Зачем нужна помощь юриста при продаже квартиры на этапе внесения предоплаты?

Проверка договора купли-продажи (ДКП), достаточно сложный процесс. Даже такой простой документ как предварительный договор на внесение предоплаты за квартиру (соглашение + расписка) имеет свои нюансы. Предварительным его называют, т.к. заключается в качестве обеспечения основного договора купли-продажи в будущем.

Варианты предоплаты при заключении предварительного соглашения перед продажей квартиры

Основным параметром предварительного договора к ДКП является сумма, вносимая покупателем. Только вот чем является эта сумма? По договорам покупки чего-либо, есть два варианта, внесения предоплаты: аванс или задаток.

Рассмотрим подробнее:

1. Если заключение предварительного договора оформляется путем вноса аванса и ДКП не состоялся, например, когда продавец просто передумал продавать квартиру или нашел другого покупателя, то аванс полностью возвращается покупателю, плюс, взыскивается штраф в процентах или твердой сумме. Стоит отметить, что аванс служит подтверждением подписания в будущем основного договора вне зависимости от его размера, т.е. если, к примеру, вы продаете 4х комнатную квартиру за десять миллионов, а аванс всего лишь двадцать тысяч, то это не меняет обстоятельства дела, раз выдан аванс, то ДКП нужно будет заключать. Практика рынка недвижимости диктует именно такую форму предоплаты, т.к. сделки бывают из большой цепочки связанных ДКП, т.н. альтернативная сделка и продавцу выплачивать двойной задаток не хочется, т.к. закон не регламентирует по какой причине продавец не вышел на сделку (виноват лично он или виноват другой продавец по ДКП в альтернативной сделке).Вообще, авансовый договор – это жаргон и в ГК РФ нет такого термина, поэтому, к его составлению надо подойти максимально серьезно. Ведь, можно написать штрафные санкции не только для покупателя, но и продавца. Это более справедливый вариант, т.к. многие соглашения по предоплате, оформляемые через риэлторские агентства, представляют собой, кабальный договор не в пользу покупателя, т.е. штрафные санкции предусмотрены для покупателя, а для продавца в лице (агентства недвижимости) не предусмотрены. Как правило на это не обращают внимание, но если вы воспользуетесь услугами юриста по недвижимости, то штрафные санкции будут равноправны для обоих сторон. Юридически, аванс — это предоплата по договору купли/продажи. Но на этапе предварительной договоренности между продавцом и покупателем никакой договор о покупке квартиры не подписывается. Тем самым, возникает вопрос? Как это так, аванс есть, а договора нет? Поэтому, такой “псевдоаванс” никакой юридической силы не имеет. Правильнее назвать “символическое подтверждение намерения выйти на сделку”, но в житейском обиходе слово аванс прижилось, несмотря на безграмотность применения этого термина. Другое дело, задаток — это определенное обязательство и оно прописано в ГК РФ. Поэтому, если стороны не против, то юридически правильнее оформить передачу денежных средств именно задатком.
2. 
   Если заключение предварительного договора оформляется путем вноса покупателем задатка , то по 381 ГК РФ п.2, вы – как покупатель можете вернуть задаток в двойном размере, если продавец не может подать документы на регистрацию сделки точно в срок см. 487 ГК РФ и 314 ГК РФ .
   Если ДКП успешно выполнен, то сумма задатка (в без всяких коэффициентов) засчитывается в счет стоимости недвижимости. Но при любых обстоятельствах покупатель задаток никогда не получает назад, если он сам виноват в срыве сделки. Например, бывают случаи, когда вроде бы юридическая чистота квартиры нормальная, покупатель вносит задаток, а затем появляются обстоятельства, при которых он не может выйти на сделку, несмотря на потерю задатка.

Стоит отметить, что заключение предварительного договора путем вноса залога в корне неверно, т.к. обеспечение исполнения обязательства при продаже квартиры может быть только в денежном эквиваленте, но никак не в форме имущества. Одним словом, залог, в отличие от аванса и задатка, носит не денежный характер. Залог оставляют при аренде, но не продаже квартиры. Например, если вы арендовали жилье и испортили что-либо в квартире, то возмещение ущерба арендодателю как раз и выполняется из залоговых средств. Но в ДКП фигурируют стороны: продавец/покупатель, а не арендатор/арендодатель. Однако, не разбираясь в специфике юридической терминологии, покупатель может запросто сделать расписку на внесении залога, так сказать по привычке, т.к. долгое время снимал жилье и это слово у него осталось в памяти, как вариант, предоплаты. Это еще один аргумент в пользу помощи юристов при продаже квартиры.

Что выгоднее при продаже квартиры в общем случае?

Подзаголовок не зря написан со слов “Что выгоднее…”, а не “Кому выгоднее”, т.к. конкретный тип предоплаты зависит не от стороны по ДКП, а от ситуации с продажей квартиры. Итак, залог в качестве внесения предоплаты за квартиру не подходит ни продавцу, ни покупателю, в силу ограничений в законе.

Задаток привлекательней для той стороны, которая 100% будет выходить на сделку, т.е. когда требуется повысить гарантии сделки.
Например, покупатель устал подбирать жилье или понимает, что это лучшее для него предложение на покупку квартиры. Ему нужно спать спокойно, не опасаясь, что продавец найдет другого покупателя. Здесь – гарантом является двойная сумма возвращаемого задатка.
Продавец также будет предлагать задаток, если цена жилья выше рыночной, вопрос с выходом продавца на сделку вообще не стоит, и есть опасность, что покупатель купит другую квартиру. В случае, отказа покупателя от сделки, продавец “заработает” на задатке.

Естественно, что такой нюанс знают не все, как правило, терминами аванс/задаток/залог пользуются без привязки к действующему законодательству. Только вот, когда продавец вдруг решит найти более богатого покупателя или просто передумает продавать квартиру, то вдруг оказывается, что он понес убытки в двойном размере задатка. Поэтому, если это ваш случай, то заранее смотрите, чтобы разница в стоимости между ДКП двух покупателей была выше потерь по возмещению двойного задатка. Правда, в случае отказа возместить ущерб, то взыскивать двойной задаток нужно будет через суд, тут опять же, нужна помощью юристов.

Аванс выгоден, прежде всего, когда оформление ДКП стоит под вопросом, и вы ищите другую альтернативу для продажи или покупки квартиры, но все-таки хотите застолбить именно этот вариант, т.к. он хоть как то привлекает к финансовой ответственности. В этом случае, нельзя указывать штрафные санкции, при несостоявшемся ДКП по вашей вине. Либо, взыскание с продавца можно прописать, но указав, мизерный процент, существенно ниже, чем выгода от смены покупателя. Как не странно, но штрафные санкции с неустойкой далеко не всегда присутствуют в предварительных соглашениях в силу юридической некомпетентности сторон. При отсутствии штрафных санкций авансовый договор также выгоден и покупателю, т.к. он его может спокойно забрать в любой момент, не выходя на сделку.

Что будет, если в предварительно соглашении на покупку квартиры ничего не сказано про тип вносимой предоплаты?

Если в расписке или соглашении ничего не сказано про тип предоплаты, то при обращении в суд, данная сумма будет по умолчанию считаться авансом. Почему? Просто, суть термина “задаток” прописана в 380 ГК РФ , а как следует из п.3. , если не оговорено иное, то суд трактует данную сумму как аванс. Поэтому, если вы в силу ряда причин, настаиваете на подписании авансового платежа, а противоположная сторона не хочет этого делать, то вы можете “изхитрится” вообще не упоминая, о типе предоплаты и, тем самым, добьетесь своего.

Стоит отметить, что все вышесказанное не работает, при форс-мажорных обстоятельствах, к примеру, квартира сгорела, умерла одна из сторон ДКП, и т.д. Такое редко бывает, но все же прочитайте ГК РФ 401 . Отсюда вытекает, что форс-мажором не являются отсутствие у покупателя необходимых денежных средств (например, банк внезапно “завернул” ипотеку), финансово-экономический кризис (который длится в России уже пару десятилетий), санкции из-за рубежа (в основном от США), изменение валютного курса (например, когда доллар поднялся с 30 до 60 рублей), девальвация национальной валюты (когда в 1991 году отбросили три нуля, заменив ОКВ 801 на 643) , преступные действия неустановленных лиц (см. в Интернете многочисленные истории мошенничества при продажах квартир) и т.д. Для вас лично – это чрезвычайные обстоятельства, но для суда – это не является форс-мажорными обстоятельствами. Одним словом, в 99% случаев сказать в суде или другой стороне по ДКП “я не виноват, что не вышел на сделку по уважительной причине” у вас не получится и вы потеряете предоплату по договору задатка. Но если вы попали в 1% когда возникают форс-мажорные обстоятельства, то знайте что действие договора приостанавливаются до окончания бедствия, а признание обстоятельств непреодолимой силы определяется решением торгово-промышленной палаты.

Как определить, что актуальнее: договор задатка или авансовый договор в вашем случае?

Для ответа на этот вопрос, сначала надо посмотреть растут ли цены на ваш тип недвижимости. К примеру, если вы сегодня покупаете 4-х комнатную квартиру на вторичном рынке, то смотрите только динамику цен в этой нише на рынке.
Как указано на рисунках, цены в этом секторе рынка сильно падают уже с 2013 года.

Если вы – покупатель квартиры на падающем рынке, вам выгодно заключить договор аванса без штрафных санкций, чтобы вы быстро нашли замену ничего не теряя. Если будут возражения, со стороны продавца, тогда пишите список уважительных причин в авансовом договоре, по которым он расторгается без выплаты штрафных санкций.
Если вы – продавец квартиры на падающем рынке, вам выгодно заключить договор задатка, чтобы вы получили его, если клиент сбежит к более дешевому объекту недвижимости.
Если цены на рынке стабильны, то выбор между авансом и задатком определяются по наличию штрафных санкций. Здесь, явных рисков потерять противоположную сторону по ДКП нет. Опять же чтобы грамотно написать штрафные санкции нужна помощь юриста.

Итак, подведем итоги – кто виноват в срыве сделки, тот и несет финансовые потери.
Так, если заключен договор о задатке, то при отказе от ДКП:

1. Покупатель, никогда не получает задаток назад

2. Продавец, возвращает двойной задаток.

Соглашение об авансе (без штрафных санкций и уважительных причин для не возврата аванса ) предполагает, что при отказе от ДКП:
1. У покупателя есть возможность получить обратно свой аванс.

2. Продавец возвращает аванс в ординарном размере.

         

   

1. Расписку пишет продавец, обязательно от руки, т.к. текст в “ворде” имеет менее значимую юридическую силу, чем рукописный вариант. Для чего она нужна? Дело в том, что регистрация прав собственности не является гарантом передачи денег, а расписка является разновидностью финансового документа. Кстати, такой документ вам потребуется и в налоговой при получении имущественного вычета на сумму уплаченного подоходного налога в 13%, но не выше 260 тыс. руб. Если стороны договорились, что сумма в договоре будет отличаться от суммы, указанной в расписке (для снижения налогооблагаемой базы для квартир в собственности меньше трех лет),то нужно будет составлять две расписки – одну для вас, другую официально для налоговой, МФЦ и других госструктур.
2. Обратите внимание на срок, в течении которого нужно будет заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если вы загружены по времени, то можете не успеть, а это уже нарушение условий предварительного договора, и впринципе, если противоположная сторона затребует от вас двойной задаток, то юридически она будет права. Аналогично, нужно чтобы было свободное время у всех владельцев долей продаваемой квартиры. Подчас, всем владельцам выйти на подписание ДКП сложнее, чем покупателю, поэтому, часто оформляют нотариальную доверенность, которую противоположная сторона должна проверить на легитимность у нотариуса. Аналогично при нарушении других существенных условий предварительного договора (см. рис.), вы можете понести расходы в виде двойного задатка как продавец.
3. Про погашение долгов по квартире (ЖКХ, свет, газ, интернет, плата вахтеру в подъезде, налоги на недвижимость) говорить не приходится. Однако, если такие долги есть, то знайте, что к примеру с момента оплаты налогов на недвижимость до момента их отображения на сайте nalog.ru может пройти месяц, а с момент оплаты долгов по ЖКХ, пометка оплачена ставится в ,mos.ru до трех недель (в зависимости от способа оплаты). Поэтому, если покупатель захочет проверить отсутствие долгов, то кроме как предоставить ему платежку в твердой копии или выписку из банка у вас не будет других вариантов. Были случаи, когда покупатель отказывался от подписания договора купли-продажи квартиры прямо на сделки, т.к. не смог через телефон просмотреть свежую информацию об оплате долгов. Поэтому, лучше платите “по старинке”, наличными в банке, чтобы вам выдали кассовый чек и отметку об оплате на квитанции.
4. Расписка должна ссылаться на конкретный договор, желательно, на конкретный пункт договора, например, фраза “согласно такому—то пункту купли продажи…”.
5. Для точной идентификации имущества внесите в расписку и ДКП кадастровый номер квартиры, желательно, проверьте через Росреестр его соответствие покупаемой квартиры. Для чего? В Интернете вы можете встретить многочисленные случаи мошенничества, когда покупателю показывают одну квартиру, а продают другую. Визуально определить соответствие квартиры, указанному адресу практически невозможно, если мошенники на время показа поменяли номер квартиры или сменили таблицу с номером дома (это делается проще, чем вы думаете).
6. Про проверку соответствия паспортных данных и их же в расписке и договоре говорить не приходится. Но отметим, что к примеру, в обиходе, если ФИО человека содержит букву “Ё”, то произносится ФИО без нее. Какая разница? Огромная, ответим мы – юридически человек с одинаковым ФИО, но с заменой буквы “ё”, на “е” уже является другим гражданином. Даже, если МФЦ или кадастровая палата при приеме документов на сделку не заметит этого, то регистрационная палата остановит сделку, заставив переделывать договор из-за такой мелкой ошибки, т.к. сделать помарку в договоре поставив две точечки на буквой “е” нельзя по закону (любые ошибки в документе приводят к аннулированию подлинности документа).
7. Подписывать должны все продавцы и все покупатели недвижимости (речь идет о долевой собственности), иначе сделку можно легко оспорить в суде. Расписка делается в простой письменной форме, заверение расписки у нотариуса не требуется. Однако все же лучше сделку подписывать при свидетелях, оптимально, у нотариуса, если вас не смущают его ценники на услуги. К примеру, если речь идет о продаже четырехкомнатной квартиры в центре Москвы за тридцать миллионов то такой совет не будет лишним, т.к. повышает достоверность этого документа, хотя и не влияет на ее юридическую силу. Если человек неадекватный, пьющий, сильно болеет или просто пожилой и есть сомнения в его осознанности действий, то справки из ПНД, НД обязательны. И не надо стеснятся потребовать у противоположной стороны справки из нарко- и психо-неврологического диспансера. Лучше неловко себя чувствовать несколько минут перед чужими людьми, чем потом несколько месяцев бегать по судам без гарантии на возврат имущества или денег.
8. Важно указать отсутствие обременения на квартиру. Их разновидность гораздо выше, чем указано на рис., но их подробное рассмотрение выходит за рамки данной статьи. Отметим лишь, что право собственности Продавца может оспариваться по многим основаниям, и на этом как раз, строятся некоторые мошеннические схемы с продажей квартир.
9. Пишите расписку НЕ(черной) ручной, т.к. она будет похожа не ксерокопию, которая не лигитимна даже при нотариальном заверении. Обязательно сверьте подпись в паспорте и в расписке.
10. Если стороны будут настаивать, то писать придется расписку по количеству участников в сделке, но на практике, довольствуются одним экземпляром, который хранится у покупателя.

Всё вышесказанное актуально для простых сделок. В случае альтернативной сделке расписка нужна, но немного другая, т.к. деньги от первого покупателя передаются последнему продавцу, минуя вас – как участника в середине цепочке.