Накопить на квартиру или взять в кредит.
По данным Росстата средняя инфляция в России с 2002 г по 2015 г составила 10.34% в год. Я намеренно не беру более ранние данные, так как экономика в стране в тот период еще не стабилизировалась.
| 2015 | 12,91 | |
| 2014 | 11,36 | |
| 2013 | 6,45 | |
| 2012 | 6,58 | |
| 2011 | 6,1 | |
| 2010 | 8,78 | |
| 2009 | 8,8 | |
| 2008 | 13,28 | |
| 2007 | 11,87 | |
| 2006 | 9 | |
| 2005 | 10,91 | |
| 2004 | 11,74 | |
| 2003 | 11,99 | |
| 2002 | 15,06 | |
| 144,83 | 10,345 |
Средний процент по банковским вкладам за этот же период примерно такой же 10%. Более точных данных по банковскому проценту не удалось найти. Поэтому в своем расчете я буду использовать банковский процент равный 10.
Но это не реальная инфляция, это инфляция по данным Росстата. Реальная же инфляция на мой взгляд в тот период в среднем составляла 18% в год.
По данным нижеуказанного сайта, инфляция за период с 2006 по 2016 г. составила 18,5%.
Я перепроверил эти данные на индексе Бигмага.
| Год | Стоимость Биг-Мака, руб. |
| 2014 | 89 |
| 2013 | 87 |
| 2012 | 75 |
| 2011 | 75 |
| 2010 | 71 |
| 2009 | 67 |
| 2008 | 59 |
| 2007 | 52 |
| 2006 | 48 |
| 2005 | 42 |
| 2004 | 42 |
| 2003 | 41 |
| 2002 | 39 |
И у меня получилось 17,55%. (расчет 89*100/39=228/13=17.55% в год) Округляем полученные цифры и получаем те же 18%.
Теперь необходимо посчитать рост цен на жилье в год.
| стоимость 1 кв. м. жилья, руб. | |
| 2015 | 150000 |
| 2014 | 140000 |
| 2013 | 140000 |
| 2012 | 140000 |
| 2011 | 130000 |
| 2010 | 130000 |
| 2009 | 145000 |
| 2008 | 125000 |
| 2007 | 100000 |
| 2006 | 50000 |
| 2005 | 50000 |
| 2004 | 40000 |
| 2003 | 30000 |
| 2002 | 22000 |
Если считать рост стоимости квадратного метра с 2002 по 2015 г., то он составит 48% в год.
На мой взгляд корректней производить расчет, начиная с 2007 года и таким образом, рост стоимости квадратного метра в год составит 18,7%. Я считаю, что, начиная с 2007 г. рынок недвижимости стабилизировался и начал показывать более реальную стоимость недвижимости без резких скачков. Указанные выводы согласуются с реальной инфляцией. В своем расчете я приравниваю предполагаемый рост стоимости квартиры к стоимости реальной инфляции и буду использовать ставку в 18%. Оговорюсь сразу: я не думаю, что в 2016 г и в 2017 г. квартиры вырастут в цене на указанную ставку! Я лишь предполагаю, что в течении 10-15 лет квартиры в среднем будут расти на величину реальной инфляции. Если в истекшем периоде все просто, то предсказать уровень реальной инфляции на 10 -15 лет вперед достаточно проблематично, за более точным прогнозом скорее всего нужно обращаться к экстрасенсу.
Но не учитывать уровень инфляции и как следствие рост цен невозможно. Расчет будет некорректный. Если не учитывать инфляцию вообще, то нет смысла и считать, и так будет понятно, что копить в такой ситуации выгодней, чем брать кредит, но в реальности не все так однозначно.
Для расчета нам понадобится знать, на какой процент растет арендная ставка. Не буду перегружать своими расчетами, в итоге я пришел к выводу, что рост арендных ставок в долгосрочной перспективе тоже примерно соответствует реальной инфляции.
Итак, предполагаемые условия задачи:
Допустим, у нас имеется 2 000 000 рублей и не хватает 5 000 000 рублей для покупки квартиры стоимостью 7 000 000 рублей.
Допустим также, что мы снимаем квартиру в г. Москве за 35 000 рублей, из которых 30 000 ежемесячная аренда и 5 000 оплата коммунальных услуг.
Ежемесячно арендная плата за квартиру повышается на размер инфляции.
Предположим, что коммунальные платежи остаются на одном уровне весь период и составляют 5 000 рублей. Хоть указанный показатель и может повлиять на финальные цифры, но не критично.
Ежемесячно мы готовы откладывать 65 000 рублей либо на аренду и вклад, либо на погашение ипотеки.
По условиям задачи средняя реальная инфляция за 15 лет составит 18% в год и общая за 15 лет 270%.
Проценты по вкладу в среднем составят 10% в год.
Рост стоимости недвижимости соответствует реальной инфляции в стране.
Рост расходов и доходов семьи за указанный период не учитывается (а надо бы, но не суть).
Необходимо посчитать, что выгодней: копить деньги на квартиру или купить квартиру в ипотеку.
Итак, вариант первый: идем в банк и берем ипотеку под 12% годовых.
Как видим на картинке, все 60 000 рублей уходят на погашение ипотеки и 5 000 рублей остается на коммунальные расходы. В итоге, сразу живем в собственной квартире и перестаем снимать жилье.
И вариант второй: продолжаем снимать квартиру и копим на квартиру, откладывая деньги под 10% годовых.
| № | год | Ежемесячная аренда с учетом инфляции | Остаток денег для инвестирования ежемесячно. (остаток с 65 000 руб.) | Годовая сумма которая идет на вклад | Сумма на вкладе на начало года | Проценты по вкладу 10% на конец года | Рост стоимости квартиры начальной стоимостью 7000000 с учетом ежегодной инфляцией 18% |
| 1 | 2016 | 35000 | 30000 | 360000 | 2 360 000,00 | 236 000,00 | 7 000 000,00 |
| 2 | 2017 | 41300 | 23700 | 284400 | 2 880 400,00 | 288 040,00 | 7 840 000,00 |
| 3 | 2018 | 47600 | 17400 | 208800 | 3 377 240,00 | 337 724,00 | 8 680 000,00 |
| 4 | 2019 | 53900 | 11100 | 133200 | 3 848 164,00 | 384 816,40 | 9 520 000,00 |
| 5 | 2020 | 60200 | 4800 | 57600 | 4 290 580,40 | 429 058,04 | 10 360 000,00 |
| 6 | 2021 | 66500 | -1500 | -18000 | 4 701 638,44 | 470 163,84 | 11 200 000,00 |
| 7 | 2022 | 72800 | -7800 | -93600 | 5 078 202,28 | 507 820,23 | 12 040 000,00 |
| 8 | 2023 | 59500 | 5500 | 66000 | 5 652 022,51 | 565 202,25 | 12 880 000,00 |
| 9 | 2024 | 63000 | 2000 | 24000 | 6 241 224,76 | 624 122,48 | 13 720 000,00 |
| 10 | 2025 | 66500 | -1500 | -18000 | 6 847 347,24 | 684 734,72 | 14 560 000,00 |
| 11 | 2026 | 70000 | -5000 | -60000 | 7 472 081,96 | 747 208,20 | 15 400 000,00 |
| 12 | 2027 | 73500 | -8500 | -102000 | 8 117 290,16 | 811 729,02 | 16 240 000,00 |
| 13 | 2028 | 77000 | -12000 | -144000 | 8 785 019,18 | 878 501,92 | 17 080 000,00 |
| 14 | 2029 | 80500 | -15500 | -186000 | 9 477 521,09 | 947 752,11 | 17 920 000,00 |
| 15 | 2030 | 84000 | -19000 | -228000 | 10 197 273,20 | 1 019 727,32 | 18 900 000,00 |
Итого по второму варианту получается, что за 15 лет накопилась сумма в размере 10 197 273 рубля, но вот квартира, которая стоила 7 000 000 руб. стала стоить 18 900 000 рублей. (7 000 000*240%+7 000 000=18 900 000). Итого при указанных условиях задачки мы не сможем накопить на собственную квартиру вообще. Разрыв с каждым годом будет только увеличиться. Я специально сделал условия задачи такими, чтобы показать, что расчет не простой и не все так однозначно, как выглядит на первый взгляд. Реальная инфляция считается от всей стоимости квартиры, а в нашем примере от 7 000 000 ежегодно прибавлялось 18%, а проценты начислялись с 2 000 000 руб. по ставке 10%. При таких условиях задачи выбор явно в пользу ипотеки.
Для правильного расчета требуется понимать ряд условий, которые иногда рассчитываются индивидуально.
Предполагаемый рост вашего благосостояния — это важный показатель. Даже если в ближайшей перспективе не планируется повышения вашей зарплаты, то в долгосрочной перспективе зарплата обязательно вырастет. Особенно, если вы молоды! С каждым годом растет уровень заработной платы, растет и ваш профессиональный опыт, а вместе с ним и общий доход. Даже если вы государственный служащий, ваш доход все равно будет расти, пусть даже на уровень инфляции, но расти будет, и это необходимо учитывать в ваших расчетах. Не стоит бояться, что ипотека берется на 15 лет. Ведь ежемесячно переплачивая за ипотеку хотя бы на 3 000 рублей вы досрочно рассчитаетесь с ипотекой уже через 10 лет. А с ростом вашего благосостояния в будущем выплаты могут пойдет куда веселее.
Предполагаемый рост ваших расходов. У многих еще быстрее доходов растут расходы. Это связанно с психологией людей, с инфляцией и с ростом семьи (появления детей) и т.д.
Ипотечный процент. У всех разная зарплата. У кого-то белый доход, у кого-то серый. Кто-то имеет положительную кредитную историю, кто-то нет. У кого-то более 50% первоначальный взнос, а кто-то и 10% не может набрать. От всех этих условиях зависит ваш индивидуальный ипотечный процент. Необходимо иметь ввиду, что проценты по ипотеке в период кризиса всегда вырастают, а в период стабильности и роста экономики падают. Я сам лично брал ипотеку под 12% годовых, а в последствии сделал рефинансирование кредита под 9% годовых.
Предполагаемый рост цен на квартиры.
Почему я полагаю, что в долгосрочной перспективе цены на квартиры будут только расти? Потому что мировая экономика построена на постоянном росте денежной массы и как следствие инфляции. Денег становится с каждым годом все больше и в итоге продукты дорожают примерно на равное количество вновь привлеченных денег в экономику. Это слишком упрощенная модель экономики, не учитывающая бесконечное количество различных факторов, периодов и т.д. Возможно, цены на квартиры в 2016 и 2017 годах не будут расти, а возможно и вовсе будут падать, но в последующие годы цены наберут свое отставание и догонят обшей уровень инфляции.
Вы сами можете рассчитать свои условия задачи и посчитать, что выгодней именно для вас. Уверен, если поиграть с условиями задачи, можно получить разный результат. К примеру, если вы можете накопить на квартиру в течение года-двух, то скорее всего вам выгоднее именно копить! Так как вряд ли недвижимость будет расти в ближайшей перспективе. Для всех остальных советую самим еще раз оценить такие показатели:
-предполагаемый рост недвижимости;
-рост вашего дохода;
-рост ваших расходов;
-оценить ваши психологические особенности личности.
Аргументы в пользу покупки квартиры в ипотеку:
- Приобретение такого нужного навыка как сбережение денежных средств. Если у вас проблемы с накоплением денег, вы финансово не дисциплинированны, то ипотека именно для вас. Ипотека дисциплинирует: хочешь не хочешь, а платить нужно. Возможно, для кого-то это является минусом, но для многих ипотека научит финансовому планированию личного бюджета.
- Постоянная регистрация в собственной квартире. Вы сразу получаете постоянную регистрацию. Люди с постоянной регистрацией имеют определенное преимущество при приеме на работу. По месту постоянной регистрации Проще устроить детей в садик в школу, ставить машину на учет, получать все необходимые госуслуги.
- Полное владение и пользование собственностью. Из собственной квартиры вас никто не выселит, не поднимет резко арендную плату. Да и арендаторы постоянно чувствуют себя как нелегалы. Часто договор найма не заключается и приходится держаться от консьержек и соседей подальше. Арендаторы живут в квартире на птичьих правах. Лично для меня своя квартира дороже денег. В своей квартире вы можете делать какой вам угодно ремонт и перепланировку.
- Быть владельцем квартиры престижно. И психологическое ощущение от своей собственности не сравнить ни с какими деньгами. Особенно, это касается молодых людей. Хоть многие и возразят, что понты остались в 90х, но это не так. Человек, снимающий квартиру и живущий в собственной квартире, воспринимается окружающими по-разному. Это также относится к машине, которой вы владеете. Никто прямо вам не скажет, но первое впечатление о вас будут делать на основании того, чем вы владеете. Это уж потом вы покажете свой ум и внутренний мир, если конечно до этого дойдет очередь. Но соглашусь что данный аргумент не всем актуален.
- Материнский капитал. При покупке квартиры в ипотеку у вас есть возможность оплатить часть кредита материнским капиталом.
- Кредитная история. Взяв квартиру в ипотеку, вы формируете свою кредитную историю. Для кого-то это также является положительным моментом, ведь если у вас есть положительная история, банки охотней будут выдавать вам новые кредиты, а где-то и делать скидки на проценты.
- Стабильный актив. Квартира является реальной ценностью. И что бы не происходило с рублем или другой валютой, квартира является более стабильным капиталовложением. Деньги на вкладе могут обесценится в один день и подобные прецеденты не раз были в истории. Но квартиру нужно оценивать неразрывно с экономикой того района, в которой она находится. Не забывайте, что по всему миру есть недвижимость, которая не стоит даже кирпича, из которого она построена. На мой взгляд вариант покупки в ипотеку на сегодняшний день более стабильная стратегия по сравнению с накоплением. Главное чтоб в России не случился ипотечный кризис по образу как это было в США.
Аргументы в пользу накопления:
- Если вас уволят с работы, то может настать момент, когда вы не сможете платить по ипотеке и сама мысль, что над вами висит дамоклов меч кого-то может ввести в глубочайшую тоску. При накоплении на квартиру вы будете чувствовать себя более стабильно, ведь что бы не случилось в вашей жизни или стране у вас есть ваш собственный стабилизационный фонд в качестве вклада. Но тут я бы хотел сказать пару слов в защиту ипотеки. Можно же взять ипотеку и некую стабилизационную сумму положить на вклад как раз на случай непредвиденной ситуации. Такую сумму, которой хватило бы на полгода прожить и гасить при этом ипотеку. Также скажу, что многие зачастую готовы пойти навстречу при временных затруднениях платежеспособности клиента.
- Уровень жилья, которое вы можете снимать может быть намного выше уровня квартиры, которую вы можете купить в ипотеку. Т.е. многим дают кредит, который хватает только на покупку однокомнатной квартиры, но семье требуется 2-3 х комнатная квартира.
- Вы можете арендовать жилье ближе к месту постоянной работы, и жить рядом с работой. Правда, вы так же можете делать, имея собственную квартиру. У меня есть знакомый, который сдает свою квартиру в Москве, а сам снимает квартиру классом выше в Подмосковье рядом со своей работой.
- Если вы льготник и стоите в очереди на улучшение жилищных условий, то возможно именно вам лучше накопить, ведь купив квартиру в ипотеку, вы лишитесь вероятности получить ее от государства бесплатно!
- Нет денег на первоначальный взнос. Тут уж выбирать не приходится, но в любом случае стоит задуматься при накоплении определенной суммы денег и возможно изменения стратегии. Кому-то ипотека станет выгодна при достижении накопления 50% от стоимости квартиры, ведь проценты по ипотеки становятся более выгодными.
В настоящей статье я изложил свое мнение относительно вопроса копить или брать в кредит, надеюсь, мои размышления оказались вам полезными. Окончательное же решение покупать или брать в кредит необходимо делать вам самим.
Надо понимать, что существует видимость скидки, когда на сайте цена указана якобы со скидкой. Указание старой цены рядом с новой относится скорее к маркетинговым приемам. Мы же хотим поговорить о получении реальной скидки.
I Как получить скидку при покупке квартиры в новостройке.
II Как получить скидку при покупке квартиры на вторичном рынке.
