Застройщиком ЖК ‘Полянка 44 является Акционерное общество «Телеком», зарегистрированное сравнительно давно 13.09.2002 года.
Единственным учредителем застройщика с долей в 100% к началу строительства являлась компания «Лаэри Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр), которая в дальнейшем была заменена на компанию «Келрот Лимитед»,что было отражено в изменениях к проектной декларации от 08.12.2015 года, которая в дальнейшем была заменена на ООО «Полянка/44», что нашло отражение в изменениях к проектной декларации от 24.12.2015 года.
ООО «Полянка 44» по состоянию на сентябрь 2016 года является единственным учредителем застройщика. Уставный капитал АО «Телеком» 6 млн.руб. В течении 3-х лет предшествовавших началу строительства объектов этого ЖК, застройщик не принимал участие в каких-либо строительных проектах. На официальном сайте ЖК «Полянка 44» представлены проектная декларации и изменения к ней начиная от 4 августа 2015 года и заканчивая 2 августа 2016 года. Документы оформлены правильно, не просрочены, отображают должным образом всю информацию, которую должен предоставить застройщик участникам долевого строительства. Согласно проектной декларации, строительство объектов ЖК планируется вести в один этап. Жилой комплекс состоит из 7 зданий: 2-х реконструируемых зданий №1 (корпус 4) и №2 (корпус 5), и 5-ти новых строений: блок-секций №№ 1.1, 1.2, 1.3, 2 и 3. Разрешение на строительство выдано 19.09.2014 года. Срок действия разрешения до 19.09.2019 года. Не просрочено. – начало строительства 3 квартал 2014 года; – окончание строительства 2 квартал 2018 года. Срок окончания не наступил. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов ЖК, согласно проектной декларации, 2 квартал 2018 года. Общее количество квартир в жилом комплексе — 189 шт. Общая площадь квартир — 26 500 м2.
Подземная автостоянка на 372 машиномест. Сметная стоимость строительства 9 033 952 тыс.руб. Согласно информации, представленной в проектной декларации, финансирование строительства осуществляется из разных источников. Структура финансирования следующая:
Собственные средства — не менее 19,38% от стоимости проекта.
Кредитные средства — не более 64,22% от стоимости проекта.
Средства участников долевого строительства — не менее 16,4% от сметной стоимости строительства.
Кредитные средства, о которых идет речь в проектной декларации, это кредиты полученные застройщиком АО «Телеком» в Московском Банке ОАО «Сбербанк России» для строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой, в соответствии с договором
№2424 об открытии не возобновляемой кредитной линии от 30 сентября 2014 года, Кроме того, в изменениях к проектной декларации отражено также, что права аренды (залог) земельного участка переданы Московскому банку ПАО «Сбербанк России» по двум договорам последующей ипотеки №2424/ДПИ от 30 октября 2014 года и №848-R-3 от 06 августа 2015 года, до полного выполнения обязательств взятых застройщиком по генеральному соглашению и сделкам, заключенным в рамках генерального соглашения. Информация об обременении имеется на сайте Росреестра, что подтверждает
информацию в проектной декларации. Таким образом, из этого текста видно, что застройщиком привлечен не разовый банковский кредит, а заключено соглашение о сотрудничестве с крупнейшим банком России, в рамках которого открыта кредитная линия, то есть финансирование осуществляется по
графику в соответствии с потребностями застройщика в денежных средствах в процессе строительства.
Информация об этом сотрудничестве представлена в открытых источниках. Речь идет о том, что летом 2015 года, в рамках Петербургского международного
экономического форума ОАО «Сбербанк России» и «Группа ПСН» (которая стоит за застройщиком, о чем будет сказано ниже) заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве. Документ подписали заместитель Председателя Правления Сбербанка, руководитель Sberbank CIB Олег Ганеев и президент «Группы ПСН» Максим Гасиев. Согласно достигнутым договоренностям, ПАО «Сбербанк России» рассматривает Группу «ПСН» в качестве стратегического партнера по финансированию будущих проектов строительства жилой недвижимости в Москве в размере до 16 млрд. рублей.
Заключение подобного соглашения о сотрудничестве с крупнейшим банком страны, дорогого стоит. Очевидно, что руководство подобного кредитного учреждения не подписало бы такого соглашения с компанией, в финансовой состоятельности и надежности которой,
оно бы не было уверено. Кроме того, также очевидно, что уровень менеджмента со стороны ПАО «Сбербанк России», участвующий в подписание такого соглашения (в лице заместителя руководителя этого банка), говорит о том, что Группа «ПСН» – это компания очень серьезного уровня.
Таким образом становится очевидным, что основным источником финансирования строительства являются не средства участников долевого
строительства, а кредитные ресурсы ПАО «Сбербанк России», а также согласно проектной декларации, собственные средства.
Доступ к кредитным ресурсам в кризисное время, которое затронуло строительную отрасль, и привело, в том числе, к уменьшению количества покупателей недвижимости, является плюсом этого застройщика, потому что позволяет построить строительный процесс и график строительных работ, не зависящий от планомерности поступления средств участников долевого строительства, а значит сделать процесс строительства непрерывным.
При этом понятно, что АО «Телеком», является номинальным застройщиком, не имеющим даже своего сайта.
Вся информация о строящемся ЖК размещена на официальном сайте ЖК, а также на официальном сайте ЗАО «ПСН», которое объявляет себя девелопером проекта. Об этом же говорит и информация, размещенная на официальном сайте ЖК. Таким образом можно предположить, что не юридическим, а реальным застройщиком является именно эта компания, хотя юридически ее роль в строительстве объектов этого
ЖК в проектных декларациях не закреплена. Более того, продажу квартир осуществляет отдел продаж этой компании.
Это означает, что в случае не успеха проекта, отвечать за это будет не компания объявляющая этот проект своим, а никому неизвестная номинальная фирма-застройщик. Так поступают многие крупные застройщики, создавая под конкретный строительный проект фирмы-«прокладки», куда поступают денежные средства от дольщиков, купивших квартиры (заключивших договора долевого участия), и откуда они выводятся в организацию
стоящую реально за строительством, но при этом юридически не за что не отвечающей. Может ли такая ситуация быть здесь?
С одной стороны, конечно быть может, потому что не зная на каких принципах строится взаимоотношение реального и номинального застройщика, невозможно просчитать риски для тех, кто будет вносить свои деньги на строительство ЖК. Но это только теоретически. Практически все выглядит совсем по другому. Согласно фотоотчетам, представленным на официальном сайте ЖК, строительство идет активно. Работы начаты в августе 2015 года со сноса старых строений, расположенных ранее на этом участке. По состоянию на сентябрь 2016 года выполнены работы по котловану, которые включают в себя не только рытье котлована, но и установление подпорных стен, практически завершено литье и устройство двухуровневой подземной парковки, ведется
монолитное литье 2-х и 3-х этажей некоторых из корпусов этого ЖК.. Это очень хороший график, который соблюдается несмотря на стесненные условия работы застройщика на небольшой площадке в центре города. Причем необходимо отметить, что работа по фундаментам и 2-м подземным этажам
это очень трудоемкая, капиталоемкая и занимающая значительное время в графике производства работ, часть всех работ по строительству здания.
Объем выполненных работ можно оценить не менее, чем в 25% от общего объема работ по корпусам этого ЖК, а по времени значительно больше.
За счет чего достигается такое выполнение? Ну уж точно, что не за счет продаж квартир (заключений договоров долевого участия).
Согласно данным, представленным на сайте Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия по этому ЖК составляет 4 шт. по
состоянию на 08.09.2016 года. Первый договор заключен 08.12.2014 года, еще один договор был заключен в 2015 году, и два договора в 2016 году, причем последний договор заключен 14.03.2016 года. Общее количество квартир в ЖК — 189 шт. Таким образом, по состоянию на начало сентября 2016 года (то есть через год после начала активных работ на строительной площадке) было законтрактовано только около 2% всех квартир в этом
ЖК. При этом понятно, что так как, почти наверняка, график платежей по этим договорам синхронизирован с графиком строительства (то есть со 2 кварталом 2018 года), то денежных средств по этим договорам поступило значительно меньше 2%. И при этом было выполнено
не менее 25% от всего объема работ по строительству. Поэтому продажа квартир дольщикам (заключение договоров долевого
участия), и поступающие в результате этого денежные средства, важны для строительства, но очевидно являются не главным источником денежных средств у застройщика. Гораздо более важным, гораздо более объемным, является источник о которым речь шла выше, и который нашел отражение в проектной декларации и изменениях к ним. Этот источник — заемные средства в рамках генерального соглашения, подписанного между
застройщиком и Московским Банком ПАО «Сбербанк России» в виде не возобновляемой кредитной линии.
Итак. Каков масштаб финансирования строительства за счет средств, привлекаемых застройщиком из-вне. Посмотрим это на цифрах финансовых показателей застройщика, имеющихся в проектной декларации и изменениях к ним, размещенных на официальном
сайте ЖК:
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 30.06.2015 года:
Убыток по состоянию на 1-е полугодие 2015 года 154 090 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 509 290 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 184 315 тыс.руб.
По долгосрочным обязательствам 735 936 тыс.руб.
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 30.09.2015 года:
Убыток за 9 месяцев 2015 года 173 143 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 1 226 843 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 169 902 тыс.руб.
По долгосрочным обязательствам 1 244 272 тыс.руб.
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 31.12.2015 года:
Прибыль за 12 месяцев 2015 года 256 022 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 466 944 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 210 979 тыс.руб.
По долгосрочным обязательствам 1 557 246 тыс.руб.
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 31.03.2016 года:
Прибыль за 3 месяца 2016 года 67 012 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 1 257 216 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 150 101 тыс.руб.
По долгосрочным обязательствам 2 667 496 тыс.руб.
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 30.06.2016 года:
Прибыль за 6 месяцев 2016 года 138 765 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 1 573 533 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 351 461 тыс.руб.
По долгосрочным обязательствам 3 274 173 тыс.руб.
Иначе говоря, в период между первым полугодием 2015 года и первым
полугодием 2016 года, застройщик получил финансирование из-вне на сумму около 3,3
млрд.руб., что составляет около 37% всех денежных средств необходимых для
строительства ((3,3 млрд.руб. : 9 млрд.руб. сметной стоимости строительства) х 100% = 37%
Таким образом, к середине 2016 года, получив заемные денежные средства,
застройщик стал обладать денежными средствами в размере 37% от объема всех
необходимых для строительства домов ЖК. И в этом случае, заключение договоров долевого
участия, и поступление денежных средств в рамках этих договоров, является лишь
подспорьем к значительному финансированию застройщика, полученному им в виде заемных
средств. То что эти средства были использованы по назначению, говорят благоприятные цифры
соотношения дебиторской (то есть задолженности подрядчиков перед застройщиком за
оплаченные, но не выполненные, либо за оплаченные, выполненные, но еще не
заактированные застройщиком, объемы работ) и кредиторской задолженности (то есть долга
самого застройщика перед подрядчиком за выполненные подрядчиками, но не оплаченные
застройщиком работы).
Так вот, указанные цифры (значительное превышение дебиторской над кредиторской
задолженностью) показывают, во-первых, значительный объем финансирования работ на
протяжении последнего года, а во-вторых, своевременную оплату застройщиком
выполненных работ (отсутствие долга за эти работы), то есть отсутствие проблем с
финансированием строительства.
Кроме того, эти цифры показывают безусловную прибыльность деятельности
застройщика.
Если в течении 2015 года застройщик показывал промежуточные цифры убытков, то
уже по итогам 2015 года, застройщик показал итоговую существенную прибыль.
Что касается 2016 года, то и промежуточные итоги показывают, что застройщик
работает с существенной прибылью, то есть и здесь можно наблюдать очень благоприятные
цифры результатов его деятельности.
Вывод. Хотя мы и не знаем на каких принципах строится взаимоотношение
реального и номинального застройщика, из приведенных цифр отчетности становится
очевидно, что денежные средства из застройщика не выводятся, а наоборот в него
вкладываются, а это означает, что риски вывода денежных средств дольщиков из
стройки застройщиком, и использование их на финансово-хозяйственную деятельность,
не связанную со строительством объектов ЖК, на сегодняшний день отсутствуют,
потому что видно, что даже те заемные денежные средства, которые были получены
застройщиком в рамках кредитной линии ПАО «Сбербанк России», используются
целевым образом для активного финансирования строительных работ.
Таким образом можно констатировать следующий факт, проблем с
финансированием строительства у застройщика нет. Застройщик обладает
значительными заемными денежными средствами, что подтверждает информацию,
отраженную им в проектной декларации относительно структуры финансирования
работ по этому проекту, где застройщиком объявлено, что строительство будет
осуществлено в значительной степени за счет заемных и собственных денежных
средств.
В своей отчетности, застройщик показывает поступление значительных заемных
ресурсов, а также значительную собственную прибыль в процессе деятельности.
Сказанное выше означает, что осуществление строительства практически не
зависит от поступления денежных средств в рамках заключенных договоров долевого
участия, а значит медленные темпы поступления денежных средств дольщиков (что
возможно в условиях кризиса) никак не скажутся на итоговом результате, а именно на
окончании строительства объектов этого ЖК и вводу их в эксплуатацию согласно
заявленного срока, а именно 2-го квартала 2018 года.
Важно отметить следующее.
Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за не сдачу
или не своевременную сдачу объекта.
Застройщиком заключен Генеральный договор №ГОЗ-63-0183/15 страхования
гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от
31.03.2015 года со страховой компанией ООО «СК «Респект», Лицензия СИ № 3492 выдана
Центральным Банком Российской Федерации.
Застройщиком заключено Соглашение о взаимодействии №150DOG9185 при
страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом
строительстве со страховой компанией САО «ВСК», лицензия СИ № 0621 выдана
Центральным Банком Российской Федерации.
Застройщиком заключен Генеральный договор №35-46128Г/2016 страхования
гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от
08.06.2016 года с ООО «Региональная страховая компания».
Таким образом, в случае не сдачи жилых домов ЖК застройщиком, участники
долевого строительства могут рассчитывать на получение компенсационных страховых
выплат.
В дополнение к вышесказанному отметим еще вот что.
Застройщик АО «Телеком» работает без нарушения строительных норм. Проверок
Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году не
зафиксировано. Так же как и в 2015 году.
Значительных гражданских, могущих оказать влияние на результаты строительства,
административных и банкротных исков к застройщику АО «Телеком» не отмечено.
Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении
застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.
Итоговый вывод :
1. Застройщик АО «Телеком» является компанией более чем
четырнадцатилетней историей. Компания стабильно существует на протяжении этого
времени.
2. До начала строительства ЖК «Полянка 44» застройщик не участвовал в
проектах строительства жилых домов и не имел соответствующего опыта, что не
помешало ему подготовить рабочую документации на строительство должным образом.
3. Финансовое состояние компании-застройщика благополучно. На протяжении
последних двух лет (несмотря на кризис в строительной отрасли) компания
демонстрирует значительную прибыль.
4. При этом, застройщику удалось осуществить привлечение заемных денежных
средств со стороны крупнейшего банка страны, размер которых позволяет строить в не
зависимости от своевременного и полного, в соответствии с графиком производства
работ, поступлением денежных средств от участников долевого строительства.
5. Значительное финансирование из-вне по состоянию на сентябрь 2016 года (в
размере около 37% от общего объема всех средств, необходимых для строительства
объектов этого ЖК) позволило застройщику обеспечить хороший темп строительных
работ, который при соблюдении его в дальнейшем, позволит своевременно построить и
сдать объекты в ЖК в эксплуатацию, в соответствии с графиком, прописанном в
проектных декларациях.
6. Предоставление доступа к не возобновляемой кредитной линии,
предоставленной ПАО «Сбербанк России», то есть крупнейшим банком страны,
говорят о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов ЖК
«Полянка 44».
7. Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за
неисполнение, или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого
помещения по договору участия в долевом строительстве.
8. Компания работает без нарушения строительных норм. Не имеет в отношении
себя какие-либо значимые иски в судебные инстанции. В отношении компании нет
исполнительных производств.
9. Совокупность перечисленных факторов позволяет предположить, что велика вероятность того, что корпуса ЖК «Полянка 44» будут сданы в эксплуатацию согласно разрешительной документации, а именно во 2 квартале 2018 года. Таким образом, риски при вложении в ЖК «Полянка 44» минимальны. Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в строящееся ЖК «Полянка 44» и застройщика АО «Телеком».
Вышеизложенная информация может быть не достоверной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.
У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. Мы охотно поделимся нашим опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1
