Взыскание компенсации с застройщика за некачественный ремонт в квартире

Взыскание компенсации с застройщика за некачественный ремонт

Иногда застройщик принимает на себя сразу 2 отдельных обязательства: построить объект недвижимости и передать его с частичной или 100% отделкой. Но если она не устроила дольщика, тогда у того появляется право на взыскание компенсации за некачественный ремонт, параметры которого не всегда четко прописаны в документах.

В любом случае, нарушение нормативных или договорных условий требует адекватных мер реагирования —  в том числе, грамотного обращения к субъекту, допустившему отступления от тех параметров, на которые рассчитывал участник долевого строительства. Законодательство, освещающее данную сферу отношений, предусмотрело ситуации, когда актуальна компенсация за некачественный ремонт, и как ее получить с ответственного лица.

«Закон — прежде всего!»: какие нормативно-правовые акты нужны

Если Вы собираетесь самостоятельно, без помощи юриста, взыскать компенсацию за некачественный ремонт квартиры, подготовьтесь теоретически! Вам обязательно нужно изучить и взять с собой на первый просмотр готовой к сдаче квартиры основную «памятку»: Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Как ясно следует из названия, документ регулирует процесс сдачи-приемки.

Указанное Постановление конкретизирует и дополняет нормы, содержащиеся в основном для дольщиков федеральном законе: № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Дело в том, что фз-214 содержит общие правила в части передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, поэтому потребовалась детализированность такого процесса,  сделанного Постановлением № 442.

Но вопросы взыскания компенсации могут не исчерпаться перечисленными источниками! Вот еще список того, что гипотетически пригодится:

• ГПК РФ (для обращения в суд);
• технические, градостроительные регламенты, проектная документация, иные обязательные требования, в том числе — к отделочным работам;
• закон «О защите прав потребителей» (для реализации положений ч. 8 ст. 7 фз-214).

О том, как в таких ситуациях на деле применяется Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1, подробно сказано в свежем «Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022).

Наглядная инструкция по взысканию компенсации за плохой ремонт

Типовое (т.е. не отягощенное форс-мажором и другими непреодолимыми обстоятельствами) взыскание за некачественный ремонт состоит из 7 последовательно идущих (т.е. строго одна за другой) стадий:

1. Надлежаще оформленное Застройщиком сообщение о готовности объекта к передаче (направленный на имейл электронный документ, подписанный ЭЦП, в соответствии с пп. «б» п. 1 Постановления).
2. Обнаружение (на приемке или в течение 5 лет гарантии) изъянов и их протоколирование (атом осмотра, передаточным или иным аналогичным актом).
3. Письменное обращение к Застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков (пп. «д» п.1) или отказ подписывать передаточный документ и исполнять ДДУ (оформляется письменным требованием о возврате денег и уплате %, предусмотренных ч. 2 ст. 9 фз-214).
4. Фактическая проверка выполнения Застройщиком требований о безвозмездном устранении выявленных недостатков (срок — не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного документа о передаче объекта долевого строительства, или акта осмотра с участием специалиста);
5. Обращение к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (после получения отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или просрочки такого требования).
6. Обращение к Застройщику из-за просрочки устранения дефектов с требованием оплаты за каждый день просрочки компенсации (пени) — по правилам ч.8 ст. 7 фз-214.
7. Обращение в суд для принуждения Застройщика безвозмездно устранить выявленные недостатки или обязать Застройщика соразмерно уменьшить цену договора, либо возместить расходы по самостоятельному устранению (после соблюдения досудебной процедуры), плюс выплата компенсации по правилам ст. 10 фз-214.

При этом вторая стадия может «распасться» на 2 «шага» — если некачественный ремонт окажется с существенным нарушением требований. Тогда-то и придется вызывать специалиста (абзац 2 пп. «в» п. 1 Постановления), откладывая приемку. Естественно, поиск специалиста потребует времени, и возникнет необходимость второго визита на еще не принятый объект.

Различаем термины: убытки, пени, компенсация и штрафы

Под словосочетанием «компенсация за некачественный ремонт» законодатель в статье 10 фз-214 подразумевает конкретные виды компенсации за нарушение обязательств по ДДУ:

• штраф;
• пени.

Конкретный размер перечисленного и условия его взыскания определяются нормами фз-214 и договором долевого участия. Кроме оговоренной в законе или ДДУ суммы компенсации не исполнившая обязательства сторона несет еще один вид ответственности: возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх компенсации.

К таким убыткам относится любые расходы, понесенные дольщиком из-за плохо выполненной Застройщиком отделки. Чаще всего участник долевого строительства вынужден оплачивать:

• судебную экспертизу (когда Застройщик отклоняет требования устранить недостатки или споит с их перечнем в акте осмотра);
• отсрочка приемки квартиры, влекущая расходы на съемное жилье (из-за того, что Дольщик не смог вовремя переехать в свою квартиру);
• стоимость ремонта, выполненного своими силами.

Суд может присуждать выплачивать разные суммы компенсации, исходя из конкретных обстоятельств. В любом случае, все прямо или косвенно понесенные расходы необходимо фиксировать (документировать), собирая тем самым объективную доказательственную базу для защиты своей позиции в суде.

На какую компенсацию может претендовать Дольщик

Когда участник долевого строительства недоволен его некачественным выполнением, то дольщику закон предоставляет минимум 6 альтернативных (а в некоторых случаях — комплексных!) вариантов возмещения. Давайте обзорно рассмотрим все виды компенсаций, предусмотренных фз-214:

• безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
• соразмерное (т.е. пропорционально уцененной стоимости недоделок!) уменьшение цены договора;
• возмещение расходов на устранение недостатков силами Дольщика;
• штраф за нарушение условий ДДУ (прописан в самом договоре и/или в силу ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»);
• пеня за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта (ч. 8 ст. 7 фз-214);
• компенсация морального вреда (присуждает суд).

Кроме вышеперечисленного, не исключена еще одна строка расходов. По окончании проведения ремонта Дольщиком или бригадой Застройщика, может снова потребоваться привлечение эксперта — для оценки качества выполненных работ. За услуги эксперта заплатит Застройщик (как и за вызов эксперта на приемку, обнаружившую недостатки!) в силу указаний пп. «м» пункта 1 Постановления.

Как определяется компенсация

До фактического взыскания компенсации сначала высчитывают ее размер! Мы уже выяснили, что под неустойкой в фз-214 подразумевается 2 отдельных вида ответственности за нарушение обязательств по договору:

• пеня;
• штраф.

Итак, по правилам ч. 8 ст. 7 за нарушение срока устранения дефектов стройобъекта Застройщик обязан выплатить Дольщику пеню. Она полагается за каждый день просрочки, и рассчитывается по-разному — в зависимости от того, весь ли ремонт забракован, или его часть.

Итак, пеня начисляется:

• за каждый день просрочки — в размере, равном 1% от цены на ремонт (определяется по правилам п.1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей») — за весь некачественный ремонт;
• 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (если дефект не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания).

На вышеперечисленном взыскание компенсации с застройщика может не закончится, но только если Дольщик обратится в суд и выиграет дело. Тогда, при удовлетворении судом требований, суд взыщет с Застройщика, допустившего несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, штраф. Он будет рассчитан в размере 50% от суммы, которая присуждена судом Дольщику.

С чего начать взыскивать компенсацию

Любое взыскание компенсации за некачественный ремонт начинается с обнаружения недостатков. В свою очередь, такая возможность впервые предоставляется не раньше получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 фз-214) — о чем должен заблаговременно (не менее, чем за 14 дней) письменно известить Застройщик (ч. 4 ст. 8 фз-214).

Затем, во время физического присутствия, дольщик, в зависимости от значительности недоделок, подписывает один из двух документов (пункт «в» п. 1 Постановления):

• акт осмотра (составляется с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией, в том числе — состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ);
• передаточный акт или иной документ о передаче (с указанием перечня недостатков либо с приложением акта осмотра специалистом).

Таким образом, некачественный ремонт протоколируется специальной бумагой! Она и будет Вашим основанием требовать денежную компенсацию на возмещение расходов на устранение недостатков собственными силами. Акт осмотра и передаточный акт дают право не только на возмещение в полном объеме причиненных убытков, но и компенсации в виде пени и штрафов, предусмотренных ДДУ (ст. 10 фз-214).

Чем закончить взыскание неустоек

В худшем случае — решением суда о взыскании ущерба за некачественный ремонт, вынесенным по заявлению дольщика! В идеале же — добровольным устранением выявленных недостатков в срок, согласованный Сторонами (т.е. застройщиком с участником долевого строительства).

Худший «сценарий» в эпопее с получением денег за некачественный ремонт развивается, когда Застройщик (согласно ч. 6 ст. 7 фз-214):

• отказался удовлетворить требования во внесудебном порядке полностью или частично;
• полностью или частично не удовлетворил требования в указанный срок.

Оба фактора (просрочка исправления недостатков или полное/частичное игнорирование обязанности) касаются дефектов, выявленных хоть во время приемки объекта, хоть после — в течение гарантийного срока.

Важный юридический момент: дольщик получает право предъявить иск в суд на принудительное взыскание с застройщика за некачественный ремонт в квартире, только после неудовлетворения его требований о досудебном урегулировании конфликта. О таком ограничении указано в ч. 6 ст. 7 фз-214 (касательно гарантийного срока) и в пп. ж) п. 1 Постановления (касательно недостатков, выявленных при приемке).

Определяемся с понятиями: что такое «Некачественный ремонт»

Люди, не имеющие отношения к данной сфере деятельности, понимают некачественную отделку по-разному: для кого-то имеет значение только модная палитра цвета, а есть те, кто придирчив к геометрии швов, ровности покрытий и наличию достаточной тепло- и звукоизоляции. Если обратиться к фз-214, то понятие качества косвенно раскрывается в пункте 1 ст. 7. Так, Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого должно соответствовать условиям не менее 4 категориям документов:

• ДДУ;
• технические регламенты;
• проектная документация;
• градостроительные регламенты.

Кроме перечисленного, качество отделки должно соответствовать иным обязательным требованиям:

• ГОСТам (главным образом, Р 52059-2018 «Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек»);
• СНиПы (например, № 3.04.01-87 — на отделочные работы, № 3.05.01-85 — на сантехнические работы и т.д.).

Чтобы точно понять, что после выполнения ремонта не соответствует национальным нормативам качества, на приемку, для техобследования, вызывают специалиста, удовлетворяющего требованиям пп. «ж» п. 1 Положения. Так, это должен быть лицо, обладающее спецпознаниями и квалификацией.

В случаях, когда Застройщик не желает добровольно исполнять обязанности, либо допускает небрежность и ошибки в ходе исполнения, дольщик добивается проведения экспертизы, обращаясь в независимые организации, имеющие лицензию на такой вид деятельности. Заключение эксперта и/или специалиста — достаточная доказательная база для судебного разбирательства.

 «Соблюдаем формальности»: правила обращений к недобросовестному,  Застройщику

Как уже было отмечено ранее, любое взыскание за некачественный ремонт начинается с документа, составляемого на осмотре передаваемой квартиры:

• акт осмотра (необходимо участие квалифицированного специалиста, соответствующего требованиям подпункта «к» п. 1 Постановления);
• передаточный акт/иной документ о передаче (дополняется перечнем недостатков или актом осмотра специалистом, квалификация которого удовлетворяет требованиям подпункта «к» п. 1 Постановления).

Оба документа и являются основаниями для устранения недостатков отделки, характеристики которой указаны в договоре, ГОСТах или иной нормативке. Передаточный акт и акт осмотра (т.н. дефектный акт) составляются на бумаге, письменно (не имеет значения, печатью или рукописным способом!). При этом для таких реальных бумаг действуют общие правила составления:

• выполняются в двух оригинальных экземплярах (Застройщику и дольщику);
• проставляется точная дата составления;
• ставятся данные конкретного договора (по которому выполнялся ремонт);
• прописываются реквизиты сторон (ФИО, адреса, контакты).

Разумеется, подписывать акты должны исключительно уполномоченные лица! К таким относятся непосредственно сам дольщик и Подрядчик (директор компании, выполнявшей отделку), либо их законные (т.е. по нотариальной доверенности) представители. Кстати, представители компании, выполнявшей ремонт, могут снабжать своих доверенных лиц доверенностями не нотариальными, а корпоративными: важно, чтобы на них стояли дата составления и печать, а также делегировалось право подписи акта сдачи-приемки.

Что делать, когда Застройщик или его представитель уклоняется от подписания документов

У дольщика есть право как на гарантийный ремонт (в течение минимум 5 лет со дня передачи квартиры с отделкой, согласно п. 5 ст. 7 фз-214), так и во время приемки такого объекта — тогда речь не о гарантийном сроке, а о принятии работы. Зафиксировав дефекты, дольщик может потребовать повторный ремонт — если качество первого настолько плохое (либо параметры не соответствуют тем, что указаны в договоре), что требует 100% переделки.

Но бывает, представитель ремонтной бригады (компании, отвечающей за выполнение отделки), отказывается ставить подпись на акте (осмотра, передаточном), из-за внесенных в него недостатков. В таком случае, копии этих документов (пусть и односторонне подписанных Дольщиком) нужно направить почтой России, заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Вместе с копиями составляется оригинал претензии, и все вместе отправляется на юридический адрес застройщика (Подрядчика, выполнявшего ремонт). Квитанция, подтверждающая отправку Дольщиком Претензии с актами, станет доказательством в суде, аннулирующим односторонний акт приемки работ, который Застройщик (Подрядчику) составил в одностороннем порядке.

«Соблюдаем сроки!»: сколько отпущено времени на поиск недостатков в ремонте

Чтобы взыскание компенсации за некачественный ремонт закончилось положительно для дольщика — он тоже должен соблюдать сроки, установленные законодательством! Обратимся к основному, регулирующему сроки устранения недостатков, Постановлению Правительства РФ (№ 442). В пп. «е» и «з» пункта 1 четко прописаны сроки, в течение которых Застройщик (Подрядчик, выполнивший ремонт новостройки) должны удовлетворить требования Дольщика об устранении недостатков, соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на устранение недостатков своими силами.

Итак, ответственному за отделку квартиры лицу предоставляется:

• не более 60 календарных суток для безвозмездного устранения дефектов (любых, существенных и мелких!);
• 10 рабочих дней — для удовлетворения требования о соразмерном перерасчете или возмещении расходов на самостоятельное устранение.

Сроки стартуют с момента составления Акта или предъявления требований. Как только последний день истечет, у Дольщика появляется право предъявить иск в суд (пп. «и» п. 1 Постановления).

Что делать, когда возник спор по качеству

В пятом абзаце пп. «л» п. 1 Постановления сказано, что у Дольщика есть 3 дня с момента осмотра объекта специалистом для направления Застройщику акта осмотра. А в третьем абзаце указано, что дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков. Таким образом, если возникает спор в день приемки — ситуация разрешается согласованием даты вызова квалифицированного специалиста (с ним составляется Акт осмотра).

Если Застройщик оспаривает Акт осмотра, стоит заказать строительную экспертизу, одновременно направляя Застройщику требование о досудебном урегулировании конфликта. В суде рекомендуется ходатайством попросить повторную экспертизу, с отнесением расходов на Ответчика.

Если Застройщик (Подрядчик) не компенсирует на 100% указанную в требовании (претензии) стоимость устранения, можно направить повторную претензию, с добавлением расходов на строительную экспертизу, если она была выполнена в ходе досудебного урегулирования противоречий.