Товарищество собственников жилья.
Цель создания ТСЖ.
Приватизация квартир заметно изменила отношения по содержанию и ремонту дома. Раньше большинство квартир принадлежали государству, жильцы были лишь квартиросъемщиками и не могли ими распоряжаться, за сохранность дома отвечало государство, делегируя свои полномочия – унитарным предприятиям по обслуживанию и ремонту домов. Лишь малая часть квартир, не более 8% была приобретена на средства самих жильцов – кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу за содержание домов отвечают сами собственники квартир.
Для многоквартирных домов существуют 2 пути, по которым можно пойти жильцам – либо заключить договор с управляющей компанией, либо создавать ТСЖ. Закон предусматривает еще и третий способ – управление домов общим собранием жильцов напрямую без создания ТСЖ, но такая форма удобна только для небольших домов, для дома на 100 или 1000 квартир, где большинство жильцов не знают друг друга и не встречаются каждую неделю она, не подходит.
В отношении новых домов, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселен, жильцы обязаны выбрать способ управления. В случае если общее собрание жильцов по созданию ТСЖ вообще не собиралось или же после решения о создании ТСЖ, оно не было создано, орган местного управления проводит конкурс на выбор управляющей компании и она назначается принудительно.
Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация. Она состоит из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в ограниченных законом пределах пользовании общим имуществом.
Само понятие некоммерческая организация говорит о том, что ТСЖ не ставит целью получить прибыль, а значит не заинтересовано в повышении тарифов на содержание и ремонт дома в отличии от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией и имеет извлечение прибыли своей главной целью. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ осуществляет свою деятельность двумя способами. Первый способ – выбор и контроль деятельности управляющей компании, второй способ – осуществление услуг по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.
Путем создания ТСЖ можно предотвратить такие проблемы как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты.
ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. ТСЖ полностью контролирует управляющую компанию и может ее сменить в случае плохой работы, составить акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.
Руководители управляющих компаний в домах, где ТСЖ не созданы, обычно принимают все решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с общим собранием жильцов дома, что дает им большие возможности для злоупотреблений. При этом механизм контроля в данном случае подробно в законе не разработан. Правление ТСЖ полностью подотчетно общему собранию членов. Конечно, в случае, если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления, но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля. Членами ТСЖ в отличии от управляющей компании являются жители того же дома, поэтому они не заинтересованы в нанесении вреда другим жильцам.
Есть у ТСЖ и недостатки. Главный недостаток – не проработанность правовой базы взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов. Не проработан механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам.
Недостатком ТСЖ может быть и отсутствие у членов правления специальных знаний. Все-таки в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, а не просто хорошие люди, а хороший человек – как известно, не профессия. Поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.
Процесс создания ТСЖ похож на создание любого другого юридического лица с наличием членства, например, коммерческой организации – общества с ограниченной ответственностью или некоммерческой организации – политической партии. Нужно готовить в обязательном порядке несколько документов и регистрировать их в государственных органах. Можно делать это самим, но лучше привлечь для этого процесса юристов.
-
Часто задаваемые вопросы по ТСЖ.
2.1 Общие вопросы.
Какой закон регулирует статус ТСЖ?
Жилищный кодекс РФ.
Какой юридический статус у ТСЖ?
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Обязательна государственная регистрация. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, устав. Сведения о нем содержатся в открытом доступе в ЕГРЮЛ (Едином Государственном Реестре Юридических Лиц).
Ограничен ли срок деятельности товарищества собственников жилья?
Нет, по закону он не ограничен. Но при желании можно прописать ограничение в Уставе.
Кто может являться членом ТСЖ?
Только собственники помещений.
Ограничена ли материальная ответственность ТСЖ?
Да, ограничена.
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества.
Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Можно ли создать несколько ТСЖ в одном многоквартирном доме?
Нет, нельзя.
Можно ли создать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов?
Да, можно.
Можно ли не вступать в ТСЖ в случае его создания?
Членство в ТСЖ осуществляется на добровольной основе, однако решение ТСЖ имеет обязательную силу для всех собственников дома. ТСЖ принимает оплату от всех собственников в качестве расчетного центра. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги одинаковы и для членов, и для не членов ТСЖ, т.к. утверждаются государством.
Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ?
Нет, нельзя.
Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?
Можно, если получить согласие муниципальных властей, как главного собственника.
Может ли ТСЖ принудительно заставить малоимущих членов, например, пенсионеров оплачивать сборы на благоустройство дома?
Нет не может. Перечень обязательных и необязательных платежей четко установлен постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”.
Может ли ТСЖ выселить члена за неуплату сборов на благоустройство дома?
Нет, не может, т.к. собственником квартиры является гражданин, а не ТСЖ.
Куда можно пожаловаться на ТСЖ?
Контроль за ТСЖ осуществляет Мосжилинспекция, а также налоговые органы.
Предоставляются ли членам ТСЖ льготы и субсидии от государства?
Да, предоставляются на региональном уровне. Например, в Москве ТСЖ освобождены от Земельного налога, также на капитальный ремонт дома выделяются субсидии.
Какие другие положительные эффекты от ТСЖ?
Квартиры в домах, где созданы ТСЖ повышаются в стоимости в результате благоустройства территории.
2.2 Вопросы об органах управления ТСЖ.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ, Правление и Ревизионная комиссия. В соответствии с законом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться ежегодно. Внеочередные собрания могут проводиться по инициативе любого члена.
В каком случае собрание считается правомочным?
Если имеет кворум – более 50 процентов голосов. В случае отсутствия кворума его нужно созывать повторно.
Какая главная задача у общего собрания членов ТСЖ?
Контролировать деятельность правления.
На какой срок избирается правление?
Не более 2 лет.
Кто может быть членом правления?
Членом правления ТСЖ может быть только член ТСЖ. Он не должен работать в ТСЖ по трудовому договору или занимать должность в управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор.
Сколько человек должно входить в правление?
Законом не установлено. Но в идеале нужно не менее 3х человек – Председатель ТСЖ, его заместитель и третий человек для нечетного числа, т.к. правление принимает решения коллективно большинством голосов.
В чем заключаются функции ревизионной комиссии?
Отчитываться перед общим собранием ТСЖ о доходах и расходах.
-
Как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция.
Введение.
Начинается создание ТСЖ с общего собрания собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников помещений. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек. Также нужно подготовить установленный законом список документов. В случае, если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.
Голосование за создание ТСЖ имеет существенную особенность. Собственники жилья голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос или одна квартира – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади. По Жилищному Кодексу: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, голос собственника однокомнатной квартиры почти в 3 раза менее весом, чем голос собственника трехкомнатной квартиры. ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние дети не обладают правом голоса.
3.1 Создание инициативной группы. Проведение предварительного собрания.
Нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься всеми вопросами, а также провести предварительное собрание, чтобы определить кто из собственников жилья заинтересован активно участвовать в деятельности и создании ТСЖ.
3.2 Уведомление об общем собрании.
Способ уведомления собственников жилья зависит от размера дома. В небольшом доме до 20 квартир можно уведомить всех жильцов устно, обойдя все квартиры, либо наклеить объявление в подъездах. В доме от 100 до 1000 квартир необходимо уведомить всех собственников жилья письмо заказными письмами с уведомлением и описью вложения.
Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома – Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.
Уведомления нужно разослать не позднее, чем за 10 дней до даты общего собрания.
Несмотря на то, что общее собрание можно проводить как в очной, так и в заочной форме, мы рекомендуем проводить его в очной форме в целях большей эффективности и предотвращению оспаривания решения по его созданию в будущем.
3.3 Документы, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания
1) список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание.
2) бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”.
3) Проект Устава ТСЖ.
3.4 Вопросы, которые должны быть вынесены на общее собрание – следующие:
1) Выбор председателя общего собрания.
2) Решение о создании ТСЖ.
3) Выборы Председателя ТСЖ.
4) Выборы Членов Правления ТСЖ.
5) Выборы Ревизионной комиссии.
6) Утверждение устава ТСЖ.
3.5 Протокол общего собрания.
Необходимо подготовить протокол общего собрания. Протокол должны подписать Председатель собрания, секретарь и члены ревизионной комиссии.
Протокол должен содержать следующие сведения:
– дату, время и место проведения собрания;
– сведения об участниках собрания;
– результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
– сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;
– сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.
3.6 Регистрация ТСЖ.
Регистрацией ТСЖ занимаются налоговые органы.
Нужно предоставить следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;
2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления – ТСЖ и о создании ТСЖ;
3) Устав ТСЖ,
4) протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;
5) квитанция об уплате госпошлины.
