В жизни каждого человека, рано или поздно, наступает этап взрослой жизни. Помимо формирования собственного мировоззрения, получения высшего образования, поиска работы и семьи, он конечно же знаменуется переездом. Но не у всех сразу же имеются достаточное количество денежных средств для покупки квартиры мечты. По этой причине, лучшим вариантом в таком случае является аренда жилого помещения. Стоит отметить, что снимать квартиру в аренду могут не только молодые люди, начинающие свой путь в этой жизни. Это также может быть актуальным для достаточно немалого количества уже взрослых состоявшихся людей, которые по каким-либо причинам не имеют собственного жилья. Примером могут служить как обычный переезд в другой город, так и более трагичные случаи наподобие невыплаты ипотеки. По этой причине, каждому человеку сегодня необходимо знать что такое арендный договор, как его правильно заполнять, где его регистрировать и другие детали заключения такого договора.

Что такое договор аренды

Простыми словами, договором аренды называется любой гражданско-правовой документ, заключаемый между арендодателем и арендатором. В свою очередь, арендодателем может стать любое физическое или юридическое лицо, имеющее в своей собственности определенное имущество, которое он готов отдать в пользование другому человеку на обозначенный срок за конкретную денежную сумму. Арендатором же является физическое либо юридическое лицо, желающее получить в пользование определенное имущество от другого человека на определенный срок за оговоренную стоимость. То есть, договор аренды отличается от договора купли-продажи тремя важными факторами:

арендатор, в отличие от покупателя, не получает имущество в свою собственность, а лишь получает юридическое право использовать это имущество в своих целях
арендодатель, в отличие от продавца, не лишается собственности на ту или иную вещь, а лишь передает ее в пользование другому человеку
объект аренды, в отличие от процесса купли-продажи, переходит от одного лица к другому не навсегда, а лишь на оговоренный при заключении договора срок

В юридическом лексиконе, арендатор часто может именоваться посессором либо лесси, а арендодатель – лессором.

Стоит также отметить, что в некоторых случаях договор аренды может заключаться между уполномоченными лицами, а не самими собственником и арендатором.

Что может стать объектом аренды

В соответствии со статьей 607 Гражданским Кодексом РФ, в аренду может поступать такие виды имущество, как:

здания или сооружения;
земельные или другие природные участки;
имущественные комплексы;
предприятия и фабрики;
различные транспортные средства;
особое оборудование;
предметы, не теряющие личных натуральных качеств и свойств при их использовании.

Помимо того, в данной статье прописан факт, что конкретным законом может быть установлен список особы видов имуществ, которые стать объектом аренды не могут. Но, несмотря на то, что сегодня в российском законодательстве такой закон действительно отсутствует, далеко не все предметы и вещи, подходящие под определение имущества могут переходить в аренду. Связано это со спецификой этого самого законодательства, а конкретно с тем что по сегодняшний день действительными являются некоторые постановления правительства СССР. В соответствии с ними, объектом аренды могут становиться предприятия всех отраслей, кроме отраслей оборонной промышленности, транспорта, топливно-энергетического комплекса и связи. Также это касается некоторых производственных областей, которые требуют особой централизации. Пример тому – государственная банковская система. Еще одним запретом является передача в аренду денежных средств, по своему определению созданных для личного использования, а также отдельных прав и привилегий, которые также априори не могут быть переданы во владении другим людям.

Формы арендного договора

В зависимости от некоторых факторов, договор аренды может выступать в разных ключах. Так, например, если одной из сторон выступает юридическое лицо, а срок самого договора не превышает 1 год, документ может быть заключен в обычной письменной форме. В иных же случаях, договор подлежит обязательной государственной регистрации. В свою очередь, услуги по регистрации аренды предоставляет Федеральная регистрационная служба, которая имеет свои собственные региональные органы, где и можно официально зарегистрировать документ.

Срок действия договора аренды

Срок заключения оговаривается и прописывается сторонами договора при его заключении. В случае, если арендатор с арендодателями договорились не определять конкретный срок сделки, то договор будет считать с неопределенным сроком, а это, в свою очередь, будет давать лицам, заключившим аренду, право на расторжение договора абсолютно в любой момент времени. Единственное условие – преждевременное предупреждение о разрыве второй стороны. Чаще всего, это должно произойти за месяц или за три месяца до расторжения.

Если договор все же имеет определенный срок, то его классификация имеет такой вид:

краткосрочный (менее 1 года)
среднесрочный (не более 5 лет)
долгосрочный (от 5 до 49 лет)

Схема заключения договора

В первую очередь, необходимо понимать, что арендный договор может иметь разный вид и форму в зависимости от предмета аренды. Чаще всего, в аренду сдается жилье.

Обычно, документ, подтверждающий аренду какого-либо имущества должен содержать такие составляющие, как:

само передаваемое имущество – объект аренды
срок договора
стоимость аренды с учетом индексации
порядок и специфика использования амортизационных отчислений (их величина рассчитывается по особой бухгалтерской формуле и зависит от первоначальной стоимости предмета и нормы амортизации)
условия починки или компенсации имущества в случае, если оно было испорчено или поломано арендатором

Формирование арендной цены

Вновь таки, ссылаясь на законодательство, стороны договора изначально должны определить стоимость в виде фиксированной денежной суммы. Однако, в договоре может оговариваться условия дополнительных выплат. Также стороны обязуются указать в документе дату старта арендных выплат и дату их окончания.

Права и обязанности арендатора

Среди прямых обязанностей любого арендатора, причем это касается абсолютно любых объектов аренды, сохранять в первоначальном состоянии само имущество. В случае его порчи, арендатор обязуется выполнить все необходимые пункты договора, к примеру, выплатить арендодателю компенсацию либо же за свои средства отремонтировать поломки, обеспечить полную непоколебимость важнейших элементов помещения, коммуникаций и прочего, в указанные сроки совершать выплаты арендодателю и своевременная сдача имущества по истечению действия договора. Что касается прав, то помимо полноправных претензий на выполнение арендодателем санкционных и штрафных действий в случае нарушения им условий договора, арендатор также может оборудовать и изменять интерьер помещения при наличии официального согласия арендодателя или, к примеру, в случае одобрения второй стороной, сдавать жилое помещение в субаренду. Правом арендатора также является расторжение договора до прекращения его действия при выплате оговоренных в этом случае компенсаций арендодателю.

Права и обязанности арендодателя

В первую очередь, главным правом арендодателя является получение денежной выплаты от арендатора четко в оговоренный срок. Помимо того, так называемый лессор имеет право на посещение без предупреждений свой жилой собственности с целью проверить ее состояние. Как и арендатор, арендодатель может удерживать денежные санкции, обозначенные в договоре в случае невыполнения арендатором своих обязанностей или нарушением пунктов договора. Среди основных обязанностей любого арендодателя своевременная сдача жилого помещения в соответствующих условиях, преждевременное предупреждение и обсуждение визитов с целью проверить состояние несущих конструкций здания, а также своевременное оповещение арендатора о вероятной аварийной ситуации.

Правовая составляющая договора

При условии, что одна из сторон нарушила содержащиеся в договоре условия и обязанности, второе лицо имеет полное право подать в суд и в случае победы разорвать договор на более выгодных для себя условиях. Однако, важной деталью, является и тот факт, что разорвать договор в праве не только арендатор с арендодателями. К примеру, если договор не будет содержать какой-либо пункт из тех, что были перечислены в схеме заключения или сам документ не будет зарегистрирован, то признать данный договор недействительным имеет право третье лицо.

Для вашего удобства мы подготовили образец договора аренды: Договор аренды_ЮК Силкин и партнёры

Всё о договоре аренды