Новые правила приемки квартиры в новостройке от застройщика 2023

До 23 марта 2022 года покупателем недвижимости дата принятия объекта могла быть затянута на неопределенно продолжительный срок.  Дело в том, что федеральное законодательство (п. 5 ст. 8 ФЗ-114) давало возможность дольщику подписать вместо передаточного так называемый дефективный акт по осмотру объекта, и ждать устранения дефектов, перечисленных ч. 2 ст. 7. Либо самостоятельно избавиться от мелких или существенных дефектов, выставив застройщику счет (еще одна альтернатива — претендовать на удешевление объектов долевого строительства на соразмерную обнаруженным изъянам сумму).

Кроме неимитированного по количествам отказа от подписания акта приемки дольщиком был еще один «минус» слабой проработанности фз-214 в части передачи объекта и споров относительно его качества: временная неопределенность устранения недостатков. В п. 6 ст. 8 срок устранения строительных недостатков подлежит согласованию застройщиком — будущий покупатель жилья мог дожидаться удовлетворения своих требований несколько месяцев!

К счастью, с принятием 23 марта 2022 года Постановления № 442 вступили в законную силу новые правила приемки квартир 2023, поясняющие особенности передачи объектов долевой собственности их участникам. Благодаря детализованным разъяснениям к ст. 7 и 8 фз-214 приемку квартиры сделали понятнее, проще, удобнее для обоих добросовестных контрагентов.

С другой стороны, действия по передаче недвижимости усложнились присутствием третьего субъекта — специалистом (второй абзац пп. «в» п. 1 Постановления).

Источники регулятивных норм

По-прежнему дольщику нужно ориентироваться на заключенные договоры долевого участия и статьи фз-214. Постановление № 442 дополняет оба документа, конкретизируя их положения в части процесса передачи стройварианта дольщику. Таким образом, на первую же дату осмотра подготовьте все 3 источника:

• свой ДДУ;
• ФЗ № 214 от 30.12.2004;
• Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442.

Срок действия последнего ограничен: по 30.06.2023 включительно. Но, не исключено, что действие Постановления пролонгируют либо сделают бессрочным (следите за редакциями, вносящими изменения).

Позвоните нам! Мы ответим на любые ваши вопросы:

+7 495 127-09-14

(консультация бесплатная и ни к чему не обязывает)

Юридические нюансы новых Правил

Для протоколирования существенных недостатков остались актуальными оба документа: акты осмотра и акты приема-передачи: раньше, до 23.03.2022 г., описание всех замеченных изъянов вносилось только в первый вид документа. С принятием Постановления правило ч. 5 ст. 8 актуально лишь для существенных дефектов: но они теперь заносятся в присутствии трех лиц:

• застройщика;
• дольщика;
• квалифицированного специалиста.

Все перечисленные участники подписывают акт осмотра вместо передаточного: он «ждет» максимум 60 дней, пока застройщик безвозмездно устраняет свои недочеты. Если 60 суток прошли, а требования остались неудовлетворенными (или об этом Застройщик заявил сразу) — у будущих собственников недвижимости появляется право обратиться с иском в суд. До 23.03.2022 г. они могли судиться уже на стадии первого осмотра.

Таким образом, новые Правила установили четкие границы ожиданий исправления огрехов: 60 дней, и запретили подавать в суд ранее, чем по истечении этого срока. Альтернатива суду сохранилась:

• потребовать соразмерного уменьшения цены ДДУ;
• претендовать на возмещение личных расходов.

Сроки на обе вышеперечисленных альтернативы тоже конкретные, но в 6 раз меньше:  10 рабочих дней со дня предъявления (пп. «з» п. 1 Постановления). В 2 раза сократилось время на односторонний акт, составляемый, согласно ч. 6 ст. 8 фз-214 и второго абзаца п. «н» Постановления.

Что касается несущественных недостатков — они вносятся прямо в передаточный акт, без перенесения его даты подписания. Если возникают разногласия — приглашается специалист для составления акта осмотра.