ЖК «Лица»
Застройщик: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «НОВКО» (Девелопер проекта — компания Capital Group)
125009 г. Москва, м. Гнездиловский пер., д.12, пом.1, офис 8
Дата регистрации: 12.09.2007
Почтовый адрес: 123317, г. Москва, Пресненская наб., д.1, стр.1
ИНН 7709757210 ОГРН 1077760036056
Подрядчики:
Генподрядчик — ООО «АННТЕК»
ИНН 7701380579 Дата регистрации: 10.12.2013
Сроки строительства
7 жилых секций. А — отдельно стоящая на стилобате. В, С, С*, D, D*, Е — единый объем на стилобате. Разрешение на строительство RU 77213000007273 от 18 сентября 2012 года. Срок действия разрешения до 18 января 2018 года. Не просрочено.
Начало строительства 4 квартал 2012 года, ввод в эксплуатацию 18 января 2018 года.
Срок сдачи объекта в эксплуатацию не наступил.
Финансовая устойчивость
Финансовые результаты Застройщика на 31 декабря 2013 года (предыдущий год) и 31 декабря 2014 года (отчетный год)
Наименование Открытое акционерное общество «Новко»
Валовая прибыль (убыток) за предыдущий год 0
Прочие доходы за отчетный год 96568
Прочие доходы за предыдущий год 1
Прочие расходы за отчетный год 98967
Прочие расходы за предыдущий год 168
Текущий налог на прибыль за отчетный год 0
Текущий налог на прибыль за предыдущий год 0
Чистая прибыль (убыток) за отчетный год -1526
Чистая прибыль (убыток) за предыдущий год 1
Величина капитала на 31 декабря предыдущего года (ИТОГО) -417
Анализ финансово-хозяйственной деятельности показывает, что застройщик не является самостоятельной структурой. Акционерное общества «НОВКО» по состоянию на 31 декабря 2014 года не ведет никакую иную финансово-хозяйственную деятельность, не связанную со строительством ЖК «Лица».
Выручка от иной деятельности составляет 0 руб. и на 2013, и на 2014 год.
Компания не имеет активов. Уставный капитал компании имеет символическую величину в размере 195 тыс.руб.
Отрицательный капитал по итогам 2014 года составил — 1,9 млрд.руб. Размер убытка — более 1,5 млрд. руб.
Объем вложений в незавершенное объемом строительство составил более 3,1 млр.руб. При этом квартир в ЖК «Лица» за этот период продано на сумму около 0,44 млрд.руб. Недостающие суммы покрываются за счет заемных средств. Размер привлеченных долгосрочных заемных средств по итогам 2014 года составил около 2,2 млрд.руб. (в т.ч. за 2014 год более 0,63 млрд.руб.).
Общее сальдо денежных потоков (сальдо денежных потоков от текущей, инвестиционной и финансовой деятельности) в 2014 году составил отрицательную величину в размере — 0,12 млр.руб. В 2015 году финансовое состояние компании не улучшилось.
По состоянию на 31.12.2015 года убыток составил — 1,6 млрд.руб.
Дебиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — около 0,12 млрд.руб.
Кредиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — около 1,2 млрд.руб.
Таким образом можно констатировать, что финансовое положение компании неустойчиво.
Самостоятельного финансирования строительства компания осуществлять не может. Необходим постоянный приток дольщиков.
При этом очевидно, что денежных средств от продажи строящейся недвижимости недостаточно для строительства ЖК. Разница покрывается за счет привлечения заемных ресурсов (можно предположить, что за счет родственных структур Capital Group).
В случае возникновения финансовых проблем у структур Capital Group (а эти проблемы отследить не представляется возможным), возникают существенные риски окончания строительства.
Таким образом, безрисковая работа Акционерного общества «НОВКО» зависит от факторов, находящихся в не пределах его контроля, а значит, определить степень риска на основании анализа финансово-хозяйственной деятельности самой компании не представляется возможным. Самостоятельного значения проанализированные показатели не имеют.
Иных показателей структуры Capital Group применительно к строительству этого ЖК в открытом доступе не предоставляют.
В проектной декларации среди организаций, осуществляющих строительство, значится ООО «КАПИТАЛ ГРУП». Его финансовые показатели за 2013 и 2014 годы.
Наименование ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КАПИТАЛ ГРУП»
Основные средства на конец отчетного года 17844
Уставный капитал 4500
Выручка за отчетный год 3866034
Чистая прибыль (ИТОГО) 594464
Поступления – всего за отчетный год 2802264
От продажи продукции, товаров, работ и услуг за отчетный год 897402
Платежи – всего за отчетный год 3668791
Поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги за отчетный год 1886833
В связи с оплатой труда работников за отчетный год 377915
Сальдо денежных потоков от текущих операций за отчетный год -866527
Поступления – всего за отчетный год 4053334
От возврата предоставленных займов, от продажи 3956902 долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам) за отчетный год Платежи – всего за отчетный год 2467070
Сальдо денежных потоков от инвестиционных операций за отчетный год 1586264
Поступления – всего за отчетный год 348585
Получение кредитов и займов за отчетный год 348585
Платежи – всего за отчетный год 1216326
Сальдо денежных потоков от финансовых операций за отчетный год -867741
Сальдо денежных потоков за отчетный период -148004
Величина влияния изменений курса иностранной валюты по отношению к рублю за отчетный год 99544
Остаток средств на конец отчетного года 0
Финансовые показатели этой компании сопоставимы с показателями застройщика — Акционерного общества «НОВКО». Компания имеет отрицательное сальдо денежных потоков в размере 1,5 млрд.руб. по итогам 2014 года. При этом зафиксирована прибыль около 0,6 млрд.руб.
Эта компания не является застройщиком. Роль ее из разрешительной документации определить не представляется возможным.
Кроме того, не известно, участвует ли эта компания в каких-либо еще строительных проектах и насколько ее прибыль может быть реинвестирована в строительство указанного ЖК.
Но очевидно, что и ее прибыли недостаточно для сколько-нибудь значимого самостоятельного финансирования проекта ЖК «Лица» при объявленной в проектной декларации стоимости строительства в размере 16,3 млрд.руб.
Учредители и менеджмент
Учредители:
1. Общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» — 50% уставного капитала.
2. Компания с ограниченной ответственностью БОНФЕР ЭСТЕЙТС ЛИМИТЕД (Республика Кипр. Зарегистрирована 20 декабря 2007 года) — 50% уставного капитала.
Важно:
Учредителями ООО «КАПИТАЛ ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН 7703810442) с уставным капиталом в размере 30 тыс.руб. являются:
— БЕРМАН ЭДУАРД БОРИСОВИЧ (ИНН 771921205600, стоимость доли 10 тыс.руб.)
— ДОРОНИН ВЛАДИСЛАВ (стоимость доли 10 тыс.руб.)
— ТЁ ПАВЕЛ ВЛАДИМИРОВИЧ (ИНН 770300643207, стоимость доли 10 тыс.руб.)
Кроме того ООО «КАПИТАЛ ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» является единственным
учредителем ООО «КАПИТАЛ ГРУП» (Дата учреждения: 09.12.2000, уставный капитал 4 500 тыс.руб. ИНН 7710360850), другого участника строительства, согласно разрешительной документации.
Берман Э. Б., Доронин В., Те П. В. согласно открытым данным являются основными бенифициарными владельцами компаний Capital Group
Менеджмент:
Генеральный Директор МЕЛЕШИНА ВАЛЕНТИНА ВАСИЛЬЕВНА с 13.09.2013 года
Капитал
Уставный капитал: 195 000 руб. по состоянию на 12.09.2007 года.
Профиль деятельности
Компания является монопрофильной. Основной сферой деятельности, согласно открытым источникам, является строительство жилья, объектов социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости.
Наличие специализации только в одной сфере деятельности – строительстве недвижимости на стагнирующем рынке новостроек является фактором риска для Акционерного общества «НОВКО».
В тоже время компания входит в состав группы компаний, объединенных общим брендом Capital Group, являющимся одним из крупнейших застройщиков в России.
Страхование
В целях обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве (в соответствии со ст 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст.23.1 Федерального закона от 29.11.2007 года «О взаимном страховании» застройщик обеспечивает заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору в пользу каждого участника долевого строительства с Некоммерческой организацией «Потребительское общество взаимного кредитования застройщиков» (ИНН 7722401371 ОРГН 1137799018367, место нахождение: 111024 г.Москва, ул. Авиамоторная д.10, корпус.2, лицензия на осуществление взаимного страхования ВС №4314 от 13 августа 2015 года) по мере заключения договоров в долевом строительстве.
Информация об условиях страхования в отношении каждого конкретного участника долевого строительства содержится в выдаваемом ему застройщиком Полисе страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и Правилах взаимного страхования гражданской ответственности застройщика Некоммерческой организацией «Потребительское общество взаимного кредитования застройщиков».
Правила взаимного страхования гражданской ответственности застройщика утверждены Внеочередным Общим собранием акционеров Некоммерческой организацией «Потребительское общество взаимного кредитования застройщиков» (Протокол 1/13 от 15 ноября 2013 года) и размещены на сайте: http://www.ovsz.ru.
Список страховых компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков, 14.01.2016 обновил на своем сайте Центральный Банк России. Из него следует, что список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, состоит из 19 организаций.
- Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» СИ № 0072
2. Страховое акционерное общество «ВСК» СИ № 0621
3. Акционерное общество «Страховая Компания „ПАРИ“ СИ № 0915
4. Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» СИ № 0928
5. Закрытое акционерное общество «Страховая группа „УралСиб“ СИ № 0983
6. Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» СИ № 1427
7. Открытое акционерное общество «Международная страховая компания профсоюзов „МЕСКО“ СИ № 1461
8. Акционерное общество «ГУТА-Страхование» СИ № 1820
9. Открытое акционерное общество «Страховая акционерная компания „ЭНЕРГОГАРАНТ“ СИ № 1834
10. Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» СИ № 2239
11. Общество с ограниченной ответственностью Информационно-страховая компания «ИСК Евро-Полис» СИ № 2496
12. Закрытое акционерное общество «Страховая компания „РСХБ-Страхование“ СИ № 2947
13. Открытое акционерное общество «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» СИ № 3116
14. Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» СИ № 3245
15. Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» СИ № 3398
16. Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» СИ № 3487
17. Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания „РЕСПЕКТ“ СИ № 3492
18. Общество с ограниченной ответственностью «Строительная Страховая Группа» СИ № 3857
19. Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» ВС № 4314
Общий объем премий собранных НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ПОВС) в первом полугодии 2015 года составил 377,806 миллиона рублей. Объем принятой обществом ответственности — 60,883 миллиарда рублей.
По состоянию на 01.03.2016 года «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» участвовало в качестве истца в гражданском иске против Застройщика ООО «Сим-групп» о взыскании страховой премии по договору страхования в сумме 1 364 372,05 руб, который выиграло.
Дело А50- 4656/2015, судья Крымджанова Д. И.
Иные судебные разбирательства, где Общество выступало по административному, гражданскому, банкротному судопроизводству в качестве истца, ответчика, третьей стороны отсутствуют.
По состоянию на 2015 год Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного кредитования застройщиков» входит в тройку лидеров на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков.
Кроме того, мерой обеспечения гарантий прав участников долевого строительства при заключении договора долевого участия с Акционерным обществом «НОВКО» является залог на землю и долю в объекте незавершенного строительства (после государственной регистрации договора долевого участия) в порядке предусмотренным статьями 13—15 ФЗ № 214—ФЗ от «30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акта Р.Ф.»
Вывод: Таким образом можно сделать вывод, что степень гарантий выплат компенсаций участникам долевого строительства ЖК «Лица» в случае невыполнения застройщиком Акционерным обществом «НОВКО» обязательств по вводу строящихся в этом ЖК объектов довольна высока.
Аккредитация в банках
Информация об аккредитация в банках Застройщика -Акционерного общества «НОВКО»на сайте ЖК «Лица» отсутствует.
Важно:
Наличие аккредитации говорит о надежности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, определяют степень риска.
Опыт и ранее сданные объекты
Сколько лет на рынке существует компания. Ее реорганизации и изменение названий в последние годы (что свидетельствует о накопленных проблемах и желании их решить перейдя на другое, «чистое» юридическое лицо).
Количество построенных ранее домов, заложенных вновь домов. Средний срок задержки ранее построенных объектов.
Акционерное общества «НОВКО» зарегистрировано 12.09.2007 путем реорганизации и выделения из Открытого акционерного общества «НОВКО». С момента основания компании реорганизаций и изменений названия не было. Опыта осуществления строительных проектов компания не имеет. Компания фактически не является самостоятельной бизнес-единицей (даже не имеет своего сайта), а входит в группу компаний Capital Group.
Capital Group в уже построенных и строящихся объектах не является застройщиком. В каждом новом проекте застройщиком становится новое юридическое лицо. В открытых источниках отсутствует информация об участии Акционерного общества «НОВКО» в каких-либо других строительных проектах, кроме строительства ЖК «Лица».
Поэтому говорить о задержках со стороны Акционерного общества «НОВКО» не представляется возможным. Можно лишь говорить о задержках компаний, строящих объекты бод брендом Capital Group.
По статистическим данным сайта «Строй Контроль Москва» средняя задержка компаний Capital Group: 5 месяцев
По статистическим данным сайта «Строй Контроль Москва» максимальная задержка компаний Capital Group: 73 месяца.
Нарушения
Результаты плановых и внеплановых проверок Комитета государственного строительно надзора. Выявленные комитетом нарушения.
Проверок Комитета государственного строительно надзора г. Москвы, выявивших существенные нарушения в ходе строительства, и могущих повлиять на темпы строительства и его результат в 2015 году не зафиксировано.
Иски
Судебные иски к строительной компании по интересующему объекту или в целом.
Результаты этих исков. Данные о долгах. Исполнительные производства в отношении компании.
Административных, гражданских, банкротных судопроизводств, где в течении последних 3 лет Акционерное общества «НОВКО» выступало в роли истца, ответчика, третьего лица не обнаружено. Исполнительных производств в отношении Акционерного общества «НОВКО» не обнаружено.
Акции
Проводит ли акции при продаже жилья (скидка, рассрочка, улучшенная отделка и пр.), что может означать отсутствие доступа к банковскому финансированию.
Застройщик — Акционерное общество «НОВКО» объявило о продаже квартир в ЖК «Лица» по цене на 20% ниже рыночной цены жилья аналогичного класса. Наличие программы скидок может свидетельствовать о том, что существующего денежного потока и количества клиентов, заключающих договора долевого участия недостаточно для своевременного и полного финансирования компанией строительных работ. Подобными акциями компания пытается стимулировать приток покупателей и обеспечить себе дополнительный денежный поток.
Обсуждения объекта
Обсуждение проблем компании и ее отдельных строительных объектов на различных
информационных ресурсах (при наличии такого обсуждения).
Ссылки на форумы, где обсуждается ЖК «Лица», отзывы:
3). http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=3400
2). https://anticapitalgroup.wordpress.com/
3). http://msk.stroykontrol.info/forum/viewtopic.php?f=2&t=7548#p70385
Итоговый вывод:
1. Акционерное общество «НОВКО» является компанией, созданной в 2007 году путем реорганизации и выделения из ОАО «НОВКО».
2. До начала строительства ЖК «Лица» Акционерное общество «НОВКО» не имело опыта строительства объектов недвижимости. Самостоятельного значения Акционерное общество «НОВКО» не имеет, потому что является частью Capital Group.
Capital Group является одним из крупнейших застройщиков в России и осуществляет строительство, в том числе в Москве и Московской области. Согласно открытым источникам средний срок задержек сдачи строящихся объектов Capital Group не превышает 5 месяцев.
3. Финансовое состояние Акционерное общество «НОВКО» нестабильное. Компания устойчиво показывает убытки, ее активы имеют отрицательную величину.
4. Компания активно пользуется заемными средствами. Размер задолженности по заемным средствам растет.
5. Финансовые результаты, показываемые компанией, говорят о ее неспособности сколько-нибудь самостоятельно осуществлять финансирование строительства. Также недостаточно и привлекаемых средств дольщиков. Недостающие для строительства денежные средства, вероятно, покрываются заемными средствами родственных организаций. Для окончания строительства необходим постоянный приток дольщиков, который обеспечивается в том числе и различными акциями, связанными со скидками при покупке недвижимости.
6. Для определения степени риска необходим анализ финансового состояния родственных организаций. Но сделать это не представляется возможным из-за отсутствия такой информации в свободном доступе.
7. На сайте ЖК «Лица» отсутствует информация об аккредитации этого объекта в банках.
Наличие аккредитации говорит, как правило, о прибыльности компании и серьезной проработанности бизнес-планов строительства объектов.
8. Вместе с тем осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховая компания, с которой застройщик заключил Генеральный договор страхования, входит в тройку крупнейших в России по этому виду страхования. Таким образом, при наступлении страхового случая, а именно, недостройки строительного объекта, велика вероятность того, что дольщики смогут рассчитывать на компенсационные выплаты.
9. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Не имеет в отношении себя исков в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств.
10. Из открытых источников следует, что для привлечения средств дольщиков компания использует предварительные договора долевого участия, которые не могут являться заменой полноценных договоров долевого участия, заключенных в соответствии с 214-ФЗ, где прописаны сроки строительства и сдачи объектов, ответственность застройщика за невыполнения условий, и которые подлежат обязательной государственной регистрации.
Подписание предварительных договоров ДУ несет существенные риски для граждан, вкладывающих свои средства в строительство.
Таким образом можно констатировать, что гарантией вложений денег в строительство ЖК «Лица» может являться ТОЛЬКО репутация компаний Capital Group и построенные ранее объекты.
Из анализа состояния застройщика это не как не следует. Более того, следует прямо противоположный вывод. При анализе ТОЛЬКО Акционерного общества «НОВКО» наша рекомендация была бы категоричной. В этот объект вкладывать деньги нельзя (но это наше мнение, которое может быть ошибочным и не соответствовать действительности). Доказательством тому служит анализ финансово-хозяйственной деятельности и, предположительно, заключение договоров в виде предварительного договора долевого участия.
Поэтому наша субъективная итоговая рекомендация:
Риски при вложении денежных средств в этот объект существуют. Определить степень риска не представляется возможным. Для того чтобы минимизировать степень риска при наличии желания купить недвижимость именно в этом ЖК, мы бы предложили покупать в секциях высокой степени готовности, либо ближе к сдаче данного объекта в эксплуатацию.
В этом случае минимизируются не только финансовые риски, но и юридические, то есть риски при заключении любых других договоров, кроме договора долевого
Участия.
Вышеизложенная информация может быть не достоверной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.
У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. Мы охотно поделимся нашим опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2
Скачать настоящий отчет в формате doc
