Акция: Приемка квартиры с юристом в подарок!

Только до 30 сентября 2020 года! Оставьте заявку и получите консультацию юриста

КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Категория: Вопрос-ответ

КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 2016

 КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В данной статье не рассматриваются вопросы, связанные с «дачной амнистией»

 Собственники недвижимости, в том числе физические и юридические лица, имеют право выкупить у муниципалитета земельный участок, который находится под этой недвижимостью.  Это право им дает Земельный кодекс и Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества». Собственники земли имеют ряд преимуществ перед арендаторами, в особенности  это касается бизнеса.

Не секрет, что земля является большой ценностью и представители Администрации города или поселения крайне неохотно соглашаются на продажу земельного участка гражданину, а тем более предпринимателю. Несмотря на то, что Земельный кодекс, в статье 39.16  содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в  выкупе участка (таких оснований 25), практика показывает, что Муниципалитеты выходят за пределы перечня при обосновании своего отказа.

Если участок сформирован и в данном населенном пункте приняты правила Землепользования и Застройки, наиболее часто встречаемый отказ в приватизации земельного участка следующий: «площадь земельного участка существенно превышает необходимую площадь для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке». Надо понимать, что закон такого основания для отказа не содержит, однако, судебная практика решает данный вопрос по-разному. Ситуацию усугубляет то, что в марте 2015 года были внесены существенные поправки в Земельный кодекс, на которые судебная практика не успела однозначно отреагировать. Все это позволяет отнести данный вопрос к категории «сложных».

Итак, вы получили отказ в выкупе земельного участка, алгоритм ваших дальнейших действий следующий:

  1. Подача Заявления в суд.
    • Если вы Физическое лицо, то подаете «Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» в районный суд по месту нахождения Администрации;
    • Если вы Юридическое лицо или Индивидуальный предприниматель, подаете «Заявление о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности за плату» в Арбитражный суд

При этом исковые требования должны быть сформулированы четко и аргументированно. Необходимо сослаться на пункты Земельного кодекса и Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», которые дают право собственнику недвижимости приватизировать соответствующий земельный участок:

— Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом;

— перечень оснований, для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является закрытым;

— Продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам таких зданий, либо помещения осуществляется без проведения торгов;

— и т.д.

Согласно п.5 ст.39.17, уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления либо отказывает в выкупе, либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет проект заявителю. По этой причине в исковых требованиях желательно добавить следующий пункт: обязать Администрацию составить проект договора купли-продажи и направить на адрес……

  1. Судебный процесс.
    • Предварительное заседание. На этой стадии будет целесообразно собрать, а при необходимости приобщить к делу следующие документы:

— Градостроительный отчет нормативной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания;

—  Технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях по установлению и закреплению границ участка землепользователя с определением площади;

— Показания специалиста о соответствии площади испрашиваемого земельного участка фактического его использованию (специалистом  может быть, например, Кадастровый инженер);

— Заключение эксперта о соответствии площади испрашиваемого земельного участка фактического его использованию.

2.2. Судебное заседание по нашему иску — наиболее сложный этап на пути к победе в судебном процессе. Поскольку позиции судей по данному вопросу неоднозначны, формирование судейского убеждения во многом будет зависеть от юристов каждой стороны. Необходимо быть подготовленным ко всем возможным вопросам со стороны ответчика и суда, а также иметь некоторые «козыри», например аргумент или довод, который вы будете использовать впервые, чтобы сработал «эффект неожиданности» у оппонента.

КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  1. Аргументы и контраргументы:
  1. В выступлении необходимо сослаться на то, что обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 АПК).

То есть, бремя доказывания на Администрации. Необходимо периодически уточнять, что поскольку не представлены доказательства нарушения требований градостроительного и земельного права при определении границ и площади участка, Администрация свою правоту не доказала.

  1. В том случае, если юрист Администрации укажет на правовую позицию Верховного суда, согласно которой «бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить», нужно подчеркнуть, что правовая позиция более не актуальна, так как с 03.03.2015 ст. 36 ЗК РФ утратила силу, особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в ст. 39.20 ЗК РФ.
  2. Если Администрация сошлется на то, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, надо привести контраргумент, что это было закреплено в п. 7 ст. 36 ЗК, а  в настоящий момент статья утратила силу (с 03.03.2015), соответственно на эту норму нельзя сослаться.
  3. Следующий аргумент:

Земельный участок испрашиваемой Заявителем площади эксплуатируется не только в связи с использованием объектов недвижимости, но и для ведения коммерческой деятельности с использованием прилегающей к объектам территории (для юр. лиц и ИП).

  1. Согласно п.5. ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании представляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Данная норма является императивной.

  1. На момент обращения Общества с заявлением о выкупе, земельный участок, занятый принадлежащими Обществу на праве собственности зданиями, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Компания «Силкин и партнеры» проанализирует практику, найдет применимое право вашем конкретном случае и окажет услугу надлежащего качества.

Соавтор статьи Мазуков Мурат Султанович

КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

19 комментариев читателей статьи "КАК ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"

  1. Добрый день. Юр.лицо является собственником здания. Земельный участок в аренде. Договор аренды от 1996 года. Арендные платежи с 2016 года составляют 1000000-00 в год. Платить данную сумму не имеем возможности. В выкупе данного участка отказали на основании красных линий.Что делать?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Все зависит от того, какого результата Вы хотите добиться.

  2. Земля в аренде, построено здание введено в эксплуатацию, в мае от администрации был получен отказ в купли- продажи, подал в суд.Решением суда администрацию обязали заключить со мной договор купли-продажи но на это ушло пол года решение вступило в силу в норябре.Сейчас администрация хочет чтоб я заплатил аренду земли с мая по ноябрь. Должен ли я платить?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Да, должны, поскольку Вы так или иначе использовали земельный участок.

  3. Здравствуйте. Администрация отказывает в выкупе или аренде земельного участка , аоторый служит проходом к моей даче. На этом участке раходится сооружение а аоторому подключен свет. ЗУ необходим для формирования подьезда к моему участку. Аргумент — участок служит проходом соседу. Но сосед сам раширил участок за счет дороги и может согласно ГК РФ оформить подьезд рядом за счет своего участка . Какой алгоритм лействий? Буду благодарна за любую информацию.

    • Никита Глушко

      Добрый день. Можете установить сервитут (право прохода) на данный земельный участок. Попробуйте обсудить с администрацией этот вариант.

  4. Здравствуйте.
    Земля в аренде на 5 лет. Есть проект, который разбит на 2 этапа строительства.
    В настоящее время выполнен 1 этап строительства. Возведено капитальное строение, введено в эксплуатацию и оформлено в собственность. Администрация отказывает в выкупе земли, обосновывают это тем, что необходимо выполнить второй этап. В договоре аренды сказано, что нужно построить предприятие обслуживания автотранспорта. Мы заказали проект сразу на все, что хотим и планируем построить. 1 этап -технологическое здание автомойки . Автосервис . 2 этап. Автомойка.
    Законен ли отказ. В тексте отказа нет ни одной ссылки на закон .
    (Определение этапа строительства из постановления 87, на которое опираются все проектировщики ——Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.)

    • Никита Глушко

      Добрый день. Нужно смотреть непосредственно договор и проектную документацию для дачи ответа на подобный вопрос.

    • Администрация превышает свои полномочия можно строить на ваш выбор все что перечислено в градостроительном плане, функция администрации только в зонирование территории. Вероятно они подводят под несоразмерность участка постройке но это не аргумент с 2015 года. Вы собственник здания землю отобрать не смогут. У меня аналогичная ситуациЯ Сами утвердите новый план застройки это ваше право .

  5. взял участок лпх в аренду, построил дом на винтовых сваях, зарегистрировал его. в выкупе отказали т.к. амр считает дом не капитальный. подал в суд, в суде амр не может предоставить ни однооо доказательства, сейчас по их ходатайству будет выезд специалиста для осмотра дома. амр хочет признать дом дачным либо не пригодным для круглогодичного проживания. это может быть основанием для отказа в выкупе? в доме нет коммуникаций…

    • Никита Глушко

      Добрый день. Дом действительно может быть признан нежилым из-за отсутствия коммуникаций.

  6. Здравствуйте!
    Администрация города должны указывать причину отказа в выкупе или аренде земельного участка?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Да.

  7. В сентябре 2018 заканчивается договор аренды(земли насененных пунктов под ЛПХ)есть кадастрвовый № на землю и постройку.Прстройка в собственности по кадастровому паспорту не жилое здание (хоз постройка) Почему отказывают в выкупе земли сылаясь что на участке нет дома?

    • Симон Чалигава

      Добрый день. Надо изучать текст отказа. Если что — обжаловать его в судебном порядке.

  8. Здравствуйте,имеет ли право юрист администрации отказать в выкупе земли на основании того что с моей стороны был расторгнут договор аренды участка перед заключением договора КП,но на участке построен дом и оформлен в собственность еще при действующей аренде?

    • Симон Чалигава

      Добрый день. Это вопрос для судебного разбирательства. Шансы отстоять свои права у Вас вполне хорошие.

  9. Здравствуйте , сколько стоит составление Иска для оспаривания отказа в выкупе земли под зданием ?

    • admin

      Добрый день! от 8000 до 10 000 руб.

Добавить комментарий