Акция: Приемка квартиры с юристом в подарок!

Только до 30 сентября 2020 года! Оставьте заявку и получите консультацию юриста

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасности

Категория: Вопрос-ответ

[stextbox id=’info’ bgcolor=’cfbe25′ cbgcolor=’cfbe25′ bgcolorto=’c2a60a’ cbgcolorto=’c2a60a’]По данным правоохранительных органов, аферы в сфере недвижимости занимают первое место среди всех уголовных преступлений в России. Только в Москве ежегодно совершается порядка 150 тысяч сделок с жильем, и 5% из них проводятся с признаками мошенничества.[/stextbox]

Что стоит за этими цифрами? Потеря денег и нервов, изнуряющие судебные тяжбы и самое печальное — трагедии людей, оставшихся без крыши над головой. Ведь многие продают злоумышленникам единственную жилплощадь либо вкладывают в приобретение сомнительной квартиры все сбережения до копейки.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасности

Как поступить, чтобы избежать рисков? Есть 3 варианта. Первый — надеяться, авось пронесет. Второй — самостоятельно проверять юридическую чистоту объекта и изучать правовые тонкости. Третий — обратиться к специалистам и получить профессиональное сопровождение сделки с недвижимостью, которое станет 100-процентной гарантией безопасности.

[toc]

Распространенные риски сделок без сопровождения

Ошибочно думать, что опасность при купле-продаже жилья может исходить только от мошенников. Незнание участниками сделки правовых норм или банальные неточности в документах тоже порой приводят к неприятным последствиям. Самые частые из них:

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиДоговор признается незаключенным.[/stextbox]

Причиной обычно становится неправильное указание адреса объекта, этажности дома или площади квартиры. В некоторых случаях не отражаются существенные условия договора. Это чревато различными проблемами. Например, чтобы уменьшить сумму налога, в документе прописывают заниженную стоимость жилья. Если договор признают незаключенным, покупателю придется доказывать, что фактически он заплатил больше. А при недобросовестности продавца даже указанную в договоре сумму будет сложно вернуть. Подробнее о правильной оценки стоимости квартиры при продажи, читайте здесь.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиИстребование приобретенного жилья. [/stextbox]

Если недвижимость в свое время была куплена через нелегальные схемы или по подложным бумагам, законный владелец вправе вернуть ее себе в судебном порядке в любой момент — даже после многократных продаж. Такого же результата следует ожидать, когда у продавца нет достаточных документов, которые подтверждали бы законность приобретения жилплощади.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиОспаривание сделки наследниками или иными родственниками.[/stextbox]

Подобный риск возникает, если купленная квартира являлась объектом наследования, но не была передана соответствующим лицам. По наследственным делам срок давности составляет 3 года — за это время родственники могут заявить о своих правах на недвижимость в суде. Другой частый пример — продажа общей семейной собственности без согласия второго супруга. Если квартира приобретается у юридического лица, также необходима проверка всех бумаг, которые в дальнейшем могут обосновать законность сделки. Сюда относят учредительные, регистрационные и бухгалтерские документы, устав предприятия, выписку из ЕГРЮЛ, согласие учредителей на продажу объекта, а также подтверждение полномочий лица, подписывающего договор.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиОбременение недвижимости правами третьих лиц. [/stextbox]

Жилплощадь может находиться под арестом, в ипотечном залоге у банка либо сдаваться по договору долгосрочной аренды, который не предусматривает одностороннее расторжение. В таких случаях обременения должны быть сняты в установленном законом порядке до заключения договора купли-продажи.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиОтдельно стоит сказать о нюансах сделок с недвижимостью, где прописаны несовершеннолетние. Для соблюдения их прав требуется разрешение органов опеки на продажу квартиры, которое довольно трудно получить и правильно оформить. Поэтому риелторы неохотно берутся за подобные операции.[/stextbox]

 

Что включает в себя юридическое сопровождение сделок ?

Слово «сопровождение» многие понимают буквально — в том смысле, что юрист будет лично водить клиента по всем инстанциям. На самом деле обязанности специалиста заключаются в другом — обеспечить безопасность купли-продажи жилья с точки зрения права, свести к нулю риски и исключить ошибки на всех этапах.

Сопровождение сделок предусматривает целый комплекс услуг. Сначала проводится консультация, в ходе которой юрист по недвижимости знакомится с Вашей ситуацией, дает первичные рекомендации по подготовке к процессу, разъясняет порядок налогообложения и другие нюансы. Затем переходит к практическим действиям.

Сбор документов

Все бумаги участники сделки собирают самостоятельно. При затруднениях опытный юрист может в этом помочь: в некоторых ситуациях за счет знания законодательства о сроках предоставления документов чиновниками, в других — путем личных связей в инстанциях.

Для совершения сделки покупателю нужно иметь лишь паспорт, в отдельных случаях — доверенность, заверенную нотариусом.

 

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]

Со стороны продавца требуются:

1. Документ, подтверждающий право собственности на объект;

2. Выписка из ЕГРН на данную жилплощадь;

3. Выписка из домовой книги;

4. Согласие супруга на продажу либо брачный договор (если продавец не состоит в браке, то заявление об этом факте, заверенное нотариусом);

5. Справки из психиатрического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете;

6. Иные документы в зависимости от правовых особенностей объекта (например, для недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, — согласие органов опеки);

7. Паспорт, при необходимости — нотариально заверенная доверенность.

[/stextbox]

 

Правовой анализ

Это ключевой этап сопровождения сделки купли-продажи квартиры. Условно его можно разделить на 2 процесса:

1. Проверка прав и полномочий продавца. Сюда входит изучение документов, подтверждающих личность и дееспособность продавца, право собственности на объект, согласие супруга, — словом, всех бумаг, которые могут доказать, что жилье реализуется без нарушения законодательства. Если недвижимость продается по доверенности, устанавливается ее подлинность. Например, в практике юристов по сопровождению сделок встречаются случаи, когда такой документ предоставляется после смерти доверителя.

2. Проверка юридической чистоты квартиры. Состоит в подробном исследовании правового прошлого и настоящего жилплощади:

  • истории продаж объекта и их законности;
  • наличия наследников, могущих заявить о своих правах;
  • наличия зарегистрированных несовершеннолетних;
  • прав третьих лиц, не участвующих в сделке;
  • задолженности по налогу на недвижимость;
  • обременений, наложенных на объект;
  • судебных тяжб и исполнительных производств в отношении жилья;
  • сведений о банкротстве владельца.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасности

Кроме того, проверяется информация о возможной принадлежности дома к объектам культурного наследия, его аварийном состоянии или плановом сносе, изъятии для государственных или муниципальных нужд. Все это в дальнейшем чревато проблемами для покупателя.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиПомните: даже если Вы приобретаете квартиру у знакомого человека, который единолично владеет ею много лет, это еще не гарантия безопасности сделки. В отношении хозяина может быть инициирована процедура банкротства — тогда о своих правах заявят кредиторы. Могут объявиться ранее неизвестные наследники — и суд примет их сторону. Наконец, жилье может оказаться арестованным за долги по квартплате — и это сильно осложнит дело.[/stextbox]

Вот почему о подобных препятствиях лучше знать заранее? Грамотный юрист по вопросам недвижимости поможет избежать недоразумений и потерь. По итогам проверки клиенту предоставляется письменный отчет с полной информацией о покупаемой недвижимости.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиПодготовка договора купли-продажи[/stextbox]

Когда речь идет о недвижимости, к оформлению данного документа следует отнестись со всей серьезностью. Некоторые полагают, что достаточно скачать и заполнить типовой образец из Интернета. Это заблуждение. Шаблон не отражает особенности объекта, его правовой статус и индивидуальные условия совершения сделки.

Грамотно составить договор можно лишь в рамках полного юридического сопровождения купли-продажи жилплощади. Работающий с Вами специалист досконально знает обстоятельства и просчитывает вероятные риски, поэтому тщательно продумывает каждый пункт. Если Вы все же готовите документ самостоятельно, юрист проверит его на соответствие требованиям закона, исправит ошибки и внесет коррективы с учетом Ваших интересов.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиРешение спорных вопросов[/stextbox]

При возникновении разногласий юрист ведет переговоры с контрагентами, выступая как Ваш представитель. Профессиональный подход позволяет урегулировать неоднозначные ситуации, найти оптимальное решение и заключить сделку с максимальной пользой для Вас.

[stextbox id=’alert’ bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиОбеспечение безопасной передачи денег[/stextbox]

Расчет между участниками сделки требует соблюдения мер предосторожности. Самый ненадежный способ, который уже считается отжившим, — передача наличных без свидетелей. Особенно уязвим здесь продавец: он рискует получить фальшивые деньги или неполную оплату. Покупатель, в свою очередь, не защищен от посягательств злоумышленников, которые могут обокрасть его по дороге к месту встречи.

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиНе стоит забывать и о том, что передачу средств необходимо оформлять юридически. Это Ваша страховка на случай, если, например, договор будет признан незаключенным. Многие фиксируют факт расчета у нотариуса. Решение грамотное, но от поддельных купюр и воров не спасет.[/stextbox]

Предпочтительный вариант — передача денег через ячейку банка. Процедура выполняется в несколько шагов:

  1. Участники сделки заключают договор с кредитным учреждением.
  2. Покупатель вносит в ячейку наличные, предварительно проверенные и пересчитанные работниками банка.
  3. Право собственности на жилье регистрируется в установленном законом порядке.
  4. Продавец предъявляет в банк свои экземпляры документов из Росреестра и забирает деньги из ячейки.

При выемке средств присутствует юрист, который осуществляет сопровождение сделки. Это обеспечивает дополнительный контроль расчета в полном объеме согласно условиям договора.

Существует еще один способ оплаты приобретенной недвижимости — расчеты через аккредитив. Он удобен в использовании, однако имеет свои недостатки. Зарезервированные на специальном счете средства перечисляются продавцу только после подтверждения регистрации перехода права собственности. Условия честны, расчеты быстрые и производятся через банк. Подробнее о безопасных сделках через банк читайте здесь.

Чем услуги юриста отличаются от риэлторских ?

Нередко покупатели жилья целиком полагаются на агентства недвижимости, желая избежать лишних хлопот и затрат на услуги юридических компаний. В конечном итоге хлопот лишь прибавляется, а экономия получается сомнительной. В чем причина?

[stextbox id=’custom’ shadow=»false» bgcolor=’c5ccd1′ cbgcolor=’c5ccd1′ bgcolorto=’c5ccd1′ cbgcolorto=’c5ccd1′ image=’null’]Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасностиВажно понимать, что любой риэлтор в первую очередь специалист по продажам. Его основная задача — совершить сделку и получить свой процент. Больше сделок — выше заработок.[/stextbox]

Отсюда невнимание к юридическим нюансам процесса. И это вопрос даже не добросовестности, а компетентности, которая у риэлтора отсутствует. Не имея соответствующего образования и навыков, сотрудник агентства не может проанализировать историю квартиры, установить подлинность документов, оценить риски. Правовая проверка предлагается как отдельная услуга, которая по факту обходится дороже, чем работа специализированных компаний.

Юридические фирмы ставят перед собой принципиально иную цель — максимально обезопасить клиента от возможных неприятностей. Так создается и сохраняется достойная репутация, привлекающая новых заказчиков. Доход в данном случае напрямую зависит от качества работы, поэтому профессионалы выполняют ее на совесть. О том, как выбрать юридическую фирму по сопровождению сделки читайте здесь.

Компания «Силкин и партнеры» объединяет специалистов именно с таким подходом. Оказание услуг юридического сопровождения сделок под ключ — одно из профильных направлений нашей деятельности. Высокая квалификация и многолетний опыт сотрудников позволяют гарантировать полную и всестороннюю правовую проверку для чистоты Ваших операций с недвижимостью.

Хотите приобрести квартиру без рисков? Оставляйте заявку на первую бесплатную консультацию — и мы встретимся в удобное для Вас время.

 

 

Комментарии читателей статьи "Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — гарантия безопасности"

Добавить комментарий