В нашей предыдущей статье мы рассмотрели вопросы, связанные с получением и использованием материнского капитала, а также некоторые нюансы в этой области. В этой же статье мы с Вами поговорим о следующем шаге – продаже квартиры, которая покупалась с использованием средств материнского капитала.
Как же продать квартиру, права на которую имеют несовершеннолетние дети?
Важно: не путать с ситуацией, когда дети просто зарегистрированы в квартире. Разница кардинальная – в этом случае сделка не имеет никаких особенностей и нет разницы, зарегистрированы дети или взрослые – все делается по одной схеме. Мы же поговорим о том случае, когда несовершеннолетние дети являются собственниками долей.
Поскольку специфика совершаемых сделок может изменяться в зависимости от региона, в первую очередь мы советуем сходить непосредственно в органы опеки и попечительства перед сделкой и проконсультироваться по поводу продажи своей квартиры. Качество консультации будет зависеть от того, какие вопросы Вы задаете и на какого инспектора попали.
Без постановки четких и грамотно сформулированных вопросов Вы максимально размыто услышите и так всем известную позицию: органы опеки и попечительства заинтересованы в максимально возможной защите прав несовершеннолетних. Инспектор расскажет Вам, как правило, только самый безопасный для детей путь. Выглядит он так: Вы одновременно продаете и покупаете квартиру. В такой ситуации инспектор может примерно оценить приобретаемую квартиру и сказать, улучшаются условия несовершеннолетних или ухудшаются. Но при таком раскладе Вы многое теряете!
Не можем не отметить, что сделка, на совершение которой необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства может привести к потере от 5% до 10% от стоимости объекта, что при продаже квартиры стоимостью 10 млн., соответственно, от 500 000 руб. до 1 000 000 руб.
Можно ли избежать подобных потерь? Да, выход есть, но обо всем по порядку.
В связи с чем квартира может упасть в цене, когда фигурируют органы опеки?
Во-первых, из-за этого стоимость риелторских услуг сразу взлетает на 50-100%, так как сама сделка усложняется, а многие просто не умеют их сопровождать и устанавливают заградительные цены, за счет которых они смогут консультироваться у специалистов. Как пример – риелтор всегда брал за обычные сделки 50 000 рублей, и тут подворачивается клиент, у которого продажа квартиры должна пройти проверку в органах опеки. Но он (риелтор) никогда не имел дел с такими сделками. Ну и что – разве можно отказываться от денег? Конечно нет, но ценник предусмотрительно установится повыше, чтобы, в случае чего, риелтор мог обратиться к юристу по недвижимости и проконсультироваться за 3000 – 5000 рублей.
Во-вторых, покупатели в наше время приобретают квартиры на кредитные деньги и сделка сама по себе становится сложнее, в связи с чем, как правило, ищутся квартиры со свободной продажей без дополнительных заморочек, а у Вас, скорее всего, планируется альтернативная сделка.
Свободная продажа квартиры и альтернативная отличается тем, что при свободной продаже продается одна квартира, и в сделки участвует две стороны (или 3, если квартира приобретается с привлечением кредитных средств). Такие сделки легко провести. Альтернативная сделка выглядит так: Вы продаете квартиру и сразу же покупаете новую, соответственно фигурируют два объекта недвижимости и 3 стороны, а если в сделке присутствует банк (или банки) то плюс 1 или 2 стороны. А теперь прибавьте к этому количеству органы опеки и попечительства – далеко не каждый риелтор такое выдержит. Даже банальный сбор всех лиц в один день становится проблемой, поскольку у риелторов есть определенные свободные дни.
Пример: Квартира 1 продается по альтернативой сделке, а Квартира 2 – по свободной, сделка проходит одновременно с использования кредитных средств на квартиру №2 и привлечением органов опеки и попечительства. Давайте посчитаем сколько лиц будет задействованы в сделке. Продавец Квартиры 1 (он же покупатель Квартиры 2, но могут быть и несколько лиц) + риелтор продавца Квартиры 1 + менеджер банка + представитель страховой + инспектор органов опеки и попечительства + покупатель Квартиры 1 (могут быть несколько лиц) + риелтор покупателя Квартиры 1 + продавец Квартиры 2 (могут быть несколько лиц) + риелтор продавца Квартиры 2
В итоге покупатель Квартиры 1 рискует тем, что органы опеки и попечительства, банк или страховая компания не пропустят сделку и она не состоится. Также часто люди могут передумать продавать квартиру или, к примеру, из-за скачка цены повысить стоимость квартиры (не первой, так второй), то есть такая вероятность увеличивается в сравнении со свободной продажей. Контролировать безопасность свободной сделки гораздо проще. К чему все это: чтобы заинтересовать покупателя альтернативной сделкой при продаже квартиры, да еще и с участием органов опеки и попечительства, нужно снижать стоимость объекта ниже рыночной, и лучше на 5-10% – так быстрее найдется покупатель.
В-третьих, продавцы квартиры могут отказаться предоставлять Вам скидку на продаваемую квартиру, узнав, что Вы собираетесь покупать ее с привлечением средств материнского капитала. Особенно наглые могут еще и поднять стоимость. Получается, что если совершать покупку одновременно с продажей, то можно потерять от 5% до 10% от стоимости квартиры, что может быть даже больше, чем Вы получили от использования материнского капитала, в связи с чем вся экономия стремительно улетучивается. Исходя из этого, мы рекомендуем воспользоваться другой схемой. Да, она тоже не идеальна, в ней есть определенные риски, но на стабильном рынке, где отсутствуют резкие колебания стоимости недвижимости, данная схема гораздо выгодней.
Почему мы не берем предоплату за услуги?
Вернемся в органы опеки и попечительства, но уже с четко поставленными вопросами.
Объясните инспектору, что Вам нужно согласие на проведение не сложной (альтернативной) сделки по продаже вашей квартиры и покупки новой, а сделки со свободной продажей и последующей покупкой квартиры. Такое практикуется, когда Вам нужно переехать в другой регион. Вы продаете квартиру на Севере и покупаете квартиру в Москве. В такой ситуации, чтобы права несовершеннолетних не нарушались, Вы открываете счета на своих несовершеннолетних детей и переводите туда денежные средства, полученные с продажи квартиры, равные стоимости долей несовершеннолетних. Важно, чтобы инспектор понял, что именно Вы хотите, поскольку если он начинает говорить, что так нельзя делать, попробуйте переговорить с другим инспектором или руководителем органа опеки и попечительства. Если даже в этом случае получаете отказ – можете обжаловать его в судебном порядке.
Если же всё в порядке, то идем дальше. Инспектор, как правило, попросит следующий перечень документов для получения разрешения на продажу квартиры с зачислением денег на расчетный счет несовершеннолетнего:
- Заявление обоих родителей. Требуется личное присутствие (если ребенку от 14 до 18 лет, то заявление подписывает он сам);
- Свидетельство о рождение детей;
- Свидетельство о заключении брака;
- Копии паспортов родителей (страницы с фотографией и регистрацией). Если ребенку исполнилось 14 лет, также и копия его паспорта;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение, которое продается, и правами на которую обладают несовершеннолетние дети;
- Документ-основание на жилое помещение. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения долей, по которому Вы распределили доли в пользу несовершеннолетних;
- Технический паспорт на жилое помещение. Заказывается в МФЦ, стоит примерно 3800 руб. и делается 10 дней. (Если дом очень старый и паспорт, соответственно, тоже, то может потребоваться выход инспектора БТИ на объект. В этом случае сроки увеличатся до 14 дней, а стоимость до 8500 руб. Можно предварительно сходить в МФЦ и уточнить, какой паспорт будет и устроит ли он инспектора органа опеки. В любом случае, этот вопрос нужно так же уточнить на первом приеме у инспектора.);
- Выписка из домовой книги (оригинал). Делается в МФЦ в день обращения (бесплатно);
- Копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (оригинал). Получается в управляющей компании. (Адрес УК можно посмотреть в квитанции, либо, к примеру, в Москве можно получить единый жилищный документ, где отображается задолженность по коммунальным платежам. Этот документ также получается в МФЦ и делается сразу в день обращения);
- Отчет об оценке рыночной стоимости жилья (альбом). Можно заказать в любой оценочной компании с соответствующей лицензией. Срок оценки 6 месяцев, стоит примерно 5000 руб. по московским ценам. Есть компании, которые приедут к Вам на квартиру, подпишут с Вами договор и возьмут оплату, поэтому останется только забрать отчет. Можете также уточнить у инспектора, нужен ли отчет в оригинал или достаточно копии, тогда не придется даже ехать за отчетом. Получили по почте, распечатали и приложили к заявлению.
Рекомендуем собрать вышеуказанные документы и перед подачей в МФЦ еще раз приехать на прием в орган опеки – показать для проверки. Если все верно, то подаем через МФЦ и ждем решение до двух недель. После получения одобрения органов опеки и попечительства на продажу квартиры, можно смело выходить на сделку. В такой ситуации сделка уже ничем не отличается от обычной, и Вам не придется скидывать в стоимости. Если данную процедуру проделать самостоятельно, то можно и риелторские или юридические услуги уменьшить в цене, так как взаимодействие с опекой Вы взяли на себя.
Отзывы о компании «Силкин и Партнёры»
Если Вам нужно купить квартиру, то параллельно производите поиск покупаемого жилья. Если покупаемая квартира находится быстро, то можно договорится со всеми участниками, и выйти на альтернативную сделку с параллельной покупкой. Тут уже включается психологическая особенность – если Вы говорите о том, что у Вас альтернативная сделка с кучей заморочек, и это всё на начальном этапе, то с Вами едва ли захотят работать. Но когда с Вами уже начали взаимодействие и, у Вас завязались хорошие отношения с покупателем, то многое решается гораздо проще, в том числе и изменение условий сделки, если они не повлияют на её отсрочку. А, как мы уже говорили, при наличия согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры все становится в разы проще.
Как результат – проводите сделки и деньги с доли несовершеннолетних поступают на заранее открытые счета несовершеннолетних. А раз так – Вы можете позволить себе подойти к вопросу выбора квартиры не торопясь и чуть более тщательно.
Остались вопросы?
Оставьте заявку и наш юрист
свяжется с вами в течение 30 минут
