Акция: Приёмка бесплатно! Принимаем заявки. Звоните! При заказе услуги Взыскание максимальной Неустойки. Только Москва и Московская область.

Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ

В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробней.

Собственники бизнеса стараются защитить свои инвестиции и для этого создаются различные схемы. Иногда бывает так:

Строительные компании, начиная очередную стройку, создают новое юридическое лицо, которое фактически не имеет никаких активов. Это новое юридическое лицо выступает под раскрученным брендом, этот бренд на слуху и, покупая квартиру, Вы думаете, что в случае неурядиц с юридического лица можно будет взыскать хоть что-то, так как это же компания с историей и многочисленными активами, с многочисленными отделениями и имеющая не один объект строительства. Но в итоге оказывается не так. Раскрученный бренд, даже если о нем реклама идет на телевидении, радио и так далее, может не иметь вообще никакого отношения к юридическому лицу, с которым Вы заключили договор. То, что подписание договора было в официальном брендовом офисе, и даже то, что в названии ООО фигурирует наименование бренда, ничего не гарантирует. Мы очень часто сталкиваемся  с людьми, которые верят, что если тот или иной бренд на слуху, то ему можно доверять. Многочисленные истории с обманутыми вкладчиками ничему не учат нас. Да, сейчас аферисты обманывают несколько гуманней, сейчас даже производители контрафактного алкоголя подняли уровень своего производства до такой степени, что от алкоголя люди не травятся. В области недвижимости статистика также улучшается, все меньше и меньше обманутых дольщиков, но, как Вы понимаете, они все же есть.

К сожалению, на рынке очень мало застройщиков, к которым нет претензий. Вы можете сами убедиться в этом, почитав на строительных форумах отзывы дольщиков, которые приобретают квартиры. Многие из раскрученных брендов не «кидают» по крупному и люди все-таки получают квартиры. Конечно, у многих идет задержка в сроках передачи.  «Но эту задержку можно компенсировать законной неустойкой по 214-ФЗ!» — возразят многие. Не можем с этим не согласиться, известность бренда не страхует от задержки строительства дома, и уж точно не гарантирует, что с юридического лица можно хоть что-то взять по суду. Даже если на этом юридическом лице числятся несколько строящихся домов, это совсем не означает, что Ваш исполнительный лист будет исполнен.  Почему так происходит? Потому что люди, которые начинают любую стройку, наперёд знают о возможных задержках в строительстве, о возможных штрафах со стороны государства, о возможных претензиях со стороны банков, подрядчиков и главное со стороны дольщиков.

Финансовая схема всегда практически одинаковая, с теми или иными особенностями. Создается группа компаний, ряд многочисленных ООО, все они взаимозависимы с точки зрения управления  (координируются из единого центра), но юридически это разные организации. В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре  (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться), на другом ЮЛ активов вообще нет, он и будет Застройщиком. Застройщика начинают кредитовать, наполнять активам, которые в любой момент могут быть изъяты обратно теми же ЮЛ, которые эти активы и передали Обществу.  Данное Общество начинает строить и продавать квартиры, доход от продажи квартиры утекает  в ЮЛ, где сосредоточенны все активы, это может быть уплата сумасшедших процентов по кредитному договору или оказание каких-либо услуг. В итоге у застройщика всегда нет денег для оплаты штрафов, неустоек, но застройщик, как правило, находит деньги для завершения строительства дома. Когда нужно, дружественное юридическое лицо финансирует, а когда деньги поступают застройщику, они вовремя снимаются, чтоб не достались тому, кому не планировали платить с самого начала. В итоге люди получают свои квартиры, подрядчики свои деньги, но на все остальное у Застройщика просто нет финансов. Будем откровенны, строительство — это выгодная сфера и умные финансисты вовремя выводят деньги. Так как люди получили свои квартиры, и судя по финансовым документам все легально, то не возбуждаются уголовные дела и раскрученные бренды продолжают свою деятельность по отработанной схеме. Да и уличить людей в использовании подобных схем крайне сложно, а при нашей системе практически невозможно. Иногда по бумагам возводятся стены, тратятся на это ресурсы, деньги, а потом обнаруживается, что эта конструкция не соответствует рабочей документации, и её демонтируют. Проверить возводилась ли конструкция и демонтировалась ли — невозможно, но денег потрачено на это много.

Сейчас на рынке модная схема, когда квартиру покупаешь не напрямую у Застройщика, а у перекупщика по договору Цессии  (уступка права требования). В итоге неустойка начисляется не на всю сумму, которую вы заплатили, а на сумму, которую фактически получил застройщик. А это может быть и половина от той суммы, которую Вы заплатили. Вторым отрицательным моментом этой схемы для нас является то, что у застройщика фактически уже нет никакого имущества, все  «уже продано». Если Вам предлагают купить квартиру не напрямую у застройщика, а у другой компании, то задумайтесь — почему? Ответ простой. Потому что все продано, но что это значит? Это значит, что у застройщика нет ни одной квартиры на балансе. Вся недвижимость, которая имеется у застройщика, давным-давно продана, и все деньги осели именно у агентов, у которых вы покупаете квартиру по договору цессии. Проверьте это сами, попросив показать основной договор участия в долевом строительстве при покупке квартиры по договору цессии. Иногда в нем фигурирует сумма, за которую участник купил квадратные метры. Сравните эту сумму с той, что указана в вашем договоре, в итоге вы придете к выводу, что основная прибыль остается именно у перекупщиков, у застройщика остаются  деньги, которых не всегда хватает, чтобы завершить строительство.

Бизнесмены всегда пытались и будут пытаться в дальнейшем минимизировать свои расходы, но мы тоже не стоим на месте и пытаемся найти законные схемы взыскания полной стоимости неустойки, положенной по закону. В нашей практике есть дело, где нам удалось взыскать с застройщика полную неустойку, несмотря на то, что половину суммы получил посредник. Нам удалось начислить неустойку на полную сумму, которую оплатил покупатель квартиры.

 Схемы меняются, но итог остается один — по многим Застройщикам невозможно исполнить решение суда.  Если застройщик не захочет платить неустойку, он вполне может сделать так, что Вы не получите по исполнительному листу ни копейки. Все индивидуально, и в каждом правиле есть свои исключения. Бывают ситуации, когда получается исполнить решение суда, и у нас есть такие прецеденты, иначе мы бы не работали в этом направлении. Существуют компании, которые несмотря ни на что принципиально все делают по закону и не используют различные серые схемы. Надеемся, Вам повезло, и Вы обратились именно в такую компанию. Если же высока вероятность неисполнения решения суда, то Вы можете обратиться к нашим юристам. Мы в основном работаем по факту получения вами денег. И следовательно, вы не рискуете ни чем. Записывайтесь на бесплатную консультацию по вопросу взыскания неустойки с Застройщика.

Как самостоятельно предъявить лист в банк.

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).

Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.

Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?

По предварительному договору купли продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?

Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ?

Застройщик заставляет подписывать акт приема передачи квартиры без замечаний.

Строительная компания нарушала сроки передачи квартиры.

14 комментариев читателей статьи "Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика"

  1. Здравствуйте,исполнительный лист за просрочку от застройщика на руках,но у застройщика на счетах пусто счета арестовны,при этом они благополучно работают и процветают т.к сменили юридическое лицо.Возможно ли как то их призвать к ответственности.

    • Силкин Алексей

      Добрый день. В данном случае нужно проверять счета застройщика, наличие активов и так далее.

      • Как это сделать?

        • Никита Глушко

          Добрый день. Сделать что?

  2. Добрый вечер, просрочка составила 9 месяцев. На днях наконец то получила ключи и акт. Решение суда в пользу дольщика. Жду его вступления в законную силу. У застройщика на счету 0 руб. Что подскажите. За прошлый год финансовый результат нулевой у застройщика.

  3. Добрый день. Просрочка по ДДу на данное время составляет 36 месяцев. Есть ли смысл подавать в суд об оплате неустойки, если я точно знаю что у Застройщика нет средств даже на продолжение строительства ни говоря об неустойках? Что мне делать с исполнительным листом( если суд встанет на мою сторону)? Обращалась во все возможные инстанции призванные контролировать деятельность Застройщика.Без результата. Проститься с своими деньгами?

    • Симон Чалигава

      Добрый день. В данной ситуации, ничего сделать не возможно. Судиться тоже нет смысла.

      • ППЦ вы … юристы. Подскажите человеку, как добыть свои деньги. Даже если компания банкрот, все равно где-нибудь когда нибудь всплывут какие-то деньги. Если имущество будет распродаваться с молотка, например. Так что иск подавать надо, дело сто процентов выигрышное Исполнительный лист пить-есть не просит. И возможно, шанс получить неустойку есть. Как выигравшая сторона, вы не платите никаких судебных издержек. Дела эти довольно просты и прозрачны, и можно защищаться самим, без адвоката и это довольно легко. (соответственно, это только потеря времени, а не финансов) Образцы исков, можно найти в инете. Могу вам свой прислать). Я себя защищала сама уверяю вас, это не сложно 10 -15 мин. делов. Подготовилась я за пару дней (к выступлению в суде) по своему иску.Ну как пару, пару вечеров после работы. Я считаю, нужно действовать. Опыт публичных выступлений, сам по себе ценен, а если в итоге у вас получиться взыскать неустойку, это будет чудесно.

        • Силкин Алексей

          Добрый день. К сожалению, вопрос зачастую не только в отсутствии денежных средств на счетах застройщика, но также и в отсутствии имущества. Более того, с учетом отсутствия каких-либо активов и огромного количества требований, шанс получить что-либо стремится к нулю.

          • а как узнать есть ли какие то активы и средства у застройщика?
            я получил ил мнсяц назад но деньги не поступили

          • Никита Глушко

            Добрый день. К сожалению, узнать наверняка об активах застройщика нельзя. Подобные ситуации нередки на практике, увы.

    • Привлечение к ответственности генерального директора и учредителей без процедуры банкротства
      Кредитор, имеющий вступившее в законную силу решение суда о взыскании денежных средств с должника, имеет право привлечь к субсидиарной ответственности контролирующих лиц должника вне процедуры банкротства, вследствие ее прекращения по причине отсутствия необходимых денежных средств для покрытия судебных расходов (в том числе по выплате вознаграждения арбитражного управляющего).

      Это означает, что финансировать процедуру банкротства для привлечения генерального директора, учредителей или иных контролирующих лиц к ответственности больше не нужно, что позволяет получить решение о взыскании долга с генерального директора и/или учредителей компании должника без выплаты вознаграждения арбитражному управляющему.

      Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 53 «О некоторых вопросах, связанных с привлечением контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве» разъяснено, что по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 61.14 Закона о банкротстве при прекращении производства по делу о банкротстве на основании абзаца восьмого пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве на стадии проверки обоснованности заявления о признании должника банкротом (до введения первой процедуры банкротства) заявитель по делу о банкротстве вправе предъявить вне рамок дела о банкротстве требование о привлечении к субсидиарной ответственности по основаниям, предусмотренным статьями 61.11 и 61.12 Закона о банкротстве, если задолженность перед ним подтверждена вступившим в законную силу судебным актом или иным документом, подлежащим принудительному исполнению в силу закона.

      Правовое обоснование позиции:

      подпункт 1 пункта 12 статьи 61.11 ФЗ № 127 от 26.10.2002 года.
      пункты 3 и 4 статьи 61.14 ФЗ № 127 от 26.10.2002 года.
      статья 61.19 ФЗ № 127 от 26.10.2002 года.
      пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 года № 53.

  4. Здравствуйте. Очень полезная статья. Собрались покупать квартиру в строющемся корпусе Москва А101, точнее он пока на котловане. При ознакомлении с проектной декоарацией выяснилось что застройщик уже не авнурэстейт, а другая компания (гудроадвэл) и юридическое лицо то что раньше владел 70%, стало 100% т находится на Кипре…Это кажется как раз та ситуация, которую вы не стали описывать в вашей статье…»В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться» Чем это может грозить для нас как дольщиков при всех возможных раскладах?

    • admin

      Сам по себе один этот пораметр не имеет принципиального значения. Нужно застройщика проверять в совокупности. Рекомендую заказать полный юридически отчет стоят они от 300 руб. Пример отчетов здесь https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/63

      Или самостоятельно проверить используя эту инструкцию https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/pokupka_rvartiri_v_novostroiki/

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика