Чтобы было понятнее, приведу несколько типичных примеров из практики. Когда люди покупают квартиру, они хотят снять все возможные риски, связанные с ней. 100% людей соглашаются со следующим утверждением, что какими бы благонадежными ни казались продавцы квартиры, проверить квартиру на юридическую чистоту просто необходимо!!! Они соглашаются с этим утверждением, если они являются покупателями. Но когда эти же самые люди продают квартиру, многих очень удивляет, зачем у них запрашивают те или иные документы. Аргументация у них простая: для сделки не требуется этих документов, значит, и не буду их предоставлять. Все сразу становятся великими экспертами в этой области, зачем тот документ или этот. Спор по поводу того, какие документы предоставлять, может привести к развалу сделки. Покупатель не хочет брать квартиру, которую не проверили юридически, а продавец не хочет продавать, считая, что какой-то неадекватный покупатель требует слишком много (по их мнению). Если бы с обеих сторон был риэлтор, которому они доверяют, то сделка срослась бы. Риэлтор, которому доверяет продавец, объяснил бы своему клиенту, что требования обоснованные. Зачастую такие упрямые продавцы просто не хотят слушать аргументацию риэлтора со стороны покупателя. А вот своего бы они послушали. Такие продавцы слишком лично воспринимают просьбу предоставить те или иные документы, продавец же знает, что он не мошенник, и очень удивляется, когда ему не верят. А он воспринимает это именно как личное оскорбление. Такая ситуация очень уж распространенная, поэтому не мог не привести ее в пример. И пожалуйста, если кто-то уже прочитав эту статью, узнает свое поведение, постарайтесь понять другую сторону. Без вашей помощи некоторые документы, необходимые для проверки квартиры, получить невозможно даже по доверенности. К примеру, справку из ПНД, НД дают только при личном обращении. Это не значит, что вас считают психом, это всего лишь установленные регламентом этапы проверки недвижимости. Да, справка из ПНД, НД не требуется при регистрации перехода права собственности, но для юридической проверки данная справка необходима.
Также люди, действующие без риэлтора, не понимают, на какой стадии о чем нужно договариваться. В такой ситуации бывает, что сделка может развалиться даже за несколько дней до подписания основного договора. К примеру, на стадии аванса не обговаривают все важные условия сделки. Потом в процессе начинается согласование тех или иных условий, к примеру, какая мебель остается, когда происходит физическое освобождение квартиры, кто платит за аренду ячейки. И вот тут-то начинаются принципиальные споры, упреки и взаимные обвинения: «А мы думали, вы всю мебель оставляете, а вы, оказывается, все вывозите. А мы думали, вы квартиру нам сразу после регистрации передаете, а вам, оказывается, еще пару месяцев в ней пожить нужно», – и т.д. Очень важно принципиальные вопросы решать на этапе авансирования, иначе вы можете не выйти на сделку. Профессионалы знают все вопросы, которые могут стать препятствием к сделке, и все обговаривают на авансе.
Характер. Самым большим препятствием для сделки становится сложный характер и амбиции людей. У всех у нас разные характеры и каждому присущи те или иные психологические особенности. И если на рынке встречаются продавцы со сложным характером, то им вдвойне сложно провести сделку. Бывают споры даже по месту проведения сделки, и каждый, видя активное противодействие противоположной стороны, так же активно настаивает на своей позиции. Такое ощущение, что люди забывают, что им нужно просто совершить сделку, от которой всем будет хорошо: и продавцу, и покупателю. Но вместо этого стороны начинают вспоминать, кто что обещал, кто что не сделал. Иногда такие сделки всё-таки проходят, но обиженные продавцы в отместку могут привести в негодность продаваемую квартиру. Ко мне обращались покупатели, которые, заехав в квартиру, обнаружили, что даже розетки и вся сантехника были демонтированы, хотя договаривались, что все останется. Понять многих людей можно, ведь все находятся под сильнейшем стрессом и у многих просыпаются не самые лучшие их качества. Один боится потерять квартиру, другой – деньги, и каждый начинает подозревать другого в нечестных намерениях. И неосторожно брошенные фразы только подливают масла в огонь. Вот почему нужен профессионал, который разведет стороны и охладит накал страстей. Хороший риэлтор даже не доведет до такой ситуации, что стороны начнут спорить по тому или иному аспекту. Они знают психологию поведения людей на сделке и поэтому все переговоры замыкают только на себе. Тем самым они не передают негатив, являются как бы буфером. К примеру, продавец квартиры звонит риэлтору перед сделкой и сообщает в грубой форме, что они передумали, они забирают холодильник, им на первое время он очень необходим, или же покупатель может его купить у него за цену дороже нового. Хороший риэлтор постарается убедить, что изменения условий невыгодны для продавца квартиры, и если все попытки тщетны, то передает информацию покупателю в совсем другой форме, более мягкой, типа продавец просит холодильник ему оставить на первое время. И как правило, если убрать эмоции, то всегда можно решить вопрос. Иногда вопрос решается сам собой, просто у кого-то нормализуется настроение и он соглашается на взаимно приемлемые условия. Не имея профессионала в качестве буфера, сделка даже из-за холодильника может развалиться.
А в сделке по покупке квартиры важно каждое слово, нечаянно брошенное. Для примера приведу следующую ситуацию. Покупателю очень понравилась квартира, и он не мог скрывать восторг, что наконец-то он нашел квартиру своей мечты. Цена была высокой, выше рынка, но квартира того стоила: она просто подходила ему по всем параметрам. Весь этот восторг он высказал продавцу квартиры, он рассказал ему, что наконец-то нашел то, что искал, и все в таком духе. Продавец порадовался вместе с покупателем, но спустя некоторое время у него осталось нестерпимое чувство, что он как-то дешево продает квартиру. Это чувство росло, ширилось, и за несколько дней до сделки продавец увеличил цену, причем на сумму, которую уже не мог поднять покупатель. В итоге сделка развалилась продавец квартиры еще долго не мог продать квартиру и сто раз пожалел, что так поступил. Был бы риэлтор с покупателем квартиры, такого бы не произошло. Риэлторы всегда предупреждают, что все переговоры ведут они. Подобные эмоции могут посеять зерно сомнения в голову продавца квартиры, за правильную ли цену он продает квартиру.
Продавец без риэлтора с большей вероятностью может отказаться от сделки. Если продавец действует сам, то у него нет никаких обязательств перед кем-либо . Он взял аванс, если передумал, то вернул аванс, ведь многие берут аванс без штрафных условий. А если он действует через риэлтора, то за проделанную работу нужно заплатить, и в такой ситуации штрафные санкции, как правило, появляются в договоре. Этот маленький нюанс удерживает от желания перенести сделку на более удачное время.
Вот по этим причинам риэлторы неохотно связываются с квартирами, которые продаются или покупаются без грамотного специалиста. Идеальный вариант для сделки, когда у покупателя и у продавца есть свой риэлтор или юрист. Такие сделки проходят легче и, как правило, не разваливаются. Но это не значит, что вы обречены на постоянное сотрудничество с риэлтором. Как я писал в других статьях, вы можете, продавая или покупая квартиру, самостоятельно находить покупателя или продавца, при этом экономя до 80% от стоимости риэлторских услуг. А вот проведение сделки можно доверить юристу. В такой ситуации от вас не будут отворачиваться потенциальные покупатели квартиры по причинам, описанным выше. Вы просто говорите, что ваш представитель подключится на этапе внесения аванса. Таким образом можно прилично сэкономить и не развалить сделку.
Юридическая консультация по недвижимости бесплатно задать вопрос здесь.
Так же вы можете посмотреть ответ на интересующий вас вопрос в опубликованных статьях, или воспользуйтесь поиском по сайту. Поиск по сайту расположен в левом нижнем углу сайта.
Почему на рынке недвижимости не любят, когда сделки совершают без риэлторов?
Как сэкономить при покупке или продаже квартиры?
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Покупка, продажа квартир в Москве и МО
Инструкция как найти хорошего риэлтора (агента по недвижимости)
Сделка при нарушении прав несовершеннолетнего ребенка при приватизации в 2013 г.
Как быстро и выгодно сдать квартиру?
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.
Как самостоятельно заключить и зарегистрировать договор дарения между близкими родственниками.
В зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры прописано, что продавец физически освобождает квартиру через год.
Как проверяется дееспособность собственников квартиры?
