Проверка, анализ ЖК «Преображение»
ЖК Преображение
Жилой комплекс «Преображение» — это 11 монолитных 7-31-этажных корпусов на Тюменском проезде в районе Богородское ВАО Москвы. Девелопер проекта — группа компаний Ingrad. Новостройка возводится по монолитной технологии. Архитектура разработана бюро «АМ Атриум». Фасады покроют керамическим кирпичом, декоративными панелями и стемалитом. В «Преображении» предложены квартиры площадью от 21,8 до 111,4 кв. м. Жилье сдается с отделкой и без. На первом этаже размещены коммерческие помещения под магазины, аптеки, пекарню и кафе. Из социальной инфраструктуры предусмотрена школа на 600 мест с дошкольным отделением на 275 мест. Во дворе застройщик проведет благоустройство. Территория ограждена и охраняема. У каждого дома разобьют игровые и спортивные площадки, места для отдыха. Для автомобилей предусмотрено 585 машиномест в подземном паркинге, в который можно спуститься лифтом. Здесь же будут размещены кладовые площадью 2-7 кв. м.
Возведением домов ЖК «Преображение» занимается ООО «Глобал Групп», в которой «Инград» – единственный учредитель. Компания на рынке с 2012 года, нареканий по новостройкам к ней нет. Все вовремя, все качественно. Жилой квартал возводят в восточной части Москвы, в районе «Богородское» на арендованной земле. Обратим внимание, что данное обстоятельство вызывает сомнения, поскольку договор аренды, выложенный в общем доступе, действует только до 2022 года. Более того, существует отметка о последующем праве выкупа земли. В принципе, для новостроек это обычная практика, и она бы никого не смущала, если не кратковременность договорного периода.
Что в дальнейшем будет с землей, на кого ляжет бремя выкупа и смогут ли жильцы переоформить необходимый объем земельной собственности на себя – на все эти вопросы менеджеры застройщика пока ответов дать не могут. Всего будет построено и продано 2468 квартир. Большой плюс для всех домов – официальный класс «А+» по энергоэффективности, что является гарантией отличной шумо- и теплоизоляции в помещениях.
Общая информация о квартирах:
Квартиры без отделки передаются покупателям без внутриквартирных стен, которые обозначат одним рядом кладки. Разведут отопление по полу и установят панельные радиаторы с регуляторами теплоотдачи. Остальные коммуникации прокладываются до точек подключения в стояках, электричество до квартирного щитка. В санузлах выполнят гидроизоляцию полов. Установят входную дверь (под замену). Окна без подоконников, остекление лоджий и балконов произведено. Чистовая отделка («White Box») – будет входная дверь, все межкомнатные стены, их оштукатурят, выполнят стяжку пола с предварительной звукоизоляцией, разведут трубы отопления и сделают электропроводку. Квартиры с отделкой двух типов «Аквамарин» и «Оникс». В комнатах на стенах флизелиновые обои под покраску и окраска обоев. На полуармированная фиброволокном, ламинат, плинтус ПВХ с кабель-каналом. Потолки натяжные. На полу в коридоре и на кухне керамическая плитка. В санузлах стены облицуют керамической плиткой до потолка, поставят всю сантехнику. По квартире разведут электричество с установкой розеток и выключателей, телевизионный кабель. Обустроят систему отопления. Установят межкомнатные двери. Входная дверь металлическая с двухконтурным утеплением, двумя замками, отделкой панелью МДФ с внутренней стороны. Также будет устройство подготовки для размещения блоков кондиционера.
Таблица средней стоимости квартиры в ЖК (руб.):
| КОМНАТНОСТЬ |
ПЛОЩАДЬ, м² |
СТОИМОСТЬ, руб. |
| 1 к. кв. |
22 — 44.76 |
4 950 000 — 8 797 000 |
| 2 к. кв. |
36.54 — 61.12 |
6 889 000 — 12 382 000 |
| 3 к. кв. |
62.64 — 79.89 |
10 939 000 — 14 972 000 |
| 4 к. кв. |
104.83 |
18 699 000 — 19 191 000 |
Расположение:
ЖК «Преображение» находится в окружении зеленых зон. Рядом национальный парк «Лосиный остров» и набережная Черкизовского пруда. В 3,5 км парк Сокольники. Но всего 220 метров разделяют комплекс от железной дороги, за которой проектируется СВХ, а дальше раскинулась промышленная зона. В районе Богородское инфраструктура уже сложилась. В соседних кварталах работают ледовый дворец «Локомотив», РЖД «Арена», школа №1349 и торговый центр «Ашан». За Открытым шоссе находится еще 4 школы и одна гимназия — №1797. Комплекс находится в 3 минутах от станции метро «Бульвар Рокоссовского». В километре Большая Черкизовская улица и Щелковское шоссе, проходит Северо-Восточная хорда. В 6 км находится выезд на МКАД, а в 5 км – на ТТК. До аэропорта «Шереметьево» отсюда можно добраться за 40-50 минут на автомобиле.
Варианты оплаты:
Реализацией квартир в ЖК «Преображение» занимается девелопер проекта группа компаний «Инград». Сделка оформляется по договору переуступке прав требований долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) со страхованием. Оплатить покупку можно сразу или использовать кредитные средства. Действует беспроцентная рассрочка на следующих условиях: на 3 месяца (первоначальный взнос 50%) или на 6 месяцев (первоначальный взнос 75%). При сроках кредита 12 месяцев при первом взносе 50% начисляется 12% годовых на остаток. Застройщик предлагает услугу trade-in: при покупке новой квартиры можно продать старую с помощью специалистов «Инград» и внести ее стоимость в качестве первоначального взноса. Доступна ипотека российских банков. Срок кредитования – от 1 до 30 лет. Возможно субсидирование для отдельных категорий населения, принимаются к оплате сертификаты материнского капитала, действуют предложения без первоначального взноса.
Варианты ипотечного кредитования на ноябрь 2019 г.:
| Банк |
Первый взнос: |
Ставка: |
| Абсолют банк |
20% |
от 74% |
| Альфа Банк |
от 15% |
от 9.79% |
| Возрождение |
от 20% |
от 10.5% |
| ВТБ |
от 10% |
от 10.5% |
| ДОМ.РФ |
от 15% |
от 8.9% |
| Московский кредитный банк |
от 10% |
от 11% |
| Открытие |
от 20% |
от 9% |
| Райффайзен |
от 20% |
от 9.79% |
| Росбанк |
от 15% |
от 8.49% |
| Сбербанк |
от 15% |
от 10.3% |
| Связь Банк |
от 15% |
от 9.2% |
| Совкомбанк |
от 10% |
от 10.9% |
О застройщике:
Застройщиком ЖК «Преображение» является ООО «Глобал Групп» – дочерняя компания группы компаний «Инград». Реализованных проектов у застройщика пока нет. «Инград» — это крупный девелопер, в портфеле которого более 2,5 млн кв. метров жилой недвижимости классов «комфорт» и «бизнес». Напомним, что ГК «Инград» сдает свои объекты почти всегда вовремя, обманутых дольщиков у нее нет, а нарекания по качеству строительства почти отсутствуют. В мае девелопер подвел итоги работы за I квартал 2019 года. Объем заключенных контрактов составил 93,2 тыс. кв. метров, это на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года, при этом стоимость контрактов показала 80%-ный рост. В январе-марте 2019 года группой компаний сдано в эксплуатацию 147 тыс. кв. метров недвижимости в Москве. За первые три месяца этого года открылись продажи в таких новых проектах, как «Одинград». Квартал «Семейный», «КутузовGRAD II», а также в новых корпусах новостроек «Авентин», «Филатов луг», «Новое Пушкино», «Одинград». Квартал «Центральный». Стартовала выдача ключей от квартир в пяти жилых корпусах – ЖК «Новое Пушкино», «Новое Медведково», «Авентин» и в новых жилых кварталах «КутузовGRAD I» и ЖК VAVILOVE.
Разрешение на строительство № 77-113000-016600-2018 выдано ООО «Глобал Групп» 14 марта 2018 года до 14 января 2021 года.
Кадастровые номера земельных участков 77:03:0003021:6266 (47 882 кв. м) и 77:03:0003021:6264.
Ранее здесь располагался автокомбинат, ныне выведенный из эксплуатации. Общая площадь 10,5121 Га, площадь застройки 7,056 Га. Участок находится в аренде с января 2018 года до 09.04.2022. Собственником является АО «Автокомбинат № 28». Получение разрешения на ввод в эксплуатацию четырех корпусов запланировано на 3 квартал 2020 года. Выдача ключей состоится в первом квартале 2021 года. Застройщик ООО «Глобал Групп» зарегистрирован в 2016 году в Москве, в Алексеевском районе, на улице Староалексеевской, дом 7, комната 5Б, помещение IV. Управляющая компания: ООО «Инград Капитал». Учредителем является АО «Инград» со 100% голосов в управлении. Технический заказчик ООО «Инвестиции в градостроительство». Генеральный подрядчик ООО «ИР Девелопмент».
Детально о застройщике:
Общество с Ограниченной Ответственностью «Специализированный Застройщик Глобал Групп»
Зарегистрирован: 25.11.16
Инн: 9717048725
Управляющая компания: ООО «Инград-капитал»
Владельцы: АО «Инград»
| Виды деятельности: |
ОКВЭД |
| Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика |
(71.12.2) |
| Строительство жилых и нежилых зданий |
(41.20) |
| Производство земляных работ |
(43.12.3) |
| Деятельность холдинговых компаний |
(64.20) |
| Вложения в ценные бумаги |
(64.99.1) |
| Капиталовложения в уставные капиталы, венчурное инвестирование, в том числе посредством инвестиционных компаний |
(64.99.3) |
| Деятельность вспомогательная прочая в сфере финансовых услуг, кроме страхования и пенсионного обеспечения |
(66.19) |
| Деятельность по предоставлению консультационных услуг по вопросам финансового посредничества |
(66.19.4) |
| Деятельность в области права |
(69.10) |
| Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета бухгалтерского учета |
(69.20.2) |
| Деятельность по управлению финансово-промышленными группами |
(70.10.1) |
| Деятельность по управлению холдинг-компаниями |
(70.10.2) |
| Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления |
(70.22) |
Критерии фирм-однодневок:
- Массовый юридический адрес —нет;
- Массовые руководители или учредители — да;
- Дисквалифицированные лица — нет;
- Задолженность по налогам — нет;
- Недостоверность регистрационных сведений — нет;
- Убыточная деятельность на протяжении трёх лет — нет.
Положительные факторы:
- Большой уставный капитал (2100.0 млн ₽), при этом доля владельца в залоге;
- Рентабельность (217.4%) выше среднеотраслевой (12.3%);
- Оборотные активы превышают текущие долги на 6%;
- Компания владеет имуществом на сумму 9 млн₽, при этом часть находится в залоге.
Благоприятные факты:
- Признаков процедуры банкротства не обнаружено-В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве не найдено сообщений о банкротстве организации;
- Арбитражных дел, связанных с банкротством, не найдено;
- Проведена проверка информации о наличии исполнительных производств в отношении организации-В картотеке Федеральной службы судебных приставов исполнительных производств не найдено;
- Упоминаний в следующих особых реестрах не найдено;
- Недостоверность регистрационных сведений;
- Организации, не предоставляющие отчетность в течение года;
- Недобросовестные поставщики;
- Дисквалифицированные лица;
- Организации, имеющие задолженность по уплате налогов;
- Массовый юридический адрес;
- Признаков номинальности не выявлено.
Отчетность:
- Баланс за 2018 год: 6 815 556 000 р.;
- Выручка за 2018 год: 798 560 000 р.;
- Чистый убыток за 2018 год: -2 693 922 000 р.
Последняя отчетная дата: 30.06.2019
- Размер чистой прибыли (убытков) по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности: 136 тыс. руб.
- Размер кредиторской задолженности по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности: 10 349 384 тыс. руб.
- Размер дебиторской задолженности по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности: 3 033 139 тыс. руб.
БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС ЗА 2018 ГОД (по данным ГМЦ Росстата):
|
Название показателя |
Код |
На отчетную дату отчетного периода, руб. |
На 31 декабря предыдущего года, руб. |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
| АКТИВ |
|
|
|
| I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|
|
|
| Нематериальные активы |
1110 |
0 |
0 |
| Результаты исследований и разработок |
1120 |
0 |
0 |
| Нематериальные поисковые активы |
1130 |
0 |
0 |
| Материальные поисковые активы |
1140 |
0 |
0 |
| Материальные внеоборотные активы (включая основные средства, незавершенные
капитальные вложения в основные средства) |
1150 |
350 878 000 |
0 |
| Доходные вложения в материальные ценности |
1160 |
0 |
0 |
| Нематериальные, финансовые и другие внеоборотные активы (включая результаты исследований и разработок, незавершенные вложения в нематериальные активы,
исследования и разработки, отложенные налоговые активы) |
1170 |
215 300 000 |
0 |
| Отложенные налоговые активы |
1180 |
161 000 |
0 |
| Прочие внеоборотные активы |
1190 |
2 201 548 000 |
13 511 000 |
| Итого по разделу I |
1100 |
2 767 887 000 |
13 511 000 |
| II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|
|
|
| Запасы |
1210 |
119 000 |
242 000 |
| Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям |
1220 |
53 000 |
27 000 |
| Финансовые и другие оборотные активы (включая дебиторскую задолженность) |
1230 |
652 850 000 |
2 830 874 000 |
| Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) |
1240 |
0 |
0 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты |
1250 |
2 596 230 000 |
98 000 |
| Прочие оборотные активы |
1260 |
798 417 000 |
192 734 000 |
| Итого по разделу II |
1200 |
4 047 668 000 |
3 023 974 000 |
| БАЛАНС |
1600 |
6 815 556 000 |
3 037 485 000 |
| ПАССИВ |
|
|
|
| III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ |
|
|
|
| Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей) |
1310 |
2 100 010 000 |
10 000 |
| Собственные акции, выкупленные у акционеров |
320 |
(0) |
(0) |
| Переоценка внеоборотных активов |
1340 |
0 |
0 |
| Добавочный капитал (без переоценки) |
1350 |
0 |
0 |
| Резервный капитал |
1360 |
0 |
0 |
| Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) |
1370 |
-2 693 911 000 |
11 000 |
| Капитал и резервы |
1300 |
-593 901 000 |
21 000 |
| IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
|
|
|
| Долгосрочные заемные средства |
1410 |
2 050 000 000 |
2 933 804 000 |
| Отложенные налоговые обязательства |
1420 |
4 213 000 |
0 |
| Оценочные обязательства |
1430 |
0 |
0 |
| Другие долгосрочные обязательства |
1450 |
5 284 488 000 |
0 |
| Итого по разделу IV |
1400 |
7 338 702 000 |
2 933 804 000 |
| V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
|
|
|
| Краткосрочные заемные средства |
1510 |
33 277 000 |
69 363 000 |
| Кредиторская задолженность |
1520 |
36 672 000 |
34 297 000 |
| Доходы будущих периодов |
1530 |
0 |
0 |
| Оценочные обязательства |
1540 |
806 000 |
0 |
| Другие краткосрочные обязательства |
1550 |
0 |
0 |
| Итого по разделу V |
1500 |
70 755 000 |
103 661 000 |
| БАЛАНС |
1700 |
6 815 556 000 |
3 037 485 000 |
Отчет о финансовых результатах:
| Название показателя |
Код |
За отчетный период, руб. |
За аналогичный период предыдущего года, руб. |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
| Выручка (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов) |
2110 |
798 560 000 |
0 |
| Расходы по обычной деятельности (включая себестоимость продаж, коммерческие и управленческие расходы) |
2120 |
(117 716 000) |
(0) |
| Валовая прибыль (убыток) |
2100 |
680 844 000 |
0 |
| Коммерческие расходы |
2210 |
(133 890 000) |
(0) |
| Управленческие расходы |
2220 |
(0) |
(0) |
| Прибыль (убыток) от продаж |
2200 |
546 954 000 |
0 |
| Доходы от участия в других организациях |
2310 |
0 |
0 |
| Проценты к получению |
2320 |
65 055 000 |
13 000 |
| Проценты к уплате |
2330 |
(389 635 000) |
(0) |
| Прочие доходы |
2340 |
13 000 |
0 |
| Прочие расходы |
2350 |
(2 912 257 000) |
(0) |
| Прибыль (убыток) до налогообложения |
2300 |
-2 689 870 000 |
13 000 |
| Налоги на прибыль (доходы) (включая текущий налог на прибыль, изменение отложенных налоговых обязательств и активов) |
2410 |
(0) |
(2 000) |
| в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы) |
2421 |
-542 026 000 |
0 |
| Изменение отложенных налоговых обязательств |
2430 |
-4 213 000 |
0 |
| Изменение отложенных налоговых активов |
2450 |
161 000 |
0 |
| Прочее |
2460 |
(0) |
(0) |
| Чистая прибыль (убыток) |
2400 |
-2 693 922 000 |
11 000 |
| СПРАВОЧНО |
|
|
|
| Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль (убыток) периода |
2510 |
0 |
0 |
| Результат от прочих операций, не включаемый в чистую прибыль (убыток) периода |
2520 |
0 |
0 |
| Совокупный финансовый результат периода |
2500 |
-2 693 922 000 |
11 000 |
Выводы:
Исходя из практики строительства крупных застройщиков, таких как«Инград», ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В данном случае ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
Заключение:
Если отвечать на вопрос о том, ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
С учетом того, что группа компаний (девелопер проекта) ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) средств в данный объект ЖК.
Таким образом, наша компания считает вложение ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)
—
У нас в компании Вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика!
С нашими ценами на детальную проверку Вы можете ознакомится здесь.
Получить информацию по делам интересующего Вас застройщика Вы можете связавшись с нами по нашему телефону, оставив заявку на бесплатную консультацию по услугам компании или записавшись на консультацию к нам в офис в городе Москва.
Полный список наших контактов Вы можете посмотреть здесь
Вы также можете самостоятельно оценить застройщика, используя нашу пошаговую инструкцию:
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2
—
Отчет является результатом обработки информации из открытых официальных источников, которые в редких случаях могут содержать неполные или некорректные сведения. Сформулированные рекомендации не являются достаточным основанием для принятия решения о сотрудничестве и должны рассматриваться в совокупности с другими обстоятельствами.
Показать
Меню