Покупка жилья на стадии котлована — решение ответственное. А во многих случаях еще и рискованное. Как показывает практика, задержка передачи дольщикам квартир на 3-6 месяцев сегодня считается в Москве уже почти нормальным явлением.
Разумеется, на самом деле подобные просрочки — вовсе не норма, поскольку наносят прямой ущерб собственнику. Федеральный закон №214-ФЗ в таких случаях дает возможность взыскать неустойку с застройщика. Можно попытаться сделать это самостоятельно, подробнее читаем здесь, однако при отсутствии опыта судебных тяжб достичь желаемого результата будет крайне сложно.
Если Вы все же решили полагаться только на себя, рекомендуем изучить типовые ошибки, которые допускают юридически неподкованные дольщики. Это поможет избежать промахов при защите своих прав.
Подводные камни ДДУ: как распознать уловки застройщика
Будем откровенны: главная цель девелопера — получение прибыли. Ради этого в ход порой идут не совсем честные приемы, причем уже на стадии оформления бумаг. Дело в том, что ДДУ относится к договорам присоединения, которые разрабатываются и утверждаются только одной стороной — в нашем случае застройщиком. Дольщик может лишь соглашаться — или не соглашаться — с предложенными условиями.
Юристы девелопера составляют документ так, чтобы максимально обезопасить своего работодателя от убытков. В том числе при попытках дольщика взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры.
Итак, какие хитрости могут таиться в ДДУ?
1) Указан лишь один конечный срок — завершения строительства (или ввода дома в эксплуатацию)
Допустим, в договоре прописано, что дом будет готов в I квартале будущего года. Но это вовсе не значит, что в марте Вы отпразднуете новоселье. Согласно ФЗ-214, должен быть обозначен и второй срок — передачи квартиры собственнику. Если его нет, с какого момента Вы будете рассчитывать неустойку с застройщика, если придется?
2) Заявлен слишком долгий промежуток между окончанием строительства и передачей жилья дольщикам
Обычно этот период занимает не более 6 месяцев. Если в ДДУ указан больший срок, девелопер, скорее всего, желает заранее подстраховаться от судебных разбирательств по поводу просрочки.
3) Прописан перенос сроков из-за непредвиденных обстоятельств
Подвести под эту категорию легко все что угодно, а потому строительная компания может откладывать передачу квартиры без всяких негативных для себя последствий. Пример из недавней судебной практики по ДДУ — ситуация с ЖК Домашний. Застройщик объяснил задержку строительства объекта тем, что выполнял распоряжение московских чиновников по подготовке Чемпионата мира по футболу. В результате суд отказал дольщику в выплате неустойки.
4) Обозначен срок завершения отделочных работ
Например, в ДДУ заявлен ввод дома в эксплуатацию во II квартале 2020 года, передача квартиры — через 4 месяца. Дольщик рассчитывает получить ключи не позднее 1 июля. Отдельно прописано и завершение отделки — через те же 4 месяца. Однако это не означает, что Вам передадут полностью готовую жилплощадь «под ключ». Хитрость в том, что квартира и отделка принимаются разными актами — сначала первое, затем второе. А если не примете жилплощадь без отделочных работ, то Вам грозит односторонний передаточный акт, который значительно затруднит взыскание неустойки по ДДУ.
Расчёт неустойки по ДДУ
Мы рассказали лишь о нескольких уловках в ДДУ, к которым прибегают застройщики, чтобы минимизировать санкции за просрочку либо вовсе их избежать. Цель у таких приемов одна — запутать дольщика при расчете причитающейся ему суммы.
Поэтому твердо помните:
Неустойку следует считать от даты передачи жилья, зафиксированной в договоре, начиная с первого дня задержки. Скажем, по ДДУ застройщик обязуется передать квартиру до 1 февраля 2020 года. Уже со 2 февраля начнет начисляться неустойка.Рассчитывают ее по формуле:
С 17 декабря 2021 года ключевая ставка Центробанка повысилась до 8,5%. Приведем пример вычислений при цене договора в 4 000 000 руб. и просрочке в 140 дней:
4 000 000 х 140 х 8,5% / 150 = 317,333 тыс. рублей.
В каждом конкретном случае —калькулятор неустойки дольщику в помощь.
Точно так же рассчитывается сумма санкционной выплаты с застройщика, если Вы покупаете квартиру по договору цессии. Отправной точкой отсчета и в этом случае будет заявленная дата передачи жилплощади, поскольку вместе с правом на жилплощадь Вы приобретаете и право требовать неустойку в полном объеме — это закреплено положениями ст. 384 ГК РФ.
Запомните!
Однако стоит учитывать, что расчет неустойки будет производиться на основании условий договора долевого участия, а не договора уступки прав (цессии).
Исключение составляют ситуации, когда первоначальный участник долевого строительства передает право взыскивать пени, например, только за период после переуступки. Но такие случаи на практике встречаются редко.
Имейте в виду!
Если Вам уступили права по ДДУ, заключать повторный договор долевого участия не нужно. Девелоперы часто предлагают это сделать, чтобы прописать другие сроки и тем самым избежать уплаты неустойки новому дольщику за просрочку.
Другие хитрости девелоперов: перенос сроков и односторонние акты
Помимо подводных камней, заложенных в самом договоре, неискушенного в юридических тонкостях дольщика могут подстерегать и иные «ловушки». Рассмотрим самые распространенные из них.
Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта
Подписывать такой документ или нет? Начнем с того, что продление сроков выгодно только застройщику — таким образом он пытается уйти от обязанности выплачивать неустойку дольщику. Вы же рискуете потерять возможность ее взыскания.
Важно понимать, что отказ от подписания такого соглашения ничем Вам не грозит. Все условия, оговоренные в ДДУ, останутся в силе — как и Ваше право требовать получения пени с девелопера.
Можно ли взыскать неустойку, если соглашение все же подписано? При грамотном подходе — да! В практике имеют место два варианта:
1) Получение выплаты за период с момента возникновения просрочки до даты подписания документа — при условии его регистрации в Росреестре. Обратите внимание: только после этого соглашение вступает в силу.
2) Взыскание неустойки по ДДУ в полном объеме — если соглашение не зарегистрировано. Такая ситуация возникает, когда застройщик настаивает на его подписании одновременно с актом приема-передачи жилплощади. После фактического исполнения договора регистрация никаких дополнительных документов уже невозможна.
Какое решение предпочтительнее?
Самый верный и гарантирующий успех при взыскании неустойки по ДДУ вариант – не подписывать соглашение вовсе. Соглашаться или нет с новыми условиями передачи квартиры – Ваше право, а не обязанность, что бы ни говорили представители застройщика. А если застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи читаем здесь.
Односторонний акт приема-передачи квартиры
Право составить такой документ, в соответствии со ст. 8 ФЗ-214, возникает у застройщика, если Вы не принимаете готовое жилье в течение 60 дней с момента, когда получили уведомление от застройщика о готовности объекта ДДУ к передаче. У дольщика, который долгие месяцы ждет своей квартиры, для этого может быть лишь одна причина — наличие дефектов. Увы, они встречаются в 85% новостроек. Более подробно о приемке квартиры от застройщика мы рассказали в этой статье.
На требования собственника устранить недочеты, девелопер, как правило, отвечает обещаниями. Пока Вы ждете их выполнения, установленные законом 2 месяца истекают, и застройщик готовит односторонний передаточный акт. А это чревато снижением размера неустойки дольщику в суде в 3-4 раза.
Чтобы избежать подобной ситуации, требуйте составить акт осмотра, где будут зафиксированы все дефекты жилья. Точно также, Вы можете составить акт самостоятельно или с привлечением специалистов по вопросам приёмки – так будет даже надежнее и вернее. Если представители застройщика отказываются подписать данный акт или принять его, следует направить данный документ ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика, узнать который Вы всегда можете на сайте налоговой или же посмотреть в договоре долевого участия.
Акт осмотра или заявление с описью вложения станут подтверждением того, что дольщик указал на существенные недостатки квартиры, а девелопер не принял мер к их устранению. Следовательно, односторонний передаточный акт был составлен необоснованно. Это позволит оспорить его в суде.
Самые частые ошибки дольщиков
Перечень промахов, которые допускают участники долевого строительства, довольно обширен. Часть из них приводят к уменьшению размера неустойки, другие могут совсем лишить Вас права на получение выплаты.
В десятку самых распространенных ошибок входят:
1) Отсутствие реакции на уведомление о готовности квартиры к передаче.
По закону такой документ направляется дольщику сразу после ввода дома в эксплуатацию. Формально застройщик исполняет это требование, даже если объект еще не готов. Однако в телефонном разговоре с менеджером собственник узнает, что осмотр жилья возможен, к примеру, лишь через 2 месяца. Они нужны девелоперу, чтобы реально завершить работы. Если будете просто ждать, в дальнейшем суд расценит это как уклонение от приемки и откажет в неустойке. Выход — добиваться от застройщика назначения конкретной даты и времени осмотра путем направления письменного уведомления о готовности принять объект. Они послужат доказательством, что Вы приложили все усилия к своевременному принятию объекта.
2) Подписание акта приема-передачи без даты
Нередко девелопер настаивает на этом, чтобы поставить в документе нужное число «потом», и таким образом «устранить» просрочку. Без акта нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре, а процесс получения квартиры по суду может занять до 10 месяцев. Приходится соглашаться — и проститься с возможностью получить неустойку с застройщика по ДДУ. Не спешите с подписью — разумнее сразу начать процедуру взыскания. Тогда девелопер сам поторопит Вас с принятием квартиры по всей форме: увеличивать просрочку не в его интересах. Более того, чтобы сгладить данную ситуацию в 95% достаточно спокойно разъяснить представителям застройщика, что действия, направленные на убеждение Вас подписать документ без даты – незаконны.
3) Попытки взыскать неустойку по ДДУ «мирным путем»
Надеяться, что застройщик выплатит положенную сумму после получения досудебной претензии, по меньшей мере наивно. В худшем случае он проигнорирует Ваше послание, в лучшем — пообещает заплатить после передачи ключей. На деле компания просто обанкротится, и денег Вы не увидите. Безусловно, бывают и исключения, но, как показывает практика, они крайне редки. Знать наверняка заранее – выплатят Вам деньги или нет – невозможно.
4) Накапливание пени
Стремление получить большую сумму ни к чему не приведет. Не ждите, пока пеня достигнет миллиона рублей — в суде она может быть снижена и в 5 раз, и в 10. Подавать иск разумно уже в первые дни просрочки. За 3-4 месяца, пока идет процесс, ее размер увеличится вдвое. Так Вы гарантировано получите неустойку в отличие от тех, кто ждет до последнего, поскольку в итоге денег у застройщика может и не остаться.
5) Отказ от неустойки при подписании акта приема-передачи
В предвкушении долгожданного новоселья многие готовы согласиться на какие угодно условия. Изучите договор долевого участия внимательно при первом же прочтении. Обязательств отказаться от штрафных выплат там быть не должно.
6) Неправильный выбор подсудности
От этого напрямую зависит успех получения неустойки дольщиком по договору долевого участия в полном или хотя бы достойном объеме. Еще год назад в Москве и Московской области Арбитраж был в приоритете над судами общей юрисдикции. Однако сегодня там все чаще снижают размер выплат и отказывают в удовлетворении требования 50-процентного штрафа. Единственная рекомендация, которая не утрачивает актуальности — старайтесь подавать иск не по месту своей регистрации или по месту нахождения застройщика, а туда, где статистика в вопросе снижения неустойки лучше для дольщика.
7) Самая большая ошибка
Рассчитывать исключительно на собственные силы, не имея юридических навыков. Защита своих интересов в суде требует не только специальных знаний, но и опыта, определенного склада мышления и, если хотите, большой стрессоустойчивости.
Всем этим в полной мере обладают профессиональные юристы компании «Силкин и партнеры».
Обращаясь к нам, Вы ничем не рискуете:
после взыскания неустойки по ДДУ с застройщика оплата производится по факту. Наш гонорар полностью зависит от результата процесса, поэтому мы работаем с полной отдачей.Нужна помощь? Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.
