Акция: Приемка квартиры с юристом в подарок!

Только до 15 августа 2020 года! Оставьте заявку и получите консультацию юриста

Как взыскать задолженность по договору аренды?

Категория: Статьи

Споры из договора аренды нежилых помещений являются одной из самых распространенных категорий дел, рассматриваемых судами. Арендные споры актуальны как среди обычных граждан, так и среди профессиональных участников имущественного оборота, поскольку в аренде недвижимости нуждается каждый – от индивидуального предпринимателя до акционерного общества с многомиллионным оборотом.

Как взыскать задолженность по договору аренды?

Однако несмотря на указанную распространенность и кажущуюся простоту данных договоров, при заключении и исполнении договора аренды стороны вновь и вновь допускают одни и те же ошибки, которые могут привести к самым печальным последствиям. Именно поэтому нужно проявить особую бдительность при заключении договора, тщательно проверить всевозможные условия, оценить их на предмет невыгодности и неоднозначности, чтобы исключить все риски и в дальнейшем избежать возможные разногласия.

Не меньшую внимательность нужно проявить и в процессе исполнения договора аренды нежилого помещения. Ведь даже идеально составленный договоров не гарантирует вам стабильности во взаимоотношениях с вашим контрагентом и отсутствия нарушений с его стороны.

Если же при заключении или исполнении договора была проявлена оплошность и между сторонами возник спор, возможно несколько исходов. В лучшей случае разногласия получится преодолеть на стадии переговоров либо посредством процедуры медиации. Если же достижение консенсуса окажется невозможным, в дальнейшем спор будет разрешаться судом. Зачастую подаче искового заявления предшествует соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, которое может быть как обязательным для сторон (например, в случае расторжения договора), так предусматриваться в тексте самого соглашения.

В этой статье мы рассмотрим наиболее актуальные и распространенные споры, связанные со взысканием задолженностей по договорам аренды. Точно также мы приведем примеры из актуальной судебной практики. Говоря о спорах, которые возникают при исполнении договора аренды нежилых помещений, следует выделить несколько категорий, на которых стоит заострить наибольшее внимание.

Первая категория споров

Которой посвящены две отдельные статьи в Гражданском кодексе Российской Федерации, это споры, возникающие при досрочном расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон. Важно иметь ввиду, что основания для подобного расторжения могут быть указаны не только в законе (существенное нарушение договора одной из сторон), но и предусмотрены сторонами непосредственного в тексте самого договора. Говоря о спорах, которые возникают при исполнении договора аренды нежилых помещений, следует выделить несколько категорий, на которых стоит заострить наибольшее внимание.​

А теперь кратко пройдемся по тем основаниям, которые предусмотрены законом для досрочного расторжения договора для каждой из сторон.

Арендодателю право на досрочное расторжение предоставлено в случае следующих нарушений договора со стороны арендатора:

Пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Для решения вопроса о том, что же все-таки является существенным нарушением условий договора, необходимо обратиться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, в котором сказано, что существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Что касается неоднократности нарушений, то они могут быть и несущественными. Главное, чтобы эти нарушения со стороны арендатора имели место более одного раза. Одним из примеров существенного нарушения условий договора аренды является предоставление арендованного имущества арендатором третьим лицам без соответствующего на то согласия арендодателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 г. №17426/08). Еще одним примером, иллюстрирующим досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя, является внесение арендной платы не в полном объеме (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2015 г. №Ф10-3135/15 по делу №А84-854/2014; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2015 г.№ Ф08-3222/15 по делу №А61-2744/2014).

Существенное ухудшение имущества, которое определяется исходя из особенностей каждого конкретного дела. По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Соответственно нарушение любой из указанных обязанностей арендатором, которое привело к ухудшению имущества, превышающему нормальный износ, и является существенным.

Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Для досрочного расторжения договора в данном случае необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум три раза подряд.

Невыполнение установленной законом, иными правовыми актами или непосредственного договором обязанности по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (а при их отсутствии – в разумные) сроки.

Арендатору также предоставлено право на досрочное расторжение договора в случае следующих нарушений со стороны арендодателя:

непредоставление арендодателем в пользование арендатору указанного в договоре имущества либо создание препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Разновидностями указанного препятствия являются передача имущества без необходимых в силу его специфики принадлежностей либо документов, передача имущества в непригодном для его использования состоянии, а также иные действия и бездействия со стороны арендатора.

передача арендатору имущества с препятствующими пользованию им недостатками, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

невыполнение капитального ремонта имущества в установленные договором аренды (а при их отсутствии – в разумные) сроки, являющегося обязанностью арендодателя.

передача имущества в состоянии, непригодном для использования, в том случае, если имеются обстоятельства, за которые арендатор не отвечает. Например, вызванные случайностью либо форс-мажором.

Вторая категория споров

Это споры о взыскании задолженности по арендной плате, а также образовавшейся неустойки либо процентов за пользование чужими денежными средствами, которые являются самыми распространенными и рассматриваются как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции. Обязанность по своевременному внесению арендной платы предусмотрена в ст. 614 ГК РФ и может быть конкретизирована непосредственно в тексте договора. Однако несмотря на очевидность данной обязанности, ее исполнение арендатором в силу различных причин происходит далеко не всегда.​

Это споры о взыскании задолженности по арендной плате, а также образовавшейся неустойки либо процентов за пользование чужими денежными средствами, которые являются самыми распространенными и рассматриваются как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции. Обязанность по своевременному внесению арендной платы предусмотрена в ст. 614 ГК РФ и может быть конкретизирована непосредственно в тексте договора. Однако несмотря на очевидность данной обязанности, ее исполнение арендатором в силу различных причин происходит далеко не всегда.

Для того, чтобы взыскание арендной платы по суду было наиболее эффективным, договор должен быть составлен правильно. С этой целью еще на стадии заключения договора необходимо как можно более подробно согласовать объект аренды и арендную плату (в том числе порядок, условия и сроки ее внесения). В случае если эти требования соблюдены и договор составлен правильно, но арендатор уклоняется от своей обязанности, следует попытаться урегулировать спор путем переговоров и направления претензии (в случае если обязанность соблюдения досудебного порядка предусмотрена в договоре). Если же данные попытки останутся без результата, необходимо подавать исковое заявление и взыскивать образовавшуюся задолженность через суд.

Размер образовавшейся задолженности определяется путем умножения количества месяцев, за которые образовался долг, на арендную плату. Помимо этого, у арендодателя также есть право на взыскание неустойки за каждый день просрочки по внесению платежа, если возможность ее взыскания прямо предусмотрена договором или отдельным соглашением между сторонами (договорная неустойка). Размер неустойки также определяется непосредственно в тексте договора (соглашения).

Если соглашение о неустойке между сторонами отсутствует, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

По данной категории дел важно учитывать, что арендодатель вправе требовать с арендатора образовавшейся задолженности по арендной плате начиная с момента фактической передачи ему жилого помещения, что напрямую подтверждается судебной практикой (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2012 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Именно поэтому в договоре важно тщательно согласовать условие о сроке передаче данного имущества арендатору, чтобы в дальнейшем избежать потенциальных рисков.

Третья категория споров

Это споры в связи с причинением ущерба арендованному имуществу.

В случае несоблюдения условий пользования имуществом арендодатель имеет право потребовать от арендатора возмещения причиненного ущерба. В подавляющем большинстве случаев подобные споры возникают при возврате имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора либо при причинении вреда арендуемому имуществу.

Говоря о доказывании факта причинения ущерба арендуемому имуществу, стоит заметить, что для его взыскания достаточно (и необходимо) доказательств наличия самого факта ухудшения. Судебная практика показывает, что в целях доказывания ущерба достаточно подписания акта приема-передачи арендуемого помещения с перечисленными недостатками на тот случай, если арендатор нарушил обязанность по его возвращению в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором.

Четвертая категория споров

Споры о возврате арендованного имущества после истечения срока договора аренды при заявлении арендодателем соответствующего требования.

Далеко не всегда договорные обязательства сторон исполняются надлежащим образом также и в части возврата недвижимого имущества после истечения срока договора. Отказ арендатора от исполнения указанной обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При этом взыскание арендной платы за его фактическое использование после истечения срока действия договора производится в размере, определенном самим договором (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2012 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В том случае, если указанная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части. Если же на случай несвоевременного возврата имущества в договоре предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх установленной неустойки.

Пятая категория споров

Споры о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности.

В законе существует целый ряд оснований, по которым договор может быть признан недействительным. Среди них: порок содержания, порок субъектного состава, порок воли (несоответствие воли и волеизъявления), а также порок формы. Для того, чтобы исключить риск признания сделки недействительной, важно соблюсти ряд условий еще на стадии заключения договора.

Во-первых, он должен не противоречить требованиям закона, иных нормативно-правовых актов, а также основам правопорядка и нравственности.

Во-вторых, он должен быть нацелен на порождение тех правовых последствий, ради которых был заключен, а также не прикрывать какую-либо другую сделку (не быть мнимым либо притворным).​

Для иллюстрации приведем примеры из судебной практики.

По одному из дел суд пришел к обоснованному выводу о том, что недействительность влечет, в том числе, сдача в аренду имущества, обремененного правами аренды третьего лица (Постановление ФАС МО от 01.02.06 № КГ-А40/13608-05 по делу № А40-22952/05-41-247).

В то же время, несмотря на обилие оснований, по которым договор аренды нежилого помещения может быть признан недействительным, неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору имущества или передача арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, не относятся к их числу (Постановление ФАС МО от 20.10.05 № КГ-А40/10108-05 по делу № А40-31443/04-82-321).

Наша компания имеет более чем двенадцатилетний стаж разрешения споров как в арбитражных судах, так и судах общей юрисдикции, где мы выиграли более восьмисот споров, отстаивая интересы наших доверителей. В нашем арсенале – обширная практика судов как первой, так и вышестоящих инстанций.

Комментарии читателей статьи "Как взыскать задолженность по договору аренды?"

Добавить комментарий