Акция: Приемка квартиры с юристом в подарок!

Только до 30 сентября 2020 года! Оставьте заявку и получите консультацию юриста

Проверка, анализ ЖК Преображение

Категория: Вопрос-ответ

 

Проверка, анализ ЖК Преображение

Проверка, анализ ЖК Преображение

ЖК Преображение

Жилой комплекс «Преображение» — это 11 монолитных 7-31-этажных корпусов на Тюменском проезде в районе Богородское ВАО Москвы. Девелопер проекта — группа компаний Ingrad. Новостройка возводится по монолитной технологии. Архитектура разработана бюро «АМ Атриум». Фасады покроют керамическим кирпичом, декоративными панелями и стемалитом. В «Преображении» предложены квартиры площадью от 21,8 до 111,4 кв. м. Жилье сдается с отделкой и без. На первом этаже размещены коммерческие помещения под магазины, аптеки, пекарню и кафе. Из социальной инфраструктуры предусмотрена школа на 600 мест с дошкольным отделением на 275 мест. Во дворе застройщик проведет благоустройство. Территория ограждена и охраняема. У каждого дома разобьют игровые и спортивные площадки, места для отдыха. Для автомобилей предусмотрено 585 машиномест в подземном паркинге, в который можно спуститься лифтом. Здесь же будут размещены кладовые площадью 2-7 кв. м.

Возведением домов ЖК «Преображение» занимается ООО «Глобал Групп», в которой «Инград» – единственный учредитель. Компания на рынке с 2012 года, нареканий по новостройкам к ней нет. Все вовремя, все качественно. Жилой  квартал  возводят  в  восточной  части  Москвы,  в  районе «Богородское»  на  арендованной  земле. Обратим   внимание, что данное обстоятельство вызывает сомнения, поскольку договор аренды, выложенный в общем доступе, действует только до 2022 года. Более того, существует отметка о последующем праве выкупа земли. В принципе, для новостроек это обычная практика, и она бы никого не смущала, если не кратковременность договорного периода.

Что в дальнейшем будет с землей, на кого ляжет бремя выкупа и смогут ли жильцы переоформить необходимый объем земельной собственности на себя – на все эти вопросы менеджеры застройщика пока ответов дать не могут. Всего будет построено и продано 2468 квартир. Большой плюс для всех домов – официальный класс «А+» по энергоэффективности, что является гарантией отличной шумо- и теплоизоляции в помещениях.

Общая информация о квартирах:

Квартиры без отделки передаются покупателям без внутриквартирных стен, которые обозначат одним рядом кладки. Разведут отопление по полу и установят панельные радиаторы с регуляторами теплоотдачи. Остальные коммуникации прокладываются до точек подключения в стояках, электричество до квартирного щитка. В санузлах выполнят гидроизоляцию полов. Установят входную дверь (под замену). Окна без подоконников, остекление лоджий и балконов произведено. Чистовая отделка («White Box») – будет входная дверь, все межкомнатные стены, их оштукатурят, выполнят стяжку пола с предварительной звукоизоляцией, разведут трубы отопления и сделают электропроводку. Квартиры с отделкой двух типов «Аквамарин» и «Оникс». В комнатах на стенах флизелиновые обои под покраску и окраска обоев. На полуармированная фиброволокном, ламинат, плинтус ПВХ с кабель-каналом. Потолки натяжные. На полу в коридоре и на кухне керамическая плитка. В санузлах стены облицуют керамической плиткой до потолка, поставят всю сантехнику. По квартире разведут электричество с установкой розеток и выключателей, телевизионный кабель. Обустроят систему отопления. Установят межкомнатные двери. Входная дверь металлическая с двухконтурным утеплением, двумя замками, отделкой панелью МДФ с внутренней стороны. Также будет устройство подготовки для размещения блоков кондиционера.

Таблица средней стоимости квартиры в ЖК (руб.):

КОМНАТНОСТЬПЛОЩАДЬ, м²СТОИМОСТЬ, руб.
1 к. кв.22 — 44.764 950 000 — 8 797 000
2 к. кв.36.54 — 61.126 889 000 — 12 382 000
3 к. кв.62.64 — 79.8910 939 000 — 14 972 000
4 к. кв.104.8318 699 000 — 19 191 000

Расположение:

ЖК «Преображение» находится в окружении зеленых зон. Рядом национальный парк «Лосиный остров» и набережная Черкизовского пруда. В 3,5 км парк Сокольники. Но всего 220 метров разделяют комплекс от железной дороги, за которой проектируется СВХ, а дальше раскинулась промышленная зона. В районе Богородское инфраструктура уже сложилась. В соседних кварталах работают ледовый дворец «Локомотив», РЖД «Арена», школа №1349 и торговый центр «Ашан». За Открытым шоссе находится еще 4 школы и одна гимназия — №1797. Комплекс находится в 3 минутах от станции метро «Бульвар Рокоссовского». В километре Большая Черкизовская улица и Щелковское шоссе, проходит Северо-Восточная хорда. В 6 км находится выезд на МКАД, а в 5 км – на ТТК. До аэропорта «Шереметьево» отсюда можно добраться за 40-50 минут на автомобиле.

Варианты оплаты:

Реализацией квартир в ЖК «Преображение» занимается девелопер проекта группа компаний «Инград». Сделка оформляется по договору переуступке прав требований долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) со страхованием. Оплатить покупку можно сразу или использовать кредитные средства. Действует беспроцентная рассрочка на следующих условиях: на 3 месяца (первоначальный взнос 50%) или на 6 месяцев (первоначальный взнос 75%). При сроках кредита 12 месяцев при первом взносе 50% начисляется 12% годовых на остаток. Застройщик предлагает услугу trade-in: при покупке новой квартиры можно продать старую с помощью специалистов «Инград» и внести ее стоимость в качестве первоначального взноса. Доступна ипотека российских банков. Срок кредитования – от 1 до 30 лет. Возможно субсидирование для отдельных категорий населения, принимаются к оплате сертификаты материнского капитала, действуют предложения без первоначального взноса.

Варианты ипотечного кредитования на ноябрь 2019 г.:

БанкПервый взнос:Ставка: 
Абсолют банк  20%от 74%
Альфа Банкот 15%от 9.79%
Возрождениеот 20%от 10.5%
ВТБот 10%от 10.5%
ДОМ.РФот 15%от 8.9%
Московский кредитный банкот 10%от 11%
Открытиеот 20%от 9%
Райффайзенот 20%от 9.79%
Росбанкот 15%от 8.49%
Сбербанкот 15%от 10.3%
Связь Банкот 15%от 9.2%
Совкомбанкот 10%от 10.9%

 О застройщике:

Застройщиком ЖК  «Преображение» является ООО «Глобал  Групп» – дочерняя компания группы компаний «Инград». Реализованных проектов у застройщика пока нет. «Инград» — это крупный девелопер, в портфеле которого более 2,5 млн кв. метров жилой недвижимости классов «комфорт» и «бизнес». Напомним, что ГК «Инград» сдает свои объекты почти всегда вовремя, обманутых дольщиков у нее нет, а нарекания по качеству строительства почти отсутствуют. В мае девелопер подвел итоги работы за I квартал 2019 года. Объем заключенных контрактов составил 93,2 тыс. кв. метров, это на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года, при этом стоимость контрактов показала 80%-ный рост. В январе-марте 2019 года группой компаний сдано в эксплуатацию 147 тыс. кв. метров недвижимости в Москве. За первые три месяца этого года открылись продажи в таких новых проектах, как «Одинград». Квартал «Семейный», «КутузовGRAD II», а также в новых корпусах новостроек «Авентин», «Филатов луг», «Новое Пушкино», «Одинград». Квартал «Центральный». Стартовала выдача ключей от квартир в пяти жилых корпусах – ЖК  «Новое  Пушкино», «Новое   Медведково», «Авентин» и в новых жилых кварталах «КутузовGRAD I» и ЖК VAVILOVE.

Разрешение  на  строительство  №  77-113000-016600-2018  выдано ООО «Глобал Групп» 14 марта 2018  года до 14 января 2021 года.

Кадастровые номера земельных участков 77:03:0003021:6266 (47 882 кв. м) и 77:03:0003021:6264.

Ранее здесь располагался автокомбинат, ныне выведенный из эксплуатации. Общая площадь 10,5121 Га, площадь застройки 7,056 Га. Участок находится в аренде с января 2018 года до 09.04.2022. Собственником является АО «Автокомбинат № 28». Получение разрешения на ввод в эксплуатацию четырех корпусов запланировано на 3 квартал 2020 года. Выдача ключей состоится в первом квартале 2021 года. Застройщик ООО «Глобал Групп» зарегистрирован в 2016 году в Москве, в Алексеевском районе, на улице Староалексеевской, дом 7, комната 5Б, помещение IV. Управляющая компания: ООО «Инград Капитал». Учредителем является АО «Инград» со 100% голосов в управлении. Технический заказчик ООО «Инвестиции в градостроительство». Генеральный подрядчик ООО «ИР Девелопмент».

 Детально о застройщике:

Общество с Ограниченной Ответственностью «Специализированный Застройщик Глобал Групп»

Зарегистрирован: 25.11.16

Инн: 9717048725

Управляющая компания: ООО «Инград-капитал»

Владельцы: АО «Инград»

Виды деятельности:ОКВЭД
Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика(71.12.2)
Строительство жилых и нежилых зданий(41.20)
Производство земляных работ(43.12.3)
Деятельность холдинговых компаний(64.20)
Вложения в ценные бумаги(64.99.1)
Капиталовложения в уставные капиталы, венчурное инвестирование, в том числе посредством инвестиционных компаний(64.99.3)
Деятельность вспомогательная прочая в сфере финансовых услуг, кроме страхования и пенсионного обеспечения(66.19)
Деятельность по предоставлению консультационных услуг по вопросам финансового посредничества(66.19.4)
Деятельность в области права(69.10)
Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета бухгалтерского учета(69.20.2)
Деятельность по управлению финансово-промышленными группами(70.10.1)
Деятельность по управлению холдинг-компаниями(70.10.2)
Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления(70.22)

Критерии фирм-однодневок:

  • Массовый юридический адрес —нет;
  • Массовые руководители или учредители — да;
  • Дисквалифицированные лица — нет;
  • Задолженность по налогам — нет;
  • Недостоверность регистрационных сведений — нет;
  • Убыточная деятельность на протяжении трёх лет — нет.

Положительные факторы:

  • Большой уставный капитал (2100.0 млн ₽), при этом доля владельца в залоге;
  • Рентабельность (217.4%) выше среднеотраслевой (12.3%);
  • Оборотные активы превышают текущие долги на 6%;
  • Компания владеет имуществом на сумму 9 млн₽, при этом часть находится в залоге.

Благоприятные факты:

  • Признаков процедуры банкротства не обнаружено-В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве не найдено сообщений о банкротстве организации;
  • Арбитражных дел, связанных с банкротством, не найдено;
  • Проведена проверка информации о наличии исполнительных производств в отношении организации-В картотеке Федеральной службы судебных приставов исполнительных производств не найдено;
  • Упоминаний в следующих особых реестрах не найдено;
  • Недостоверность регистрационных сведений;
  • Организации, не предоставляющие отчетность в течение года;
  • Недобросовестные поставщики;
  • Дисквалифицированные лица;
  • Организации, имеющие задолженность по уплате налогов;
  • Массовый юридический адрес;
  • Признаков номинальности не выявлено.

Отчетность:

  • Баланс за 2018 год: 6 815 556 000 р.;
  • Выручка за 2018 год: 798 560 000 р.;
  • Чистый убыток за 2018 год: -2 693 922 000 р.

Последняя отчетная дата: 30.06.2019

  • Размер чистой прибыли (убытков) по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности: 136 тыс. руб.
  • Размер кредиторской задолженности по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности: 10 349 384 тыс. руб.
  • Размер дебиторской задолженности по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности: 3 033 139 тыс. руб.

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС ЗА 2018 ГОД (по данным ГМЦ Росстата):

 

Название показателя

 

Код

На отчетную дату отчетного периода, руб.На 31 декабря предыдущего года, руб.
1234
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы111000
Результаты исследований и разработок112000
Нематериальные поисковые активы113000
Материальные поисковые активы114000
Материальные внеоборотные активы (включая основные средства, незавершенные

капитальные вложения в основные средства)

1150350 878 0000
Доходные вложения в материальные ценности116000
Нематериальные, финансовые и другие внеоборотные активы (включая результаты исследований и разработок, незавершенные вложения в нематериальные активы,

исследования и разработки, отложенные налоговые активы)

 

1170

 

215 300 000

 

0

Отложенные налоговые активы1180161 0000
Прочие внеоборотные активы11902 201 548 00013 511 000
Итого по разделу I11002 767 887 00013 511 000
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы1210119 000242 000
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям122053 00027 000
Финансовые и другие оборотные активы (включая дебиторскую задолженность)1230652 850 0002 830 874 000
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)124000
Денежные средства и денежные эквиваленты12502 596 230 00098 000
Прочие оборотные активы1260798 417 000192 734 000
Итого по разделу II12004 047 668 0003 023 974 000
БАЛАНС16006 815 556 0003 037 485 000
ПАССИВ
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)13102 100 010 00010 000
Собственные акции, выкупленные у акционеров320(0)(0)
Переоценка внеоборотных активов134000
Добавочный капитал (без переоценки)135000
Резервный капитал136000
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)1370-2 693 911 00011 000
Капитал и резервы1300-593 901 00021 000
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Долгосрочные заемные средства14102 050 000 0002 933 804 000
Отложенные налоговые обязательства14204 213 0000
Оценочные обязательства143000
Другие долгосрочные обязательства14505 284 488 0000
Итого по разделу IV14007 338 702 0002 933 804 000
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Краткосрочные заемные средства151033 277 00069 363 000
Кредиторская задолженность152036 672 00034 297 000
Доходы будущих периодов153000
Оценочные обязательства1540806 0000
Другие краткосрочные обязательства155000
Итого по разделу V150070 755 000103 661 000
БАЛАНС17006 815 556 0003 037 485 000

Отчет о финансовых результатах:

Название показателяКодЗа отчетный период, руб.За       аналогичный период предыдущего года, руб.
1234
Выручка (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов)2110798 560 0000
Расходы по обычной деятельности (включая себестоимость продаж, коммерческие и управленческие расходы)2120(117 716 000)(0)
Валовая прибыль (убыток)2100680 844 0000
Коммерческие расходы2210(133 890 000)(0)
Управленческие расходы2220(0)(0)
Прибыль (убыток) от продаж2200546 954 0000
Доходы от участия в других организациях231000
Проценты к получению232065 055 00013 000
Проценты к уплате2330(389 635 000)(0)
Прочие доходы234013 0000
Прочие расходы2350(2 912 257 000)(0)
Прибыль (убыток) до налогообложения2300-2 689 870 00013 000
Налоги на прибыль (доходы) (включая текущий налог на прибыль, изменение отложенных налоговых обязательств и активов)2410(0)(2 000)
в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)2421-542 026 0000
Изменение отложенных налоговых обязательств2430-4 213 0000
Изменение отложенных налоговых активов2450161 0000
Прочее2460(0)(0)
Чистая прибыль (убыток)2400-2 693 922 00011 000
СПРАВОЧНО
Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль (убыток) периода251000
Результат от прочих операций, не включаемый в чистую прибыль (убыток) периода252000
Совокупный финансовый результат периода2500-2 693 922 00011 000

Выводы:

Исходя из практики строительства крупных застройщиков, таких как«Инград», ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В данном случае ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

Заключение:

Если отвечать на вопрос о том, ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

С учетом того, что группа компаний (девелопер проекта) ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь) средств в данный объект ЖК.

Таким образом, наша компания считает вложение ……… (платная информация | заказать полный отчет можете здесь)

У нас в компании Вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика!

С нашими ценами на детальную проверку Вы можете ознакомится здесь.

Получить информацию по делам интересующего Вас застройщика Вы можете связавшись с нами по нашему телефону, оставив заявку на бесплатную консультацию по услугам компании или записавшись на консультацию к нам в офис в городе Москва.

Полный список наших контактов Вы можете посмотреть здесь

Вы также можете самостоятельно оценить застройщика, используя нашу пошаговую инструкцию:

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

Отчет является результатом обработки информации из открытых официальных источников, которые в редких случаях могут содержать неполные или некорректные сведения. Сформулированные рекомендации не являются достаточным основанием для принятия решения о сотрудничестве и должны рассматриваться в совокупности с другими обстоятельствами.

 

Комментарии читателей статьи "Проверка, анализ ЖК Преображение"

Добавить комментарий