Кокой оптимальный вариант приобретения жилой недвижимости в Москве – накопить на квартиру или взять в кредит, ипотеку?
По данным Росстата средняя инфляция в России с 2002 г по 2015 г составила 10.34% в год. Я намеренно не беру более ранние данные, так как экономика в стране в тот период еще не стабилизировалась.
| 2015 | 12,91 |
| 2014 | 11,36 |
| 2013 | 6,45 |
| 2012 | 6,58 |
| 2011 | 6,1 |
| 2010 | 8,78 |
| 2009 | 8,8 |
| 2008 | 13,28 |
| 2007 | 11,87 |
| 2006 | 9 |
| 2005 | 10,91 |
| 2004 | 11,74 |
| 2003 | 11,99 |
| 2002 | 15,06 |
| 144,83 |
Средний процент по банковским вкладам за этот же период примерно такой же 10%. Более точных данных по банковскому проценту не удалось найти. Поэтому в своем расчете я буду использовать банковский процент равный 10. Но это не реальная инфляция, это инфляция по данным Росстата. Реальная же инфляция на мой взгляд в тот период в среднем составляла 18% в год. По данным нижеуказанного сайта, инфляция за период с 2006 по 2016 г. составила 18,5%.
Я перепроверил эти данные на индексе Бигмага.
| Год | Стоимость Биг-Мака, руб. |
| 2014 | 89 |
| 2013 | 87 |
| 2012 | 75 |
| 2011 | 75 |
| 2010 | 71 |
| 2009 | 67 |
| 2008 | 59 |
| 2007 | 52 |
| 2006 | 48 |
| 2005 | 42 |
| 2004 | 42 |
| 2003 | 41 |
| 2002 | 39 |
И у меня получилось 17,55%. (расчет 89*100/39=228/13=17.55% в год) Округляем полученные цифры и получаем те же 18%. Теперь необходимо посчитать рост цен на жилье в год.
| стоимость 1 кв. м. жилья, руб. | |
| 2015 | 150000 |
| 2014 | 140000 |
| 2013 | 140000 |
| 2012 | 140000 |
| 2011 | 130000 |
| 2010 | 130000 |
| 2009 | 145000 |
| 2008 | 125000 |
| 2007 | 100000 |
| 2006 | 50000 |
| 2005 | 50000 |
| 2004 | 40000 |
| 2003 | 30000 |
| 2002 | 22000 |
Если считать рост стоимости квадратного метра с 2002 по 2015 г., то он составит 48% в год. На мой взгляд корректней производить расчет, начиная с 2007 года и таким образом, рост стоимости квадратного метра в год составит 18,7%. Я считаю, что, начиная с 2007 г. рынок недвижимости стабилизировался и начал показывать более реальную стоимость недвижимости без резких скачков. Указанные выводы согласуются с реальной инфляцией. В своем расчете я приравниваю предполагаемый рост стоимости квартиры к стоимости реальной инфляции и буду использовать ставку в 18%. Оговорюсь сразу: я не думаю, что в 2016 г и в 2017 г. квартиры вырастут в цене на указанную ставку! Я лишь предполагаю, что в течении 10-15 лет квартиры в среднем будут расти на величину реальной инфляции. Если в истекшем периоде все просто, то предсказать уровень реальной инфляции на 10 -15 лет вперед достаточно проблематично, за более точным прогнозом скорее всего нужно обращаться к экстрасенсу.
Но не учитывать уровень инфляции и как следствие рост цен невозможно. Расчет будет некорректный. Если не учитывать инфляцию вообще, то нет смысла и считать, и так будет понятно, что копить в такой ситуации выгодней, чем брать кредит, но в реальности не все так однозначно. Для расчета нам понадобится знать, на какой процент растет арендная ставка. Не буду перегружать своими расчетами, в итоге я пришел к выводу, что рост арендных ставок в долгосрочной перспективе тоже примерно соответствует реальной инфляции.
Итак, предполагаемые условия задачи:
Допустим, у нас имеется 2 000 000 рублей и не хватает 5 000 000 рублей для покупки квартиры стоимостью 7 000 000 рублей. Допустим также, что мы снимаем квартиру в г. Москве за 35 000 рублей, из которых 30 000 ежемесячная аренда и 5 000 оплата коммунальных услуг.
- Ежемесячно арендная плата за квартиру повышается на размер инфляции.
- Предположим, что коммунальные платежи остаются на одном уровне весь период и составляют 5 000 рублей. Хоть указанный показатель и может повлиять на финальные цифры, но не критично.
- Ежемесячно мы готовы откладывать 65 000 рублей либо на аренду и вклад, либо на погашение ипотеки.
- По условиям задачи средняя реальная инфляция за 15 лет составит 18% в год и общая за 15 лет 270%.
- Проценты по вкладу в среднем составят 10% в год.
- Рост стоимости недвижимости соответствует реальной инфляции в стране.
- Рост расходов и доходов семьи за указанный период не учитывается (а надо бы, но не суть).
- Необходимо посчитать, что выгодней: копить деньги на квартиру или купить квартиру в ипотеку.
- Итак, вариант первый: идем в банк и берем ипотеку под 12% годовых.
Как видим на картинке, все 60 000 рублей уходят на погашение ипотеки и 5 000 рублей остается на коммунальные расходы. В итоге, сразу живем в собственной квартире и перестаем снимать жилье.
И вариант второй: продолжаем снимать квартиру и копим на квартиру, откладывая деньги под 10% годовых.
| № | год | Ежемесячная аренда с учетом инфляции | Остаток денег для инвестирования ежемесячно. (остаток с 65 000 руб.) | Годовая сумма которая идет на вклад | Сумма на вкладе на начало года | Проценты по вкладу 10% на конец года | Рост стоимости квартиры начальной стоимостью 7000000 с учетом ежегодной инфляцией 18% |
| 1 | 2016 | 35000 | 30000 | 360000 | 2 360 000,00 | 236 000,00 | 7 000 000,00 |
| 2 | 2017 | 41300 | 23700 | 284400 | 2 880 400,00 | 288 040,00 | 7 840 000,00 |
| 3 | 2018 | 47600 | 17400 | 208800 | 3 377 240,00 | 337 724,00 | 8 680 000,00 |
| 4 | 2019 | 53900 | 11100 | 133200 | 3 848 164,00 | 384 816,40 | 9 520 000,00 |
| 5 | 2020 | 60200 | 4800 | 57600 | 4 290 580,40 | 429 058,04 | 10 360 000,00 |
| 6 | 2021 | 66500 | -1500 | -18000 | 4 701 638,44 | 470 163,84 | 11 200 000,00 |
| 7 | 2022 | 72800 | -7800 | -93600 | 5 078 202,28 | 507 820,23 | 12 040 000,00 |
| 8 | 2023 | 59500 | 5500 | 66000 | 5 652 022,51 | 565 202,25 | 12 880 000,00 |
| 9 | 2024 | 63000 | 2000 | 24000 | 6 241 224,76 | 624 122,48 | 13 720 000,00 |
| 10 | 2025 | 66500 | -1500 | -18000 | 6 847 347,24 | 684 734,72 | 14 560 000,00 |
| 11 | 2026 | 70000 | -5000 | -60000 | 7 472 081,96 | 747 208,20 | 15 400 000,00 |
| 12 | 2027 | 73500 | -8500 | -102000 | 8 117 290,16 | 811 729,02 | 16 240 000,00 |
| 13 | 2028 | 77000 | -12000 | -144000 | 8 785 019,18 | 878 501,92 | 17 080 000,00 |
| 14 | 2029 | 80500 | -15500 | -186000 | 9 477 521,09 | 947 752,11 | 17 920 000,00 |
| 15 | 2030 | 84000 | -19000 | -228000 | 10 197 273,20 | 1 019 727,32 | 18 900 000,00 |
Итого по второму варианту получается, что за 15 лет накопилась сумма в размере 10 197 273 рубля, но вот квартира, которая стоила 7 000 000 руб. стала стоить 18 900 000 рублей. (7 000 000*240%+7 000 000=18 900 000). Итого при указанных условиях задачки мы не сможем накопить на собственную квартиру вообще. Разрыв с каждым годом будет только увеличиться. Я специально сделал условия задачи такими, чтобы показать, что расчет не простой и не все так однозначно, как выглядит на первый взгляд. Реальная инфляция считается от всей стоимости квартиры, а в нашем примере от 7 000 000 ежегодно прибавлялось 18%, а проценты начислялись с 2 000 000 руб. по ставке 10%. При таких условиях задачи выбор явно в пользу ипотеки.
Для правильного расчета требуется понимать ряд условий, которые иногда рассчитываются индивидуально.
Предполагаемый рост вашего благосостояния — это важный показатель. Даже если в ближайшей перспективе не планируется повышения вашей зарплаты, то в долгосрочной перспективе зарплата обязательно вырастет. Особенно, если вы молоды! С каждым годом растет уровень заработной платы, растет и ваш профессиональный опыт, а вместе с ним и общий доход. Даже если вы государственный служащий, ваш доход все равно будет расти, пусть даже на уровень инфляции, но расти будет, и это необходимо учитывать в ваших расчетах. Не стоит бояться, что ипотека берется на 15 лет. Ведь ежемесячно переплачивая за ипотеку хотя бы на 3 000 рублей вы досрочно рассчитаетесь с ипотекой уже через 10 лет. А с ростом вашего благосостояния в будущем выплаты могут пойдет куда веселее.
Предполагаемый рост ваших расходов. У многих еще быстрее доходов растут расходы. Это связанно с психологией людей, с инфляцией и с ростом семьи (появления детей).
Ипотечный процент. У всех разная зарплата. У кого-то белый доход, у кого-то серый. Кто-то имеет положительную кредитную историю, кто-то нет. У кого-то более 50% первоначальный взнос, а кто-то и 10% не может набрать. От всех этих условиях зависит ваш индивидуальный ипотечный процент. Необходимо иметь ввиду, что проценты по ипотеке в период кризиса всегда вырастают, а в период стабильности и роста экономики падают. Я сам лично брал ипотеку под 12% годовых, а в последствии сделал рефинансирование кредита под 9% годовых.
Предполагаемый рост цен на квартиры. Почему я полагаю, что в долгосрочной перспективе цены на квартиры будут только расти? Потому что мировая экономика построена на постоянном росте денежной массы и как следствие инфляции. Денег становится с каждым годом все больше и в итоге продукты дорожают примерно на равное количество вновь привлеченных денег в экономику. Это слишком упрощенная модель экономики, не учитывающая бесконечное количество различных факторов, периодов и т.д. Возможно, цены на квартиры в 2016 и 2017 годах не будут расти, а возможно и вовсе будут падать, но в последующие годы цены наберут свое отставание и догонят обшей уровень инфляции.
Вы сами можете рассчитать свои условия задачи и посчитать, что выгодней именно для вас. Уверен, если поиграть с условиями задачи, можно получить разный результат. К примеру, если вы можете накопить на квартиру в течение года-двух, то скорее всего вам выгоднее именно копить! Так как вряд ли недвижимость будет расти в ближайшей перспективе. Для всех остальных советую самим еще раз оценить такие показатели:
- предполагаемый рост недвижимости;
- рост вашего дохода;
- рост ваших расходов;
- оценить ваши психологические особенности личности.
Аргументы в пользу покупки квартиры в ипотеку:
- Приобретение такого нужного навыка как сбережение денежных средств. Если у вас проблемы с накоплением денег, вы финансово не дисциплинированны, то ипотека именно для вас. Ипотека дисциплинирует: хочешь не хочешь, а платить нужно. Возможно, для кого-то это является минусом, но для многих ипотека научит финансовому планированию личного бюджета.
- Постоянная регистрация в собственной квартире. Вы сразу получаете постоянную регистрацию. Люди с постоянной регистрацией имеют определенное преимущество при приеме на работу. По месту постоянной регистрации Проще устроить детей в садик в школу, ставить машину на учет, получать все необходимые госуслуги.
- Полное владение и пользование собственностью. Из собственной квартиры вас никто не выселит, не поднимет резко арендную плату. Да и арендаторы постоянно чувствуют себя как нелегалы. Часто договор найма не заключается и приходится держаться от консьержек и соседей подальше. Арендаторы живут в квартире на птичьих правах. Лично для меня своя квартира дороже денег. В своей квартире вы можете делать какой вам угодно ремонт и перепланировку.
- Быть владельцем квартиры престижно. И психологическое ощущение от своей собственности не сравнить ни с какими деньгами. Особенно, это касается молодых людей. Хоть многие и возразят, что понты остались в 90х, но это не так. Человек, снимающий квартиру и живущий в собственной квартире, воспринимается окружающими по-разному. Это также относится к машине, которой вы владеете. Никто прямо вам не скажет, но первое впечатление о вас будут делать на основании того, чем вы владеете. Это уж потом вы покажете свой ум и внутренний мир, если конечно до этого дойдет очередь. Но соглашусь что данный аргумент не всем актуален.
- Материнский капитал. При покупке квартиры в ипотеку у вас есть возможность оплатить часть кредита материнским капиталом.
- Кредитная история. Взяв квартиру в ипотеку, вы формируете свою кредитную историю. Для кого-то это также является положительным моментом, ведь если у вас есть положительная история, банки охотней будут выдавать вам новые кредиты, а где-то и делать скидки на проценты.
- Стабильный актив. Квартира является реальной ценностью. И что бы не происходило с рублем или другой валютой, квартира является более стабильным капиталовложением. Деньги на вкладе могут обесценится в один день и подобные прецеденты не раз были в истории. Но квартиру нужно оценивать неразрывно с экономикой того района, в которой она находится. Не забывайте, что по всему миру есть недвижимость, которая не стоит даже кирпича, из которого она построена. На мой взгляд вариант покупки в ипотеку на сегодняшний день более стабильная стратегия по сравнению с накоплением. Главное чтоб в России не случился ипотечный кризис по образу как это было в США.
Аргументы в пользу накопления:
Если вас уволят с работы, то может настать момент, когда вы не сможете платить по ипотеке и сама мысль, что над вами висит дамоклов меч кого-то может ввести в глубочайшую тоску. При накоплении на квартиру вы будете чувствовать себя более стабильно, ведь что бы не случилось в вашей жизни или стране у вас есть ваш собственный стабилизационный фонд в качестве вклада. Но тут я бы хотел сказать пару слов в защиту ипотеки. Можно же взять ипотеку и некую стабилизационную сумму положить на вклад как раз на случай непредвиденной ситуации. Такую сумму, которой хватило бы на полгода прожить и гасить при этом ипотеку. Также скажу, что многие зачастую готовы пойти навстречу при временных затруднениях платежеспособности клиента.
Уровень жилья, которое вы можете снимать может быть намного выше уровня квартиры, которую вы можете купить в ипотеку. Т.е. многим дают кредит, который хватает только на покупку однокомнатной квартиры, но семье требуется 2-3 х комнатная квартира.
Вы можете арендовать жилье ближе к месту постоянной работы, и жить рядом с работой. Правда, вы так же можете делать, имея собственную квартиру. У меня есть знакомый, который сдает свою квартиру в Москве, а сам снимает квартиру классом выше в Подмосковье рядом со своей работой.
Если вы льготник и стоите в очереди на улучшение жилищных условий, то возможно именно вам лучше накопить, ведь купив квартиру в ипотеку, вы лишитесь вероятности получить ее от государства бесплатно!
Нет денег на первоначальный взнос. Тут уж выбирать не приходится, но в любом случае стоит задуматься при накоплении определенной суммы денег и возможно изменения стратегии. Кому-то ипотека станет выгодна при достижении накопления 50% от стоимости квартиры, ведь проценты по ипотеки становятся более выгодными.
В настоящей статье я изложил свое мнение относительно вопроса копить или брать в кредит, надеюсь, мои размышления оказались вам полезными. Окончательное же решение покупать или брать в кредит необходимо делать вам самим.
Как получить скидку при покупке квартиры. Надо понимать, что существует видимость скидки, когда на сайте цена указана якобы со скидкой. Указание старой цены рядом с новой относится скорее к маркетинговым приемам. Мы же хотим поговорить о получении реальной скидки.
I Как получить скидку при покупке квартиры в новостройке.
II Как получить скидку при покупке квартиры на вторичном рынке.
