Акция: Приёмка бесплатно! Принимаем заявки. Звоните! При заказе услуги Взыскание максимальной Неустойки. Только Москва и Московская область.
ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Проверка, анализ ЖК Серебряный парк

Категория: Вопрос-ответ

Проверка, анализ ЖК Серебряный парк

Проверка, анализ ЖК Серебряный парк

Проверка, анализ – ЖК Серебряный парк

ЖК «Серебряный парк»

Застройщик : ООО «БУЛОЧНО-КОНДИТЕРСКИЙ КОМБИНАТ «СЕРЕБРЯНЫЙ БОР»»,

Общество с ограниченной ответственностью «БУЛОЧНО-КОНДИТЕРСКИЙ КОМБИНАТ «СЕРЕБРЯНЫЙ БОР»» (БКК СБ) основано 07.03.2018г путем реорганизации

Предшественники:

1992 – 2005гг.: ОАО «Булочно-кондитерский комбинат «Серебряный Бор»

2005 – 2018гг.:  АО «Булочно-кондитерский комбинат «Серебряный Бор»).

 

Для начала немного истории:

ОАО «Булочно-кондитерский комбинат «Серебряный Бор» (хлебозавод № 17) был основан в 1992г. Это последнее предприятие, построенное в Москве в советский период по принципу самообеспечения городского населения продуктами и работой в районе проживания. Из его окон действительно был виден природный парк Серебряный Бор.

В 2000-е годы на фоне роста цен на землю и недвижимость резко обострилась борьба за владение хлебозаводами, особенно расположенными в центре столицы, некоторые предприятия подверглись враждебным поглощениям. По состоянию на 2015 год на месте пяти бывших хлебозаводов возведены офисные центры, на месте трёх — строятся жилые комплексы.

После 2010 г собственник хлебокомбината, холдинг Объединенные кондитеры и банкиры Группы Гута, сменил политику и руководство комбината. Как оказалось, производство нерентабельно, и хлебобулочную и кондитерскую продукцию некуда сбыть

9 июля 2016г. Столичная градостроительно-земельная комиссия согласовала проект, согласно которому Булочно-кондитерский комбинат «Серебрянный бор» ждет реорганизация и одобрила планы инвестора на территорию, ограниченную улицами Берзарина, Генерала Глаголева, Паршина и Живописная. Территория в 17,2 га, расположенная в районе Хорошево-Мневники, на тот момент была  занята в основном общественно-производственной застройкой.   Тогда же девелоперская компания «Инград» выкупила 3 гектара земли на территории булочно-кондитерского комбината. Данная компания планирует возвести жилой комплекс бизнес-класса.

С 14 января 2017 года, на улице Паршина района Хорошево-Мневники, СЗАО Москвы, начался снос булочно-кондитерского комбината «Серебряный бор».

В сентябре 2017 официально было начато строительство жилого комплекса.

 

Подробнее о застройщике:

ООО «БУЛОЧНО-КОНДИТЕРСКИЙ КОМБИНАТ «СЕРЕБРЯНЫЙ БОР»»

ОГРН     1187746257467

ИНН      7734411310

КПП       773401001

Застройщик на данный момент входит в Девелоперскую группу «Инград».

Основным видом деятельности Общества являются:

—  Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

— Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

— Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

99,9% долей в уставном капитале Общества принадлежат Обществу с ограниченной ответственностью «Осенний Квартал», основанному  АО «Инград»; 1% принадлежит АО «Инград»

Уставной капитал ООО БКК СБ составляет 90,3 млн. руб.

Руководство ООО БКК СБ представлено управляющей компанией ООО «Инград-Капитал» (Зарегистрировано 12.11.1998, основано ПАО «Инград», ведет  деятельность по управлению холдинг-компаниями; Генеральный директор — Сапронов Федор Борисович

Поскольку компания-застройщик была официально основана лишь в марте текущего года, в открытых источниках очень мало данных для финансового анализа, но есть данные предшественника, который заложил основы строительства ЖК. Это нормально для такой молодой компании.  Вот что удалось выяснить:

Отчетная дата 31.12.2016 30.09.2017 31.12.2017 31.03.2018 30.06.2018
Чистая прибыль -37 714 -1 480 -1 549 2,00 422 020
Кредиторская задолженность 253 320 293 026 377 129 367 920 4 884 185
Дебиторская задолженность 8 759 172 302 241 841 301 575 10 675 550

 

Эти цифры приведены здесь для того, чтобы проследить движение денежных потоков и оборачиваемость средств за период строительства ЖК.

Из таблицы видно, что все показатели имеют стабильную тенденцию к росту.

То, что увеличивается кредиторская задолженность обусловлено тем, что жилой комплекс строится за счет заемного финансирования (и частично собственных средств). В проектной декларации обычно указываются источники финансирования и нередко бюджет строительства. В декларации (и всех ее последующих изменениях) в качестве источников финансирования указаны 2 банка, которые выдали застройщику кредит на 1 и 8,2 млрд.руб. В проектной декларации также указано, что кредитная линия в одном из банков возобновляемая, а второй банк является финансовым партнером ГК Инград в рамках данного проекта. На эти сведения стоит обратить внимание, т.к. абсолютное большинство застройщиков на рынке недвижимости реализуют свои проекты по большей части, а зачастую и полностью, за счет средств, полученных от продаж строящихся по ДДУ квартир. Иными словами, нет продаж – стройка стоит.

Помимо того, ГК Инград весьма состоятельна и большую часть своих проектов реализует с помощью кредитных средств, она известна еще и хорошими темпами строительства всех своих объектов. Это можно объяснить тем, что группа компаний вкладывает в проекты собственные средства. Даже если у застройщика группы Инград возникают проблемы с финансированием, он всегда может рассчитывать на финансовые вливания со стороны материнской корпорации.

Также стоит обратить внимание на размер кредита, уже полученного застройщиком. 9,2 млрд. руб. – это больше половины бюджета проекта такого масштаба, что обуславливает хорошие темпы строительства, которые застройщик поддерживает с самого начала.

Касаемо управляющей компании ООО «Инград-Капитал», выполняющей функции руководителя застройщика, есть следующая информация:

Основные реквизиты

ИНН      7702228714

КПП       772701001

ОГРН     1027700033173

Генеральный директор             Сапронов Федор Борисович

Дата регистрации         12.11.1998

Основной вид деятельности:  Деятельность по управлению холдинг-компаниями

Дополнительные виды деятельности:

  • Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
  • Деятельность в области права
  • Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета
  • Деятельность в области налогового консультирования
  • Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления

Уставной капитал  10 000 руб.

Учредитель  ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ИНГРАД» (с 04.09.2002)

У ООО «Инград-Капитал» хорошая деловая репутация, учитывая, что компания работает на рынке почти 20 лет.

  • Задолженность по исполнительным листам не обнаружена
  • Текущих судебных дел, в которых компания – ответчик, не обнаружено
  • За последние 6 месяцев на компанию в суд не подавали
  • Отсутствует задолженности по налогам (По данным ФНС на дату составления отчета)
  • Отсутствует задолженности по заработной плате
  • Исполнительных производств о взыскании долга по оплате труда не зафиксировано
  • Отсутствует задолженности при обслуживании кредита
  • Исполнительных производств по кредитным платежам не зафиксировано

Что касается минусов управляющей компании, то здесь следует отметить невыигрышное финансовое положение.

  • Рентабельность ниже среднеотраслевой
  • Компания не располагает средствами на погашение текущих долгов
  • Оборотных активов не достаточно на погашение текущих долгов. Дефицит средств составляет 327.8 млн ₽. Возможны проблемы с продолжением работы и принятием новых обязательств
  • Риск потери независимости из-за имеющихся обязательств (Обязательства в балансе составляют 356.1%: в долгосрочной перспективе возможны перебои с оплатой).
  • Риск задержки платежей высокий (100%)
  • Вероятность банкротства: Найден риск по 4 методикам из 5
  • У компании отсутствует имущество
  • По данным бухгалтерской (финансовой) отчетности на дату составления отчета у компании отсутствуют основные средства
  • Отсутствует возможность получения кредита (по методике Сбербанк России, ПАО)
  • На последнюю отчетную дату у компании отсутствует чистая прибыль

Вышеизложенная информация говорит о том, что все денежные потоки управляющая компания распределяет по счетам организаций холдинга Инград, выполняя только функции управления.

Что касается компании-флагмана данного холдинга, а именно ПАО Инград, можно сказать, что она прекрасно чувствует себя на рынке. Ниже приведены основные данные по этой компании.

Наименование:              ПАО «ИНГРАД» (ранее ПАО «ОПИН»)

ОГРН     1027702002943

ИНН      7702336269

КПП       774501001

ОГРН     1027702002943

Сведения об уставном капитале: размер (в рублях) 41 220 793 000

Сведения об учредителях:

  1. ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ИНТЕРРОС ЭСТЕЙТ»

Размер вклада (в рублях)         1 180 000 000

  1. MOTHERLANE PROPERTIES LIMITED (Страна регистрации (инкорпорации) КИПР)

Размер вклада (в рублях)         610 000 000

Наличие учредителя-иностранной организации является очень хорошим признаком с точки зрения финансового состояния организации (а в данном случае и всего холдинга в целом), что подтверждается стабильным ростом прибыли и количества активов за последние 3 года. На дату составления отчета чистая прибыль компании составила 1 483 665 000руб.

 

Возвращаясь к началу данного отчета, напоминаю, что на 99% учредителем застройщика является БКК СБ является ООО «Осенний квартал», основанный АО «Инград». Коротко об этой компании ниже.

  • У компании хорошая деловая репутация, 6 лет компания работает на рынке (дата регистрации 28.11.2011)
  • Большой уставный капитал (400.0 млн ₽)
  • Компания активно ведет деятельность
  • Имеет 1 товарный знак
  • Средняя рентабельность продаж, хорошее имущественное положение, инвестирует средства в долгосрочные проекты.
  • За последний год имущество выросло на 70% (с 3495.8 млн руб. до 5956.8 млн руб.), что увеличило потенциал предприятия
  • Оборачиваемость оборотных активов стабильно положительная
  • Отсутствие задолженности по налогам (по данным ФНС на дату составления отчета)
  • Отсутствие задолженности по заработной плате
  • Исполнительных производств о взыскании долга по оплате труда не зафиксировано
  • Отсутствие задолженности при обслуживании кредита
  • Исполнительных производств по кредитным платежам не зафиксировано

Финансовое положение:

  • Платежеспособность ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
  • Обеспеченность текущей деятельности ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
  • В перспективе возможна зависимость от ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Рыночная стоимость компании    294.9 млн ₽

Промежуточные выводы:

Застройщик ООО БКК СБ основан и поддерживается компаниями с ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

 

О ГК «ИНГРАД»

ГК «Инград» — крупная инвестиционно-девелоперская компания, которая ведет свою деятельность с 2012 года.

Группа компаний «Инград» специализируется на строительстве жилых комплексов и микрорайонов комфорт и бизнес-класса в Москве и ближнем Подмосковье.

В настоящее время группа компаний «Инград» ведет строительство девяти проектов в Москве и трех — в Московской области.

В Московской области это масштабные проекты комплексного освоения территорий «Новое Медведково» и «Новое Пушкино», а также ЖК VESNA.

В Москве на различных этапах строительства в разных районах находятся жилые комплексы «Петра Алексеева, 12А», VAVILOVE, «Михайлова, 31», «Новочеремушкинская, 17», «Серебряный парк», «Лесопарковый», «Филатов Луг» и «Преображение».

В декабре 2017 года был завершен процесс объединения девелоперских активов Концерна «РОССИУМ», объединенная девелоперская группа стала публичным акционерным обществом, работающим под единым брендом «ИНГРАД» (ПАО «ИНГРАД»). Девелоперский портфель компании составляет порядка 3 млн кв. метров жилой недвижимости.

ГК «Инград» удостоена премий «Хит продаж» и «Народный выбор» в 2017-2018 гг.

В целом можно сказать, что ГК «Инград» — надежный девелопер, специализирующийся на новостройках, успешно реализующий различные проекты с 2012 года.

Спектр услуг компании достаточно широкий. Так, она осуществляет продажи жилья, оформляет ипотеку, предоставляет грамотные консультации. Компания разрабатывает проекты, контролирует все этапы строительства, отвечает за привлечение инвестиций, продвигает реализуемые объекты на рынке.

Инград – один из самых активных инвесторов в жилье последние несколько лет. Компания принадлежит структуре основного акционера Московского кредитного банка – Романа Авдеева Федеральная антимонопольная служба в свое время сообщила, что одобрила ходатайства компании Инград о приобретении 100% долей фирмы «Просторная долина», а также прав на компанию «Стефания» за счет покупки 100% долей ООО«Сигма-хаус».

Объекты в рабочей базе проходят тщательную детальную проверку на чистоту, соответствие реальных параметров заявленным. Репутация подкрепляется положительным реноме партнеров предприятия. Также организация заручилась поддержкой крупных и солидных финансовых и инвестиционных учреждений; обеспечивает юридическую и финансовую безопасность сделок, в том числе, ипотечных, на хорошем для строительного рынка уровне.

ПАО Инград регулярно выкладывает на официальном сайте бухгалтерскую отчетность, что говорит о том, что компания серьезно относится к своей репутации. Из финансовых результатов важно обратить внимание на следующее (результаты указаны в тыс.руб.):

 

Отчетная дата 31.12.2016 31.12.2017 31.03.2018 30.06.2018
Запасы 2 216 774 1 862 455 1 827 219 1 768 716
Дебиторская задолженность 7 180 841 9 034 094 9 517 975 10 674 550
Кредиторская задолженность 104 292 397 060 393 050 4 882 185
Чистая прибыль 244 754 234 787 839 484 422 020

 

Эти цифры говорят о том, что финансовое положение ПАО Инград ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

 

О ЖК «Серебряный парк»

Краткая характеристика:

Г.Москва, СЗАО, район Хорошево-Мневники,

метро  Октябрьское Поле, 9 мин. на транспорте

Станция МЦК Зорге  20 мин. на транспорте

Адрес: ул. Паршина, вл. 10, корп. 1, 2, 3, 4, 5, 6

Тип здания: монолитно-кирпичный

Этажность: переменная

Высота потолка: 3.13 — 3.28

Отделка: есть

Закрытая территория. Охрана. Реализуется концепция «Двор без машин»

Парковка: подземная двухуровневая+гостевая

Инфраструктура: детские площадки, спортивные площадки, места для отдыха, рестораны, пункты бытового обслуживания, коммерческие объекты

Класс новостройки: бизнес

Наименование организации, выполнившей инженерные изыскания: ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ «ОЛИМПРОЕКТ», ИНН 7705546031.

Наименование организации, выполнившей архитектурно-строительное проектирование: ООО «Проект СПиЧ», ИНН 7813227829.

Дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий: 06.06.2017.

Номер положительного заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий: 77-1-1-1-1903-17.

Наименование организации, выдавшей положительное заключение экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий — «Московская государственная экспертиза», ИНН 7710709394

Проектной документацией предусмотрено единое архитектурно-планировочное решение жилого комплекса со сборным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.).  Материал перекрытий — монолитные железобетонные.

Предусмотрено устройство проездов с покрытием из асфальтобетона, тротуаров – из плитки, отмосток – из плитки и асфальтобетона. Также в проектной декларации прописано устройство плоскостных стоянок для временного хранения автотранспорта общей емкостью 12 машино-мест, в том числе 5 машино-мест для маломобильных групп населения; площадок для игр детей, отдыха взрослого населения и площадок для занятий физкультурой; устройство огороженной территории ДОУ (включающей площадки для игр детей с верандами, газоны, цветники,  пешеходные зоны); установка малых архитектурных форм, локальных участков ограждений.

Помимо вышеперечисленных элементов благоустройства территории предусмотрено устройство площадок для установки мусорных контейнеров; разбивка газонов и цветников, высадка элементов озеленения, наружное освещение.

 

Наименование органа, выдавшего разрешение на строительство: Мосгосстройнадзор

Номер разрешения на строительство: 77-212000-015078-2017

Дата выдачи разрешения на строительство: 16.08.2017

Срок действия разрешения на строительство: 16.02.2021

Вид права застройщика на земельный участок: право аренды по договору аренды земельного участка № М-08-048132. Собственник земельного участка: Публичный собственник. Наименование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком — Департамент городского имущества г. Москвы

Дата подписания договора, определяющего права застройщика на земельный участок — 03.12.2015; договор действителен до  28.12.2022.

Кадастровый номер земельного участка — 77:08:0011003:2790

Площадь земельного участка, кв. м – 30135

Планируемый способ обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве — Страхование

Компания-страховщик – САО ВСК

Основания, на которых привлекаются денежные средства для строительства, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства:

  • Кредитный договор №4113/17, заключенный с ПАО Московский кредитный банк (ИНН 7734202860). Сумма привлеченных средств, тыс. руб. – 1 000 000; срок возврата привлеченных средств — 02.04.2020.
  • Договор об открытии возобновляемой кредитной линии № 4622, открытой ПАО Сбербанк России (ИНН 7707083893). Сумма привлеченных средств (рублей) 8 200 000 000;

срок возврата привлеченных средств — 10.01.2024

Сумма общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии со всеми его проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию, кв. м — 85613

ЖК «Серебряный парк» расположен между серой и зеленой зоной района Хорошево-Мневники.

В окружении будущего ЖК присутствуют несколько московских пляжей (вполне официально оборудованные и разрешенные места для купания). Хорошие детские сады и школы, в том числе участники столичного рейтинга ТОП-30 гимназия №1517 и «Курчатовская школа». Разнообразные спортивные объекты: 4 теннисных клуба, фитнес-центры и бассейны. Кроме того, в шаговой доступности от ЖК проектируется станция метро «Живописная» Рублёво-Архангельской линии. В 5 минутах от новостройки работает спортивно-оздоровительный комплекс «Октябрь», частная школа «Инеснэк» и еще 4 бюджетных. К одной из школ «Инград» пристроит блок начальных классов. До лицея №138 от квартала 1,5 км. Возле него работает овощной крытый рынок. В 7 минутах автомобилем, вдоль улиц Маршала Василевского и Маршала Бирюзова, находятся торговые центры «Щука», «Пятая Авеню» и «Пассаж Октябрьское поле».

По улице Паршина жители могут выехать на Звенигородское шоссе и проспект Маршала Жукова. На Волоколамское шоссе ведет улица Генерала Берзарина. Станций метро в пешей доступности нет. Ближайшие «Щукинская» и «Октябрьское поле» — почти в 3 километрах.

Большим минусом локации является огромная (почти на 140 гектар) промзона «Октябрьское поле», находящаяся в непосредственной близости от участка застройки. Треть ее в обозримом будущем будет реорганизована под строительство новостроек. Плотность будущей застройки пока неизвестна, но то, что шум от строительства будет долго мешать жителям готового ЖК очевидно.

В интернете очень много информации о том, что на участке бывшего хлебокомбината был обнаружен неприемлемо высокий радиационный фон. Это неверная и ничем не подкрепленная информация, кроме того, результаты исследования, подтверждающие приемлемый уровень радиации на участке также можно найти в сети.  На этой территории нет вредных предприятий, а некоторые здешние субъекты (вроде Курчатовского института) даже напротив, добавляют «плюсик» району.

 

Инфраструктура:

Помимо жилых домов, в комплексе будет построен детский сад на 100 детей и группа кратковременного пребывания на 50 мест. Также застройщик планирует пристроить к уже функционирующей школе блок для начального обучения.

На первых этажах новостройки будут располагаться объекты внутренней инфраструктуры: здесь будут детский развивающий центр, кафе-пекарня, магазин фермерских продуктов, студия йоги, спа-салон, аптека и многое другое.

Придомовые территории будут благоустроены, планируется озеленение, организация детских площадок и рекреационных зон для взрослых. Для автомобилистов предусмотрено строительство подземной парковки и гостевых парковочных мест.

В нескольких минутах ходьбы от комплекса расположены памятник природы регионального значения «Серебряный бор» и Большой Строгинский затон, что обеспечит благоприятную экологическую обстановку в комплексе. Инфраструктура района великолепно развита — здесь функционируют детские сады, спецшколы, гимназии, спортивные клубы и фитнес-центры, торгово-развлекательные комплексы.

 

Архитектура:

Облик ЖК Серебряный парк на Паршина продумали в бюро SPEECH – мастерской Сергея Чобана. Все фасады комплекса являются своего рода ретроспективой отечественной архитектуры, о чем свидетельствуют представленные на официальном сайте проекта рендеры.

Корпуса возводят из кирпича и монолита. Нижние ярусы воспроизводят главные элементы московских особняков 19 века – полукруглые арки. Середина выполнена в стиле 20 века, верхняя часть фасадов ассиметрична и дополнена акцентами в виде пилонов (отсылка к 21-му веку), а мягкая каскадность корпусов (10-11-12-13 и 18-19-20 этажей) делает ЖК более гармоничным. На последних уровнях размещаются пентхаусы с выходом на эксплуатируемую крышу. Двор ЖК освобожден от машин, на всей территории комплекса реализована концепция безбарьерной среды.

Облицовка планируется клинкерным кирпичом темно-красных и терракотовых оттенков. Она будет сделана по принципу градиента, и дома будут как бы высветлены сверху. Окна увеличенного размера дают хорошую инсоляцию, потолки спроектированы высотой в среднем 3,2 метра.

 

 

Площадь участка по ГПЗУ 30 135 кв.м
Площадь застройки 6 554,00 кв.м
Площадь квартир общая 69 359,4 кв.м
Тех. помещения + офисы 215 + 1955,0 кв.м
Количество надземных этажей 10-11-12-13-18-19-20 + тех.чердак (эт)
Количество подземных этажей 2+техпространство (эт)
Верхняя отметка 75 м
Количество секций 6 шт
Общее количество квартир 844 шт.
Количество машиномест 742 (подземн.) + 12 (наземн)

 

Квартиры

 

Корпус 1

Этажность: 21-22

Проектная площадь: 22 020 кв.м.

Количество жилых помещений: 189

Количество нежилых помещений: 6

В т.ч. машиномест: 0

 

Корпус 2

Этажность: 20

Проектная площадь: 6 255 кв.м.

Количество жилых помещений: 34

Количество нежилых помещений: 2

В т.ч. машиномест: 0

 

Корпус 3

Этажность: 21-22

Проектная площадь: 54 290 кв.м.

Количество жилых помещений: 189

Количество нежилых помещений: 768

В т.ч. машиномест: 737-742

 

Корпус 4

Этажность: 20-22

Проектная площадь: 21 830 кв.м.

Количество жилых помещений:185

Количество нежилых помещений: 5

В т.ч. машиномест: 0

 

Корпус 5

Этажность: 13-15

Проектная площадь: 7 655 кв.м.

Количество жилых помещений: 46

Количество нежилых помещений: 3

В т.ч. машиномест: 0

 

Корпус 6

Этажность: 12-15

Проектная площадь: 13 620 кв.м.

Количество жилых помещений: 101

Количество нежилых помещений: 2

В т.ч. машиномест: 0

Часть квартир в Комплексе сдается свободной планировки, часть – с отделкой «white box» (под финишное покрытие). В четырех из шести корпусов жилье будет сдаваться в эксплуатацию без отделки, но с установленными входными дверями, застекленными окнами, лоджиями и балконами, а также межкомнатными перегородками. Квартиры в двух оставшихся корпусах будут продаваться с предчистовой отделкой. Подготовка под чистовую включает цементно-песчаную стяжку, штукатурку и шпатлевку стен, электрическую проводку и монтаж радиаторов отопления. Планируется провести все необходимые коммуникации и выполнить отделку входных групп и мест общественного пользования. Подъезды будут оборудованы лифтами европейской марки Schindler. На них можно будет спуститься на подземный уровень паркинга. Помимо машиномест, под домами размещено 25 кладовых от 5 до 15 кв. м. Входные группы задуманы без порогов и пандусов.

Планировочные решения весьма удачны: средняя площадь кухонь – от 20 до 37 «квадратов», некоторые ванные обладают собственным окном, а в многокомнатных квартирах в обязательном порядке спроектировано несколько санузлов. Все семейные квартиры имеют площади под гардеробные, кладовые или прачечные. Тесных лотов нет как класса: минимальная площадь – 53 «квадрата».

 

ЖК «Серебряный парк» аккредитован следующими банками:

Ипотека:

МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК

МЕТАЛЛИНВЕСТБАНК

ВТБ24

СОВКОМБАНК

АИЖК (ДОМ РФ)

БАНК ОТКРЫТИЕ

БАНК ВОЗРОЖДЕНИЕ

СБЕРБАНК

АБСОЛЮТ БАНК

АО СНГБ

ПАО РНКБ

ГАЗПРОМБАНК

Также предлагается рассрочка от застройщика и возможность использовать материнский капитал.

 

О ходе строительства ЖК

Стадия строительства

монтаж нижних этажей: корпус 1

монтаж нижних этажей: корпус 2

монтаж нижних этажей: корпус 3

монтаж нижних этажей: корпус 4

котлован/фундамент: корпус 5

монтаж нижних этажей: корпус 6

Срок сдачи

1 квартал 2020 года —  корпус 1

4 квартал 2019 года — корпус 2

4 квартал 2019 года — корпус 3

4 квартал 2019 года — корпус 4

4 квартал 2019 года — корпус 5

1 квартал 2020 года —  корпус 6

Строительство ведётся согласно графику реализации проекта.

Сейчас на строительной площадке уже возведено от 2 до 4 этажей в пяти корпусах.

На стройплощадке закладывается основа подземного паркинга: устанавливаются пилоны и колонны минус второго и первого этажей, а также плита перекрытия над минус вторым этажом.

Продажи квартир в квартале бизнес-класса стартовали около года назад, и уже на начальном этапе продаж было реализовано более 10% жилой недвижимости в проекте .

Судя по фотографиям со строительной площадки, видеороликов и записей с дронов, строительство идет четко по графику и темпы его медленно растут.

 

Застройщиком заключен Генеральный договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве.

Очевидно, что для застройщика заключение договоров со страховыми компаниями по страхованию гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве является формальностью, необходимой для соблюдения требований 214-ФЗ, что является обычной практикой в сфере долевого строительства.

При всем при том, застройщик принадлежит группе компаний отчаянно радеющих за свою репутацию. В случае чего, они поднимут все активы, подключат резервы, но ЖК достроят. То есть, это еще один плюс в пользу застройщика.

Тем более, что сейчас стройка идет в нужном темпе, по всем расчетам объем израсходованных материалов соответствует освоенному на объекте объему работ. На дату написания отчета сроки возведения объекта полностью соответствуют срокам, заявленным в проектной декларации, т.е. динамика строительства весьма и весьма положительная.

Финансовые показатели выглядят хорошо, даже в условиях напряженной ситуации на рынке строительства жилья; но самое главное то, что ЖК возводится за счет собственных средств застройщика и заемных средств, что в последние годы просто невероятная редкость, потому что это значит, что финансовый поток, питающий стройку, не зависит от покупки квартир (!)

Даже при наступлении страхового случая , а именно замораживания строительства ЖК , страховой и материнской компаниям , будет несложно обеспечить пострадавших страховыми выплатами .

 

Отдельно следует остановиться на интересной и необычной акции застройщика «Обратный выкуп».

Официальная информация от застройщика:

«ГК «ИНГРАД» исключительно в рамках проекта ЖК «Серебряный парк» (ул. Паршина, вл.10) и только на старте продаж предлагает уникальное условие приобретения квартир — программа «Обратный выкуп» без повышения стоимости объекта, т.е. программа Обратный выкуп включена в стоимость всех квартир ЖК «Серебряный парк». Срок действия акции ограничен.

Уникальная программа Обратного выкупа от «Инград» полностью прозрачна и безопасна. При покупке квартиры Покупатель заключает договор долевого участия с Застройщиком в соответствии с 214 ФЗ, в котором добавлен пункт, что в момент завершения строительства дома Покупатель может в одностороннем порядке отказаться от договора и забрать свои деньги обратно с гарантированным процентом дохода.»

Если начать разбираться, получается следующее:

Обратный выкуп – это что-то вроде вклада с высоким процентом (доход к первоначальной стоимости квартиры 10% годовых).

Застройщик обещает сохранность вложенных средств, гарантированный доход к первоначальной стоимости квартиры 10% годовых, возможность дополнительного выбора для клиента (квартира или деньги), легкий возврат денег за квартиру, без траты времени и усилий на ее перепродажу.

Здесь возникает вопрос: Какой смысл застройщику выплачивать такой высокий процент?

Для сравнения:  в Сбербанке по вкладу доход 5% годовых.  То есть получается, что за 3 года,  к моменту окончания строительства, при условии покупки жилья на начальной стадии реализации проекта,  дольщик получит  30% от стоимости квартиры. Маловероятно, что цена квартиры так вырастет.  Выглядит подозрительно.

На вопрос о цели данной акции представители застройщика отвечают следующее:

         «Программа „Обратный выкуп“ рассчитана и на тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, и на тех, кому после завершения строительства жилого комплекса может понадобиться квартира другой площади, в другом районе — например, в случае изменения места работы, дохода, семейных обстоятельств, состава семьи. По опыту мы знаем, что такие случаи нередки, и обычно новые собственники вынуждены реализовывать квартиры в новостройках на вторичном рынке через посредников, что сопряжено с дополнительными расходами и тратой времени. Программа „Обратный выкуп“ оставляет покупателю широкую возможность выбора: можно оставить квартиру себе и жить в ней, можно воспользоваться программой и получить обратно стоимость квартиры с прибылью 10% годовых, а можно продать квартиру в любой момент строительства по переуступке. Четвертый вариант: в том случае, если квартира вырастет в цене более, чем на 10% в год, покупатель может в обычном порядке получить право собственности и реализовать квартиру уже на вторичном рынке. Подробнее о программе «Обратный выкуп»  на странице официального сайта Компании «ИНГРАД». «.

Звучит убедительно. К тому же финансирование проекта строительства выходит дороже, чем та ставка, которую предлагает застройщик. Кроме того, застройщик получает обратно готовую ликвидную квартиру, которую может  успешно реализовать. Поэтому данная застройщику вполне выгодна.

Не стоит забывать и о том, что весьма вероятно, что квартиры в уже готовом ЖК будут продаваться по завышенной цене. В том числе из-за удачного расположения и инфраструктуры. Наличие собственного большого паркинга также имеет большое значение. Несмотря на то, что точную динамику цены на квартиру предсказать довольно сложно, эта акция демонстрирует наглядно какой интерес имеет застройщик в достройке ЖК

Отдельного внимания заслуживает и шаблон ДДУ, выложенный на официальном сайте проекта.

Договор составлен грамотно, без «ловушек», если его внимательно читать, станет понятно, что он соответствует всем требованиям 214 ФЗ.

Приятно удивляет то, что в договоре прописана ответственность застройщика в случае изменения сроков строительства (встречается крайне редко), что тоже показывает, что застройщику невыгодно затягивать строительство.

Также в ДДУ есть пункт, в котором прописано, что право аренды земельного участка (то есть весь ЖК в целом) находится в залоге у Сбербанка.

Почему это хорошо? – Потому, что если застройщик будет плохо строить, то квартиры будут плохо продаваться, а значит у компании не будет денег для возврата кредита Сбербанку Если же смотреть с другой стороны, то Сбербанк многократно производил санацию застройщиков долгостроев, то есть, в случае чего бы то ни было, если залог вернется к банку, Сбербанк сам достроит ЖК (а возможно и оставит генерального подрядчика, нанятого ранее БКК СБ). Получается, что реализация проекта строительства в срок или даже раньше срока выгодно застройщику со всех сторон.

Последний пункт договора, на который стоит обратить внимание – п.2.2.

«2.2. Оплата Цены Договора производится в безналичном порядке в форме расчетов по безотзывному, покрытому (депонированному), безакцептному аккредитиву, открываемому Участником долевого строительства в  АО «Райффайзенбанк» (129090, город Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, ИНН 7744000302, КПП 770201001 к/с № 30101810200000000700 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, БИК 044525700, Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3292 от 17 февраля 2015 года, в пользу Застройщика в срок не позднее 3 (Трех) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора…»

Такой вариант расчетов обычно используют надежные застройщики, т.к. банк, выпускающий аккредитив тщательно проверяет контрагента и является своеобразным гарантом его состоятельности и надежности.

 

Еще один большой плюс застройщика БКК СБ – это наличие договора поручительства между БКК СБ и АО Инград, смысл которого в том, что АО Инград обязуется нести субсидиарную ответственность перед участниками долевого строительства (!) за выполнение застройщиком своих обязательств, в том числе обязательств по передаче готового жилья. Наличие только одного этого документа в открытом доступе может убедить в том, что с этим проектом все очень серьезно и его обязательно доведут до конца, т.к. иначе пострадает репутация всей группы компаний.

 

Преимущества ЖК «Серебряный парк»

  • Расположение. Рядом Строгинский затон и парк
  • Закрытый от машин двор
  • Высокие потолки
  • Вместительный подземный паркинг
  • В комплексе запланировано строительство собственного детского сада
  • В 400 метрах от жилого комплекса расположена парковая зона, чуть дальше протекает река Москва, на другой стороне которой находится природный комплекс «Серебряный бор»
  • Жилой комплекс будет построен в районе с развитой инфраструктурой — школы, детские сады, торговые и развлекательные центры находятся в пешей доступности
  • Застройщик относится к группе компаний с безупречной репутацией
  • Ответственность застройщика застрахована
  • Застройщик заключил договор поручительства с крупной состоятельной компанией
  • Застройщик выкупает квартиры и платит проценты
  • Залогодержателем является сбербанк
  • Строительство ведется за счет собственных и заемных средств и не зависит от продаж квартир
  • У застройщика стабильно растущая прибыль и хорошие финансовые показатели
  • У застройщика в порядке все документы, хороший сайт, хороший ДДУ, покупка через аккредитив

Недостатки

  • Застройщик – неопытная в строительстве компания
  • В пешей доступности нет станции метро
  • АО «ВНИИНМ» напротив дома — Разработка технологии изготовления и исследование свойств уранового и уран-гадолиниевого топлива
  • Договор ДДУ от Акционерное общество Булочно-кондитерский комбинат «Серебряный бор»
  • Высокие цены
  • Промышленная зона за улицей Берзарина.
  • Промзона будет застраиваться – из-за стройки будет шумно и грязно
  • Проект находится на начальной стадии строительства.
  • Метро не в пешей доступности, чтобы до него добраться, придется воспользоваться общественным транспортом.
  • Некоторые помещения будут сдаваться без отделки, поэтому квартира потребует дополнительных вложений.
  • Менее, чем в двух километрах от места строительства находится Курчатовский институт, занимающийся исследованиями ядерных реакторов. В случае какой-либо аварии на территории института, пострадают от радиации все близлежащие дома.

 

Покупателю в данном комплексе предоставлен выбор — квартиры с видом на парк и озеро или на промзону. Последние предложения должны быть значительно дешевле, но квартиру выбираешь не на один год. В самой промзоне вредных производств нет, ведется ее редевелопмент, что обнадеживает — район может вскоре преобразиться. Комплекс отвечает своему классу, радует закрытый двор без машин и собственный детсад. Квартиры на любой вкус — от однокомнатных до пентхаусов.  Ответственность застройщика застрахована. Не выявлен факт начала процедуры банкротства или ликвидации компании. Продажа квартир по № 214-ФЗ. Проектная декларация со всеми обновлениями и другие важные документы в открытом доступе. Нет в реестре проблемных застройщиков. Разрешение на строительство до 2024 года. Типовой договор в соответствии с требованиями № 214-ФЗ. Аудированная отчётность о деятельности застройщика. Информация об аккредитации ипотеки в открытом доступе. Фотографии хода строительства регулярно выкладываются на сайте  и демонстрируют хороший темп

 

ВЫВОДЫ:

  1. Девелопер, в состав которого входит застройщик является компанией с ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
  2. В период с 2012 года по настоящий момент компания-девелопер осуществляет масштабные строительные проекты.  При производстве строительных работ и сдаче объектов в эксплуатацию застройщиком осуществлялись задержки , сроки которых не превышали 3 месяцев .
  3. Финансовое состояние компании ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
  4. Последние данные о финансовых результатах демонстрируют ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
  5. Компания пользуется ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) средствами.
  6. Размер показываемой прибыли по отношению к объему средств , необходимых для строительства , ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
  7. Аккредитация компании в топовых банках России говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объектов.
  8. Компания работает без существенного нарушения строительных норм . ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Таким образом можно сделать вывод, что компания ООО «Булочно-кондитерский комбинат «Серебряный бор» ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Текущее положение и генерируемый денежный поток ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) В том числе за счет привлеченных заемных средств.

 

Итоговый вывод:

С учетом всего вышеперечисленного, вложение средств в строительство квартиры в данном ЖК ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

 

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора.

С нашими ценами на детальную проверку вы можете ознакомится здесь.

Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

 

Отчет является результатом обработки информации из открытых официальных источников, которые в редких

случаях могут содержать неполные или некорректные сведения. Сформулированные рекомендации не являются

достаточным основанием для принятия решения о сотрудничестве и должны рассматриваться в совокупности с

другими обстоятельствами.

Комментарии читателей статьи "Проверка, анализ ЖК Серебряный парк"

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика