Акция: Приёмка бесплатно! Только до 15 декабря. Звоните! При заказе услуги Взыскание максимальной Неустойки. Только Москва и Московская область.

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ

1. Вы оказываете услуги по взысканию неустойки с застройщика?

2. Какие ваши преимущества по сравнению с другими компаниями?

3. Каким образом происходит оплата юридических услуг?

4. Сколько будет стоить ваши услуги?

5. Какие необходимо взять с собой документы для консультации, можно выслать их вам на почту?

6. Какой размер неустойки я получу по суду?

7. Почему судьи в 95% применяют ст. 333 ГК РФ? Ведь проценты предусмотрены ФЗ -214, и постановление вышестоящих судов говорит, что снижение неустойки должно производится в исключительных экстраординарных случаях?

8. Можно ли взыскать с Застройщика убытки, связанные с арендой квартиры?

9. В каком размере можно взыскать моральный вред с застройщика?

10. Что еще помимо неустойки можно взыскать с застройщика?

11. Как у вас построена работа с клиентом и сколько будет длится суд?

12. Как оплатить за юридические услуги без комиссии?

13. Я обязан присутствовать на судебном заседании?

14. С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ? В договоре долевого участие сказано, что застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести срок передачи квартиры, но не более одного раза. Застройщик воспользовался указанным правом и перенес срок завершения на 6 месяцев.

15. Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний, что Дольщик претензий к Застройщику не имеет, в том числе по срокам строительства. Подписав подобный акт, смогу ли я претендовать на неустойку в соответствии с 214-ФЗ? Что делать?

16. При приемке квартиры необходимо принимать общедомовое имущество или Дольщик принимает только свою квартиру?

При приемке квартиры необходимо принимать общедомовое имущество или Дольщик принимает только свою квартиру?

17. Если имеются недостатки по квартире и по общедомовому имуществу, что делать?

18. На что еще обратить внимание при подписании акта приема-передачи квартиры?

19. Если застройщик просрочил строительство дома, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

20. При подписании акта приема-передачи квартиры Застройщик требует оплатить коммунальные платежи за период с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты подписания акта приема передачи, законное ли это требование?

21. Если обязанность оплатить коммунальные платежи с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента фактического приемки квартиры прописана в договоре долевого участия, то нужно оплачивать коммунальные платежи?

22. При подписании акта приема-передачи квартиры Застройщик требует оплатить коммунальные платежи за 3-6 месяцев вперед, законно ли это требование?

23. Можно ли провести зачет неустойки в счет оплаты за увеличение площади квартиры?

24. Можно взыскать неустойку, если в акте приема-передачи есть отказ от неустойки?

26. Можно продать неустойку и получить сразу деньги?

27. Можно ли взыскать с застройщика неустойку после передачи квартиры.

28. Можно ли взыскать с застройщика неустойку за неполучение ключей и за не устранение замечаний.

29. Как посчитать неустойку по дду калькулятор 2019

 

1. Вы оказываете услуги по взысканию неустойки с застройщика?

-Да, причем мы работаем по факту получения Вами денег от застройщика.

2. Какие ваши преимущества по сравнению с другими компаниями?

1. Индивидуальная работа с каждым клиентом.

2. Высокий результат.

3. Оплата по факту получения вами денег от застройщика (если в итоге деньги вы не получаете, то наши услуги являются бесплатными).

4. Попутная бесплатная юридическая консультация по другим различным правовым вопросам, связанная с основным делом и не только

3. Каким образом происходит оплата юридических услуг?

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ Оплата по факту получения Вами денег. Вы расплатитесь за наши услуги после того, как получите деньги от застройщика, фактически расплатитесь деньгами застройщика. Если же решение суда будет невозможно исполнить, то Вы ничего не платите.

4. Сколько будет стоить ваши услуги?

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ Цена складывается:

— Платёжеспособность застройщика.

Если мы берём на себя риск неполучения денег от застройщика, то первое, что нам нужно сделать, — это оценить платежеспособность застройщика. Ведь более 70% решений по подобным делам не исполняются. Чтобы не попасть в эти 70%, мы поверяем застройщика на платежеспособность. Проверка требует времени, и это первая причина, по которой мы не можем без документов оценить стоимость своих услуг. Есть застройщики, по которым мы в принципе не готовы работать по факту получения денежных средств, есть застройщики с повышенным риском неисполнения. Все это мы анализируем и, соответственно, это влияет на размер нашего процента, получаемого от Вас. По многим застройщикам подобная проверка проводилась не раз, и в такой ситуации нам не нужно проводить подобную проверку. Но если проверка была проведена полгода назад, то ситуация у компании могла существенно измениться с положительного прогноза на негативный. Оценить самостоятельно платежеспособность Застройщика можно здесь

 Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ Документы.

На первый взгляд все договоры долевого участия выглядят одинаково. Запомните – стандартного договора долевого участия нет. Один и тот же застройщик с разными дольщиками может заключить договоры с разными условиями, так как некоторые квартиры продаются по предварительным договорам, а некоторые — по договору долевого участия. Как правило, с приходом нового юриста в компанию застройщика в договора вносятся определенные дополнения и улучшения формы, которые пишутся не в пользу дольщика. Поэтому договора даже с одним и тем же застройщиком отличаются некоторыми пунктами. Нам обязательно нужно посмотреть все эти существенные моменты, чтобы понять перспективу выигрыша судебного дела. Иногда бывает так, что клиент не понимает природу заключенного договора. Он считает, что заключен договор долевого участия, хотя на руках имеет договор уступки права требования или чего еще хуже-предварительный договор, и все существенные условия нужно смотреть именно в договоре долевого участия. Но часто бывает, что основного договора у клиента и нет вовсе. Одним словом, все индивидуально. По телефону больного вылечить нельзя.

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ  Обстоятельства дела.

Обстоятельства дела также очень сильно влияют на исход дела и стоимость наших услуг. Очень многие суды отказывают во взыскании неустойки по тому основанию, что дольщик не доплатил разницу, образовавшуюся после обмеров БТИ. И если у Вас как раз такой суд и Вы не хотите доплачивать, то это обстоятельство может сильно повлиять на решение.

Еще одно распространенное основание для отказа в иске — это игнорирование приглашение застройщика принять квартиру. Застройщик в установленные договором сроки для сдачи Объекта недвижимости пригласил дольщика для принятия квартиры, а дольщик проигнорировал это приглашение. В такой ситуации суд откажет во взыскании неустойки.

Не все обстоятельства можно однозначно трактовать и прогнозировать решение суда, но некоторые из них рассматриваются нами как негативный элемент и данный фактор отражается на стоимости наших услуг.

Так как оплата наших услуг полностью привязана только к положительному решению и фактическому получению клиентом денег, то эти факты прямым образом влияют на размер нашего вознаграждения.

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ  Подсудность.

От расположения суда тоже зависит стоимость наших услуг. Из договора видна подсудность и, анализируя договор, мы сразу можем оценить местоположение предстоящего суда. Так как иск можно подавать по месту нахождения застройщика и месту жительства или пребывания истца, то мы анализируем, где будет рассматриваться будущее дело. Естественно суд выбирается в зависимости от складывающейся практики, где больше дают неустойку, туда и подаем иск. Но от транспортной доступности суда тоже зависит стоимость наших услуг.

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ  Размер иска.

Чем больше сумма иска, тем больше в итоге получают наши клиенты. Так как размер нашего вознаграждения определяется в процентах, то он также зависит от суммы иска. Это вознаграждение мы считаем от суммы, которую реально можно взыскать с учетом применения судами ст. 333 ГК РФ.

5. Какие необходимо взять с собой документы для консультации? Можно выслать их вам на почту?

  1. Договор, по которому приобреталась квартира. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор, основной договор, инвестиционный договор, и т.д. Если у вас договор цессии (уступки права требования), то у Вас должен быть и основной договор. Если основного договора нет, присылайте тот, что есть, потом в судебном порядке запросим основной договор. Также нужны все дополнительные соглашения  (приложения) к договору. В договоре Вы можете скрыть свои личные данные. Оставьте сумму договора, адрес вашей регистрации (можно без номера квартиры) Это нужно для определения подсудности.
  2. Договор аренды, если есть. Даже если по нему нет расходных документов, подтверждающих оплату. Договор также нужен для выбора подсудности. Ведь от правильно выбранной подсудности зависит конечная взысканная сумма.
  3. Переписка с застройщиком (все письма, сообщения, полученные посредством электронной почты и обычной почты от застройщика, а также все, что Вы направляли застройщику)
  4.  Документы об оплате по договору.
  5. Также просим сообщить нам обстоятельства, которые Вы считаете важными.
  6. Более подробный список документов потребуется уже для суда.

6. Какой размер неустойки я получу по суду?

Все зависит от обстоятельств дела, действий сторон в деле и от судьи. Как Вы сами можете убедиться, почитав всевозможные форумы по взысканию неустойки с застройщика, взыскать полную стоимость неустойки крайне сложно, особенно в судах Общей юрисдикции. Судья обязательно применит 333 ст. Гражданского Кодекса РФ:

«Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

На сколько судья может срезать неустойку? Каких-либо ограничений в суде общей юрисдикции по применению статьи 333 ГК нет. Есть множество постановлений ВС которые говорят о том, что применять ст. 333 ГК при снижении неустойки следует только в исключительных случаях, но это ситуацию не меняет. Суды продолжают снижать неустойку до неприличных размеров. Например, миллионную неустойку судьи могут снизить до суммы в пределах от 50 000  рублей. Знать какой Вас ожидает результат, если Вы будете судится самостоятельно, нужно в первую очередь тем, кому застройщик добровольно предлагает уплатить часть неустойки. К примеру, если у Вас размер законной неустойки 300 000 рублей, а застройщик предлагает добровольно уплатить 200 000 рублей, то соглашайтесь, в суде общей юрисдикции Вы вряд ли получите больше 200 000 рублей, да и судебный процесс может растянуться до года. Хотя возможно именно Ваш суд является исключением из правил и прежде чем окончательно принимать решение рекомендую ознакомится с судебной практикой судов подсудность по которым вам доступна.

Но не надо отчаиваться — юристы тоже не стоят на месте, не все так плохо. Есть много способов получить неустойку в полном размере, пусть и не со 100% гарантией. В любом случае, гарантированно Вы получите больше неустойки, нежели когда будете судится сами, не имея достаточного опыта. Это как раз тот случай, когда с профессионалом действовать выгодней, и при этом не обязательно вообще платить деньги за юридические услуги вперед. С юристом можно договорится на процент от полученной Вами суммы.

7. Почему судьи Общей юрисдикции в практически всегда применяют ст. 333 ГК РФ? Ведь проценты предусмотрены Законом, и постановление вышестоящих судов говорит, что снижение неустойки должно производится в исключительных  случаях.

Ответить на этот вопрос нам, как юристам, сложно. Но этот вопрос нам часто задаю клиенты. В реалии суд должен давать в 95% случаев 100% неустойки, но практика говорит об обратном. Еще совсем недавно в Арбитражном суде можно было получить 100% + 50% штраф в пользу потребителя, но видимо из-за  большого наплыва желающих многие судьи стали резать неустойку, отказывать в штрафе и в иске в целом. Объяснить это довольно сложно, может быть строительное лобби как-то влияет и уходить в теорию заговора, может просто сами судьи жалеют застройщиков. В общем, ответа на данного вопроса нет. Подобные вопросы из разряда: «почему мы так плохо живем?». На мой взгляд проще принять реальность, не переживать по этому поводу, но при этом искать способы переломить ситуацию. Благо есть способы как взыскать максимальный размер неустойки.

8. Можно ли взыскать с Застройщика убытки, связанные с арендой квартиры?

Если Клиент зарегистрирован в регионе, отличном от места нахождения застройки, то высока вероятность получения убытков от застройщика. Если, к примеру, квартира приобреталась в г. Москве, а прописан дольщик в МО, то большинство судей отказывает во взыскании убытков, руководствуясь тем, что Дольщик имел право проживать по месту регистрации. Доводы, что по месту регистрации невозможно проживать в виду тех или иных обстоятельств, и новая квартира приобретена именно поэтому, судьей как правило не принимаются. В любом случае, указанные убытки нужно заявлять, судья может отказать во взыскание убытков, но дать больше неустойку (т.е. могут не сильно применить ст. 333 ГК РФ).

9. В каком размере можно взыскать моральный вред с застройщика?

Моральный вред не дают в большом размере. Просить можно хоть миллион рублей — благо госпошлину за это платить не надо, но дадут реально от 1 000 до 15 000 рублей.

10. Что еще помимо неустойки можно взыскать с застройщика?

За неисполнение Застройщиком в добровольном порядке требования Дольщика суд присуждает в пользу застройщика 50% штраф от всей взыскиваемой суммы. Также может быть упущенную выгоду, если предполагалось сдавать квартиру в наем.

11. Как у вас построена работа с клиентом, и сколько будет длится суд?

Заключение договора.

Мы консультируем клиента в центральном офисе на ст.м.  «Марксистская», дистанционно по телефону или посредством электронной переписки.

Если клиента все устраивает, то заключается договор (образец договора мы также предварительно высылаем для ознакомления). Если договор был составлен заранее, то вся процедура заключения договора и выдача доверенности занимает не более 50 минут.

Далее мы работаем по копиям документов, оригиналы все остаются у Вас!!! Обо всех этапах выполнения работ мы информируем вас посредством СМС, WhatsApp и непосредственным звонком. Способ оповещения, удобный для клиента обговаривается при заключении договора.

Претензионный порядок.

Как правило, нам приходится повторно проходить претензионный порядок, даже если Вы сами подавали претензию Застройщику. Дело в том, что в интернете полно самодельных претензий, которые составлены некорректно. Чтобы не лишится 50% штрафа, мы сами подготавливаем претензию и надлежащим образом передаем претензию Застройщику. На одиннадцатый день с момента передачи претензии по закону о Защите прав потребителя подаем исковое заявление. О поданном заявлении мы обязательно информируем клиента.

Суд первой инстанции.

С момента подачи иска до вынесения решения может пройти от полутора до пяти месяцев в зависимости от загруженности суда и действий со стороны Застройщика. Загруженность суда мы также учитываем при определении подсудности. К примеру, Савеловский районный суд города Москвы очень долго рассматривает судебные дела, в отличие от Гагаринского, Люблянского, Симоновского судов, где почти всегда дела рассматриваются в установленные законодательством сроки. Но срок также зависит от судьи и его загруженности.

Также скорость рассмотрения дела зависит от действий Застройщика. Ответчик может активно затягивать процесс, просить об отложении дела, привлекать ненужных для процесса третьих лиц, и т. д. В такой ситуации дело может рассматриваться куда дольше, чем отведенные на рассмотрения законодателем 2 месяца.

На основном судебном заседании возможно понадобятся оригиналы документов. Их нужно показать судье, чтобы она сверила с копиями, имеющимися в деле. Но в 90% случаях этого не требуется, так как ответчик признает обстоятельства дела. В такой ситуации судьи, как правило, не сверяют документы с оригиналами (хотя должны). Если же потребуются на суд оригиналы, то вы можете сами присутствовать на судебном заседании и собственноручно показать оригиналы судье, либо передать оригиналы документов под роспись непосредственно перед судебном заседанием (либо за день до этого) и потом принять их обратно после суда.

Рассмотрение в суде апелляционного производства.

Если решение не устраивает одну из сторон, то подается апелляционная жалоба. В таком случае исполнение решения затягивается на 2-4 месяца, опять же в зависимости от загруженности суда. На апелляцию уже не требуется предоставлять оригиналы документов.

Исполнительное производство.

После вступления решения в законную силу, выдается исполнительный лист. Если у должника есть деньги на счетах, то деньги списываются и зачисляются на Ваш расчетный счет в течение 3 дней.

Если денег на счете нет, то исполнительное производство может растянутся от 4 месяцев до бесконечности (т.е. не будет исполнено никогда).

Закрытие договора.

После того как клиент получает деньги на свой расчетный счет, обязательства по договору оказания юридических услуг считаются выполненными с нашей стороны. После этого клиент оплачивает посредством безналичного перевода или наличными деньгами стоимость оказанных юридических услуг. В случае, если Вы не получаете деньги на свой расчетный счет, то платить за оказанные юридические услуги не нужно.

12. Оплатить за наши услуги без комиссии банка можно следующими способами:

-Наличными деньгами в нашем офисе путем внесения в кассу.

-Через онлайн-кабинет в банке, в котором у Вас открыт счет.

 — С помощью банковской карты здесь. При этом комиссия банка 0.5 % от перевода.

13. Я обязан присутствовать на судебном заседании?

В этом нет необходимости. Более того, лучше этого не делать, так как судья или Ответчик, видя, что Истец находится в зале судебного заседания, может напрямую задавать Вам вопросы. И далеко не каждый клиент способен вовремя сориентироваться и дать нужный для процесса ответ. Мы не рекомендуем участвовать в процессе, но если у Вас возникнет подобное желание, то Вы можете присутствовать на судебном процессе.

14. С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ? В договоре долевого участие сказано, что застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести срок передачи квартиры, но не более одного раза. Застройщик воспользовался указанным правом и перенес срок завершения на 6 месяцев.

Неустойку необходимо считать с даты, указанной в договоре долевого участия. Положения договора, позволяющее перенести передачу квартиры в одностороннем порядке, противоречат ст. 6 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и  (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка  (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3. В случае, если строительство  (создание) многоквартирного дома и  (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Но есть и практика противоположная, в частности Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 14.08.2012 по делу N 33-7649.

«Однако судом первой инстанции неверно определен период взыскания, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.

Учитывая положения п. 1.3. договоров N 25/5-4а и N 27/5-4а долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 02 августа 2010 года, согласно которому застройщик вправе перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в одностороннем порядке в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на 3 месяца, указанный период следует исчислять не с 01.01.2011 года, а с 01.04.2011 года и по 24.01.2012 года.»

В любом случае, если Вы заявите неустойку в большем размере, то самое обидное, что может произойти — это если суд частично откажет во взыскании неустойки за период, который по мнению суда не должен входить в расчет неустойки. Так что просите больше, тем более тому есть законные основания.

15. Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний, что Дольщик претензий к Застройщику не имеет, в том числе по срокам строительства. Подписав подобный акт, смогу ли я претендовать на неустойку в соответствии с 214-ФЗ? Что делать?

В таких случаях лучшим вариантом будет в акте зачеркнуть или внести изменения в пункт, касающийся претензий по срокам передачи квартиры. Если же вопрос стоит ребром, и застройщик угрожает, что без подписания акта приема-передачи квартиры в неизменном виде Вам квартира не будет передана, и Вы должны подписать акт в таком виде, чтобы получить ключи, то претендовать на неустойку Вы все-таки сможете. Но подписанный акт может повлиять, например, на уменьшение неустойки в соответствии с 214-ФЗ.

Вот выдержки из определения Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2013 N 33-18052/2013, которое говорит само за себя:

«При уменьшении неустойки суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что сами истцы до подачи иска в суд требований о передаче квартиры к ответчику не предъявляли, с таким заявлением к застройщику не обращались, доказательств обратного ими не представлено. Кроме того, согласно акту приема-передачи квартиры истцы не имели претензий к ответчику по качеству выполненных работ, по срокам окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, никаких замечаний не указано истцами и в акте.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости применения положений с. 333 ГК РФ, путем уменьшения размера неустойки до <…> рублей, учитывая, что заявленная истцами неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.»

При подписании акта приема-передачи обязательно указывайте дату подписания. Бывает так, что застройщики просят дату не указывать, ссылаясь на определённые правила, установленные в компании. Дату необходимо ставить обязательно, иначе застройщик сам поставит более раннюю дату. Это грозит тем, что Вы обязаны будете с момента принятия квартиры, оплатить коммунальные услуги и неустойка будет считаться со дня просрочки до момента подписания акта приема-передачи.

16.При приемке квартиры необходимо принимать общедомовое имущество или Дольщик принимает только свою квартиру?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

— договора,

— технических регламентов,

— проектной документации и градостроительных регламентов,

а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать Вам.

Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в предварительном акте. Если Вы примете дом с недостатками, пусть даже если в Вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, но и за общедомовое имущество.

Конечно же, застройщик будет Вам говорить, что Вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Такая вот у нас психология, оставшаяся от коммунизма.

Еще раз повторим для тех, кто так считает: квартира и общедомовое имущество является Вашей собственностью, государство к этому имуществу никакого отношения не имеет и содержать его должны собственники за свой счет. То, что город иногда выделяет субсидии  (т.е. как бы дарит деньги, поддерживает, в общем), не означает, что это обязанность государства. Мы теперь живем при капитализме, и пора перестраивать свое сознание. Потом многие удивляются, почему в новостройке они платят в 2 раза больше, чем за квартиру, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал Вам дом, построенный на 90%, а Вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его. Вот отсюда и такие большие счета.

Очень радуют группы активистов, которые сплачиваются и идут единым фронтом, отстаивая свои права и заставляя застройщика сдать дом в состоянии, которое он декларировал на момент заключения договора. Такие группы скидываются и нанимают экспертную организацию, которая грамотно укажет на все недостатки дома со ссылками на строительные нормы и правила. Выдержки из получившегося технического отчета дальше ложатся в основу предварительного акта приемки квартиры или претензии к застройщику по поводу недостатков квартиры. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройства дома, цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности, да и счета не такие уже грабительские. Но это тема для отдельной статьи.

17. Если имеются недостатки по квартире и по общедомовому имуществу, что делать?

До подписания передаточного акта Вы вправе требовать составления предварительного акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 214 -ФЗ).

На приемку лучше приходить со специалистом, а еще лучше с оценщиком, который сразу может составить отчет о стоимости устранения недостатков. Указанный отчет впоследствии можно будет использовать в суде.

Если в квартире Вы обнаружили недостатки, то в соответствии со с п.2 ст. 7 214-ФЗ вы вправе требовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Срок согласуется совместно с застройщиком, но, как правило, застройщик скажет вам, что вам позвонят, как только недостатки будут устранены. Вы вправе не соглашаться с такими условиями. Верить или нет обещаниям застройщика, особенно если они письменно нигде не фиксируются, решать вам, но, как правило, недостатки устраняют так же, как и строили дом. Если квартиру быстро построили и в срок, то есть шанс, что так же быстро они работают над недостатками, если строили долго, то и недостатки устранять будут не быстро.

2) соразмерного уменьшения цены договора.

Без суда тут, как правило, не обойтись. Редко застройщик идет на возврат денег. Могут пойти на зачет взаимных требований. Если, к примеру, после обмеров БТИ ваша квартира стала больше и Вы должны застройщику доплатить, то в такой ситуации застройщик может пойти на зачет.

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Возмещать понесенные расходы придется тоже требовать, как правило, через суд. Для этого нужно в акте приемки составить перечень недостатков, указанные недостатки зафиксировать экспертизой, далее нанять строительную фирму, которая может предоставить кассовые чеки, и только потом можно будет обратится в суд для взыскания указанных расходов.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за весь срок пользования денежными средствами. При этом необходимо иметь в виду, что не всегда существует возможность исполнения решения суда. Об этом читаем здесь.

18. На что еще обратить внимание при подписании акта приема-передачи квартиры?

Итак, если Вас все устраивает в квартире, в том числе общедомовое имущество, и Вы готовы подписать акт приема-передачи, то все же обратите внимание, чтобы в акте стояла актуальная дата. Иногда особо хитрые застройщики не ставят дату, объясняя это тем, что потом бухгалтер поставит или директор не сегодня будет подписывать акт, когда подпишет, тогда и поставит дату. Оставление графы с пустой датой, чревато тем, что они могут поставить дату приемки, к примеру, годом раньше, и таким образом у вас автоматически теряется право требования неустойки. Также Вам могут выставить счет за коммунальные платежи, ведь бремя содержания имущества наступает с момента его приемки.

19. Если застройщик просрочил строительство дома, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

Желательно указанный пункт исключить из акта приема-передачи, но если застройщик без этого пункта категорично отказывается передать квартиру, а квартира вам позарез как нужна и именно сейчас, то, конечно, подписывайте. Мы научились взыскивать и с такими условиями, и в 95% случаев с положительным результатом.

20. При подписании акта приема-передачи квартиры Застройщик требует оплатить коммунальные платежи за период с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты подписания акта приема передачи, законное ли это требование? 

Если акт приема передачи не подписан, то платить Вы не должны.

Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

21. Если обязанность оплатить коммунальные платежи с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента фактического приемки квартиры прописана в договоре долевого участия, то нужно оплачивать коммунальные платежи?

С одной стороны обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 421 ГК РФ ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ)

С другой стороны:

В соответствии со п. 2. ст. 168 Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

То есть положения договора не должны противоречить закону!

Следовательно, незаконно требовать оплату коммунальных платежей с момента введения объекта в эксплуатацию до получения квартиры по передаточному акту. Но в подобной ситуации как правило без юридической поддержки и отстаивания своих интересов в суде не обойтись. Застройщики часто не передают ключи от квартиры без оплаты коммунальных платежей.

 22. При подписании акта приема-передачи квартиры Застройщик требует оплатить коммунальные платежи за 3-6 месяцев вперед, законно ли это требование?

Естественно, это требование незаконно, но если вы сами добровольно оплатите, то это ваше право. Если же вы откажетесь уплачивать, то, скорее всего, ключи и акт приема-передачи вам придется требовать через суд.

 23. Можно ли провести зачет неустойки в счет оплаты за увеличение площади квартиры?

Ответ https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/1687/

24. Какие мои действия после получения уведомления от застройщика о готовности передать квартиру?

https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/1741/

25. Можно взыскать неустойку, если в акте приема-передачи есть отказ от неустойки?

в акте указано что дольщик не имеет финансовых и иных претензий. Подробней здесь

26. Можно продать неустойку по 214 ФЗ?

Да, можно, и мы ее покупаем. Более подробней об этом здесь.

27. Можно ли взыскать с застройщика неустойку после передачи квартиры.

Да можно, но это сделать значительно сложнее. Во-первых у вас исполнительный лист будет спустя 3-6 месяцев с момента начала судебного процесса, а к этому времени  счета у застройщика могут опустеть и решение невозможно будет исполнить. Во-вторых при приемке квартиры застройщики заставляют подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков. Без этого соглашения многие не могут получить квартиры. В итоге Вы станете перед выбором принять квартиру или судится за неустойку. Чтоб этого не произошло лучше начинать судится как появится первая просрочка.

28. Можно ли взыскать с застройщика неустойку за неполучение ключей и за не устранение замечаний.

Да можно, но по сути это обычная неустойка по 214-ФЗ за нарушение сроков строительства и передачи квартиры дольщику. Т. е. пока застройщик не устранит все замечания по квартире и не передаст Вам ключи и Вы не подпишите акт приема передачи, продолжает течь неустойка. Внимание: не подписывайте акт приема передачи квартиры пока Вам не передадут ключи и не устранят все замечания по квартире. Иначе Вы лишаете себя рычага воздействия на застройщика. Более подробно о вопросах связанных с приемкой квартиры смотрите здесь.

29.  Как посчитать неустойку по дду калькулятор 2019

 Расчет неустойки по дду калькулятор 2019

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

17 комментариев читателей статьи "Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ"

  1. Добрый день. Приняла квартиру в новостройке с ремонтом 7.04,в акте были указаны замечания к отделке, там же прописано, что застройщик обязуется устранить замечания в течение 45 дней. Сейчас он озвучивает срок устранения замечаний 15.08 (130 дней). Есть ли возможность получить компенсацию/неустойку?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Теоретически, есть возможность взыскать неустойку в рамках Закона о защите прав потребителей (3% в день), однако нужно смотреть документы.

  2. Добрый день.
    Я купил по дог. цессии у физлица(1) ДДУ за сумму(2), при этом есть последнее доп. согл. к ДДУ где указана сумма(3) она меньше чем (2) так и изначальная.
    Мне получается неустойку необходимо считать от суммы(3) из последнего доп. согл.?
    В таком случае, могу ли я както указать(или сообщить) на то что я оплатил больше(2) чем по доп. согл. ДДУ(3) для меньшего уменьшения неустойки по 333ст.? Дело в том что физлицо(1) это один из топ менеджеров компании застройщика, всю сделку вел сам застройщик. И само доп. согл. былобы странным на уменьшение стоимости еслиб не аффилированность этого физлица(1). Спасибо.

    • Никита Глушко

      Добрый день. Вопрос неоднозначный, но чаще судебная практика склоняется к тому, что начисление неустойки происходит исходя из суммы, которую уплатили Вы.

      • Мне кажется это не совсем так, ведь перепродажа прав может быть как в большую так и в меньшую сторону и между абсолютно разными субъектами. Но стоимость объекта отражается в ДДУ.

  3. Добрый день! Как рассчитать неустойку за просрочку гарантийного ремонта в квартире (в новостройке)?

    Ремонт не значительный (замена окон, части пола и плитки), на 11.09.2018 — 152 дня просрочки

    • Силкин Алексей

      Добрый день. Неустойка в части проведения гарантийного ремонта должна быть предусмотрена договором. Если же таковой нет, то остается вариант через суд понудить застройщика к исполнению обязательства по проведению гарантийного ремонта. Там же можно просить суд о наложении судебной неустойки (астрента).

  4. Застройщик после 3-х наших попыток принять квартиру не устранил все недостатки. Сроки передачи нарушены почти на два месяца.
    После последнего осмотра Застройщик предложил в виде ультиматума: либо мы подписываем Акт, либо он делает его в одностороннем порядке. Пришлось подавать досудебную претензию (требования: устранение недоделок и подписание двухстороннего акта передачи, плюс неустойка). Застройщик в одностороннем порядке составил акт передачи квартиры. Нам этот акт получать? После подачи претензии прошло 26 дней, ответа нет.

    • Симон Чалигава

      Добрый день. Получать, но обязательно оспаривать его в судебном порядке ( если недостатки были существенные, то есть делали проживание в квартире невозможным).

  5. Какова вероятность того, что решение суда о взыскании средств, будет а фактического перевода денег от застройщика нет. Ну нет и все, потому что денег нет, желания нет, возможности нет, этого ООО уже нет. И вот окажусь я в ситуации когда в силу одностороннего разрыва договора долевого участия прав на недвижимость у меня уже нет, а денег еще нет и возможно никогда не будет. Можно ли взыскивать неустойку не деньгами а квадратными метрами квартир находящихся в продаже? Спасибо.

    • Силкин Алексей

      Добрый день!
      Тут все зависит от платежеспособности застройщика,выиграть суд не проблема,проблема получить деньги.
      Мы по своим каналам работаем,нам платят,а другим нет.
      Взаимозачет возможен.

  6. Добрый день! Если до сдачи дома подписано дополнительное соглашение о переносе сроков на 3 месяца, можно ли будет взыскать неустойку?

    • Силкин Алексей

      Добрый день Мария! Не хватает данных в вашем вопросе. Есть ситуации когда можно взыскать неустойку к примеру с момента образования просрочки до дату подписания дополнительного соглашения. Также можно взыскать неустойку с даты начало нового срока которое установлено дополнительным соглашением до даты фактической передачи квартиры.

  7. 10. Что еще помимо неустойки можно взыскать с застройщика?

    За неисполнение Застройщиком в добровольном порядке требования Дольщика суд присуждает в пользу застройщика 50% штраф от всей взыскиваемой суммы.
    Мне кажется в этом пункте ошибка:»….в пользу Дольщика 50% штраф….». Мне понравилась Ваша статья, очень к стати, так как мне скоро предстоит принимать квартиру в ново строе.Возможно придётся обратиться к Вам за практической помощью. Спасибо.

    • admin

      Нет тут все правильно. Это раньше в пользу государства или Общества защиты прав потребителей взыскивался штраф, теперь в пользу потребителя.
      Будем рады видеть вас в рядах наших клиентов. Более того у нас есть услуга помощь в приемке квартиры. Если что звоните.

    • Добрый день!
      Я живу в Мурманске, а квартира приобретена по ДДУ в г. Сочи. Вы берётесь за взыскание неустойки с Застройщика по такому делу?

      • Алексей Селиванов

        Добрый день.
        Нет,мы работаем в Москве и Спб.

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика