Проверка, анализ ЖК RED7

МФК RED7

Общая информация о комплексе и застройщике

МФК Red7 (Рэд7) – это новостройка бизнес-класса от ГК «Основа» в Красносельском районе столицы. Многофункциональный общественно-деловой комплекс состоит из единственного монолитного корпуса высотой 19 этажей. В домах можно приобрести апартаменты: студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные номера гостиничного типа с чистовой отделкой. Также к продаже представлена недвижимость необычных форматов. В наличии имеются пентхаусы, двухуровневые апартаменты, жилье с террасами. В качестве дополнительной инфраструктуры запланированы подземный паркинг, торгово-офисные помещения, супермаркет, фитнес-клуб и конференц-зал. Апартаменты расположатся на 4-19 этажах здания. На первом подземном и наземном этажах предусматриваются магазины непродовольственных товаров и супермаркет. Также на первом этаже появятся рестораны и кафе, а на втором и третьем этажах запроектирован фитнес-центр с бассейном и залами для групповых занятий. Офисные помещения предусматриваются на четвертом этаже комплекса. Коммерческие площади – 8,2 тыс. кв. м. В их числе – двухэтажный фитнес-центр, два ресторана, кафе. Также планируется организовать «небесную гостиную» – клубное пространство со спортивной зоной, детскими игровыми комнатами, кинотеатром на 15-20 человек, коворкингом, сигарной комнатой.

Новостройку возводят почти в самом центре Москвы – на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова. Концепцию проекта разработали специалисты европейского бюро MVRDV. К 2022 году жилой фонд новостройки должен составить более 38 тысяч квадратных метров. В продаже – комфортабельные апартаменты с отделкой, которые подойдут в качестве второй квартиры, офиса или коворкинга. Представлено жилье со вторым светом, одной или несколькими открытыми террасами, видовые пентхаусы. В достоинства проекта также входит удобная транспортная доступность – помимо доступа к двум станциям метро и трем железнодорожным вокзалам резиденты комплекса получат прямой выезд на Садовое кольцо.

Место строительства ЖК Red7 долгое время пустовало. На огороженном участке у пересечения Садового кольца и проспекта Академика Сахарова должны были открыть многоуровневый подземный паркинг, но проект заморозили. Впоследствии права на землю перешли к ГК «Основа», которая определила ее под строительство многофункционального комплекса. По соседству расположены здания Наркомзема и Центрсоюза, несколько крупных банковских отделений и бизнес-центр.

Проект ЖК RED7

ЖК “RED7” — это 19-этажное монолитное здание с фасадами из красной керамогранитной плитки. Выбор цвета продиктован окружением, так как напротив расположен памятник архитектуры эпохи конструктивизма — здание Наркомзема, спроектированное Алексеем Щусевым.

В доме 289 апартаментов. Предложены студии, варианты с одной, двумя, тремя и четырьмя комнатами. На верхнем этаже пентхаусы с террасами. Есть несколько двухуровневых планировок. Площадь помещений от 26,4 до 253 кв. м. Высота потолков зависит от этажа — 3,2-6,4 метра. При этом окна в высоту будут от 2,1 до 6,4 метра. Апартаменты сдаются с чистовой отделкой в неоклассическом стиле и двух цветовых гаммах. Дизайн лобби и холлов разработал Сабин Марселис — голландский дизайнер.

В здании установят систему “умный дом”. Под домом разместится паркинг.Территория будет находиться под круглосуточной охраной.

Особенности ЖК RED7

архитектура в стиле «русский авангард»;
редкие форматы жилья;
2 станции метро в пешей доступности;
прямой выезд на Садовое кольцо.

Технология строительства. Архитектура ЖК RED7

Для возведения МФК Red7 применяются современные строительные технологии. Здание будет монолитным, с железобетонным каркасом и стенами из газосиликатных блоков. Надежность, простота конструкции и долговечность – именно за эти три качества столичные девелоперы стали предпочитать монолитные дома устаревшим панельным. Особое внимание уделено организации оконных проемов – предусмотрены низкие подоконники высотой 50 см от пола. Двухкамерные панорамные окна и бесшовные внешние стены обеспечат жильцам достойную тепло- и шумоизоляцию – немаловажный фактор при выборе квартиры. В новостройке планируют выставить на продажу жилье площадью от 28 до 253 кв. м. Но это не традиционные квартиры, а апартаменты – коммерческие помещения, которые по своему юридическому статусу сравнимы с номером в гостинице. Их главный «плюс» заключается в более доступной цене, но есть и «минусы». К примеру, в апартаментах действует только временная регистрация – оформить столичную прописку там не получится. Кроме того, расчет за коммунальные услуги будет производиться по коммерческим тарифам.

Машиноместа: подземные паркинги, гостевые автостоянки ЖК RED7

В подземной части комплекса оборудуют паркинг вместительностью 320 автомобиле. Запланированное количество апартаментов при этом – 621 единица, то есть личное пространство для машины предусмотрено для каждого второго жильца. Стоимость машиномест пока не называется, продажи стартуют на более поздних стадиях реализации проекта.

Экологическая обстановка ЖК RED7

Состояние экологии в Красносельском районе оставляет желать лучшего. Его проблемы общие для центра – небольшие площади озеленения и плотный поток автомобилей, в результате чего воздух сильно загрязняется. Промышленных предприятий рядом нет. Вблизи новостройки отсутствуют крупные производственные предприятия – учитывая плотность промышленной застройки в Москве это можно считать преимуществом. Однако техногенные факторы все же присутствуют – окружающую среду загрязняет Садовое кольцо. Движение на магистрали не утихает ни днем, ни ночью, что создает постоянный смог и шумовой фон вблизи трассы. Также злую шутку может сыграть соседство сразу с тремя железнодорожными вокзалами – стоит приготовиться к гулу поездов при открытых окнах.

Окружение ЖК RED7

Многофункциональный комплекс “RED7” расположен в 3 километрах от Кремля. Рядом нет промышленных зон, но в 15 метрах от участка проходит Садовое кольцо. В пешей доступности сады Баумана и Ботанический МГУ. Новостройка окружена историческими постройками. Например, кроме здания Наркомзема, рядом Центрсоюз, спроектированный Ле Корбюзье, и высотка у Красных ворот. В Красносельском районе работает много бизнес-центров. В 1,5 км, возле Казанского, Ленинградского и Ярославского вокзалов, находится универмаг “Московский”. Жителям “РЕД7” доступны школы № 1500, 1284 и лицей №1581. В 10 минутах спортивный комплекс “Олимпийский” с бассейном. Комплекс расположен на пересечении двух крупных магистралей — Садового кольца и проспекта Академика Сахарова. Поблизости три железнодорожных вокзала.

Транспорт и инфраструктура ЖК RED7

Транспортная доступность комплекса хорошая. Выезд на Садовое кольцо и улицу Академика Сахарова располагается возле ЖК. Остановка общественного транспорта находится в 100 метрах. Ближайшие станции метро, “Красные ворота” и “Сретенский бульвар”, выходят на поверхность в 400 и 700 метрах. До Казанского вокзала можно добраться за 10 минут на автомобиле. В составе ЖК запланировано более 8000 м2 под коммерческие и офисные помещения, на которых среди прочего расположатся фитнес-центр и супермаркет. Прочие инфраструктурные объекты жильцам придется искать по соседству. В пешей доступности находятся 3 школы (в числе которых Пушкинский лицей), 2 детских сада, детская и взрослая поликлиники. Развлекательная инфраструктура района хорошо развита, неподалеку открыты несколько торгово-развлекательных центров, театр, цирк Никулина.

Ход строительства: очереди и сроки сдачи корпусов ЖК RED7

О ГК «Основа», которая занимается строительством ЖК Red7, судить сложно – пока холдинг не имеет в портфолио реализованных проектов как примеров собственной благонадежности. Подрядчики ГК «Основа» работают методично, без задержек и простоев. Уже к концу 2018 года, после реализации ЖК «Парад планет» появится возможность проверить качество строительства на «живом» примере.

Что касается МФК Red7, его возведением занимается ООО «Фениксстрой». Земельный участок принадлежит городу, а компания распоряжается им на правах аренды сроком до 30 июня 2044 года – более чем достаточно для того, чтобы реализовать проект. На момент написания отчета на официальном сайте проекта еще не опубликовали фотографии хода строительства – впрочем, на начальной стадии кроме расчищенной площадки показывать больше и нечего. На возведение 19-этажного монолитного корпуса планируется потратить больше трех лет. В проектной декларации указан адекватный срок введения в эксплуатацию – до II квартала 2022 года.

Застройщик:

ООО “ФЕНИКССТРОЙ”

Зарегистрирован 29.11.2011

ИНН 7722762392

КПП 502401001

Юридический адрес (совпадает с фактическим): Московская обл, г.Красногорск, п.Ильинское-Усово, ул.Центральная Усадьба, д.1, к.А, 143421

Виды деятельности: Строительство жилых и нежилых зданий:

Строительство автомобильных дорог и автомагистралей
Строительство водных сооружений
Строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки
Подготовка строительной площадки
Производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ
Работы строительные отделочные
Производство штукатурных работ
Работы столярные и плотничные
Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен
Производство малярных и стекольных работ
Производство малярных работ
Производство стекольных работ
Производство прочих отделочных и завершающих работ
Производство кровельных работ
Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки

Генеральный директор: Сибренков Игорь Львович (с 24.04.2016); ИНН 770703141746

Учредители: (1, размер доли 100%, стоимость доли 82 млн): ООО УК “Долгосрочные Инвестиции” (ранее ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД НЕДВИЖИМОСТИ “РОДНЫЕ ПРОСТОРЫ”), ИНН 7718928743; основной вид деятельности: банковские и финансовые услуги, кредит; руководитель: Константинопольский А.Б. (с 09.04.2013); Учредители: Ганзюк С.С. (99%), Константинопольский А.Б. (< 1%). , г. Москва.

Резюме по ЖК RED7

Апартаменты, которые предлагает застройщик в МФК Red7, отлично подходят в качестве второй квартиры или рабочего кабинета. Включенная в стоимость чистовая отделка сэкономит время и силы на проведение самостоятельного ремонта. Главное преимущество комплекса – это его местоположение, благодаря которому можно оставаться близко к центру Москвы и ее деловым районам, при этом имея возможность отдохнуть в комфортабельном личном номере.

Плюсы ЖК RED7

— оригинальная архитектура;

— хорошая транспортная доступность;

— апартаменты редких форматов.

Минусы ЖК RED7

— только жилье с отделкой;

— рядом шумное Садовое кольцо;

— постоянные пробки в районе.

Многофункциональный комплекс рассчитан на проживание деловых людей – менеджеров, руководителей и предпринимателей. Это не семейная новостройка, и не стоит пытаться рассматривать ее в данном ключе. По уровню исполнения проект держит планку выше средней, комплекс действительно можно классифицировать как бизнес-класс по представленному ассортименту недвижимости, характеристикам апартаментов и сопутствующей инфраструктуре. В общем итоге МФК Red7 получает оценку 8,5 из 10 баллов по итогам обзора. Главным образом на результат повлияло местоположение комплекса, выбор и качество представленного к продаже жилья.

Подробнее о девелопере

Группа Компаний «Основа» – финансово-производственный Холдинг, образованный в 2016 году. В сентябре 2016 года все акции ГК «Мортон» были проданы Сергею Гордееву. К моменту сделки «Мортон» была крупнейшей российской девелоперской компанией по объемам строительства и ввода жилья в эксплуатацию c годовой выручкой 60 млрд рублей.

Стратегия развития ГК «Основа» подразумевает инвестиции в высокотехнологичные отрасли российской экономики с высоким экспортным потенциалом, в объекты коммерческой недвижимости, а также в девелопмент – профильный для акционеров бизнес, где за 20 лет им удалось создать лидера российского рынка жилого домостроения с объемом выручки 60 млрд рублей в год.

Сегодня ГК «Основа» обладает диверсифицированной структурой и развивает три основные направления деятельности: девелопмент в формате «умный дом» в России, Чехии, Германии и Австрии; управление объектами коммерческой недвижимости, а также инвестиции в развитие высокотехнологичных проектов.

На начало 2018 года в девелоперском портфеле Компании на разных стадиях реализации сегодня находятся 14 жилых проектов. Это 10 проектов в Москве и Московской области совокупной площадью 500 000 м2 жилья, 2 проекта в Чехии и 2 проекта в Германии.

В столичном регионе компания сосредоточилась на создании ярких жилых комплексов повышенной комфортности с авторской архитектурой, эксклюзивными общественными пространствами и благоустроенной придомовой территорией с возможностями для круглогодичного досуга и отдыха.

В управлении ГК «Основа» находится более 60 тыс м2 коммерческой недвижимости в торговых центрах и в формате стрит-ритейл; 40 тыс м2 гостиничной недвижимости, а также IT-Технопарк «Физтехпарк» площадью 30 тыс м2.

Также ГК «Основа» является соинвестором крупнейшей в России сети семейных парков развлечений Zamania, которая к 2020 году планирует открыть 67 парков по всей России.

Одним из приоритетных направлений деятельности ГК «Основа» является развитие и внедрение передовых технологий, на которых будет строиться мир будущего. Это инвестиции в самый широкий спектр технологий: от блокчейн и проектов в области искусственного интеллекта, до транспортных систем нового поколения, инновационных технологии в области строительных материалов, водоочистки и технологии «умный дом». В рамках этого направления Компания создает экосистему на базе блокчейн и строит платформенные решения в области систем управления жилыми домами и процессом строительства.

Руководство ГК «Основа»:

Ручьев Александр Валерьевич

Председатель Совета директоров, Президент Группы Компаний «Основа»

В 1994 году организовал и возглавил Группу Компаний «Мортон».
В 2013 году избран Председателем Общества взаимного страхования застройщиков.
В 2014 году А.В. Ручьев стал заместителем главы Общественного совета при Минстрое России.
В декабре 2016 года назначен Председателем нового технического комитета Росстандарта – ТК 144 «Строительные материалы, изделия и конструкции»
В апреле 2017 года А.В. Ручьев возглавил Совет Ассоциации «Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций» (НОПСМ).
Входит в десятку наиболее профессиональных и влиятельных руководителей российского строительного сектора по данным рейтинга “Топ-1000 российских менеджеров”.

Колченко Олег Николаевич

Член Совета директоров Группы Компаний «Основа»

В 2005 году пришел в ГК «Мортон». В кратчайшие сроки сформировал одну из самых эффективных на рынке недвижимости структур продаж новостроек с высокопрофессиональной службой маркетинга и рекламы.
В 2013 году назначен на должность Вице-Президента ГК «Мортон», курировал строительный и коммерческий блоки компании.
В 2015 году избран Вице-Президентом Ассоциации застройщиков Московской области.
В октябре 2016 года стал одним из основателей и Членом Совета Директоров ГК «Основа».

Храмов Егор Николаевич

Член Совета директоров Группы Компаний «Основа»

Стоял у истоков основания компании «Мортон», в разные годы занимал руководящие должности в компании и являлся ее акционером.

В 2012 году стал вице-президентом ГК «Мортон», курировавшим финансы.
В 2012 году избран в состав Совета Директоров АО «Московско-Парижский банк» (АО БАНК МПБ) и назначен Вице-Президентом Банка
В 2013 году избран Председателем Совета директоров АО БАНК МПБ
В октябре 2016 года вышел из состава акционеров и покинул пост Вице-Президента компании «Мортон».
В октябре 2016 года стал одним из основателей и Членом Совета Директоров ГК «Основа»

Направления деятельности ГК «Основа»

Строительство и инвестирование в объекты коммерческой недвижимости, управление активами.

На базе группы компаний был запущен проект Trade Estate (ЗАО “Стратегия управления”), призванный обеспечить потенциальных арендаторов необходимыми площадями. Все объекты находятся в управлении компании, что позволяет клиентам избежать дополнительных затрат и повысить уровень сервиса. На сайте www.trade-estate.ru любой желающий получает доступ к полной базе свободных площадей коммерческой недвижимости группы компаний “Основа” и может выбрать помещение, максимально соответствующее его профилю деятельности и бюджету.
Группа компаний «Основа» построила и осуществляет управление гостиничным комплексом «Лепота», входящим в портфель объектов Компании. Отель расположен в Подмосковье, в живописном лесном уголке на берегу реки Дубна, на территории 12 га. Комплекс располагает комфортными номерами и коттеджами, выполненными в русском стиле из натурального дерева, СПА-центром, банным комплексом, ресторанами и баром, открытыми спортивными площадками, конференц-залом, банкетным залом. Гостей эко-отеля ждут развлечения на любой вкус, включая музыкальные и арт-вечера в ресторане отеля. Доброжелательный и гостеприимный персонал отеля обеспечивает комфортный отдых для каждого гостя.
В собственности и управлении группы компаний «Основа» с 2017 года также находится гостиничный комплекс «Останкино», площадью 40 000 м2. Гостиница расположена в Северо-Восточном округе Москвы в Останкинском районе – одном из самых живописных районов Москвы, около центрального входа в Главный ботанический сад РАН. В отеле представлен весь спектр необходимых гостям услуг: комфортное размещение в любой категории номера на выбор, конференц залы и услуги по проведению деловых мероприятий, собственный транспорт и удобный гостевой паркинг.
IT-ТЕХНОПАРК «ФИЗТЕХПАРК» –
Это первый объект Международного научно-образовательного кластера «ФИЗТЕХ-21», реализацией которого занимается ГК «Основа». На сегодняшний день в управлении компании находятся более 60 000 м2 торговых площадей. Это торговые центры и помещения в формате «стрит ритейл», которые полностью укомплектованы арендаторами и приносят стабильный доход. PHYSTECHPARK.RU
На базе ГК “Основа” создан надежный и прозрачный инструмент инвестирования – платформа CREDO Capital, которая готова разделить доход с инвесторами и гарантировать стабильный доход до 19% годовых CREDOCAPITAL.RU

Развитие технологий, внедрение инноваций, поддержка стартапов.

Одним из приоритетных направлений деятельности ГК «Основа» является развитие и внедрение передовых технологий, на которых будет строиться мир будущего.
Это самый широкий спектр технологий: от блокчейн и проектов в области искусственного интеллекта, до транспортных систем нового поколения, инновационных технологии в области водоочистки и технологии «умный дом».
R&D партнером ГК «Основа» по проекту надземного транспорта «Стрела», развитию и внедрению технологий водоочистки и проекту «Умный дом» выступает «Русское техническое общество» (РТО), созданное акционерами «Основы» в 2013 году.
Аwespace – компания занимается разработкой интерактивных проектов дополненной (AR) и виртуальной реальности (VR) c широким спектром применения в области образования, медицины и маркетинга. AWESPACE.RU/

Девелопмент.

ГК «ОСНОВА» обладает одной из лучших команд специалистов с колоссальным опытом и знаниями в реализации проектов полного цикла в девелопменте.

Проекты в реализации:

ЖК ПАРАД ПЛАНЕТ ZK-PARADPLANET.RU
ЖК «ГРАНИ» GRANI-HOUSE.RU
ЖК «ГОГОЛЬ ПАРК» RU (старт продаж 06.07.2018 г.)
RED7 RED-7.RU (старт продаж 23.10.2018 г.; начало строительства – 3-й квартал 2018 г.)

Средняя оценка ГК «Основа» (исходя из рейтингов новостроек в Москве) – 8.5 / 10

Репутация – 9/10. Судя по Параду Планет, действительность соответствует рендерам, застройщик не идет по пути удешевления.

Скорость работы – 8/10. В целом стройка всех ЖК укладывается в график.

Качество работы – 9/10. Используют новые технологии строительства, хорошие материалы.

Cтоимость услуг – 9/10. Сегмент ЖК разный, зависит от расположения и стоимости проекта..

Подробнее о застройщике ООО Фениксстрой

ООО Фениксстрой основано в 2011 г.

Через бывшего учредителя связано с 89 компаниями, принадлежавшими раньше холдингу «МОРТОН». Часть из них была ликвидирована, часть принадлежит на данный момент ГК ПИК.

На дату составления отчета единственным учредителем ООО Фениксстрой является ООО УК «Долгосрочные Инвестиции». Ниже краткая информация о данной УК.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ “УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ “ДОЛГОСРОЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ”

Зарегистрирован 09.04.2013

Выручка: 21 млн ₽

Стоимость бизнеса: 63,8 млн ₽

Учредители (2)

– Ганзюк Сергей Семенович ИНН 500800831142 Размер доли – 99%

– Константинопольский Андрей Борисович ИНН 773671321435 Размер доли – < 1%

Уставный капитал: 30 млн

Прогнозируемый рост доходов на 2019 год: 50%

Результаты деятельности: хорошие.

За последний год доходы предприятия увеличились, и прибыль выросла.

Эффективность: высокая

Доход собственника выше среднего (21 коп. на вложенный рубль)
Рентабельность имущества (20%) выше среднеотраслевого значения (2%) по отрасли “Деятельность финансовая и страховая”
Рентабельность продаж отрицательная

Имущественное положение: среднее

Управление оборотными активами стало менее экономным: оборачиваемость запасов сократилась на -98%
На долгосрочное развитие средств не выделено
За последний год имущество сократилось на -54% (с 84.7 млн руб. до 38.9 млн руб.), что уменьшило потенциал предприятия

Финансовое положение: хорошее

Платежеспособность высокая: оборотные активы (источники погашения обязательств) больше обязательств на 242756%
Угрозы финансовой зависимости нет: заемные средства в балансе (0%) не превышают собственные
Обеспеченность текущей деятельности собственными средствами хорошая (100% > 30% суммы оборотных активов)

Плюсы

Деловая репутация. 5 лет компания работает на рынке. Дата регистрации 09.04.2013
Большой уставный капитал (30.0 млн ₽)
В наличии 1 действующая лицензия
Финансовое положение. Компания финансово устойчива, выручка составляет 21 млн. за последний год
Обязательства в балансе составляют незначительную долю – 3.6%
Риск задержки платежей низкий
Отсутствует риск банкротства
Честность с партнерами
Отсутствует задолженность по налогам, з/п и кредитным платежам

Минусы

Рентабельность (-9%) ниже среднеотраслевой (0.4%)

Краткий анализ основных финансовых показателей демонстрирует регулярный уверенный рост активов компании, отсутствие долгов и рисков банкротства. Компания стабильно принимает участие в государственных тендерах, на текущую дату ею выиграно 8, на общую сумму 316 000 р. Учредитель застройщика не имеет задолженности по исполнительным листам или налогам, регулярно предоставляет финансовую отчетность. Из этих данных видно, что учредитель застройщика – финансово состоятельная и успешная компания с эффективной стратегией ведения бизнеса. Незначительные минусы не отражаются ни не финансовом состоянии учредителя, ни на его репутации.

Плюсы и минусы застройщика ООО Фениксстрой

Плюсы застройщика ООО Фениксстрой

+ Деловая репутация – 6 лет компания работает на рынке (дата регистрации 29.11.2011)

+ Финансовое положение – продажи выросли на 100% по сравнению с прошлым годом. Компания способна расплатиться с текущими долгами. Оборотные активы превышают текущие долги на 166.2%

+ Риск задержки платежей низкий (10%)

+ Честность с партнерами

+ Отсутствует задолженность по налогам, з/п и кредитным платежам

+ Задолженность по исполнительным листам не обнаружена

+ Текущих судебных дел, в которых компания – ответчик, не обнаружено. Нагрузка по судебным спорам: за последние 6 месяцев на компанию в суд не подавали

+ Отсутствие задолженности при обслуживании кредита

+ Отсутствие рисков однодневки

Массовый руководитель-нет риска
Массовый учредитель-нет риска
Массовый адрес-нет риска
Массовый телефон-нет риска
Недостоверный управляющий по ЕГРЮЛ-нет риска
Недостоверный учредитель по ЕГРЮЛ-нет риска
Недостоверный юридический адрес по ЕГРЮЛ-нет риска
Компания не сдает налоговую отчетность-нет риска
Миграция между налоговыми органами-нет риска
Заблокированы счета компании-нет риска

Минусы застройщика ООО Фениксстрой

– Рентабельность ниже среднеотраслевой (7.2%)

– Риск потери независимости из-за имеющихся обязательств

– Обязательства в балансе составляют 100.4%: в долгосрочной перспективе возможны перебои с оплатой

– У компании отсутствует имущество

– Отсутствует возможность получения кредита

Финансовый анализ по данным Бухгалтерской отчетности за 2011 – 2017 гг

млн	строка	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Доходы 2110 + 2320 + 2310 + (2340 – 2350)		0	0	0	7	0	0	9
Расходы 2110 + 2320 + 2310 + (2340 – 2350) – 2400		0	0	1	7	1	0	8
Чистая прибыль	2400	0	0	-1	0	-1	0	0

Бухгалтерский баланс
АКТИВ
Внеоборотные активы	1100	0	0	17.2	0.2	103.9	0.3	0.3
Нематериальные активы	1110	0	0	0	0	0	0	0
Результаты исследований	1120	0	0	0	0	0	0	0
Нематериальные поисковые активы	1130	–	0	0	0	0	0	0
Поисковые материальные активы	1140	–	0	0	0	0	0	0
Основные средства	1150	0	0	0	0	0	0	0
Доходные вложения	1160	0	0	0	0	0	0	0
Финансовые вложения	1170	0	0	0	0	0	0	0
Налоговые активы	1180	0	0	0.2	0.2	0.3	0.3	0.3
Прочие внеоборотные активы	1190	0	0	17.1	0	103.6	0	0
Оборотные активы	1200	0	0.5	3.1	0.1	18.7	142.4	239.5
Запасы	1210	0	0	0	0	0	141.9	194.5
НДС	1220	0	0	2.8	0	18.7	0.2	0.2
Дебиторская задолженность	1230	0	0	0	0.1	0	0.3	44.8
Финансовые вложения	1240	0	0	0	0	0	0	0
Денежные средства	1250	0	0.5	0.3	0	0	0.1	0
Прочие оборотные активы	1260	0	0	0	0	0	0	0
Баланс	1600	0	0.5	20.4	0.2	122.6	142.7	239.7
ПАССИВ
Капитал и резервы	1300	0	-0.1	-0.7	-0.9	-1.4	-1.4	-1
Уставный капитал	1310	0	0	0	0	0	0	0
Собственные выкупленные акции	1320	0	0	0	0	0	0	0
Переоценка	1340	0	0	0	0	0	0	0
Добавочный капитал	1350	0	0	0	0	0	0	0
Резервный капитал	1360	0	0	0	0	0	0	0
Нераспределенная прибыль	1370	0	-0.1	-0.7	-0.9	-1.4	-1.4	-1
Долгосрочные обязательства	1400	0	0	0.5	0.4	0.8	33.9	96.7
Заемные средства	1410	0	0	0.5	0.4	0.8	33.9	96.7
Налоговые обязательства	1420	0	0	0	0	0	0	0
Оценочные обязательства	1430	0	0	0	0	0	0	0
Прочие обязательства	1450	0	0	0	0	0	0	0
Краткосрочные обязательства	1500	0	0.6	20.6	0.7	123.1	110.2	144.1
Заемные средства	1510	0	0.5	5.1	0	0.1	0.1	0.1
Кредиторская задолженность	1520	0	0.1	15.5	0.7	123	110.1	143.9
Доходы будущих периодов	1530	0	0	0	0	0	0	0
Оценочные обязательства	1540	0	0	0	0	0	0	0
Прочие обязательства	1550	0	0	0	0	0	0	0
Баланс	1700	0	0.5	20.4	0.2	122.6	142.7	239.7
Отчет о финансовых результатах
Выручка	2110	0	0	0	6.8	0	0	0
Себестоимость продаж	2120	0	0	0	5.6	0	0	0
Валовая прибыль (убыток)	2100	0	0	0	1.2	0	0	0
Коммерческие расходы	2210	0	0	0	0	0	0	0
Управленческие расходы	2220	0	0.1	0.6	0.8	0.5	0	0.2
Прибыль от продаж	2200	0	-0.1	-0.6	0.4	-0.5	0	-0.2
Доходы от участия в других организациях	2310	0	0	0	0	0	0	0
Проценты к получению	2320	0	0	0	0	0	0	0.5
Проценты к уплате	2330	0	0	0.2	0.4	0.1	0	8
Прочие доходы	2340	0	0	0	0	0	0	42.5
Прочие расходы	2350	0	0	0	0.2	0.1	0	34.3
Прибыль до налогообложения	2300	0	-0.1	-0.8	-0.1	-0.7	0	0.5
Налог на прибыль	2410	0	0	0	0	0	0	0
в т.ч. постоянные обязательства	2421	0	0	0	0	0	0	0
Изменение отложенных обязательств	2430	0	0	0	0	0	0	0
Изменение отложенных активов	2450	0	0	0.2	0	0.1	0	0
Прочее	2460	0	0	0	0	0	0	0
Чистая прибыль	2400	0	-0.1	-0.6	-0.2	-0.5	0	0.4

Основные показатели, наиболее информативно отражающие финансовое состояние застройщика:

– чистая прибыль

– дебиторская задолженность

– кредиторская задолженность

Несмотря на то, что компания относительно молодая и получает незначительную прибыль, она уже сейчас не терпит убытки. Это неплохие результаты. Баланс у компании положительный, что указывает на то, что доходы покрывают все операционные расходы.

То, что увеличивается кредиторская задолженность, нормально для текущей стадии реализации проекта строительства – компания пользуется заемными средствами и не расходует их слишком интенсивно, что показывает эффективность выбранной бизнес-стратегии.

Дебиторская задолженность тоже растет, что иллюстрирует тот факт, что поставщики застройщика на конец 2017 года должны ему работ и услуг на общую сумму 44,8 млн.р.

Пока что соотношение дебиторской и кредиторской задолженности не в пользу застройщика. На момент составления отчета во всех источниках отсутствуют данные об отчетности и финансовых результатах застройщика за первые 3 квартала 2018 года. До окончания первого квартала 2019 года этот факт можно не считать подозрительным, особенно с учетом того, что на середину ноября 2018г. на строительной площадке очень мало что изменилось с момента старта продаж. Превалирование кредиторской задолженности над дебиторской нельзя назвать положительным результатом отчетного периода по следующим причинам:

К дебиторской задолженности относится долг перед застройщиком подрядных организаций и организаций-поставщиков за оплаченные, но еще не поставленные материалы, выполненные работы и оказанные услуги, либо выполненные, но еще не заактированные.

К кредиторской задолженности напротив относится долг самого застройщика за поставленные материалы, выполненные работы и оказанные услуги, которые были поставлены или выполнены, но еще не оплачены.

Превышение кредиторской над дебиторской задолженностью может означать наличие в перспективе проблем с финансированием строительства, а также затруднения с авансированием работ со стороны застройщика.

Информация о деятельности застройщика до 3-го квартала 2018г в источниках отсутствует, что несколько странно, учитывая наличие большого количества видов деятельности, помимо деятельности собственно застройщика. Помимо этого, отрицательным фактом является то, что сайт проекта обновляется избирательно, учитывая то, что строительство начато более квартала назад. Также на сайте слишком много, для текущего этапа реализации проекта, неактивных ссылок. По сути, полезной информации на сайте нет, за исключением строки «Настоящий сайт носит исключительно информационный характер, никакие материалы и информация, размещённые на нём, ни при каких условиях не являются публичной офертой».

Резюме:

Пока о застройщике нельзя сказать ничего хорошего, кроме того, что у него состоятельный и финансово эффективный учредитель, и того, что он является частью крупного холдинга, который пока не сдал ни одного дома. Хотя до конца текущего года должны выдать ключи дольщикам ЖК «Парад планет». Возвращаясь конкретно к ООО «Фениксстрой», можно сказать, что результаты финансового анализа соответствуют стадии реализации проекта, в то время как остальные показатели деятельности застройщика указывают на отставание от графика и, на первый взгляд, некоторой неуверенности руководства холдинга в рентабельности будущего проекта. Несмотря на то, что уже на первой неделе после старта продаж было забронировано порядка 25% апартаментов, на данный момент есть информация о регистрации лишь 4-х ДДУ в официальных источниках. Также непривлекательным фактом о новостройке является то, что количество парковочных мест неприемлема мало – при условии полной загруженности МФК, учитывая его локацию, парковаться будет негде. Для апарт-комплекса это очень значительный минус.

Детально о проекте строительства

Вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: Нежилое здание

Количество этажей в объекте: – 23

Общая площадь объекта (кв. м.) – 46 165

Материал наружных стен и каркаса объекта: С монолитным железобетонным каркасом и

стенами из мелкоштучных каменных материалов

Материал перекрытий: Монолитные железобетонные

Класс энергоэффективности: C (Повышенный)

Сумма общей площади всех помещений – 31 818,98

Общая площадь объекта – 46 165 кв.м.

Высота – 78 м

Количество этажей – 19 наземных + подземных

Количество апартаментов – 289

Общая площадь апартаментов – 20 704,7 кв.м.

Количество машиномест – 284

Количество подземных кладовых – 22

Количество предприятий торговли – 16

Количество предприятий общепита – 2

Количество офисных помещений – 26

Коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект, группу объектов:

Многофункциональный общественно-деловой комплекс “RED7”, Многофункциональный общественно-деловой комплекс RED7, МФК “RED7”, МФК RED7, RED7, “RED7”

Номер разрешения на строительство 77-141000-017525-2018

Дата выдачи разрешения на строительство 30.06.2018

Срок действия разрешения на строительство 30.06.2022

Наименование органа, выдавшего разрешение на строительство – Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР)

Вид права застройщика на земельный участок – Право аренды

Вид договора Договор аренды земельного участка – Договор аренды земельного участка

Номер договора, определяющего права застройщика на земельный участок – М-01-002621

Дата подписания договора, определяющего права застройщика на земельный участок – 30.06.1995

Дата окончания действия права застройщика на земельный участок – 30.06.2044

Дата государственной регистрации изменений в договор – 28.03.2003; 10.06.2016

Собственник земельного участка – Публичный собственник

Форма собственности на земельный участок – Неразграниченная собственность

Наименование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком – Департамент городского имущества города Москвы

Кадастровый номер земельного участка: 77:01:0003041:1

Площадь земельного участка (с указанием единицы измерения) – 3638 кв.м.

О планируемых элементах благоустройства территории

Наличие планируемых проездов, площадок, велосипедных дорожек, пешеходных переходов, тротуаров – Проезды, пешеходные зоны, в том числе с возможностью проезда пожарной техники.

Наличие парковочного пространства вне объекта строительства (расположение, планируемое количество машино-мест) – Нет

Наличие дворового пространства, в том числе детских и спортивных площадок (расположение относительно объекта строительства, описание игрового и спортивного оборудования, малых архитектурных форм, иных планируемых элементов) – Нет

Площадки для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов (расположение относительно объекта строительства) – Проектными решениями предусмотрено размещение одной крытой, с установкой контейнеров для сбора твёрдых бытовых отходов.

Описание планируемых мероприятий по озеленению – Устройство газонов.

Соответствие требованиям по созданию безбарьерной среды для маломобильных лиц – Соответствует

Наличие наружного освещения дорожных покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах, архитектурного освещения (дата выдачи технических условий, срок действия, наименование организации, выдавшей технические условия) – Проектом предусмотрено освещение подъездных путей к паркингу и площадок пожарной техники светодиодными светильниками установленными на фасад здания.

О примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости:

20 процентов готовности – 3 кв. 2019 г.

40 процентов готовности – 2 кв. 2020 г.

60 процентов готовности – 1 кв. 2021 г.

80 процентов готовности – 4 кв. 2021 г.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – 2 кв. 2022 г.

Планируемая стоимость строительства (руб.): 7 770 460 662,00

Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию:

Пункт1.3. (стр.2) следует читать: “…Площадь офисов с балконами и террасами -948,1 кв.м.; Площадь предприятий торговли – 852,8 кв.м; Площадь предприятий торговли (продовольственное)- 344,4 кв…” далее по тексту. Пункт 1.3. (стр.2) дополнить: Площадь предприятий общественного питания -1075,9 кв.м.

Аккредитация проекта:

Банк ВТБ

Банк Возраждение

Банк Зенит (военная ипотека)

Преимущества проекта:

Оригинальная архитектура
Удобное местоположение
Широкий ассортимент коммерческой недвижимости на продажу
Апартаменты с отделкой
Большие окна и высокие потолки
Яркая архитектура
Охраняемая территория, большой крытый паркинг
Хорошая транспортная доступность
Застройщик пока не давал повода усомниться в своей благонадежности
Достойный выбор апартаментов и наличие редких форматов жилья
Богатая инфраструктура
Относительно неплохая цена за апартаменты с отделкой в центре Москвы
Застройщик относится к холдингу с хорошей репутацией
Финансовая отчетность застройщика, как и финансовые результаты, полностью соответствует графику реализации проекта
Вся документация по проекту соответствует требованиям законодательства
Срок действия разрешения на строительство соответствует срокам реализации проекта

Недостатки проекта:

Внутренний двор заменен на небольшую террасу
Застройщик не может похвастаться богатым девелоперским портфелем
Шум от Садового кольца
Пробки на садовом кольце
Тип жилья – апартаменты. Нельзя получить прописку
Отсутствие номеров со свободной планировкой
Размер паркинга не соответствует проекту для деловой зоны
Застройщик 7 лет не подавал признаков функционирования
Холдинг, частью которого является застройщик, пока не сдал ни одного дома
Судя по информации, найденной в соцсетях и на форумах, на строительной площадке слишком медленно ведутся работы, хотя графику строительства, прописанному в проектной документации, результаты пока соответствуют
Сайт выглядит неинформативным и попросту заброшенным
На дату составления отчета заключено мало ДДУ, хотя продажи были открыта во 2-м квартале 2018г
Абсолютное большинство потенциальных дольщиков пишет на форумах, что цена сильно завышена, по сравнению с другими апарт-комплексами в этом же районе на более поздней стадии строительства

ГК “Основа” – неординарный игрок на рынке столичной и подмосковной недвижимости. Его можно было бы назвать новым игроком, но это только отчасти соответствует действительности. “Мортон” прекратил свое существование, но похоже, топ-менеджеры компании, собравшиеся под новой вывеской сохранили добрые отношения с представителями власти, а возможно, и кое-какие участки, полученные во времена существования “Мортона”.

Комплекс апартаментов “RED7” – оригинальный проект, как по архитектурной концепции, так и по рыночной. Броское, заметное здание с интересными форматами помещений – от многокомнатных пентхаусов с террасами до апартаментов студийного типа. Скорее всего, речь все же пойдет об объекте премиум-класса, который элитным называют в рекламных целях. Если рассматривать комплекс как премиальный, достоинств у него немало – это удачное расположение (в ЦАО), оригинальная архитектура, широкий выбор планировочных решений и площадей. При этом постоянной проблемой ЦАО остается экология, да и статус апартаментов может отпугнуть некоторых покупателей, но серьезными недостатками это назвать трудно, для премиум-сегмента это обычное дело.

На дату составления отчета в открытых источниках отсутствует свежая информация, необходимая для проведения финансового анализа застройщика. Это в порядке вещей, т.к. деятельность по реализации проекта начата недавно.

Все компании-застройщики более ранних проектов открывались индивидуально под конкретную застройку, финансовые результаты и бухгалтерская отчетность за последние 2 года имеют определенную тенденцию – показывают небольшую, но стабильную прибыль, дебиторская задолженность немного превышает кредиторскую и медленно растет.

Строительство осуществляется за счет заемных средств и средств материнского холдинга, ответственность застройщика на всех этапах проектов застрахована.

Абсолютное большинство дольщиков, когда-либо приобретавших недвижимость у ГК «Основа» довольны и рекомендуют его проекты как выгодное вложение средств. Отрицательные отзыва в основном касаются экологической обстановки и транспортной доступности проектов. Ни на официальных форумах, ни в соцсетях нет хоть сколько-нибудь обоснованных жалоб на изменение сроков строительства или нечестность застройщиков данной группы компаний.

Существенным минусом является тот факт, что пока ни один проект не выведен на финальную стадию. К концу 2018 г. девелопер обещает ключи дольщикам ЖК «Парад планет», но этот пример нельзя назвать показательным, т.к. данный ЖК был уже частично построен на момент приобретения прав Девелопером. Да и ключи пока никто не получил. Во второй половине декабря 2018 г. есть смысл мониторить ситуацию с «Парадом планет» – узнать, выдаются ли ключи, или девелопер перенес сдачу домов. Если перенес, то по какой причине.

Опасения вызывает история ГК «МОРТОН», большинство застройщиков который очень серьезно нарушали сроки сдачи объектов. Так же были случаи обнаружения грунтовых вод, оползней и признаков несоответствия почв назначению, из-за которых некоторые проекты несколько лет не завершались. Это может указывать на некачественную геодезическую экспертизу, что тоже является минусом. Так же возникает вопрос, как проекты, возводимые при таких условиях, были завершены? Средний стандартный срок гарантии на здание составляет 5 лет, и пока нет возможности оценить, какие дефекты проявятся по истечении этого срока.

Краткий анализ ДДУ

П. 2.1.8.: Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – в течение 6 (Шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее «31» декабря 2022 г.

Данный срок может быть изменен в случае наступления обстоятельств и событий, не зависящих от Застройщика. В случае если строительство Объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный Договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующее предложение об изменении Договора. – 6 месяцев – очень долгий срок для передачи ключей. Сейчас мало кто из застройщиков прописывает более 1 квартала. Оговорка на счет обстоятельств слишком расплывчатая. Настораживает то, что обстоятельства не конкретизированы, т.е., при желании застройщик может тянуть со сроками сдачи долго и необоснованно, ссылаясь на этот пункт.

П. 4.2.2.: Застройщик вправе: Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию без письменного уведомления Участника долевого строительства. – Обратите внимание: тоже довольно расплывчато написано, но, по сути получается, что застройщик оставляет за собой право менять концепцию проекта без оповещения дольщиков.

П. 4.3.4.: В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства и до момента приемки Объекта долевого строительства произвести оплату разницы Цены Договора, которая формируется из суммы денежных средств, оплачиваемых за увеличение Общей площади Объекта долевого строительства (по результатам обмеров органов кадастрового учета) в соответствии с п.5.7. Договора. – тоже заслуживает внимания. Формулировка стандартная, но многие дольщике ее не замечают. После обмеров необходимо будет доплатить разницу. В данном случае, для проверки, рекомендуем дополнительно заказать обмеры в частной компании, специализирующейся на подобных вопросах. Так же, если площадь по обмерам будет меньше5 проектной, дольщик имеет право требовать компенсацию у застройщика, т.к. в договоре не прописано, что этого делать нельзя.

П. 4.3.9.: Уклонение Участником долевого строительства от заключения с организацией, осуществляющей функции управления Объектом недвижимости, договоров управления Объектом недвижимости и предоставление жилищно-коммунальных услуг не освобождает Участника долевого строительства от обязанности по возмещению расходов по оплате всех фактически произведенных управляющей компаний затрат, связанных с эксплуатацией Объекта недвижимости соразмерно площади Объекта долевого строительства и соответствующей доли общего имущества в Объекте недвижимости.

В случае, если Участник долевого строительства не выполнил свои обязательства по приемке Объекта долевого строительства в сроки, указанные в сообщении (уведомлении) Застройщика о готовности Объекта долевого строительства, Застройщик вправе требовать оплаты стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Объекта (пропорционально площади Объекта долевого строительства в общем имуществе), за весь период просрочки в принятии Объекта долевого строительства, допущенной Участником долевого строительства начиная с даты составления Застройщиком одностороннего акта приема-передачи по тарифам (счетам) управляющей компании. Участник долевого строительства обязан выплатить Застройщику начисленную сумму по оплате стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования от Застройщика. – Смысл следующий: независимо от того, пользуется дольщик апартаментами или нет, он обязан платить управляющей компании с момента сдачи МФК за обслуживание общей территории (а если арендаторы коммерческой недвижимости не платят аренду, то УК найдет способ разделить сумму задолженности между владельцами недвижимости – практика 100%. Это может оказаться неожиданностью, особенно если дольщик решить расторгнуть договор.

П. 4.4.2.: Одновременно с государственной регистрацией права собственности на Объект долевого строительства у Участника долевого строительства возникает право общей долевой собственности на общее имущество Объекта недвижимости, используемое для обслуживания более чем одного изолированного помещения в нем, и земельный участок, на котором расположен Объект недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Объекта недвижимости объекты, расположенные на указанном земельном участке. – Здесь перечислено все, за что владельцу придется платить, помимо его собственности.

П. 10.2.: Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения Объекта недвижимости. – тоже заслуживает внимания. Если дойдет до суда, застройщик настаивает на рассмотрении дела по месту нахождения объекта. Можно предположить, что это не случайно.

П. 13.2.: Сроки завершения строительства и ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию также могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке в случае внесения изменений в проектную документацию или по иным обстоятельствам, которые могут повлиять на данные сроки, при этом изменение сроков ввода в эксплуатацию, не влечет изменения сроков передачи Объекта долевого строительства, согласованных в Договоре. – этот пункт может оказаться полезным, если дело дойдет до суда.

Остальные пункты ДДУ стандартны по формулировкам и содержанию, «подводных камней» в них нет. В целом ДДУ полностью соответствует требованиям законодательства.

Итоговый вывод:

Принимая во внимание историю группы компаний Мортон и финансовые показатели застройщиков ГК «Основа», можно сказать,……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Текущее положение и генерируемый денежный поток ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

С учетом того, что группа компаний ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Как показывает практика, покупать жилье по ДДУ ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Заключение:

С учетом того, что в портфеле группы компаний ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) ЖК Q-мир, т.к ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

—

У нас в компании Вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика!

С нашими ценами на детальную проверку Вы можете ознакомится здесь.

Получить информацию по делам интересующего Вас застройщика Вы можете связавшись с нами по нашему телефону, оставив заявку на бесплатную консультацию по услугам компании или записавшись на консультацию к нам в офис в городе Москва.

Полный список наших контактов Вы можете посмотреть здесь

Вы также можете самостоятельно оценить застройщика, используя нашу пошаговую инструкцию:

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

—

Отчет является результатом обработки информации из открытых официальных источников, которые в редких случаях могут содержать неполные или некорректные сведения. Сформулированные рекомендации не являются достаточным основанием для принятия решения о сотрудничестве и должны рассматриваться в совокупности с другими обстоятельствами.