Всем известно, что основным источником получения денег для застройщика многоквартирных домов являются их покупатели, в частности, дольщики, оформляющие договора-долевого участия (ДДУ), еще на этапе котлована. А вы знаете, что не только застройщик может заработать на вас, но и наоборот, вы можете заработать на застройщике, если он не вовремя сдал вам квартиру в эксплуатацию? Если вы являетесь одним из таких дольщиков с просроченным ДДУ, то эта статья для вас.

Как много вы можете получить по ДДУ

Если вы ждете от застройщика трехкомнатную квартиру в Москве, то всего лишь за два года просрочки, набегает неустойка по цене однокомнатной квартиры в том же районе. Эти пропорции сохраняются почти для любого района страны. К примеру, если в Москве трехкомнатная квартира стоит двадцать миллионов, то неустойка по ней сопоставима по стоимости однокомнатной квартиры в семь миллионов. В Зеленограде трехкомнатная квартира стоит десять миллионов и однокомнатная квартира будет в районе трех с половиной миллионов. Как раз столько за два года неустойка и набегает см. рис.1. Посчитайте ваши потенциальные деньги на нашем калькуляторе неустойки. Если вас смущают цифры в два года, то смеем вас заверить, что задержки в сдачи многоквартирного дома в Подмосковье бывают и больше, это зависит от многих факторов, начиная от финансово-технических возможностей застройщика, и заканчивая стабильностью экономической ситуации в России.

Для начала вы должны прикинуть для себя максимально возможную выгоду от обращения с исковым заявлением.

Поэтому, делаем вывод: если вы считаете, что калькулятор неустойки показал “рентабельные” для вас цифры, то идите к юристу..

Калькулятор неустойки выдает теоретические цифры, а не практическую реально возможную сумму

Нужно быть морально готовым к тому, что вы зря потратите время и вообще ничего не получите, плюс, косвенный убыток, от госпошлины, которую вам придется оплатить в случае проигрышного дела. Формула расчета калькулятора неустойки по 214-ФЗ находится здесь .

Казалось бы, все просто! Неустойка по ДДУ четко прописана в договоре, уже давно появился ФЗ-214, , который защищает права дольщиков . Можно смело идти в суд и получать 100% положенных по договору долевого участия деньги. Однако практика судов показывает, что судья снижает, а то и вовсе отменяет штрафные санкции и неустойку к застройщику, указанную в судебном иске. На то есть множество других законов в частности 333 ГК РФ . В частности: “если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку….”, а на практике, судья и вовсе может вам отказать в удовлетворении судебных исков. Вариант снизить неустойку у застройщика полно.

Мало того, те застройщики, которые знают, что большая часть квартир не будет сдана вовремя, уже заранее ищут опытных узкопрофильных юристов, имеющих положительную практику по защите застройщика в рамках ФЗ-214. И в суде вам придется столкнуться вовсе не с учредителем компании застройщика, а именно с таким юристом. В итоге, вы проиграете дело в первой инстанции, что означает фактически практически полный проигрыш в последующих инстанциях.

Поэтому, делаем вывод: взыскать сложно, но возможно.

Что за суммы вы можете получить от застройщика

За нарушение сдачи сроков построенной квартиры вы можете получить сумму, состоящую из трех частей:

Взыскание процентов за неустойку, пропорционально времени просрочки, которое исчисляется как разница между датой подачу искового заявления и гарантируемым по договору датой сдачи недвижимости в вашу собственность (фактическая дата указанная в вашем договоре, причем в свидетельстве о собственности может быть иная ).
Штраф по неустойке ДДУ, за неисполнение требований о выплате, который появляется из-за того, что застройщик не захотел добровольно выдать причитающиеся вам деньги за срыв сроков, предполагая, что вы, либо не знаете о существовании такой возможности, либо, надеясь, на вашу лень, что тоже часто случается.
Можно также частично сэкономить на государственной пошлине, Статья 98 ГПК РФ , которую необходимо оплатить при обращении в суд, но только соразмерно удовлетворенным требованиям.

Поэтому, делаем вывод: все вышеуказанное – немалые деньги и тратить время на взыскание по ДДУ вам выгодно.

К каким юристами по ДДУ лучше обращаться?

Конечно, вы можете обратиться к частному юристу по ДДУ или к кому подешевле, однако надо понимать, что у застройщика всегда больше финансовых возможностей нанять хорошего дорого юриста, а значит, и в суде юрист со стороны ответчика будет “сильнее” вашего юриста со скромным вознаграждением. Поэтому, экономить на юридических услугах в таком непростом деле как взыскание неустойки с застройщика как минимум нерентабельно. Другой вопрос хороший юрист не всегда означает хорошее знание именно ДДУ. Мало того, т.к. 99% юристов в Москве и Подмосковье хватаются за все дела подряд, тем самым их процент знаний по неустойки ДДУ ничтожно мал. Тут важно именно узко направленность услуг юридической фирмы, в идеале – когда компания занимается только взысканием неустойки с застройщика и больше ничем. Мало того, нужно еще проверить портфолио, т.е. список положительных дел в суде у данной компании и чем их больше, тем лучше.

Можно сделать вывод: обращаться надо в юридическую фирму, а не к частному юристу. И искать фирму надо с максимально узким профилем.

Варианты сотрудничества с юристами по ДДУ: продавать долг или нанимать юристов?

Вариантов сотрудничества с юристами по ДДУ не так много:

получить мало денег, но без рисков и очень быстро;
получить много денег, но с большими рисками, затратив массу времени;

Есть также третий вариант, обратиться самостоятельно, но мы не рекомендуем это делать (см. подробнее статья самостоятельный суд по ДДУ), поэтому третий вариант тут не рассматривается.

Если вы не любите рисковать и хотите спать спокойно, то продавайте свой долг юристам по ДДУ. Вы сразу получаете деньги и просто забываете об этой проблеме. Ни в суд, ни к застройщику, ни еще раз к юристам ходить вам не надо. По сути дела, после подписания договора цессии вам вообще будет наплевать, выиграют ли дело юристы или нет, есть ли деньги у застройщика для погашения задолженности по неустойки или нет. Теперь это не ваша проблема. Согласитесь, очень удобно: вы вечером после работы забегаете на полчаса в юридическую фирму по ДДУ, подписываете цессию и уже имеете на руках живые деньги. Подчеркиваем: до всех судебных разбирательств с застройщиком вы уже имеете приличную сумму денег, которую можете смело тратить. К примеру, для вышеуказанных в этой статье примеров вы получаете к примеру 15-25%, т.е. примерно полтора миллиона (см. первый абзац) для московской квартиры и свыше полмиллиона для зеленоградской(см. рис.1.). Неплохая прибавка к вашей зарплате! Быстрота, стабильность, отсутствие рисков и самое главное почти мгновенное получение денег без всяких обязательств. Однако такое бывает достаточно редко и в основном юристы предлагают процент не от суммы неустойки , а от суммы, присужденной судом. Обратите внимание, на курсив. Если в первом случае вы получаете деньги сразу, то во втором случае, только после выигрыша в суде, а какую юристы выбьют неустойку, никто точно не знает. В итоге, вы можете получить 15-25% от копеечной суммы. Однако этот вариант тоже неплохой, т.к. если вы вообще ничего не выигрываете, то и юристам за услуги вы ничего не должны, или должны какую-то формальную сумму, которая не сильно вас затруднит.

Перспектива не портить нервы, перед предстоящим судом и сразу получить деньги нравится многим дольщикам, но редко нравится юристам, которые отнюдь не всегда готовы подписать цессию по передаче долга с мгновенной выплатой денег дольщику до судебного процесса. Однако, если юристы видят, что ДДУ без проблем и взыскать с богатого застройщика не составит труда, то чтобы переманить клиента к себе, могут вам предложить такие хорошие условия сотрудничества, которые не предложат конкуренты. Практически, в каждой юридической конторе, которая занимается скупкой и выбиванием долгов есть свои сложные методики расчета рентабельности того или иного долга. Рассмотрение методики расчета, какой договор ДДУ выгоден по цессии, а какой нет, выходит за рамки данной статьи, однако основными параметрами являются следующие:

	возможность неофициальной договоренности застройщика с конкретным судом, где предполагается подать судебный иск, по-вашему ДДУ
	успешность прошлых судебных дел с вашим застройщиком вообще по всем судам
	финансовые возможности застройщика для удовлетворения судебных исков
	сложности именно вашего судебного процесса (к примеру, есть нюансы в ДДУ)

Поэтому, обращаясь в юридическую фирму с намерением заключить цессию, будьте морально готовы к отказу. Если вам отказали в цессии в первой юридической фирме, то вероятность отказа в остальных достаточно высока, т.к. методика расчета рентабельности застройщика хоть и сложные, но более менее одинаковы во многих юридических фирмах. Поэтом, лучший вариант – разослать потенциальным юридическим компаниям по эл. почте обращение о возможности заключить договор цессии неустойки по ДДУ и приложить скан-копии вашего ДДУ. Предварительно можно зачеркнуть на скане свои паспортные данные, хотя реально, они никому из юристов не интересны.

В случае, когда ваш застройщик окажется вменяемым, ответы от юридических компаний могут быть разнообразными, например:

Одни – могут предложить оплату договора цессии вам в твердой сумме, к примеру, 10% от суммы НЕУСТОЙКИ, т.е. ВНЕ зависимости от результатов судебного дела;
Вторые – могут предложить оплату договора цессии вам в плавающей сумме, к примеру, 40% от суммы ПРИСУЖДЕННОЙ СУДОМ, т.е. в зависимости от результатов судебного дела;
Третьи – могут предложить вам процент от выигрышного дела, с оговорками, к примеру, что госпошлину и другие судебные расходы, пропорционально выигранному делу будут оплачивать юристы, а не вы;
Четвертые – могут предложить вам процент от выигрышного дела, при отсутствии оплаты вами каких-либо услуг, предоставляемых юристом (даже в случае проигрыша дела в суде), а значит, вы не сможете понести убытки, обратившись к юристам;
А кто-то – может предложить сумму, которая не связана с суммой неустойки, а как-то персонально рассчитывается для сложных застройщиков, такой вариант бывает, когда юристы уверены что ничего не смогут взыскать с застройщика, но чтобы не “пропадал” ваш заказ на юридические услуги могут предложить скромную сумму за покупку долга, которая никак не коррелирует от суммы квартиры в договоре и от суммы неустойки;

Вариант взаимодействия с юристами: продать долг по ДДУ или нанять юристов

Если вы хотите повоевать в суде с застройщиком и не хотите расставаться с правом требования долга, то заключайте с юридической фирмой обычный договор на оказания услуг, в рамках которых юристы представляют в суде ваши интересы, но при этом сами они правом требования долга не обладают. Как следствие, в случае проигрыша дела, вы понесете потенциальные убытки в виде неустойки ДДУ и штрафа по ней. Причем, дальнейшее дело в апелляционном и кассационном суде, это ваши дополнительные расходы, т.к. юристы бесплатно подавать на апелляцию не будут, а первоначально заплаченные вами деньги по договору юридических услуг уйдут на расходы в суде первой инстанции. Таким образом, вы можете достаточно долго ходить по инстанциям и постоянно нести потери.

Зато если выигрываете, то на суммы, указанные в калькуляторе ДДУ вы вполне можете рассчитывать. Причем, при полном удовлетворении ваших исковых требований, вы можете сумму, указанную на калькуляторе, умножить в полтора раза, т.к. вы – потребитель, а значит попадаете под закон “о защите прав потребителя” №2300-1, где в ст.6. сказано что, если продавец (в вашем случае это застройщик) не захотел добровольно выплатить неустойку по ДДУ, то взимается еще 50% штраф от присужденной истцу суммы, что сложно в рамках договора цессии, т.к. судится уже не потребитель, а ИП или юр. лицо, нанятой вами юридической конторы, которому могут отказать в выплате штрафа, хотя практика суда последнего года бывает разной. Это неплохо! В наших примерах (см. первый абзац статьи), вы получаете уже не семь миллионов , а целых десять! А это уже двухкомнатная квартира, фактически, бесплатно получаемая, к уже итак, предоставляемой трехкомнатной квартире по договору ДДУ.

Поэтому, делаем вывод: не хотите рисковать – продавайте свой долг юристам по цессии по низкой цене, хотите рискнуть – нанимайте юристов и получаете либо всё, либо ничего.

Вместо эпилога

По мнению многих юристов: скупка долгов, в принципе дело выгодное. Конечно, не надо скупать все долги подряд бездумно и без анализа. Примером тому служат многочисленные колекторские агентства по всей территории страны, которые скупают различные долги (в основном у банков), а затем не совсем законными методами выколачивают эти долги из должников. Мы вовсе не призываем вас обращаться к коллекторам, если должник-застройщик не хочет добровольно отдавать неустойку! Дело не в этом. Просто, по сути дела, юристы по ДДУ это те же коллекторы, только методы работы у юристов порядочные и законные (в отличие от коллекторов), т.е. юристы отстаивают ваши законные интересы в суде. В целом, если у вас не совсем уж провальный договор ДДУ, то юристы вам предложат несколько интересных вариантов сотрудничества и вы получите свои деньги.