Москва
8 (495) XXX-XX-XX
8 (495) 127-09-14 Показать телефон в Москве Показать
Санкт-Петербург
8 (812) XXX-XX-XX
8 (812) 602-75-10 Показать телефон в Санкт-Петербруге Показать
Получить бесплатную консультацию

Расторжение договора аренды. Причины, способы и порядок действий

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Из всевозможных оснований расторжения договора соглашение сторон является наиболее благоприятным и бесконфликтным, поскольку предполагает наличие взаимного волеизъявления на совершение данного действия. Причины расторжения договора по соглашению сторон могут быть самыми разными, начиная от банальной потери интереса к сделки и заканчивая случаями невозможности ее исполнения одной и сторон и готовностью другой стороны пойти ей на встречу.

Содержание статьи

Важно иметь ввиду, что на практике соглашение о расторжении часто именуется дополнительным соглашением к договору в связи с их непосредственной связью. Именно поэтому данное наименование и стоит использовать при составлении документа. Помимо самого наименования в документе необходимо отразить следующие сведения:

Дата и место составление документа, номер дополнительного соглашения;

Реквизиты сторон договора. Для юридических лиц: наименование, адрес регистрации, иные необходимые сведения о регистрации (в том числе, ИНН и ОГРН). Для физических лиц – их полные паспортные данные.

Указание на расторгаемый договор, а также условия (в том числе срок) расторжения. Данные указания должны быть достаточными для индивидуализации договора во избежание возможных недопониманий.

Указание на документ, по которому передается помещение (акт приема-передачи).

Указание на отсутствие претензий друг к другу, дата соглашения и подписи сторон.

Из всевозможных оснований расторжения договора соглашение сторон является наиболее благоприятным и бесконфликтным, поскольку предполагает наличие взаимного волеизъявления на совершение данного действия. Причины расторжения договора по соглашению сторон могут быть самыми разными, начиная от банальной потери интереса к сделки и заканчивая случаями невозможности ее исполнения одной и сторон и готовностью другой стороны пойти ей на встречу.

Порядок расторжения договора аренды по соглашению сторон

Шаг #1
Шаг #2
Шаг #3
Шаг #4
Шаг #1
Согласования со сторонами дату расторжения, порядок возврата или зачета неиспользованных платежей, порядок передачи помещения, согласования вывоза имущества арендатора, решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. По общему правилу отделимые улучшения становятся собственностью арендатора, тогда как в отношении неотделимых арендатор вправе требовать уплаты их стоимости, если иное не предусмотрено договором аренды
Шаг #2
Согласование и подписания соглашения
Шаг #3
Обращение в Росреестр для внесения регистрационной записи о прекращении договора аренды, если договор заключался срок более одного года и регистрировался
Шаг #4
Внесение Росреестром записи в ЕГРН, по которой договор утрачивает силу

Подводя итоги, перечислим те положения соглашения о расторжения, которые требуют наибольшего внимания:

Срок и состояние имущество, в котором оно должно быть возвращено арендодателю;

Срок возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты;

Судьба произведенных улучшений.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения в судебном порядке по инициативе одной из сторон

Далеко не всегда договорные обязательства исполняются сторонами надлежащим образом, и договор аренды здесь – не исключение. Нарушения сторонами своих обязанностей могут быть самыми разными и исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Однако лишь некоторые из них согласно закону дают право одной из сторон обратиться в суд с иском о досрочном расторжении. Тем не менее, иные основания могут быть указаны сторонами непосредственно в тексте соглашения. Рассмотрим все основания досрочного расторжения договора аренды, закрепленные в Гражданском кодексе РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды через суд предоставлено при следующих нарушениях арендатором своих обязательств:

Пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.​
Для решения вопроса о том, что же все-таки является существенным нарушением условий договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.решения вопроса о том, что же все-таки является существенным нарушением условий договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Одним из примеров существенного нарушения условий договора аренды является предоставление арендованного имущества арендатором третьим лицам без соответствующего на то согласия арендодателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 г. №17426/08). Более того, недопустимость предоставления арендованного имущества в субаренду и такое последствие этого действия как расторжение может быть предусмотрено и непосредственно в тексте самого договора. Суды признают такие условия договора и удовлетворяют иски о расторжении на основании их нарушения.договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Еще одним примером, иллюстрирующим досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя, является внесение арендной платы не в полном объеме (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2015 г. №Ф10-3135/15 по делу №А84-854/2014; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2015 г.№ Ф08-3222/15 по делу №А61-2744/2014).существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.
Существенное ухудшение имущества, которое определяется исходя из особенностей каждого конкретного дела.​
Однако общие признаки такого ухудшения можно выявить путем анализа п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данным пунктом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Соответственно нарушение любой из указанных обязанностей арендатором, которое привело к ухудшению имущества, превышающему нормальный износ, и является существенным.такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Типичным примером существенного ухудшения арендованного имущества является его перепланировка или переоборудование, произведенные без соответствующего согласия арендодателя (Постановление ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12530-05-П, Постановление ФАС МО от 30.01.2006 по делу N КГ-А40/14225-05).рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.
Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.​
Для досрочного расторжения договора в данном случае необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. При этом арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Важно иметь ввиду, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества даже если на момент направления им уведомления об отказе от договора задолженность уже была погашена. Ведь тот факт, что арендатор погасил задолженность еще не исключает риска ее возникновения в дальнейшем. то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Пример из судебной практики: Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2015 по делу № А40-72952/14
Невыполнение установленной законом, иными правовыми актами или непосредственного договором обязанности по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (а при их отсутствии – в разумные) сроки. ​
Пример из судебной практики – Определение Верховного суда РФ от 20.03.2015 г. N 310-ЭС15-1887.​

 

Пример условия договора об обязанности арендатора по производству капитального ремонта: п. 5.3. Договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор обязан освободить и вернуть имущество в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с нарушением условий настоящего договора; ухудшает состояние имущества; не выполняет обязанности по проведению текущего и капитального ремонтов имущества.​

Резюмируя, укажем на порядок, который необходимо соблюсти арендодателю для досрочного расторжения договора:

Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок. В предупреждении необходимо указать, какое именно нарушение допущено, и предложение для его устранения в разумный срок. Разумность срока определяется с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора. Однако рекомендуется предоставлять арендатору срок для устранения нарушений не менее семи дней.

Предложение арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении. В предложении необходимо указать основание расторжения договора и предложение расторгнуть его в досудебном порядке. Также к письму рекомендуется приложить соглашение о расторжении и предложить арендатору подписать его.

Предъявление требования о расторжении договора в суде после получения арендодателем отказа от расторжения договора или неполучения ответа вовсе. Срок для ответа должен быть указан в договоре или предложении о его расторжении. В случае его отсутствия применяется 30-дневный срок после получения названного предложения.


Форма письма о расторжении договора аренды

Обратить внимание арендодателю!
Требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть рассмотрено в суде только в случае представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком. Если же данные доказательства представлены не будут, считается, что досудебный порядок не соблюден. В таком случае суд вернет исковое заявление либо, если оно уже были принято к производству, оставит его без рассмотрения. Важно понимать, что предупреждение о нарушении и предложение о расторжении являются двумя самостоятельными документами, направление которых предусмотрено разными нормами. Для соблюдения досудебного порядка необходимо направить арендатору и предупреждение, и предложение. Тем не менее, можно объединить два указанных документа в один с указанием в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ арендатору право на досрочное расторжение договора аренды через суд предоставлено при следующих нарушениях арендодателем своих обязательств:

Непредоставление арендодателем в пользование арендатору указанного в договоре имущества либо создание препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Разновидностями указанного препятствия являются передача имущества без необходимых в силу его специфики принадлежностей либо документов, передача имущества в непригодном для его использования состоянии, а также иные действия и бездействия со стороны арендатора.​

 

Пример из судебной практики: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.08.2016 по делу №А51-25066/2015.​
Передача арендатору имущества с препятствующими пользованию им недостатками, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Важно заметить, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если он сам не знал о них во время заключения договора. При этом бремя доказывания того факта, что недостатки имущества были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при его осмотре, лежит на арендодателе, что напрямую подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 г. по делу № А51-432/2012).​

 

Пример передачи арендатору имущества с препятствующими пользованию им недостатками — несоответствие температурного режима нежилого помещения государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В качестве доказательства для установления данного несоответствия может послужить экспертное заключение (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-5267/14). Другим примером является передача имущества в состоянии, не соответствующем противопожарным правилам. ​
Невыполнение капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (а при их отсутствии – в разумные) сроки, являющегося обязанностью арендодателя.
Пример из судебной практики — Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 по делу N 305-ЭС18-11964​
Передача имущества в состоянии, непригодном для использования, в том случае, если имеются обстоятельства, за которые арендатор не отвечает.
Например, вызванные случайностью либо форс-мажором.

Резюмируя, укажем на порядок, который необходимо соблюсти арендатору для досрочного расторжения договора:

Предложение арендодателю расторгнуть договор. В предложении необходимо указать само основание расторжения и непосредственно желание расторгнуть договор, для начала – в судебном порядке. Также к письму рекомендуется приложить соглашение о расторжении договора и предложение арендодателю подписать его.

Предъявление требования о расторжении договора в суде после получения арендатором отказа от расторжения договора или неполучения ответа вовсе. Срок для ответа должен быть указан в договоре или предложении о его расторжении. В случае его отсутствия применяется 30-дневный срок после получения названного предложения.

Обратить внимание арендатору!
Требование арендатора о досрочном расторжении договора может быть рассмотрено в суде только в случае представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком. Если же данные доказательства представлены не будут, считается, что досудебный порядок не соблюден. В таком случае суд вернет исковое заявление либо, если оно уже были принято к производству, оставит его без рассмотрения.

Порядок подготовки и подачи иска о досрочном расторжении договора:

Определение подсудности спора (это может быть договорная либо законная подсудность);

Составление искового заявления с соблюдением всех требований к форме и содержанию;

Сбор документов подтверждающих правомерность требования (с указанием на основание расторжения);

Уплата государственной пошлины, размер госпошлины можно посмотреть здесь;

Подача иска в суд с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора и с приложением всех необходимых документов.

СОВЕТ!

Предупреждение о необходимости устранить нарушение и предложение о расторжении договора являются юридически значимыми сообщениями. Именно поэтому для упрощения доказывания факта их направления рекомендуется всю корреспонденцию отправлять ценным письмом с описью вложения. Почтовый штамп на описи будет подтверждать проверку сотрудником почты содержимого письма и свидетельствовать о вашей добросовестности. А чтобы у суда не возникало сомнений в получении ответчиком вашей корреспонденции, рекомендуется указывать почтовый адрес непосредственно в тексте самого договора. Если же почтовый адрес в договоре не указан, контрагенту следует посылать письмо по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Прежде чем судиться – проверьте платежеспособность своего контрагента.

Тщательно подготавливайте доказательства тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылается в суде. Доказательства должны быть письменные. Даже если 50 человек устно подтвердят те обстоятельства, которые стали причиной расторжения договора, суд больше поверит одному письменному доказательству. Правильно подготовленные документы, являются залогом выигрыша в суде. К примеру, если у Вас не было доступа в помещение, то необходимо это доказать. В указанном примере это может быть официальная переписка с Арендодателем.

Является ли непредоставление помещения в период самоизоляции основанием для расторжения договора аренды?

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. Непредоставление арендодателем помещения в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании помещением в соответствии с условиями договора или назначением данного помещения является одним из оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Однако в связи с распространением коронавирусной инфекции и введением режима повышенной готовности ситуация уже не выглядит столь однозначно, и на практике может возникнуть ряд трудностей, ныне не встречавшихся в российской правоприменительной практике. Дабы избежать подобных конфузов, в данной статьей мы подобно разберем, как эпидемиологическая обстановка повлияла на арендные отношения и что с этим делать.

Как было ранее отмечено, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его назначением или условиями договора.

Очевидно, что при возникновении данного обстоятельства в период действия режима повышенной готовности неизбежно могут возникнуть ситуации, когда такое имущество не может быть передано по вполне объективным причинам. И как в этом случае быть? На чьей стороне стоит закон? Должен ли арендатор исполнять ранее заключенный договор и вносить арендную плану за имущество, которое даже не было передано в его владение?

Очевидно, что нет, и в данном случае Закон должен встать на сторону арендатора как наиболее слабой стороны. Одним из способов решения данной проблемы является досрочное расторжение такого договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Остановимся на них поподробнее.

I

Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ одним из оснований для досрочного расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Иными словами, данная статья устанавливает правило, известное еще римскому праву: «обязательства неизменны при неизменности обстоятельств».

О том, какие же обстоятельства могут быть признаны существенными, дает ответ абзац второй п. 1 данной статьи. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы у сторон была потенциальная возможность это предвидеть, договор в принципе не был бы заключен или был бы заключен, но на условиях, значительно отличающихся от тех, что содержатся в договоре.

Для расторжения договора аренды по данному основанию необходимо соблюдение в совокупности четырех условий:

При заключении договора арендатор и арендодатель исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые арендатор не мог преодолеть после их возникновения, действуя разумно и добросовестно.

Исполнение договора аренды без изменения его условий настолько создало бы дисбаланс в имущественных интересах сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что имела право рассчитывать, заключая данный договор.

Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Несоблюдение хотя бы одного из указанных условий лишает сторону договора права требовать его расторжения или изменения по данному основанию.

При этом, даже при их соблюдении договор рекомендуется расторгать по соглашению сторон, предварительно направив соответствующее обращение арендодателю. Если же договориться об этом не получится, с требованием о расторжении договора придется обратиться в суд, и его расторжение станет возможным лишь в судебном порядке.

II

Другим, альтернативным способом расторжения договора аренды в связи с не предоставлением нежилого помещения является прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ).

Как только началась пандемия, президент, а также администрации и мэрии различных городов и субъектов РФ начали издавать указы и иные нормативно-правовые акты, которыми вводились различные ограничения. Например, Указ Президента о нерабочей неделе, а также Указ Мэра г. Москвы о введении режима повышенной готовности в столице. Именно данными нормативно-правовыми актами может быть обосновано прекращение обязательства.

Если арендатор уже произвел оплату по договору, а другая сторона не предоставила обусловленное договором встречное исполнение (не передала помещение), в такой ситуации подлежат применению положения ст. 328 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор наделяется правом на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Важно учитывать, что арендатор может быть лишен права на возмещение убытков (как реального ущерба, так и упущенной выгоды) и взыскание неустойки, если обстоятельства, при которых данное помещение не было передано по договору, будут признаны форс-мажором (обстоятельством непреодолимой силы). При этом, решение вопроса о том, было ли нарушено обязательство в связи с действием обстоятельств непреодолимой силы или нет, адресовано суду. Наличие иных актов об этом (в том числе, Торгово-промышленной Палаты) не является безусловным основанием для признания данного факта.

Таким образом, ответ на вопрос о том, что является ли непредоставление помещения в период самоизоляции основанием для расторжения договора аренды, является положительным.

Важно!
У нашей компании имеется обширный опыт ведения судебных дел по досрочному расторжению договоров аренды нежилых помещений как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Мы беремся за дело с самого начала возникновения спора и ведем его до конца, вплоть до проверочных инстанций. Также мы занимаемся сопровождением процедур расторжения договоров. Мы поможем Вам составить все необходимые документы, а также провести анализ документов контрагента в целях недопущения доведения дела до суда тогда, когда расторгнуть договор можно бесконфликтно.

Комментарии читателей статьи
"Расторжение договора аренды. Причины, способы и порядок действий"

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Спасибо что выбрали нас, заполните форму ниже и наш юрист свяжется с вами

Наименование Кол-во Цена (сумма)

Итого:

Расторжение договора аренды. Причины, способы и порядок действий

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Из всевозможных оснований расторжения договора соглашение сторон является наиболее благоприятным и бесконфликтным, поскольку предполагает наличие взаимного волеизъявления на совершение данного действия. Причины расторжения договора по соглашению сторон могут быть самыми разными, начиная от банальной потери интереса к сделки и заканчивая случаями невозможности ее исполнения одной и сторон и готовностью другой стороны пойти ей на встречу.

Содержание статьи

Важно иметь ввиду, что на практике соглашение о расторжении часто именуется дополнительным соглашением к договору в связи с их непосредственной связью. Именно поэтому данное наименование и стоит использовать при составлении документа. Помимо самого наименования в документе необходимо отразить следующие сведения:

Дата и место составление документа, номер дополнительного соглашения;

Реквизиты сторон договора. Для юридических лиц: наименование, адрес регистрации, иные необходимые сведения о регистрации (в том числе, ИНН и ОГРН). Для физических лиц – их полные паспортные данные.

Указание на расторгаемый договор, а также условия (в том числе срок) расторжения. Данные указания должны быть достаточными для индивидуализации договора во избежание возможных недопониманий.

Указание на документ, по которому передается помещение (акт приема-передачи).

Указание на отсутствие претензий друг к другу, дата соглашения и подписи сторон.

Из всевозможных оснований расторжения договора соглашение сторон является наиболее благоприятным и бесконфликтным, поскольку предполагает наличие взаимного волеизъявления на совершение данного действия. Причины расторжения договора по соглашению сторон могут быть самыми разными, начиная от банальной потери интереса к сделки и заканчивая случаями невозможности ее исполнения одной и сторон и готовностью другой стороны пойти ей на встречу.

Порядок расторжения договора аренды по соглашению сторон

Шаг #1
Шаг #2
Шаг #3
Шаг #4
Шаг #1
Согласования со сторонами дату расторжения, порядок возврата или зачета неиспользованных платежей, порядок передачи помещения, согласования вывоза имущества арендатора, решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. По общему правилу отделимые улучшения становятся собственностью арендатора, тогда как в отношении неотделимых арендатор вправе требовать уплаты их стоимости, если иное не предусмотрено договором аренды
Шаг #2
Согласование и подписания соглашения
Шаг #3
Обращение в Росреестр для внесения регистрационной записи о прекращении договора аренды, если договор заключался срок более одного года и регистрировался
Шаг #4
Внесение Росреестром записи в ЕГРН, по которой договор утрачивает силу

Подводя итоги, перечислим те положения соглашения о расторжения, которые требуют наибольшего внимания:

Срок и состояние имущество, в котором оно должно быть возвращено арендодателю;

Срок возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты;

Судьба произведенных улучшений.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения в судебном порядке по инициативе одной из сторон

Далеко не всегда договорные обязательства исполняются сторонами надлежащим образом, и договор аренды здесь – не исключение. Нарушения сторонами своих обязанностей могут быть самыми разными и исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Однако лишь некоторые из них согласно закону дают право одной из сторон обратиться в суд с иском о досрочном расторжении. Тем не менее, иные основания могут быть указаны сторонами непосредственно в тексте соглашения. Рассмотрим все основания досрочного расторжения договора аренды, закрепленные в Гражданском кодексе РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды через суд предоставлено при следующих нарушениях арендатором своих обязательств:

Пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.​
Для решения вопроса о том, что же все-таки является существенным нарушением условий договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.решения вопроса о том, что же все-таки является существенным нарушением условий договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Одним из примеров существенного нарушения условий договора аренды является предоставление арендованного имущества арендатором третьим лицам без соответствующего на то согласия арендодателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 г. №17426/08). Более того, недопустимость предоставления арендованного имущества в субаренду и такое последствие этого действия как расторжение может быть предусмотрено и непосредственно в тексте самого договора. Суды признают такие условия договора и удовлетворяют иски о расторжении на основании их нарушения.договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Еще одним примером, иллюстрирующим досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя, является внесение арендной платы не в полном объеме (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2015 г. №Ф10-3135/15 по делу №А84-854/2014; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2015 г.№ Ф08-3222/15 по делу №А61-2744/2014).существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.
Существенное ухудшение имущества, которое определяется исходя из особенностей каждого конкретного дела.​
Однако общие признаки такого ухудшения можно выявить путем анализа п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данным пунктом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Соответственно нарушение любой из указанных обязанностей арендатором, которое привело к ухудшению имущества, превышающему нормальный износ, и является существенным.такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Типичным примером существенного ухудшения арендованного имущества является его перепланировка или переоборудование, произведенные без соответствующего согласия арендодателя (Постановление ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12530-05-П, Постановление ФАС МО от 30.01.2006 по делу N КГ-А40/14225-05).рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.
Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.​
Для досрочного расторжения договора в данном случае необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. При этом арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Важно иметь ввиду, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества даже если на момент направления им уведомления об отказе от договора задолженность уже была погашена. Ведь тот факт, что арендатор погасил задолженность еще не исключает риска ее возникновения в дальнейшем. то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза.

 

Пример из судебной практики: Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2015 по делу № А40-72952/14
Невыполнение установленной законом, иными правовыми актами или непосредственного договором обязанности по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (а при их отсутствии – в разумные) сроки. ​
Пример из судебной практики – Определение Верховного суда РФ от 20.03.2015 г. N 310-ЭС15-1887.​

 

Пример условия договора об обязанности арендатора по производству капитального ремонта: п. 5.3. Договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор обязан освободить и вернуть имущество в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с нарушением условий настоящего договора; ухудшает состояние имущества; не выполняет обязанности по проведению текущего и капитального ремонтов имущества.​

Резюмируя, укажем на порядок, который необходимо соблюсти арендодателю для досрочного расторжения договора:

Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок. В предупреждении необходимо указать, какое именно нарушение допущено, и предложение для его устранения в разумный срок. Разумность срока определяется с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора. Однако рекомендуется предоставлять арендатору срок для устранения нарушений не менее семи дней.

Предложение арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении. В предложении необходимо указать основание расторжения договора и предложение расторгнуть его в досудебном порядке. Также к письму рекомендуется приложить соглашение о расторжении и предложить арендатору подписать его.

Предъявление требования о расторжении договора в суде после получения арендодателем отказа от расторжения договора или неполучения ответа вовсе. Срок для ответа должен быть указан в договоре или предложении о его расторжении. В случае его отсутствия применяется 30-дневный срок после получения названного предложения.


Форма письма о расторжении договора аренды

Обратить внимание арендодателю!
Требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть рассмотрено в суде только в случае представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком. Если же данные доказательства представлены не будут, считается, что досудебный порядок не соблюден. В таком случае суд вернет исковое заявление либо, если оно уже были принято к производству, оставит его без рассмотрения. Важно понимать, что предупреждение о нарушении и предложение о расторжении являются двумя самостоятельными документами, направление которых предусмотрено разными нормами. Для соблюдения досудебного порядка необходимо направить арендатору и предупреждение, и предложение. Тем не менее, можно объединить два указанных документа в один с указанием в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ арендатору право на досрочное расторжение договора аренды через суд предоставлено при следующих нарушениях арендодателем своих обязательств:

Непредоставление арендодателем в пользование арендатору указанного в договоре имущества либо создание препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Разновидностями указанного препятствия являются передача имущества без необходимых в силу его специфики принадлежностей либо документов, передача имущества в непригодном для его использования состоянии, а также иные действия и бездействия со стороны арендатора.​

 

Пример из судебной практики: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.08.2016 по делу №А51-25066/2015.​
Передача арендатору имущества с препятствующими пользованию им недостатками, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Важно заметить, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если он сам не знал о них во время заключения договора. При этом бремя доказывания того факта, что недостатки имущества были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при его осмотре, лежит на арендодателе, что напрямую подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 г. по делу № А51-432/2012).​

 

Пример передачи арендатору имущества с препятствующими пользованию им недостатками — несоответствие температурного режима нежилого помещения государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В качестве доказательства для установления данного несоответствия может послужить экспертное заключение (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-5267/14). Другим примером является передача имущества в состоянии, не соответствующем противопожарным правилам. ​
Невыполнение капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (а при их отсутствии – в разумные) сроки, являющегося обязанностью арендодателя.
Пример из судебной практики — Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 по делу N 305-ЭС18-11964​
Передача имущества в состоянии, непригодном для использования, в том случае, если имеются обстоятельства, за которые арендатор не отвечает.
Например, вызванные случайностью либо форс-мажором.

Резюмируя, укажем на порядок, который необходимо соблюсти арендатору для досрочного расторжения договора:

Предложение арендодателю расторгнуть договор. В предложении необходимо указать само основание расторжения и непосредственно желание расторгнуть договор, для начала – в судебном порядке. Также к письму рекомендуется приложить соглашение о расторжении договора и предложение арендодателю подписать его.

Предъявление требования о расторжении договора в суде после получения арендатором отказа от расторжения договора или неполучения ответа вовсе. Срок для ответа должен быть указан в договоре или предложении о его расторжении. В случае его отсутствия применяется 30-дневный срок после получения названного предложения.

Обратить внимание арендатору!
Требование арендатора о досрочном расторжении договора может быть рассмотрено в суде только в случае представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком. Если же данные доказательства представлены не будут, считается, что досудебный порядок не соблюден. В таком случае суд вернет исковое заявление либо, если оно уже были принято к производству, оставит его без рассмотрения.

Порядок подготовки и подачи иска о досрочном расторжении договора:

Определение подсудности спора (это может быть договорная либо законная подсудность);

Составление искового заявления с соблюдением всех требований к форме и содержанию;

Сбор документов подтверждающих правомерность требования (с указанием на основание расторжения);

Уплата государственной пошлины, размер госпошлины можно посмотреть здесь;

Подача иска в суд с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора и с приложением всех необходимых документов.

СОВЕТ!

Предупреждение о необходимости устранить нарушение и предложение о расторжении договора являются юридически значимыми сообщениями. Именно поэтому для упрощения доказывания факта их направления рекомендуется всю корреспонденцию отправлять ценным письмом с описью вложения. Почтовый штамп на описи будет подтверждать проверку сотрудником почты содержимого письма и свидетельствовать о вашей добросовестности. А чтобы у суда не возникало сомнений в получении ответчиком вашей корреспонденции, рекомендуется указывать почтовый адрес непосредственно в тексте самого договора. Если же почтовый адрес в договоре не указан, контрагенту следует посылать письмо по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Прежде чем судиться – проверьте платежеспособность своего контрагента.

Тщательно подготавливайте доказательства тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылается в суде. Доказательства должны быть письменные. Даже если 50 человек устно подтвердят те обстоятельства, которые стали причиной расторжения договора, суд больше поверит одному письменному доказательству. Правильно подготовленные документы, являются залогом выигрыша в суде. К примеру, если у Вас не было доступа в помещение, то необходимо это доказать. В указанном примере это может быть официальная переписка с Арендодателем.

Является ли непредоставление помещения в период самоизоляции основанием для расторжения договора аренды?

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. Непредоставление арендодателем помещения в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании помещением в соответствии с условиями договора или назначением данного помещения является одним из оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Однако в связи с распространением коронавирусной инфекции и введением режима повышенной готовности ситуация уже не выглядит столь однозначно, и на практике может возникнуть ряд трудностей, ныне не встречавшихся в российской правоприменительной практике. Дабы избежать подобных конфузов, в данной статьей мы подобно разберем, как эпидемиологическая обстановка повлияла на арендные отношения и что с этим делать.

Как было ранее отмечено, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его назначением или условиями договора.

Очевидно, что при возникновении данного обстоятельства в период действия режима повышенной готовности неизбежно могут возникнуть ситуации, когда такое имущество не может быть передано по вполне объективным причинам. И как в этом случае быть? На чьей стороне стоит закон? Должен ли арендатор исполнять ранее заключенный договор и вносить арендную плану за имущество, которое даже не было передано в его владение?

Очевидно, что нет, и в данном случае Закон должен встать на сторону арендатора как наиболее слабой стороны. Одним из способов решения данной проблемы является досрочное расторжение такого договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Остановимся на них поподробнее.

I

Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ одним из оснований для досрочного расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Иными словами, данная статья устанавливает правило, известное еще римскому праву: «обязательства неизменны при неизменности обстоятельств».

О том, какие же обстоятельства могут быть признаны существенными, дает ответ абзац второй п. 1 данной статьи. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы у сторон была потенциальная возможность это предвидеть, договор в принципе не был бы заключен или был бы заключен, но на условиях, значительно отличающихся от тех, что содержатся в договоре.

Для расторжения договора аренды по данному основанию необходимо соблюдение в совокупности четырех условий:

При заключении договора арендатор и арендодатель исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые арендатор не мог преодолеть после их возникновения, действуя разумно и добросовестно.

Исполнение договора аренды без изменения его условий настолько создало бы дисбаланс в имущественных интересах сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что имела право рассчитывать, заключая данный договор.

Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Несоблюдение хотя бы одного из указанных условий лишает сторону договора права требовать его расторжения или изменения по данному основанию.

При этом, даже при их соблюдении договор рекомендуется расторгать по соглашению сторон, предварительно направив соответствующее обращение арендодателю. Если же договориться об этом не получится, с требованием о расторжении договора придется обратиться в суд, и его расторжение станет возможным лишь в судебном порядке.

II

Другим, альтернативным способом расторжения договора аренды в связи с не предоставлением нежилого помещения является прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ).

Как только началась пандемия, президент, а также администрации и мэрии различных городов и субъектов РФ начали издавать указы и иные нормативно-правовые акты, которыми вводились различные ограничения. Например, Указ Президента о нерабочей неделе, а также Указ Мэра г. Москвы о введении режима повышенной готовности в столице. Именно данными нормативно-правовыми актами может быть обосновано прекращение обязательства.

Если арендатор уже произвел оплату по договору, а другая сторона не предоставила обусловленное договором встречное исполнение (не передала помещение), в такой ситуации подлежат применению положения ст. 328 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор наделяется правом на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Важно учитывать, что арендатор может быть лишен права на возмещение убытков (как реального ущерба, так и упущенной выгоды) и взыскание неустойки, если обстоятельства, при которых данное помещение не было передано по договору, будут признаны форс-мажором (обстоятельством непреодолимой силы). При этом, решение вопроса о том, было ли нарушено обязательство в связи с действием обстоятельств непреодолимой силы или нет, адресовано суду. Наличие иных актов об этом (в том числе, Торгово-промышленной Палаты) не является безусловным основанием для признания данного факта.

Таким образом, ответ на вопрос о том, что является ли непредоставление помещения в период самоизоляции основанием для расторжения договора аренды, является положительным.

Важно!
У нашей компании имеется обширный опыт ведения судебных дел по досрочному расторжению договоров аренды нежилых помещений как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Мы беремся за дело с самого начала возникновения спора и ведем его до конца, вплоть до проверочных инстанций. Также мы занимаемся сопровождением процедур расторжения договоров. Мы поможем Вам составить все необходимые документы, а также провести анализ документов контрагента в целях недопущения доведения дела до суда тогда, когда расторгнуть договор можно бесконфликтно.