Сегодня мы с Вами поговорим о самой актуальной информации связанной с взысканием Неустойки по ДДУ (договору долевого участия) с Застройщика в 2021 году.
И так, что полагается по закону в случае просрочки в передачи квартиры?
Двойная ставка рефинансирования. Она постоянно меняется, но примерно в среднем это около 9% годовых. Актуальный расчет можно сделать на нашем сайте в калькуляторе.
Плюс к Неустойке можно получить 50% штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. То есть, допустим, что просрочка в передачи квартиры у Вас составила 1 год и Неустойка набежала 1 миллион рублей, то в случае неудовлетворении Вашей претензии суд накладывает в Вашу пользу штраф в размере 50% и Вы получаете в общей сложности 1 миллион 500 тысяч рублей.
Давайте теперь посмотрим, как дела обстоят на практике в 2021 году. Казалось бы, штраф существенный и Застройщику не выгодно не выплачивать Вам Вашу законную неустойку, иначе суд жестоко накажет!!! Или не накажет? На практике Застройщики уже давно привыкли, что Суд снижает законную Неустойку по своему собственному усмотрению со ссылкой на ст. 333 ГК РФ. Юристы давно шуточно окрестили эту статью “3 топора”. В итоге из теоретических полтора миллиона Вы можете получить 150 тысяч рублей, и это уже не та сумма, что может испугать Застройщика, именно по этой причине 99% Застройщиков не боятся претензий от Дольщиков, и не удовлетворяют ее в добровольном порядке. Сколько реально можно получить Неустойки поговорим ниже, сейчас мы расскажем, когда нужно озадачится вопросом взыскания Неустойки.
Когда подавать иск к Застройщику?
Мы рекомендуем обращаться с претензией к Застройщику, как только у Вас образуется просрочка, буквально на следующий день. Причины этому две:
1) самый важный вопрос не какую сумму Вы получите по суду, а стоит ли вообще судиться, ведь если с Застройщика нечего взять, то все остальные вопросы не имеет смысла обсуждать. Какая разница, присудят в вашу пользу миллион рублей или десять миллионов, если по факту Вы не получите ничего.
И Вам нужно запомнить золотое правило: чем ближе к завершению сдачи объекта, тем меньше денег остается у Застройщика.
Дело в том, что большая часть Застройщиков, предвидя возможные иски со стороны Дольщиков, заранее выстраивают свою структуру таким образом, чтобы не платить по решениям Судов. Технику берут в аренду, с Землей на которой стоит Ваш дом ничего сделать нельзя, она будет принадлежать всем Дольщикам, у Застройщика есть по сути один актив — это квартиры, которые будут построены, но и их часто Застройщики продают на подконтрольные Компании.
2) И вторая причина заключается в том, что, взыскивая Неустойку за небольшие периоды, в совокупности Вы получите больше неустойки. Так устроена психология, судьи меньше срезают маленькие суммы и наоборот. Это правило верно для суда общей юрисдикции, у Арбитражного суда несколько иные правила.
Если Вы напишете претензию на следующий день после образования просрочки — это не будет означать, что Вы будете взыскивать Неустойку только за 1 день. Дело в том, что судебный процесс — это не быстрая процедура и Вы получите Неустойку не за день, указанный в претензии, а на момент вынесения решения. А это как правило происходит через 3 месяца с момента направления претензии.
Т.е. написав претензию на следующий день с момента начала просрочки Вы получите Неустойку минимум за 3 месяца просрочки. И взыскание Неустойки поэтапно убьёт сразу две цели: получите больше Неустойки и реально ее получите, в отличие от тех, кто откладывает это на потом.
Как же получить максимальную Неустойку и 50% штрафа?
Во-первых, Вы получите 100% от исковых требований, когда Застройщик не заявит о применении ст. 333 ГК РФ.
К сожалению, такое бывает зачастую, когда у Застройщика пустые счета. Ему становится безразлично какая сумма будет фигурировать в решении. Ведь реальных денег Вы не получите.
Во-вторых, выбрать правильную подсудность.
Как же это сделать? По поводу всей России сказать не можем, но регионы, где работаем мы или наши партнеры, достаточно стабильны.
ВАЖНО! С 11.07.2019 г. в части требования о взыскании штрафа в размере 50% (пункт 6 статьи 13 Закона РФ “О защите прав потребителей”) Арбитражные суды отказывают. Такая практика стала повсеместна.
Итак, что у нас в Московском регионе:
Начнем с Арбитражного суда Московской области. Это самый предсказуемый суд. Судьи действуют как единый слаженный организм. Судьи удовлетворяют Неустойку в размере 50% суммы заявленных требований. То есть из полутора миллионов Вам дадут 750 000 рублей и это очень неплохой результат!
Следующий по списку – Арбитражный суд г. Москвы. Здесь ситуация не столь стабильна и все зависит от того к какому судье Вы попадете. Например, Рыбин Дмитрий Сергеевич больше на стороне Дольщиков и склонен удовлетворять требования потребителей на 100% от заявленных требований. В декабре 2018 года он удовлетворил нам иск на сумму 11 899 948 рублей, это максимальное удовлетворение исковых требований по нашей отрасли, по крайней мере бОльших сумм мы не встречали. Если вдруг приукрашиваем заслуги нашей Компании – пусть коллеги конкуренты в комментариях похвастаются ссылками на свои достижения.
Бывают судьи, которые дают намного меньше. К примеру, судья Ламонова Татьяна Андреевна, дает самый низкий процент от заявленных требований. Это примерно 20% от исковых требований.
| А40-178937/2017 | 04.07.2018 | 3 302 359,00 | 450000 | 13,62662267 |
| А40-56430/2018 | 03.08.2018 | 3 220 687,00 | 340000 | 10,55675389 |
| А40-150347/18 | 07.12.2018 | 2 862 864,00 | 1000000 | 34,93005606 |
| А40-210933/2018 | 29.01.2019 | 784780 | 300000 | 38,22727389 |
| Среднее: | – | – | – | 19,4681413 |
Но в целом, по нашей статистике, Арбитражный Суд города Москвы дает 50% от заявленных требований. Кому-то 100%, кому-то 20% и в среднем 50%.
А как обстоят дела в судах общей юрисдикции?
Тоже не все однозначно. Нельзя сказать, что в общей юрисдикции неустойку всегда срезают в 3-5 раз! Это очень обобщенная информация. Есть суды и судьи, которые дают так же, как и в Арбитраже – 50% от заявлены требований, но также действительно остаются суды и судьи, которые срезают неустойку до неприличных размеров. В суде общей юрисдикции одна и та же судья может выдавать разный результат в зависимости к примеру, от суммы иска. Как мы и говорили ранее, чем больше неустойка, тем больше срезают.
В соответствии с законом у Дольщика имеется возможность выбирать подсудность исходя из места нахождения:
– Застройщика,
– объекта строительства,
– пребывания Дольщика.
Общая рекомендация многих юристов подавать иск по месту Вашей регистрации, так как по месту нахождения Застройщика судьи более лояльны к Застройщику. Но это не всегда так. Наш опыт подсказывает, что правило только отчасти верное и имеет большое количество исключений. Мы рекомендуем обращаться в те суды, которые дают больше неустойку. О, мистер очевидность! Конечно, но тем не менее по данному вопросу очень много противоречивых рекомендаций.
К примеру, Лобненский городской Суд в среднем дает 50% от исковых требований, можно проверить по статистике суда подобный результат для всех Застройщиков. Если предположить, что Застройщик договорился с судьей неужели Вы, думаете, что по конкретному Застройщику судья будет резать Неустойку до неприличных размеров, а по тем Застройщикам, которые с ним не договаривались судья будет давать большую Неустойку? Конечно нет! Чтобы не привлекать внимание, такой судья будет срезать Неустойку по всем Застройщикам, делая свою практику средней, и тем самым исключить подозрения правоохранительных органов. Поэтому правильный подход в такой ситуации – изучить судебную практику всех доступных для Вас подсудностей и выбрать ту, которая дает больше всего Неустойки. Как это узнать? Любая уважающая себя юридическая Компания имеет годами наработанную юридическую практику и знает всех судей, как в Арбитраже, так и в общей Юрисдикции. Чем дольше Компания работает на рынке, тем точнее статистика. Ниже приведены данные из нашей свежей статистики только по одному суду:
Арбитражный суд г. Москвы
| Судья | Дело № |
Дата решения |
Требования |
Результат |
Сколько дали в % | Апелляция |
| Михайлова Е.В. | А40-21062/17 | 04.09.2018 | 203 295,00 | 101 647,00 | 49,99975405 | – |
| Смыслова Л.А. | А40-63795/18 | 17.09.2018 | 422 943,00 | 73 487,00 | 17,37515457 | 110229 |
| Дудкин В.В. | А40-1596/18 | 10.10.2018 | 1 634 409,00 | 257 119,00 | 15,7316192 | – |
| Дудкин В.В. | А40-234302/17 | 26.10.2018 | 720 417,00 | 253 815,00 | 35,23167832 | – |
| Ламонова Т.А. | А40-150347/18 | 07.12.2018 | 2 862 864,00 | 1 000 000,00 | 34,93005606 | – |
| Коновалова Е.В. | А40-211736/18 | 07.11.2018 | 291 924,00 | 120 189,00 | 41,17133226 | – |
| Романенкова С.В. | А40-211738/18 | 06.12.2018 | 355 251,00 | 118 417,00 | 33,33333333 | – |
| Немтинова Е.В. | А40-2012/18 | 03.09.2018 | 432 553,00 | 216 276,00 | 49,99988441 | – |
| Немтинова Е.В. | А40-172263/18 | 25.09.2018 | 278 307,00 | 278 307,00 | 100 | – |
| Смыслова Л.А. | А40-171088/2018 | 17.12.2018 | 396 039,00 | 132 000,00 | 33,33005083 | – |
| Панфилова Г.Е. | А40-211737/2018 | 17.12.2018 | 787 105,00 | 393 552,00 | 49,99993648 | |
| Дружинина В.Г. | А40-260291/2018 | 14.12.2018 | 1 000 456,00 | 0,00 | 0 | – |
При выборе юридической Компании, работающей исключительно в Судах общей юрисдикции, стоит учитывать определенную хитрость – Юристы будут говорить, что тот или иной Суд общей юрисдикции «дает не менее, а иногда и более 50% от заявленных требований», но, как мы все понимаем, «черт» кроется в деталях. Утверждая о подобных результатах, некоторые Юристы не считают сумму штрафа в порядке п. 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», тем самым занижая сумму требований, например, Неустойка составила 1 000 000 рублей, штраф, соответственно 500 000 рублей. Суд присудил от общей суммы 500 000 рублей, и некоторые могут сказать Вам, что «это и есть половина (50%) от Неустойки», но при этом штраф они здесь, почему-то, не учитывают. Странно, не правда ли? И тем более странно утверждение о результате в 50% от суммы требований, когда 500 000 от 1 500 00 это всего лишь 33%. Именно поэтому, настоятельно рекомендуем Вам заострять внимание на данном моменте, а лучше самостоятельно перепроверять, просматривая решения. Ну и напоследок, приведу выдержку из судебного заседания где представитель застройщика как раз и утверждает, что с Судах общей юрисдикции суды дают значительно меньше Неустойки. Это их чуть ли не единственный аргумент, а Арбитраже. Намекая на то, что – посмотрите же в СОЮ дают меньше Неустойки!
