ЛСР. Недвижимость. Отзывы

ЛСР. Недвижимость. Отзывы.

ЖК «Донской Олимп» Застройщик: Закрытое акционерное общество «ЛСР. Недвижимость-М»

121352 г. Москва, улица Давыдковская, дом 16

ИНН 7709346940 ОГРН 1027739061844

Дата образования: 16.07.2001 года

Подрядчики:

— ООО «Келлер Раша

— ООО «СУ-555»

— ООО «СК „Аракел“

— ООО «Собвэкс»

Сроки строительства

Корпуса Б, В, Г. Разрешение на строительство RU 77126000-008347 от 08.08.2013 года выдано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы. Срок действия до 31.12.2013 года. Действие разрешения продлено до 31 марта 2017 года. Начало строительства 4 квартал 2013 года, ввод в эксплуатацию 30 мая 2016 года.

Корпус А. Разрешение на строительство RU 77126000-008347 от 08.08.2013 года выдано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы. Срок действия до 31.12.2013 года. Действие разрешения продлено до 31 марта 2017 года. Начало строительства 4 квартал 2013 года, ввод в эксплуатацию 01 ноября 2017 года.

12 августа 2014 года была опубликована новая редакция Проектной декларации, согласно которой срок строительных работ по всем корпусам объединен и определен как 31 марта 2017 года. Этим же сроком определен ввод всех корпусов в эксплуатацию.

Таким образом срок ввода в эксплуатацию корпусов Б, В, Г перенесен на 10 месяцев.

Срок действия разрешения на строительство по всем корпусам не просрочен.

Финансовая устойчивость

 

В связи с погашением (выкупом) векселей и других долговых ценных бумаг, возврат кредитов и займов за отчетный год 0

Прочие платежи за отчетный год 0

Сальдо денежных потоков от финансовых операций за отчетный год 6 627 140

Сальдо денежных потоков за отчетный период 1 601 986

Финансовый результат. Чистая прибыль (убыток) по состоянию на 31.12.2015 года по данным бухгалтерского учета (тыс.руб.) — 1 083 608 тыс.руб.

Дебиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — 16 723 502 тыс.руб.

Кредиторская задолженность по состоянию на 31.03.2015 года — 5 310 380 тыс.руб.

Планируемая стоимость возведения корпусов Б, В, Г — 7 757 176 тыс.руб.

Планируемая стоимость возведения корпуса А — 6 338 787 тыс.руб.

Вывод:

ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» является застройщиком, имеющим значительные финансовые возможности. Компания имеет высокий уровень ликвидности. Размер выручки компании за 2014 год составляет около 4,3 млрд.руб. Размер поступлений т.ч. от продажи продукции, товаров, работ и услуг) около 12,9 млрд.руб. Компания активно кредитуется. Полученные кредиты и займы в 2014 году составили в сумме около 11 млрд.руб.

Кроме того, от выпуска дополнительных акций получено 2,1 млрд.руб.

Компания увеличивает стоимость чистых активов. По состоянию на 31 декабря их размер составил более 5,1 млрд.руб. ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» имеет прибыль. По итогам 2014 года прибыль составила более 40 млн.руб. (против убытка в 231 млн.руб. годом ранее).

Имеет значительные запасы в размере более 21 млр.руб. по состоянию на 31 декабря 2014 года. Сумма дебиторской задолженности превышает 17 млрд.руб. Общее положительное сальдо денежных потоков том числе сальдо денежных потоков от текущих, инвестиционных и финансовых операций) по состоянию на 31 декабря составляет 1.6 млрд.руб.

В свою очередь сумма долгосрочных обязательств том числе задолженности по целевому финансированию со стороны участников долевого строительства) составляет около 40 млрд.руб. Сумма краткосрочных обязательств том числе и кредиторской задолженности за выполненный работы, поставленные товары и оказанные услуги) составляет более 24 млрд.руб.

Компания активно осуществляет финансовые вложения (выкуп облигаций, векселей, предоставление займов, участие в капитале других организаций). Можно предположить, что хотя бы часть этих средств отвлекается на участие ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в деятельности других организаций Группы «ЛСР». Сумма этих вложений в 2014 году составила около 28 млрд.руб.

Эффективность и вероятность возврата этих вложений (или хотя бы части их) оценить не представляется возможным.

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности за 2015 год, отраженное в Проектной декларации ЖК «Донской Олимп», а также зафиксированная по итогам 2015 года прибыль в размере чуть более 1 млрд.руб. говорит о финансовой устойчивости застройщика и в 2015 году.

Однако невозможно не отметить, что прибыль, показанная компанией в 2013, 2014, 2015 году, недостаточна для сколько-нибудь самостоятельного финансирования строительных объектов, которые во множестве строит в Москве. Об этом же говорят и размеры чистых актив.

Денежных потоков, генерируемых компанией, привлекаемых кредитных ресурсов (получению кредитов способствует высокие стандарты отчетности, заданные обращением акций компании на зарубежных и российских биржах) хватает для строительства объектов, осуществляемых этой компанией в Москве.

Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым. В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшением количества дольщиков и денежных потоков ими генерируемыми, у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.

С другой стороны, вхождение ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в Группу компаний «ЛСР» делает положение компании более устойчивым. Можно предположить, что определенная ликвидность, сформированная из-вне (то что это происходит можно наблюдать на примере отчетов) в случае сложностей компании, может быть возвращена в нее для преодоления этих сложностей. Но достоверно это утверждать нельзя.

Таким образом, небольшие финансовые риски вложения в объекты ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» существуют.

Компания крупная, много построившая в Москве и области. Но к сожалению, и крупные компании могут испытывать серьезные проблемы (пример СУ-155). Так что эти риски отбрасывать нельзя.

 

Учредители и менеджмент

Учредители:

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЛЕНСТРОЙРЕКОНСТРУКЦИЯ»

ИНН 7812046523 (100%)

ОАО «Ленстройреконструкция» входит в Группу «ЛСР», являющуюся одним из крупнейших компаний строительного комплекса России полного цикла.

В 2015 году выручка «Группы ЛСР» соответствии с отчетностью, подготовленной по

МСФО) составила 86,830 млрд. руб.

Менеджмент:

Управляющая организация

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛСР. УПРАВЛЯЮЩАЯ

КОМПАНИЯ» с 02.07.2012 ИНН 7838381332

190031 г. Санкт-Петербург, ул.Казанская, д.36

 

Размер уставного капитала.

Уставный капитал: 585 тыс.руб. по состоянию на 22.01.2015 года.

 

Профиль деятельности

Компания является монопрофильной. Основной сферой деятельности, согласно открытым источникам, является строительство жилья, объектов социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости.

Фактором, повышающим устойчивость компании на стагнирующем рынке новостроек, является ее вхождение в Группу компаний «ЛРС», одной из крупнейших строительных групп в России, к тому же являющейся группой полного цикла (от производства стройматериалов, до строительства и продажи построенной недвижимости).

 

Страхование

Застройщиком заключен Генеральный договор № ЗГО 771104000, 771103000, 771102000, 771101000 от 13 октября 2015 года страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве с Акционерным обществом «Международная страховая компания профсоюзов „МЕСКО“ ИНН 7736056157 ОРГН 1027739149690, местонахождение: 119334 г. Москва, 5-й Донской проезд, д.21Б, кор.10, офис 701, лицензия СИ №1461 от 22.05.2015 года.

Уставный капитал 456 080 тыс. руб по состоянию на 31 марта 2016 года.

Ренкинг по сборам (кроме ОМС), год/квартал: 122-е место за 2015 год.

 Премии: 573 359 тыс.руб., выплаты: 23 892 тыс.руб.

Застройщиком заключен Генеральный договор № ГОЗ-80-5001 /15 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве от 16 ноября 2015 года с ООО «СК „Респект“ ИНН 7743014574 ОРГН 1027739329188, местонахождение: 390023 Рязанская область, г. Рязань, ул. Есенина д.29, Лицензия СИ № 3492.

 Размер уставного капитала компании составляет 624 млн. руб.

В рейтинге страховых компаний Российской федерации в 2012-2014 году ООО «СК „Респект“ занимала от 41 до 36 место соответственно, со страховыми сборами от 3 до 3,6 млрд. руб.

Застройщиком заключен Генеральный договор № ДС 214-6630/7 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве от 01 июля 2014 года с ООО «Страховая компания „Советская“ ИНН 7835003413 ОРГН 1047833028704, местонахождение: 194044 г. Санкт-Петербург, Бол. Сампсониевский проезд, д 4-6 литера А, помещение 3Н. Лицензия СИ № 1574 от 29.06.2014 года.

Банк России приказом от 16.03.2016 года № ОД-877 приостановил действие лицензий на осуществление страхования ООО «СК „Советская“.

Данное решение принято в связи с неисполнением Страховщиком предписания Банка России в установленный срок, а именно, несоблюдением требований финансовой устойчивости и платежеспособности в части формирования страховых резервов, порядка и условий инвестирования собственных средств и средств страховых резервов.

Вывод: Очевидно, что для застройщика заключение договоров со страховыми компаниями по страхованию гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве является формальностью, необходимой для соблюдения требований 214-ФЗ.

Заключение договоров со страховыми компаниями, у одной из которых отозвана лицензия, а две других не находятся на высоких позициях в рейтинге, вызывает вопросы относительно гарантий, которые получат участники долевого строительства в случае невыполнения застройщиком обязательств по строительству и сдаче объекта.

При наступлении страхового случая, а именно замораживания строительства объектов ЖК «Донской Олимп», этим страховым компаниям, вероятно, будет непросто обеспечить пострадавших страховыми выплатами.

 

Объекты

Построенные объекты:

«Грюнвальд» построен в западной части Подмосковья, в посёлке Заречье Одинцовского района. Общая площадь комлпекса — более 50 тыс. кв. м.

«Гранд Авион» расположился в Подмосковном городе Домодедово. Комплекс — премиум-класса. Общая площадь комплекса — 50 тыс. кв. м.

«Альфа Парк». Строительство завершено в 2012 году. Площадь комплекса — более 8 тыс. кв. м.

Строящиеся объекты:

«Нахабино Ясное» Комплекс возводится около деревни Черная Истринского района. В составе комплекса будет сорок один дом. Общая площадь комплекса — более 170 тыс. кв. м.

«Новое Домодедово» -это проект комплексного развития территории в городе Домодедово.

Здесь запланировано построить 26 жилых домов высотой от 9 до 17 этажей, рассчитанных, в общей сложности, на 15 тысяч жителей. Общая площадь микрорайона составит более 200 тыс. кв. м.

«Чехов» располагается дом по адресу: ул. Малая Дмитровка, д. 18А. Срок сдачи объекта намечен на 3 кв. 2016 г. Общая площадь дома составит три с половиной тыс. кв. м. Здание четырехэтажное.

«Зиларт» — комплекс строится по адресу: улица Автозаводская, вл. 23. Проект относится к бизнес-классу.

«Лучи» в Солнцево на Производственной улице. Сдать комплекс в эксплуатацию планируют в четвертом квартале 2019 года. Площадь недвижимости в рамках проекта составит более 800 тыс. кв. м.

Из информации, полученной с форумов, посвященным новостройкам Москвы и Московской области, можно сделать вывод, что задержки сроков сдачи этой компанией объектов не превышали 6 месяцев.

 

Аккредитация

Аккредитация Застройщика ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в банках:

«Сбербанк России», «ВТБ24», «Уралсиб», «Банк Москвы», «Транскапиталбанк», «Возрождение», «Ханты-Мансийский Банк», говорит о надежности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, определяют степень риска.

 

Опыт

ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» Дата образования: 16. 07.2001 года.

С момента основания компании реорганизаций и изменений названия не было. Что свидетельствует о надежности выбранной бизнес-стратегии группы и положительных финансовый показателях на протяжении этих лет.

 

Нарушения

На основании распоряжения Мосгосстройнадзора от 21.09.2015 № РП-861/15- (0)-0 о проведении выездной проверки юридического лица 25.09.2015 главным специалистом УН-6 Росгосстройнадзора Смирновым А. Н. была проведена проверка в отношении АО «ЛСР.Недвижимость-М». По результатам проверки на застройщика был наложен штраф в размере 50 тыс.руб.

Иных проверок Мосгосстройнадзора, выявивших существенные нарушения в ходе строительства, и могущих повлиять на темпы строительства и его результат в 2015 году не зафиксировано.

 

Иски

Судебные решения, вступившие в законную силу по которым ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» выступало ответчиком за последние 3 года.

1. Взыскание неустойки с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в размере 2 млн.руб. За выполненный объем работ. 11.03.2016, А40-97022/2016, судья Гончаров В. Я.

2. Взыскание неустойки с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в размере 6,368 млн.руб. за выполненный объем работ. 25.12.2015, А40-29360/2015, Дегтярева Н. В. АС Московского округа.

3. Взыскание неустойки с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в размере 0,788 млн.руб. за поставленные материалы. 28.09.2012, А40-130623/2012, Дзюба Д. И. АС города Москвы.

 

Судебные решения, вступившие в законную силу по которым ЗАО

«ЛСР.Недвижимость-М» выступало истцом за последние 3 года.

 1). Взыскание неустойки за невыполненный объем работ в сумме 6,846 млн.руб. в пользу ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» 27.05.2014 А40-79876/2014 Чадов А. С. АС города Москвы ЗАО ЛСР. Недвижимость-М ООО СТРОЙИНВЕСТ-114

 2). Взыскание расходов по потребленным энергоресрсам в сумме 0,753 млн.руб. в пользу ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» 31.01.2014 А40-63124/2013 Гармаев Б. П.

 3). Взыскание неустойки за пользование чужими денежными средствами в сумме 0,657 млн.руб. в пользу ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» 21.11.2013 А40-105528/2013 Титова И. А. 9 арбитражный апелляционный суд

Суммы, которые решением судов были взысканы с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» практически равны суммам, которые взыскала компания, в ходе процессов, где она выступала истцом.

Таким образом, судебных решений, могущих оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность компании, не отмечено.

Иных административных, гражданских, банкротных судопроизводств, по которым есть решения суда, вступившие в законную силу за последние 3 года не было.

Исполнительные производства в отношении ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» по состоянию на 13.04.2016 года:

 

Исполнительный лист от 05.06.2014 № ВС № 020733939 ИСТРИНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Госпошлина, присужденная судом Дорогомиловский.

 ИП от 16.02.2016 Акт по делу об административном правонарушении от 27.05.2015 № 18810177150307056800 Штраф ГИБДД: 500.00 руб.

 ИП от 16.02.2016 Акт по делу об административном правонарушении от 24.05.2015 № 18810177150302008778 ЦАФАП ОДД ГИБДД ГУ МВД РОССИИ ПО Г.МОСКВЕ Штраф ГИБДД: 500.00 руб.

Исполнительный лист от 14.01.2016 № ФС № 005491989 КАЛУЖСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД Задолженность: 30000.00 руб.

Сколько-нибудь значимых исполнительных производств в отношении ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» не отмечено.

Обсуждение объекта

Ссылка на форум, где обсуждается ЖК «Донской Олимп»:

http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=3094

Итоговый вывод:

1. ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» является компанией более чем с пятнадцатилетней историей. Компания стабильно существует на протяжении этого времени. Отсутствие попыток реорганизации изменением юридического лица и названия) свидетельствует о надежности выбранной бизнес-стратегии развития.

2. В период с 2002 года по настоящий момент компания осуществляет масштабные строительные проекты.

3. При производстве строительных работ и сдаче объектов в эксплуатацию осуществлялись задержки, сроки которых не превышали 6 месяцев.

4. Финансовое состояние компании стабильное. Компания устойчиво показывает прибыль на протяжении последних лет и накапливает активы.

5. Однако размер прибыли незначителен.

6. Компания пользуется заемными средствами.

7. Размер показываемой прибыли по отношению к объему средств, необходимых для строительства, недостаточен для сколько-нибудь значительного самостоятельного финансирования строительства множества объектов, которые компания строит в Москве т.ч. и ЖК «Донской Олимп»). Для окончания строительства необходим постоянный приток дольщиков, а также заемное финансирование (которое обеспечивается высокими стандартами отчетности, прибыльностью компании, вхождением компании в очень крупную структуру — Группу компаний «ЛСР»).

8. Аккредитация компании в банках из ТОП-10 банков России говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объектов.

9. Вместе с тем финансовые трудности одной из страховых компаний и незначительность финансовых возможностей двух других страховых компаний, осуществляющих страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, говорит о том, что в случае недостройки строительных объектов, гарантии относительно получения компенсационных выплат в полном размере невелики.

10. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Имеет в отношении себя небольшие относительно оборотов компании по количеству и суммам иски в судебные инстанции. В отношении компании практически нет исполнительных производств.

Таким образом можно сделать вывод, что компания ООО «ЛСР.Недвижимость-М» финансово состоятельна.

Текущее положение и генерируемый денежный поток позволяет осуществлять строительство в срок. В том числе за счет привлеченных заемных средств. Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым. В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшения количества дольщиков и денежных потоков ими генерируемыми у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.

Компания опытная и профессиональная не только в строительстве, но и в управлении финансовыми потоками. Но определить, насколько накопленных активов хватит для того чтобы в случае ухудшения положения компании «вытащить» объекты, находящихся на ранних этапах строительства, не представляется возможным (то, что проблемы могут быть и у крупных компаний, показывает пример СУ-155), и покупать у этой компании лучше на более поздних стадиях строительства, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей.

Но это не имеет отношение к ЖК «Донской Олимп»

С учетом того, что объемы выполненных строительных работ на ЖК значительны, риски вложения средств по договору долевого участия не велики.

 

Вышеизложенная информация может быть не достоверной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом. 

 

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. Мы охотно поделимся нашим опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

 

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

 скачать настоящий анализ в формате doc

Комментарии читателей статьи
"ЛСР. Недвижимость. Отзывы"

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Спасибо что выбрали нас, заполните форму ниже и наш юрист свяжется с вами

Наименование Кол-во Цена (сумма)

Итого:

ЛСР. Недвижимость. Отзывы

ЛСР. Недвижимость. Отзывы.

ЖК «Донской Олимп» Застройщик: Закрытое акционерное общество «ЛСР. Недвижимость-М»

121352 г. Москва, улица Давыдковская, дом 16

ИНН 7709346940 ОГРН 1027739061844

Дата образования: 16.07.2001 года

Подрядчики:

— ООО «Келлер Раша

— ООО «СУ-555»

— ООО «СК „Аракел“

— ООО «Собвэкс»

Сроки строительства

Корпуса Б, В, Г. Разрешение на строительство RU 77126000-008347 от 08.08.2013 года выдано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы. Срок действия до 31.12.2013 года. Действие разрешения продлено до 31 марта 2017 года. Начало строительства 4 квартал 2013 года, ввод в эксплуатацию 30 мая 2016 года.

Корпус А. Разрешение на строительство RU 77126000-008347 от 08.08.2013 года выдано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы. Срок действия до 31.12.2013 года. Действие разрешения продлено до 31 марта 2017 года. Начало строительства 4 квартал 2013 года, ввод в эксплуатацию 01 ноября 2017 года.

12 августа 2014 года была опубликована новая редакция Проектной декларации, согласно которой срок строительных работ по всем корпусам объединен и определен как 31 марта 2017 года. Этим же сроком определен ввод всех корпусов в эксплуатацию.

Таким образом срок ввода в эксплуатацию корпусов Б, В, Г перенесен на 10 месяцев.

Срок действия разрешения на строительство по всем корпусам не просрочен.

Финансовая устойчивость

 

В связи с погашением (выкупом) векселей и других долговых ценных бумаг, возврат кредитов и займов за отчетный год 0

Прочие платежи за отчетный год 0

Сальдо денежных потоков от финансовых операций за отчетный год 6 627 140

Сальдо денежных потоков за отчетный период 1 601 986

Финансовый результат. Чистая прибыль (убыток) по состоянию на 31.12.2015 года по данным бухгалтерского учета (тыс.руб.) — 1 083 608 тыс.руб.

Дебиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — 16 723 502 тыс.руб.

Кредиторская задолженность по состоянию на 31.03.2015 года — 5 310 380 тыс.руб.

Планируемая стоимость возведения корпусов Б, В, Г — 7 757 176 тыс.руб.

Планируемая стоимость возведения корпуса А — 6 338 787 тыс.руб.

Вывод:

ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» является застройщиком, имеющим значительные финансовые возможности. Компания имеет высокий уровень ликвидности. Размер выручки компании за 2014 год составляет около 4,3 млрд.руб. Размер поступлений т.ч. от продажи продукции, товаров, работ и услуг) около 12,9 млрд.руб. Компания активно кредитуется. Полученные кредиты и займы в 2014 году составили в сумме около 11 млрд.руб.

Кроме того, от выпуска дополнительных акций получено 2,1 млрд.руб.

Компания увеличивает стоимость чистых активов. По состоянию на 31 декабря их размер составил более 5,1 млрд.руб. ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» имеет прибыль. По итогам 2014 года прибыль составила более 40 млн.руб. (против убытка в 231 млн.руб. годом ранее).

Имеет значительные запасы в размере более 21 млр.руб. по состоянию на 31 декабря 2014 года. Сумма дебиторской задолженности превышает 17 млрд.руб. Общее положительное сальдо денежных потоков том числе сальдо денежных потоков от текущих, инвестиционных и финансовых операций) по состоянию на 31 декабря составляет 1.6 млрд.руб.

В свою очередь сумма долгосрочных обязательств том числе задолженности по целевому финансированию со стороны участников долевого строительства) составляет около 40 млрд.руб. Сумма краткосрочных обязательств том числе и кредиторской задолженности за выполненный работы, поставленные товары и оказанные услуги) составляет более 24 млрд.руб.

Компания активно осуществляет финансовые вложения (выкуп облигаций, векселей, предоставление займов, участие в капитале других организаций). Можно предположить, что хотя бы часть этих средств отвлекается на участие ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в деятельности других организаций Группы «ЛСР». Сумма этих вложений в 2014 году составила около 28 млрд.руб.

Эффективность и вероятность возврата этих вложений (или хотя бы части их) оценить не представляется возможным.

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности за 2015 год, отраженное в Проектной декларации ЖК «Донской Олимп», а также зафиксированная по итогам 2015 года прибыль в размере чуть более 1 млрд.руб. говорит о финансовой устойчивости застройщика и в 2015 году.

Однако невозможно не отметить, что прибыль, показанная компанией в 2013, 2014, 2015 году, недостаточна для сколько-нибудь самостоятельного финансирования строительных объектов, которые во множестве строит в Москве. Об этом же говорят и размеры чистых актив.

Денежных потоков, генерируемых компанией, привлекаемых кредитных ресурсов (получению кредитов способствует высокие стандарты отчетности, заданные обращением акций компании на зарубежных и российских биржах) хватает для строительства объектов, осуществляемых этой компанией в Москве.

Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым. В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшением количества дольщиков и денежных потоков ими генерируемыми, у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.

С другой стороны, вхождение ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в Группу компаний «ЛСР» делает положение компании более устойчивым. Можно предположить, что определенная ликвидность, сформированная из-вне (то что это происходит можно наблюдать на примере отчетов) в случае сложностей компании, может быть возвращена в нее для преодоления этих сложностей. Но достоверно это утверждать нельзя.

Таким образом, небольшие финансовые риски вложения в объекты ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» существуют.

Компания крупная, много построившая в Москве и области. Но к сожалению, и крупные компании могут испытывать серьезные проблемы (пример СУ-155). Так что эти риски отбрасывать нельзя.

 

Учредители и менеджмент

Учредители:

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЛЕНСТРОЙРЕКОНСТРУКЦИЯ»

ИНН 7812046523 (100%)

ОАО «Ленстройреконструкция» входит в Группу «ЛСР», являющуюся одним из крупнейших компаний строительного комплекса России полного цикла.

В 2015 году выручка «Группы ЛСР» соответствии с отчетностью, подготовленной по

МСФО) составила 86,830 млрд. руб.

Менеджмент:

Управляющая организация

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛСР. УПРАВЛЯЮЩАЯ

КОМПАНИЯ» с 02.07.2012 ИНН 7838381332

190031 г. Санкт-Петербург, ул.Казанская, д.36

 

Размер уставного капитала.

Уставный капитал: 585 тыс.руб. по состоянию на 22.01.2015 года.

 

Профиль деятельности

Компания является монопрофильной. Основной сферой деятельности, согласно открытым источникам, является строительство жилья, объектов социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости.

Фактором, повышающим устойчивость компании на стагнирующем рынке новостроек, является ее вхождение в Группу компаний «ЛРС», одной из крупнейших строительных групп в России, к тому же являющейся группой полного цикла (от производства стройматериалов, до строительства и продажи построенной недвижимости).

 

Страхование

Застройщиком заключен Генеральный договор № ЗГО 771104000, 771103000, 771102000, 771101000 от 13 октября 2015 года страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве с Акционерным обществом «Международная страховая компания профсоюзов „МЕСКО“ ИНН 7736056157 ОРГН 1027739149690, местонахождение: 119334 г. Москва, 5-й Донской проезд, д.21Б, кор.10, офис 701, лицензия СИ №1461 от 22.05.2015 года.

Уставный капитал 456 080 тыс. руб по состоянию на 31 марта 2016 года.

Ренкинг по сборам (кроме ОМС), год/квартал: 122-е место за 2015 год.

 Премии: 573 359 тыс.руб., выплаты: 23 892 тыс.руб.

Застройщиком заключен Генеральный договор № ГОЗ-80-5001 /15 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве от 16 ноября 2015 года с ООО «СК „Респект“ ИНН 7743014574 ОРГН 1027739329188, местонахождение: 390023 Рязанская область, г. Рязань, ул. Есенина д.29, Лицензия СИ № 3492.

 Размер уставного капитала компании составляет 624 млн. руб.

В рейтинге страховых компаний Российской федерации в 2012-2014 году ООО «СК „Респект“ занимала от 41 до 36 место соответственно, со страховыми сборами от 3 до 3,6 млрд. руб.

Застройщиком заключен Генеральный договор № ДС 214-6630/7 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве от 01 июля 2014 года с ООО «Страховая компания „Советская“ ИНН 7835003413 ОРГН 1047833028704, местонахождение: 194044 г. Санкт-Петербург, Бол. Сампсониевский проезд, д 4-6 литера А, помещение 3Н. Лицензия СИ № 1574 от 29.06.2014 года.

Банк России приказом от 16.03.2016 года № ОД-877 приостановил действие лицензий на осуществление страхования ООО «СК „Советская“.

Данное решение принято в связи с неисполнением Страховщиком предписания Банка России в установленный срок, а именно, несоблюдением требований финансовой устойчивости и платежеспособности в части формирования страховых резервов, порядка и условий инвестирования собственных средств и средств страховых резервов.

Вывод: Очевидно, что для застройщика заключение договоров со страховыми компаниями по страхованию гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве является формальностью, необходимой для соблюдения требований 214-ФЗ.

Заключение договоров со страховыми компаниями, у одной из которых отозвана лицензия, а две других не находятся на высоких позициях в рейтинге, вызывает вопросы относительно гарантий, которые получат участники долевого строительства в случае невыполнения застройщиком обязательств по строительству и сдаче объекта.

При наступлении страхового случая, а именно замораживания строительства объектов ЖК «Донской Олимп», этим страховым компаниям, вероятно, будет непросто обеспечить пострадавших страховыми выплатами.

 

Объекты

Построенные объекты:

«Грюнвальд» построен в западной части Подмосковья, в посёлке Заречье Одинцовского района. Общая площадь комлпекса — более 50 тыс. кв. м.

«Гранд Авион» расположился в Подмосковном городе Домодедово. Комплекс — премиум-класса. Общая площадь комплекса — 50 тыс. кв. м.

«Альфа Парк». Строительство завершено в 2012 году. Площадь комплекса — более 8 тыс. кв. м.

Строящиеся объекты:

«Нахабино Ясное» Комплекс возводится около деревни Черная Истринского района. В составе комплекса будет сорок один дом. Общая площадь комплекса — более 170 тыс. кв. м.

«Новое Домодедово» -это проект комплексного развития территории в городе Домодедово.

Здесь запланировано построить 26 жилых домов высотой от 9 до 17 этажей, рассчитанных, в общей сложности, на 15 тысяч жителей. Общая площадь микрорайона составит более 200 тыс. кв. м.

«Чехов» располагается дом по адресу: ул. Малая Дмитровка, д. 18А. Срок сдачи объекта намечен на 3 кв. 2016 г. Общая площадь дома составит три с половиной тыс. кв. м. Здание четырехэтажное.

«Зиларт» — комплекс строится по адресу: улица Автозаводская, вл. 23. Проект относится к бизнес-классу.

«Лучи» в Солнцево на Производственной улице. Сдать комплекс в эксплуатацию планируют в четвертом квартале 2019 года. Площадь недвижимости в рамках проекта составит более 800 тыс. кв. м.

Из информации, полученной с форумов, посвященным новостройкам Москвы и Московской области, можно сделать вывод, что задержки сроков сдачи этой компанией объектов не превышали 6 месяцев.

 

Аккредитация

Аккредитация Застройщика ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в банках:

«Сбербанк России», «ВТБ24», «Уралсиб», «Банк Москвы», «Транскапиталбанк», «Возрождение», «Ханты-Мансийский Банк», говорит о надежности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, определяют степень риска.

 

Опыт

ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» Дата образования: 16. 07.2001 года.

С момента основания компании реорганизаций и изменений названия не было. Что свидетельствует о надежности выбранной бизнес-стратегии группы и положительных финансовый показателях на протяжении этих лет.

 

Нарушения

На основании распоряжения Мосгосстройнадзора от 21.09.2015 № РП-861/15- (0)-0 о проведении выездной проверки юридического лица 25.09.2015 главным специалистом УН-6 Росгосстройнадзора Смирновым А. Н. была проведена проверка в отношении АО «ЛСР.Недвижимость-М». По результатам проверки на застройщика был наложен штраф в размере 50 тыс.руб.

Иных проверок Мосгосстройнадзора, выявивших существенные нарушения в ходе строительства, и могущих повлиять на темпы строительства и его результат в 2015 году не зафиксировано.

 

Иски

Судебные решения, вступившие в законную силу по которым ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» выступало ответчиком за последние 3 года.

1. Взыскание неустойки с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в размере 2 млн.руб. За выполненный объем работ. 11.03.2016, А40-97022/2016, судья Гончаров В. Я.

2. Взыскание неустойки с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в размере 6,368 млн.руб. за выполненный объем работ. 25.12.2015, А40-29360/2015, Дегтярева Н. В. АС Московского округа.

3. Взыскание неустойки с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» в размере 0,788 млн.руб. за поставленные материалы. 28.09.2012, А40-130623/2012, Дзюба Д. И. АС города Москвы.

 

Судебные решения, вступившие в законную силу по которым ЗАО

«ЛСР.Недвижимость-М» выступало истцом за последние 3 года.

 1). Взыскание неустойки за невыполненный объем работ в сумме 6,846 млн.руб. в пользу ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» 27.05.2014 А40-79876/2014 Чадов А. С. АС города Москвы ЗАО ЛСР. Недвижимость-М ООО СТРОЙИНВЕСТ-114

 2). Взыскание расходов по потребленным энергоресрсам в сумме 0,753 млн.руб. в пользу ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» 31.01.2014 А40-63124/2013 Гармаев Б. П.

 3). Взыскание неустойки за пользование чужими денежными средствами в сумме 0,657 млн.руб. в пользу ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» 21.11.2013 А40-105528/2013 Титова И. А. 9 арбитражный апелляционный суд

Суммы, которые решением судов были взысканы с ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» практически равны суммам, которые взыскала компания, в ходе процессов, где она выступала истцом.

Таким образом, судебных решений, могущих оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность компании, не отмечено.

Иных административных, гражданских, банкротных судопроизводств, по которым есть решения суда, вступившие в законную силу за последние 3 года не было.

Исполнительные производства в отношении ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» по состоянию на 13.04.2016 года:

 

Исполнительный лист от 05.06.2014 № ВС № 020733939 ИСТРИНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Госпошлина, присужденная судом Дорогомиловский.

 ИП от 16.02.2016 Акт по делу об административном правонарушении от 27.05.2015 № 18810177150307056800 Штраф ГИБДД: 500.00 руб.

 ИП от 16.02.2016 Акт по делу об административном правонарушении от 24.05.2015 № 18810177150302008778 ЦАФАП ОДД ГИБДД ГУ МВД РОССИИ ПО Г.МОСКВЕ Штраф ГИБДД: 500.00 руб.

Исполнительный лист от 14.01.2016 № ФС № 005491989 КАЛУЖСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД Задолженность: 30000.00 руб.

Сколько-нибудь значимых исполнительных производств в отношении ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» не отмечено.

Обсуждение объекта

Ссылка на форум, где обсуждается ЖК «Донской Олимп»:

http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=3094

Итоговый вывод:

1. ЗАО «ЛСР.Недвижимость-М» является компанией более чем с пятнадцатилетней историей. Компания стабильно существует на протяжении этого времени. Отсутствие попыток реорганизации изменением юридического лица и названия) свидетельствует о надежности выбранной бизнес-стратегии развития.

2. В период с 2002 года по настоящий момент компания осуществляет масштабные строительные проекты.

3. При производстве строительных работ и сдаче объектов в эксплуатацию осуществлялись задержки, сроки которых не превышали 6 месяцев.

4. Финансовое состояние компании стабильное. Компания устойчиво показывает прибыль на протяжении последних лет и накапливает активы.

5. Однако размер прибыли незначителен.

6. Компания пользуется заемными средствами.

7. Размер показываемой прибыли по отношению к объему средств, необходимых для строительства, недостаточен для сколько-нибудь значительного самостоятельного финансирования строительства множества объектов, которые компания строит в Москве т.ч. и ЖК «Донской Олимп»). Для окончания строительства необходим постоянный приток дольщиков, а также заемное финансирование (которое обеспечивается высокими стандартами отчетности, прибыльностью компании, вхождением компании в очень крупную структуру — Группу компаний «ЛСР»).

8. Аккредитация компании в банках из ТОП-10 банков России говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объектов.

9. Вместе с тем финансовые трудности одной из страховых компаний и незначительность финансовых возможностей двух других страховых компаний, осуществляющих страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, говорит о том, что в случае недостройки строительных объектов, гарантии относительно получения компенсационных выплат в полном размере невелики.

10. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Имеет в отношении себя небольшие относительно оборотов компании по количеству и суммам иски в судебные инстанции. В отношении компании практически нет исполнительных производств.

Таким образом можно сделать вывод, что компания ООО «ЛСР.Недвижимость-М» финансово состоятельна.

Текущее положение и генерируемый денежный поток позволяет осуществлять строительство в срок. В том числе за счет привлеченных заемных средств. Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым. В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшения количества дольщиков и денежных потоков ими генерируемыми у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.

Компания опытная и профессиональная не только в строительстве, но и в управлении финансовыми потоками. Но определить, насколько накопленных активов хватит для того чтобы в случае ухудшения положения компании «вытащить» объекты, находящихся на ранних этапах строительства, не представляется возможным (то, что проблемы могут быть и у крупных компаний, показывает пример СУ-155), и покупать у этой компании лучше на более поздних стадиях строительства, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей.

Но это не имеет отношение к ЖК «Донской Олимп»

С учетом того, что объемы выполненных строительных работ на ЖК значительны, риски вложения средств по договору долевого участия не велики.

 

Вышеизложенная информация может быть не достоверной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом. 

 

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. Мы охотно поделимся нашим опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

 

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

 скачать настоящий анализ в формате doc