подать претензию по почте, необходимо отправить ценное письмо с описью вложения. Срок же 10 дней будет считаться не с момента отправки письма, а с момента получения.
Отследить получение письма застройщиком можно на сайте Почта России.
Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?

Пример составления описи вложения

Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?
Как самостоятельно подготовить исковое заявление и подать иск в суд по закону о Защите прав потребителей?

Форма искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия.

 В какой суд подавать иск, как его найти и как узнать реквизиты для уплаты госпошлины?
Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?

В какой суд подавать иск? Это самое важное что нужно определить. От этого больше всего зависит размер неустойки которую присудит суд.  Необходимо изучить судебную практику тех судов в которые возможно подать иск. Если вы из Московского региона то в помощь вам эта статья. Если нет времени выбирать или не знаете как то  постарайтесь подавать исковое заявление в суд по адресу регистрации Истца. Почему, читаем здесь. Неустойка, возможно будет больше. Но можно и по месту нахождения ответчика  (хотя этого мы не рекомендуем) или по адресу застройки.

Вообще, лучше сделать как мы, а именно — провести анализ практики тех судов, в которые у Вас есть возможность подать иск. Возможно, вовсе изменить подсудность на арбитражный суд или иной суд, где большая вероятность получения неустойки. Иногда суд по месту нахождения застройщика дает в разы больше неустойки, чем суд, который находится по адресу вашего проживания или пребывания, и наоборот. От правильно выбранной подсудности зависит очень многое, если не сказать — все. В одном случае вы можете 30 000 руб. получить, в другом 1 500 000 рублей (как правило в арбитражном суде), при одинаковых обстоятельствах дела. К выбору подсудности отнеситесь максимально осмотрительно.

Обращайтесь только в районный или городской суд. Как найти суд, читаем здесь. Госпошлину мы, как правило, не платим, если сумма иска не превышает 1 000 000 рублей. Если превышает, то читаем здесь. Я советую уменьшить сумму до 1 000 000 рублей и в дальнейшем сослаться на этот факт при решении судом вопроса о применении ст. 333 ГК РФ. Т.е. на судебном заседании судье необходимо сказать примерно следующее: «Уважаемый суд, при решении вопроса о снижении суммы неустойки прошу учитывать тот факт, что мы взыскиваем не всю сумму неустойки. Мы добровольно уменьшили сумму неустойки до разумных пределов и прошу учесть этот факт при применении ст. 333 ГК РФ.»
Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?

При сумме иска свыше 1 млн руб. иногда стоит подать несколько исковых заявлений за разные периоды. В совокупности итоговая сумма неустойки может быть больше, чем если заявить все в одном исковом заявлении. Тем более, Вы можете за первый период подать, выбрав подсудность месту нахождения истца, а за новый период подать, к примеру, по месту нахождения ответчика.

 Как узнать, кто будет ответчиком?

Ответчиком будет являться Застройщик. Но не всегда Застройщик — это то лицо, с которым Вы заключили договор.

С каким бы лицом у Вас не был заключен договор ДДУ– это может быть паевой инвестиционный фонд (ПИФ), Агент, а квартиру обязан передать именно Застройщик — к нему и необходимо предъявить иск. Если Вы сомневаетесь, кто является застройщиком, то найдите эту информацию в разрешении на строительство: на какое лицо выдано разрешение — эта фирма и является застройщиком.

 Кто будет Истцом.

—если покупатель по ДДУ или по договору цессии один, то истец один.

—если покупателей несколько, то иск один, истцов несколько. Участвовать могут все истцы, либо фактически один из них за себя лично и по доверенности от второго (третьего и т.д.) Можно вместо доверенности от других истцов, которые не собираются участвовать в судебном разбирательстве, написать примерно такое ходатайство о проведении судебного заседания без одного из истцов. Это нужно для того, чтобы суд не откладывал дело из-за не явки одного из истцов.

 Какой размер морального вреда указывать в Исковом заявлении?

Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину. В среднем просят 50 000 рублей. 

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

 В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда. 

 В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 разъясняются некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда, в частности в части 2 указывается, что «…. Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др…».

Убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 15. ГК РФ: «Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»

В соответствии с п. 4. Ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

— теоретически можно включить сумму за аренду квартиры, в которой Вы жили до получения квартиры.

Придется приложить договор аренды/найма и расписку в получении денег или иной подтверждающий уплату Вами платежей документ. Если этих документов нет, то как правило, суд отказывает в этих убытках. Если даже есть указанные документы, то Вам все равно нужно будет постараться обосновать и документально подтвердить, почему Вы не могли проживать по адресу регистрации. Если Вы нигде не зарегистрированы, то это значительно упрощает процесс доказывания. 

— если квартира приобретена Вами за счет кредитных средств и кредитным договором установлена повышенная ставка по кредиту до оформления собственности, разницу между обычным процентом и повышенным тоже можно заявлять в качестве убытков.

Для обоснования любых убытков нужно предоставлять письменные доказательства. В настоящее время в Москве и МО плохо удовлетворяют убытки в виде расходов на аренду квартиры. Отказывают по тем или иным основаниям. Решения по  удовлетворенным убыткам можно пересчитать по пальцам. В основном удовлетворяют если постоянная регистрация в другом регионе не Москва и МО и если есть подтверждения о постоянной занятости в Московском регионе. Для обоснования упущенной прибыли, перед просрочкой от дольщика была претензия о том что если квартиру вовремя не передадут то у дольщика возникнет упущенная выгода от невозможности сдавать квартиру. Убытки как и упущенная выгода достаточно сложно доказуема. 

 Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика:

1. Копия договора долевого участия в строительстве со всеми приложениями.

2. Копия платежных документов, подтверждающих оплату по договору ДДУ.

3. Копия договора переуступки  (если у Вас переуступка).

4. Претензия об уплате неустойки и возможных убытков. Документы, подтверждающие направление претензии Застройщику.

5. Документы, подтверждающие дополнительные убытки  (договор аренды или найма жилого помещения с платежками или расписками).

6. Переписку с застройщиком, если такая имела место.

7. Исковое заявление с приложением комплекта документов, которых нет у ответчика. Например, договор аренды.

8. Копия документов подтверждающая отправку искового заявления ответчику.

9. Государственная пошлина если сумма иска выше 1 млн рублей.

И, конечно же, не забудьте подписать иск.

Порядок самостоятельной подачи иска о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры застройщиком.

Иск подается в суд общей юрисдикции в рабочее время через экспедицию/канцелярию. Для этого сделайте копию иска, на котором попросите специалиста, который будет принимать иск, поставить отметку о принятии. Подать иск лучше судье лично на приеме  (приемные дни можно уточнить в канцелярии суда). В Москве это понедельник во второй половине дня, и четверг в первой половине дня. Придя в суд в приемный день, нужно уточнить, какой судья отвечает за ваш адрес, по которому вы подаете иск. Данную информацию можно уточнить в канцелярии или экспедиции. В обе службы обычно огромные очереди, поэтому можете самостоятельно поискать подсудность на доске информации. Там указан перечень судей и улицы, за которые отвечает тот или иной судья. Узнав судью, который будет проводить слушание Вашего дела, идите к нему на прием. Если Вы первый раз подаете иск, попросите судью посмотреть иск и приложенные к иску документы на предмет правильности, чтобы потом этот же судья не оставил Ваш иск без движения. Если исковое заявление составлено правильно, судья даже может сразу назначить предварительное заседание. Некоторые судьи не принимают иски через прием, но они могут посмотреть иск на предмет процессуальных ошибок. Подав иск, запишите телефон помощника судьи, который будет рассматривать Ваше дело. Позвоните через 10 дней и узнайте, принят ли иск к производству. Если иск принят, то в назначенное время приходите на судебною подготовку. Если иск оставлен без движения, то узнайте причину по телефону или в приемные дни получите на руки определение об оставлении искового заявления без движения. В определении будут указаны обстоятельства, которые нужно устранить, чтобы иск был принят к рассмотрению. Если Вам что-то не понятно, то Вы всегда можете прийти на прием к судье и попросить объяснить причины оставления иска без движения. Если в указанный в определении срок Вы не устраните недостатки, то вам вернут исковое заявление и придется все делать заново.

Процесс в первой инстанции займет в среднем 2-3 месяца. Первое заседание – собеседование сторон и подготовка к разбирательству, далее обычные заседания. Если застройщик хочет затянуть судебный процесс, то он начнет привлекать к судебному процессу различных третьих лиц по тому или иному основанию, просить суд отложить судебный процесс и т.д. и т.п. Вам нужно убеждать судью, что все эти действия направлены исключительно на затягивание судебного процесса, иначе можете очень долго судится.

Информация о датах заседаний известна на самом судебном заседании или у помощника судьи по его телефону. На сайте суда по наименованию истца и ответчика в разделе «судебное делопроизводство» тоже иногда размещают эту информацию.

На самом судебном заседании нужно быть готовым к возражениям со стороны юриста от застройщика. Вот примерные возражения:

Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу, что делать дальше?

После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается. Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет. по нашему опыту застройщики чаще всего обжалуют, для того чтобы затянуть процесс и как можно дольше не платить деньги. 

 Как самостоятельно подать апелляционную жалобу на решение суда.

Если в течении 30 дней с момента оглашения решения оно не было изготовлено в окончательной форме, то рекомендуется подать краткую апелляционную жалобу, чтобы не пропустить срок. После того, как получите текст в полном объеме, подаете полную апелляционную жалобу. При этом советую постоянно звонить помощнику судьи, напоминать про себя, иначе можно ждать решения по 2-3 месяца. К апелляционной жалобе нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины в размере 100 рублей. Как узнать реквизиты для уплаты госпошлины, смотри здесь.

Все апелляционные жалобы подаются в вышестоящий суд через суд, который вынес решение. Порядок подачи апелляционной жалобы идентичен порядку подачи искового заявления, только апелляционную жалобу нужно подавать исключительно через экспедицию.

После подачи апелляционной жалобы уточняйте у помощника судьи или через сайт суда, на котором иногда размещается актуальная информация о ее принятии.

В апелляционной инстанции обычно не разрешают выступать более 5 минут, и уж тем более не дают зачитывать апелляцию, поэтому заранее подготовьте короткую речь, в которой опишите только самые важные пункты Ваших требований и аргументов. Многие судьи очень строги, могут грубо прервать, не принимайте это на свой счет, у них большая перегруженность работой и их раздражают длительные выступления. После Вашего процесса их ждут остальные многочисленные дела.

Если ответчик подал апелляционную жалобу на решение, что делать?

Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями. К примеру, забывают приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют апеллянту возможность устранить недостатки и время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было «неповадно» судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, дабы решение суда было невозможно исполнить. 

Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.

Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то Вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.

На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.

Порядок самостоятельного получения Исполнительного листа.

Апелляционный суд выносит постановление об оставлении в силе решения суда первой инстанции или об изменении решения суда. Дальше можно получать исполнительный лист. Дело, как правило, возвращается в первую инстанцию в течение 1 месяца. 

Чтобы получить исполнительный лист, нужно написать заявление на выдачу исполнительного листа  (ИЛ) в экспедицию суда. ИЛ готовится в среднем одну-две недели. Чтобы получить исполнительный лист побыстрей, нужно контролировать его выдачу, звонить, просить ускорить его подготовку. Получить исполнительный лист можно у помощника судьи или в канцелярии суда. О порядке получения ИЛ лучше уточнить непосредственно в суде, у помощника судьи или в канцелярии.

Как самостоятельно предъявить исполнительный лист в банк смотрите здесь.

Наша компания предоставляет беспрецедентное предложение нашим клиентам — это оплата по факту получения Вами денег. Сложно найти юридическую компанию в Москве, оказывающая услуги по взысканию с вашего застройщика максимальную неустойку, которая согласится работать по таким условиям. Судите сами, суд может длиться с учетом активного затягивания судебного процесса от 4-9 месяцев, также сложилась достаточно печальная статистика, что взыскание неустойки с Застройщика это не самое сложное, а вот сложность заключается в исполнении решения  (почему, читаем здесь). А у юридической компании, которая работает по принципу: «сначала сделал, потом получил за свою работу», есть еще и риск, что сам клиент, получив деньги, откажется платить за выполненную работу. Вот и не работают большинство юридических компаний по такой схеме. Слишком много рисков. Мы же доверяем своим клиентам и сначала оказываем услуги, потом Вы оплачиваете их.

Наша компания готова взять на себя все возможные риски, связанные с неисполнением решения суда и, работая с нами, Вы не рискуете ничем. С нами Вам не придется нести дополнительные расходы, связанные с апелляцией, исполнительным производством или другие, не оговоренные в договоре, расходы. И, наконец, Вы не рискуете тем, что может не заплатить должник. Все риски мы берем на себя. Да, мы не можем Вам гарантировать, что Вы на 100% получите деньги, самый большой риск — это невозможность исполнения решения, но мы гарантируем, что Вы не потратите деньги на юридические услуги!

Обычно юристы по неустойке берут предварительную плату за оказываемые услуги и уже не стремятся сделать свою работу хорошо и получить лучший результат. Иногда бывает так, что заплатишь юристу 45 000 рублей за суд, а суд присудит всего 50 000 рублей  (вместе с судебными расходами). В итоге вы получите всего 5 000 рублей (50 000- 45 000=5 000). К тому же решение суда еще нужно постараться исполнить, ведь можно и этого не получить и остаться в минусе. При оплате по факту мы берем процент от полученной Вами суммы денежных средств, а это значит, что даже если суд присудит всего 50 000 рублей, то Вы гарантированно получите не менее половины от присужденной суммы. В приведенном примере 25 000 рублей не много, но учитывая, что Вы не оплатили из своего кармана ни копейки и не потратили на это время, даже такой результат выглядит более привлекательно по сравнению с предоплатой системой. 

Если вы договариваетесь на предоплату, то позаботьтесь, чтоб в договоре было прописано, что работа считается выполненной после получения на Ваш расчетный счет присужденной денежной суммы. Юристы по взысканию неустойки по ДДУ любят недоговаривать и в договоре прописывать, что работа считается выполненной по факту вынесения решения судом первой инстанции. Это означает, что как только суд вынесет решение, работа закончена. В итоге Вы можете не получить на руки даже самого решения, Вам скинут ссылку на сайт суда, а юрист считает, что отработал свои деньги. После получения решения необходимо получить еще исполнительный лист, а это тоже не простой процесс для тех, кто не имеет в этом опыта. Исполнительное производство может быть в разы сложнее и дороже, чем ведение дела в суде. Ко всему прочему Ответчик может подать апелляционную жалобу, и Вам придется дополнительно оплачивать услуги юриста.

Как Вы знаете, всегда дороже заказывать услуги по отдельности, чем получить комплексное обслуживание. В итоге за апелляцию и за исполнительное производство Вам придется дополнительно платить, и сумма Ваших расходов может составить даже более 90 000 рублей. Чтобы избежать подобных ситуаций, оговаривайте в договоре все досконально. В договоре с юристом по неустойке всегда должно быть четко прописано, что именно входит в стоимость юридических услуг. Если юрист не согласен описывать все свои возможные действия, укажите в договоре фразу: «Работа считается выполненной после получения на расчетный счет Клиента  (то есть на Ваш расчетный счет) присужденной в его  (то есть в Вашу) пользу денежной суммы». Таким образом, пока Вы не получите деньги, считается, что работа не выполнена. Но предварительная оплата не способствует качественному выполнению работы. Формально юрист выполнит свой договор, но Вы не проверите, все ли было сделано должным образом. От качества проделанной юристом работы зависит размер полученной неустойки, а также, исполнение решения. Зачастую мы видим на сайте судебных приставов неисполненные решения, которые висят годами. Мы же исполняем решение значительно раньше, чем в общем порядке через службу судебных приставов. Когда решения других висят на сайте судебных приставов, наши клиенты уже тратят полученные деньги в свое удовольствие!

Если настоящая статья оказалась Вам полезной и Вы хотите отблагодарить нас, то нам будет очень приятно, если вы поделитесь ссылкой на наш сайт на каком-либо форуме, посвященному строительству дома и получения неустойки с застройщика. Таким образом, о нас узнают еще больше людей и это будет способствовать тому, что мы будем чаще выпускать бесплатные инструкции и статьи на юридическую тематику. Вы окажете неоценимую помощь в развитии нашего ресурса, потратив на благодарность не более 1-3 минут.

Советуем перед подготовкой иска прочитать следующие статьи:

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

Всегда ли исполняются решения о взыскании неустойки с Застройщика?

Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?

По предварительному договору купли-продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?

Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ?

Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний.

Инструкцию подготовил Силкин А. А.

155 комментариев читателей статьи "Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?"

  1. Добрый день!
    Застройщик не завершил строительство и его признали банкротом. Помимо требований квартиры можно рассчитывать на выплату неустойки? Исполнительного листа нет, суда не было.

  2. Здравствуйте! Отправил досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении, но не сделал опись вложения. Что делать? Отправить новую претензию с перерасчетом неустойки и с описью, либо ничего не нужно?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Это не обязательно, суды принимают и просто квитанции к заказным письмам.

      • Еще возник вопрос по исковому заявлению. Хотел бы узнать, что за письменные пояснения к иску, и как сделать копию квитанции с описью вложения об отправлении искового заявления с приложениями. То есть копию иска с приложениями надо отправить застройщику до подачи самого заявления в суд? Но тогда как быть с датой иска? Какой вообще порядок действий по данному пункту?

  3. дом должен был сдаваться по договору ДДУ. 30 июня 2019 . но в эксплуатацию его приняли 8 ноября 2019, только газа в доме все еще нет и жить в нем нельзя. за какие месяцы можно требовать неустойку ?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Требовать неустойку можно со дня, следующего за днем передачи объекта, согласно договору долевого участия. Дата ввода в эксплуатацию здесь значения не играет.

  4. Если по ДДУ покупателями являются два человека с регистрацией в разных городах, квартира и застройщик в Москве. Можем ли мы подать в суд по месту прописки одного из участников ДДУ?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Да, Вы можете подать иск в суд по месту прописки одного из участников ДДУ.

  5. Здравствуйте. Ситуация следующая, застройщик — фактически банкрот, дом достраивается, после чего будет признан банкротом. Денег по неустойке по ДДУ получить не получится. Но у застройщика в этом же доме есть нереализованные квартиры. Можно ли потребовать предоставить квартиру большей площади, чем предусмотрена ДДУ, в счёт неустойки (разница в стоимости квартир меньше размера неустойки)? Как сформулировать и юридически оформить данное требование? Есть ли судебная практика по данному вопросу?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Просить — можно, требовать — нет, поскольку обязанности застройщика производить подобные операции законом не установлено. Нужно вступать в переговоры с застройщиками по этому поводу.

  6. Добрый день! Очень интересные и познавательные материалы, спасибо! Уважаемые юристы, подскажите, пожалуйста, если акт приема-передачи квартиры от застройщика был подписан в середине декабря 2016 года, могу ли я подать иск о взыскании неустойки с застройщика и возмещении разницы в стоимости квартиры до декабря этого года или уже нет смысла, так как срок исковой давности истекает? В акте приема-передачи мною было указано о просрочке застройщиком сдачи квартиры и передаче квартиры в размере меньшем, чем указано в ДДУ (проектная площадь по ДДУ 38,41кв.м с учетом лоджии, фактически общая площадь — 37,3 с учетом лоджии). Право собственности на данный момент еще не зарегистрировано, на КУ квартира поставлена застройщиком. Заранее благодарю за ответ.

    • Никита Глушко

      Добрый день. Если Вы успеете подать иск до декабря этого года — тогда можете обращаться в суд.

  7. Добрый день. В каком случае я могу подать иск в арбитражный суд на взыскание неустойки по ДДУ?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Если Вы планируете обратиться в суд как физическое лицо — то ни в каком, арбитражный суд рассматривает только споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

  8. Добрый день! ДДУ заключён мной и мужем, у меня от мужа доверенность судебная, он на заседания ходить не будет. Значит в иске надо указать в качестве истцов себя и мужа и себя ещё указать представителем интересов мужа в суде? И как быть с суммой неустойки: посчитать сумму общую по квартире и указать, что каждому по половине её присудить? Или указываю общую, а суд сам поделит в Исполнительных листах?

    • Никита Глушко

      Добрый день.
      1. В качестве истцов указываете себя и мужа;
      2. Прикладываете доверенность к иску;
      3. Сумму неустойки считайте общую и просите присудить эту сумму в равных долях по __ рублей каждому.

  9. Здравствуйте ,посоветуйте пожалуйста грамотного адвоката по жилищным делам в Сочи .

    • Алексей Селиванов

      Добрый день! В данном регионе не работаем.

  10. Добрый день ! Ваша компания занимается взысканием неустойки с застройщика города сочи.ваш представитель есть в Сочи или вы лишь даете рекомендации?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Там есть наши коллеги.

  11. Здравствуйте,
    27.02.2019 подписал ДДУ и оплатил стоимость жилого помещения. в Сочи. 11.04.2019 при приеме помещения выяснил меньший, чем в договоре метраж помещения, что зафиксировал в Передаточном Акте. Доверенное лицо застройщика не возражает о компенсации, но денег уже 10 дней не платит. Я подготовил претензию на имя доверенного лица (подписавшего со мной ДДУ). Вопросы: 1. Нужно ли также писать претензию на имя самого застройщика (прописка на Урале, м.б. подставное лицо); 2. Могу ли я подать в суд по месту жительства (Подмосковье), а не в Сочи, если в ДДУ сказано, что «При не урегулировании … спорных вопросов, они подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции г. Сочи»?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Претензию рекомендуем отправить на два адреса. Касательно подачи иска — да, можете, но стоит в таком случае в исковом заявлении расписать то, чем Вы обосновываете выбор подсудности.

  12. Добрый день! А как прописать цену иска, если дом еще не сдан? Нужно ли ее указывать в шапке иска? И как прописать ее так чтобы застройщик выплатил неустойку с даты начала просрочки по дату вынесения судебного решения?
    Спасибо!

    • Никита Глушко

      Добрый день. Цена иска рассчитывается на момент подачи иска, если акт еще не подписан. Указывать в шапке нужно. Прописать нужно а-ля «Указать в резолютивной части решения, что взыскание неустойки производится по дату фактического исполнения обязательства;»

  13. Добрый день! Моя супруга прописана в Чувашии я в Москве можем ли мы подать иск в суд по неустойке по моей прописке?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Да, можете.

  14. Добрый день.
    Были бы признательны за консультацию такого плана.
    Мы постоянно проживаем за границей. В 2015 г. купили малосемейку по ДДУ у застройщика с использованием половины суммы по материнскому капиталу. Доверенным лицом по генеральной доверенности является родная сестра.
    Квартира должна была сдаться во второй половине 2016 г. К сожалению, не отслеживали строительство и финансовое состояние дел. Застройщик подал на признание банкротства. Никакие оповещания и повестки на слушание в суд сестре посланы не были, ибо пересылались на адреса в которых давно не проживаем (если посылалаись вообще…).
    Из соцсетей случайно узнаем о том, что застройщик на стадии наблюдения о банкротстве. Первая «партия» дольщиков уже успела попасть в списки реестра кредиторов.
    На данный момент у сестры приняли заявление и просят подать исковое обращениев Арбитражный также на запись в реестр.
    Застройщик же предлагает альтернативные квартиры в рядом сданном доме, за метражи которых нужно доплатить уже подрядчику (собственников квартир на основании оказания ему услуг). При этом подписать договор переуступки прав и отказаться от неустойки и прочих претензий.
    С одной стороны, мы не против доплатить- дом уже сдан и речь идет о квартире в чистовой отделке, с другой стороны не хотелось бы попасться на мошеннической схеме.
    На что обратить внимание в договоре о переуступке? Какие документы мы вправе запросить у обеих сторон? Можно ли заранее обратиться в независимый орган с целью узнать, будет ли данная сделка законной? Действительно ли мы не имеем прав на неустойку (на сегодняшний день вместо со штрафом и моральным ущербом почти уплаченная сумма за квартиру) после такого договора? Нужно ли параллельно подавать иск на запись в реестре?
    Спасибо огромное заранее.

    • Никита Глушко

      Добрый день. Заранее сложно сказать, на что конкретно обращать внимание в конкретном договоре, нужно смотреть его. По документам — любые желаемые, но в первую очередь Вас должны интересовать документы, из которых возникает право собственности на продаваемые квартиры и отсутствие обременений на них, а это можно увидеть в выписке из ЕГРН. Независимый орган в такой ситуации — юрист, никто из гос. органов не будет проводить экспертизу договора и сделки. Если в договоре Вы пропишете, что оказываетесь от прав на неустойку и штраф — да, Вы не будете иметь данных прав. Иск подавать не обязательно, это уже крайняя мера.

  15. Добрый день! Хотим подать в суд за несоблюдение сроков строительства по ДДУ- просрочка более 2 лет. ДДУ на двоих. Я и супруг, супруг — инвалид 1 группы. Какой льготой в суде он может воспользоваться? Также отправляли претензию застройщику в 2018, письмо вернулось обратно. Можно ли подавать сейчас в суд?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Супруг может быть освобожден от уплаты госпошлины. В суд подавать уже можно.

  16. Спасибо за статью, смогла самостоятельно подать иск и получить положительное решение суда. Даже, в исполнительном листе сумма неустойки сохранена в полном размере! Оказывается все возможно!

    • Никита Глушко

      Спасибо за лестный отзыв, рады помочь!

  17. Здравствуйте! У меня 2 квартиры в ипотеке. В одной живу и плачу банку, и жду передачу другой квартиры по дду и планирую продать потом первую. Можно ли в исковом заявлении на взыскание неустойки включить убытки, связанные с ипотекой первой квартиры, как в случае съёма жилья? Суд может одобрить такие убытки?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Исходя из текущей практики — нет.

  18. Добрый день, в договоре ДДУ два дольщика я и жена! Неустойку за нарушение срока квартиры мы требуем на каждого дольщика? Т.е. расчет по 1/150 ставк иЦБ от стомисоти квартиры, к примеру неустойка всего 30 тысяч мы требыеум 30 на меня и 30 на жену или рассчитываем все вместе???
    Спасибо

    • Алексей Селиванов

      Добрый день.
      В данном случае неустойка будет одна на двоих (т.е 30 тысяч на двоих),но придет половина вам,а половина жене. (по 15 тысяч)

  19. Добрый день!Хотим подать исковое в суд по месту прописки дольщика. Возможно это сделать без присутствия дольщика,без привлечения доверенного юриста или лица?Виртуально,по почте?Возможно ли не присутствовать на суде единственному собственнику?Дело в том,что проживает дольщик в сибирском захолустье.Суд находится в соседнем поселке,в который проблематично и недешево попасть( только вертолетом).Или присутствовать все таки придется?Спасибо!

    • Силкин Алексей

      Добрый день. Не стоит так делать, поскольку суд с большой долей вероятности оставит исковое заявление без рассмотрения.

  20. Добрый день! Подскажите пожалуйста о правильности написания досудебной претензии застройщику, а именно, договор ДДУ заключен на девичью фамилию, сейчас все документы поменяны на новую фамилию. От имени кого корректно написать претензию?

  21. Добрый день! Подскажите пожалуйста, мной заключен ДДУ со сроком сдачи (далее по тексту ДДУ) «… ввести в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2016 г. и передать в течении трех месяцев с момента ввода в эксплуатацию.» Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подписано 18.12.2017 г. При этом прописано об одностороннем акте о передаче объекта, в случае не принятия его в течении двух месяцев, с момента уведомления. В договоре указано, что Застройщик обязан уведомить Участника о завершении строительства, чего он не сделал.
    На сегодняшний день акт мной не подписан. Может ли застройщик сделать это в одностороннем порядке?
    Могу ли я направить застройщику претензию о взыскании неустойки, далее принять квартиру и потом обращаться в суд с исковым заявлением?
    С какой и по какую дату в этом случае правильно рассчитать неустойку?
    заранее большое спасибо!

    • Алексей Селиванов

      Добрый день.
      Необходимо получить от Вас больше информации,что дать какой-то развернутый ответ по Вашей ситуации.
      Свяжитесь с нами для более предметного разговора.

  22. Добрый день.В дду написано «После окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан начать передачу участникам дду объект дду по передаточному акту не позднее 3 квартала 2015 года (срок начала передачи) при условии полной оплаты………….»

    Значит ли это,что неустойку можно взыскивать с 01 октября 2015 года?

    • Симон Чалигава

      Добрый день. Да, все верно.

  23. Добрый день. Застройщик просрочил сдачу дома на 4 месяца, не уведомив об этом дольщиков должным образом, после ввода в эксплуатацию нам не поступало приглашение на приемку, но мы сами приехали на приемку, выявили дефекты ( неисправная электропроводка и мелкие недочеты) об этом указали в предоставленном застройщиком бланке осмотра. Этот акт подписал представитель застройщика, но не указал ни должность, ни доверенность , по которой имеет право подписи, просто подпись и ФИО. Так как бланк был выдан в единственном экземпляре, я попросила снять копию, поставить на ней живую подпись и отдать мне хотя бы такой экземпляр. Через месяц нас по телефону( без письменного приглашения) информировали о том что все исправлено и мы можем принимать квартиру, но по приезду обнаружили что никто не пытался ничего исправить. Я написала об этом письмо застройщику, с просьбой в кратчайшие сроки устранить недочеты и передать квартиру , иначе буду вынуждена обратиться в суд, письмо осталось без ответа, через два месяца мы опять приехали на приемку, так и не дождавшись ответа и приглашения, картина та же, электрика неисправна, повторно написали письмо, указав что не раз приезжаем, хотим принять квартиру, просим не препятствовать приемке , иначе мы будем вынуждены обратиться в суд. Еще через два месяца мы опять сами приехали на приемку, написали застройщику досудебную претензию и через неделю подписали акт пп. На следующий день нам пришло письмо от застройщика о готовности квартиры и необходимости подписания акта пп. Но конверт был утерян и подтвердить дату получения письма мы не можем, а само письмо было датой месячной давности. Как нам быть? Подавать иск , не прикладывая все эти письма с требованием о принятии мер по устрашению недоделок ( переживаю что суд посчитает что мы уклонялись от приемки, т.к первичный акт осмотра подписал просто сотрудник , без печатей и указания полномочий. хотя за 5 месяцев приглашения на приемку ни разу не поступало, а в письме, которое пришло в конце они признали что устранили недочеты. Но между датой письма и подписанием акта прошло 35 дней. И нужно ли писать сейчас ещё одну досудебную претензию, после подписания акта ( прошло уже 3 месяца) , или хвалит и той претензии, которую мы писали до подписания акта? Просто получается что в иске и претензии будет разный расчёт неустойки. Заранее спасибо!

    • Симон Чалигава

      Добрый день. Повторно писать досудебную претензию нет смысла.

  24. Добрый день! Мы подали в суд на застройщика по причине несоблюдения сроков передачи объекта долевого строительства. Застройщик ссылается в суде на то,что сроки задержки передачи объекта несущественны (5 месяцев ). Но мы хотим доказать обратное, т.к. мы были вынуждены снимать квартиру на 5 месяцев дольше запланированного. Проблема в том,что собственники съемной квартиры нам отказали в продлении официального договора и в предоставлении расписки. Каким образом в таком случае мы можем доказать,что мы снимали квартиру? Имеет ли смысл оформить и предоставить справку из МФЦ о том,что ни у меня, ни у мужа нет жилых помещений в собственности?Не могли бы уточнить наименование такой справки и за какой период нужно оформить такую справку? P.S. в сумму иска мы не стали включать сумму дополнительный затрат за съемную квартиру, т.к. у нас нет прямых доказательств съема квартиры. Доказательства хотим предоставить просто в подтверждение наших слов о том,что мы были вынуждены снимать жилье. Заранее благодарна за ответ!

    • Симон Чалигава

      Добрый день. В большинстве случаев достаточно предъявить паспорт, в котором нет места регистрации. Иногда в расчет принимаются свидетельские показания ( зависит от суда).

  25. Лишусь ли я неустойки за несвоевременный ввод жилья при подписании дополнительного соглашения?

    • Алексей Селиванов

      Добрый день!
      Нужно смотреть доп. соглашение,иногда можно взыскать даже с подписанным доп. соглашением.