При судебной защите прав дольщиков и владельцев недвижимости важно учитывать, что требования об устранении дефектов и компенсации убытков можно предъявлять не только первоначальным покупателям жилья, но и их правопреемникам. 30 июля 2025 г. Верховный суд России подтвердил эту позицию в деле № А65-17459/2021, открыв новый формат взыскания с застройщика по договору подряда.
Суть правового новшества
До недавнего времени только прямые участники ДДУ могли обращаться в суд с претензиями к застройщику. Однако ВС постановил, что правопреемники (в том числе юридические лица), выкупившие у дольщиков права требования, сохраняют все права на компенсацию, если жильё предназначалось для личных нужд, а не для бизнеса.
Пример из практики
В 2018 г. предприниматель заказал строительство жилого дома у «МДД-недвижимость» и продал его частному лицу — А. Куповой. После передачи квартиры покупательница обнаружила трещины и сквозняки. Когда ни застройщик, ни бывший владелец не устранили дефекты, Купова уступила права требования компании «Эквилибриум». Та обратилась в суд за взысканием 2,5 млн ₽ убытков. Первые три инстанции отказали, но ВС отменил решения, указав:
- Гарантийный срок по договору подряда — 5 лет с даты передачи жилья (ст. 709 ГК РФ).
- Закон «О защите прав потребителей» распространяется на правопреемников, если объект был приобретён для личного пользования.
- Отправная точка гарантийного срока — дата фактичесственного ввода в эксплуатацию, а не заключения договора.
Юридическая база для действий
- ГК РФ, ст. 709: гарантийный срок на работы по договору подряда — 5 лет.
- Закон РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей»: право на устранение недостатков и компенсацию распространяется на всех конечных потребителей жилья.
- ГК РФ, ст. 388, 391: переход права требования к правопреемникам и ответственность за неисполнение обязательств.
Пошаговый алгоритм взыскания через правопреемство
- Проверка оснований
- Уточните, в какие сроки передавалось жильё и когда были выявлены дефекты.
- Соберите документы о передаче прав (договор цессии).
- Досудебная претензия
- Направьте застройщику претензию с описанием дефектов и требованиями возмещения убытков.
- Срок ответа — 10 дней.
- Сбор доказательств
- Акт об устранении недостатков или независимая экспертиза.
- Копии договоров купли-продажи и уступки права требования.
- Подача иска в суд
- Исковое заявление с указанием суммы убытков, неустойки и штрафа (ст. 13 ЗоЗПП).
- Приложите подтверждающие документы и правопреемственные договоры.
- Судебное представительство
- Доводы о том, что дефекты выявлены в гарантийный период.
- Аргументы о том, что застройщик обязан по договору подряда и закону защищать права конечного потребителя.
- Исполнение решения
- Получение исполнительного листа и подача его в ФССП.
- Контроль за расчётом неустойки и повторными нарушениями.
Почему стоит обратиться к профессионалам
- Опыт работы с ФЗ-214 и ЗоЗПП: юристы знают, как доказать факт дефектов и перейти к взысканию.
- Практика правопреемства: команда «Силкин и Партнёры» уже добилась компенсаций для правопреемников дольщиков.
- Комплексное сопровождение: от досудебной претензии до исполнения решения.
Получите консультацию наших экспертов — защищайте свои права на жильё с «Силкин и Партнёры».
