Прежде всего, что же такое предварительный договор купли продажи?
Предварительный договор купли-продажи подразумевает под собой некое соглашение сторон, которое обязует их заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, которые прописаны в предварительном договоре. Предварительный договор, по общему правилу, заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Для начала важно сказать, что предварительный договор купли продажи в сфере недвижимости необходим для того, чтобы одна сторона не отказалась от продажи, а другая от покупки. Это, если можно так сказать, страховочный от отказа в проведении сделки документ, так как почти всегда при отказе существует какой-либо штраф или же возможность подачи в суд на отказавшегося в исполнении.
Предварительный договор не порождает у сторон прав и обязанностей по передаче имущества, выполнению работ и оказанию услуг, однако на основании предварительного договора у сторон возникает единственная обязанность – обязанность заключить в будущем основной, окончательный договор на условиях, определенных в предварительном договоре.
Что, по общему правилу, должно быть прописано в предварительном договоре?
В предварительном договоре, так же как и в основном, обязательно должны быть прописаны: предмет договора и другие условия основного договора, о которых стороны хотят договориться уже на этом этапе. Если же в предварительном договоре будет прописан только предмет договора он уже будет иметь силу и считаться правомерным, так как о других условиях. участники сделки уже договорятся в основном оговоре. Если же далее они не смогут договориться о условиях – условия установит суд.
На практике же практически всегда предварительный договор содержит уже все итоговые условия – цену, сроки подписания, ответственность сторон и другие моменты, которые стороны хотят прописать.
Что такое предмет договора купли-продажи?
Продолжим разговор основываясь именно на недвижимости, предметом договора в таком случае буде являться объект недвижимости, например, квартира или земельный участок, который будет передан от продавца-покупателю. В договоре должна быть отражена подробная характеристика объекта (кадастровый номер, площадь объекта и другие характеристики), чтобы не оставалось вопросов о каком именно доме или земельном участке идёт речь.
Если же мы говорим о строящемся доме, то в договоре будет необходимо прописать лишь кадастровый номер участка, но всё же лучше давать более подробную информацию и писать адрес и площадь будущего объекта, номер будущего дома или этаж, если мы говорим о квартире. Данные о кадастровом номере можно найти в открытом доступе на сайте росреестра или же заказать выписку из ЕГРН.
Расчет сторон:
Самой важной функцией предварительного договора является фиксация желания к покупке и продаже, поэтому сам по себе предварительный договор не предполагает никаких расчетов. Но на практике все же такой договор не обходится без соглашения о задатке и расписке от продавца о получении денежных средств. Так же о задатке вы можете прочитать в статье 380 ГК РФ пункт 4.
Зачем вносят задаток мы кратко ранее уже сказали, однако важно заметить, что сделка с задатком выгодна обеим сторонам. Получается, что задаток выступает в роли «страховки» от отказа от сделки из-за нарушения договоренности, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете. При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции.
Стороны могут предусмотреть, что задаток входит в окончательную цену, либо же выплачивается исключительно с целью обеспечения заключения основного договора и возвращается покупателю после подписания основного договора.
Давайте разберёмся чем же задаток отличается от аванса?
Аванс — это сумма, которая входит в будущий платеж (часть предварительной оплаты). Аванс возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.
Задаток же является денежным подтверждением намерений, то есть подтверждением обязательств. Если сделка не состоится по вине ПОКУПАТЕЛЯ, то задаток не возвращается. Если же сделка не состоялась по вине ПРОДАВЦА, то задаток возвращается покупателю в двойном размере.
Если же не установлено, что внесенная сумма являлась задатком, то она является авансом
!! Если по предварительному договору будет внесена значительная часть цены объекта недвижимости, то такой договор в последующем может быть признан основным.
Какая же ответственность сторон по предварительному договору купли-продажи:
Основным нарушением будет являться отказ от заключения основного договора, или же уклонение от подписания, то есть когда на прямую Вам не говорят об отказе, но и не отвечают на ваши звонки и сообщения.
Та сторона, которая будет отказываться или уклоняться от подписания через суд все же можно будет принудить к заключению договора. Так же эта сторона обязана будет возместить убытки за неудобства, доставленные уклонение и отказом, например, если это квартира и вы были намерены переехать туда в определённый срок, и вам пришлось арендовать комнату или квартиру на это время.
Сколько действует предварительный договор?
Действие предварительного договора, как правило, прописывается в нём, однако если брать в расчёт общие положения – то действия предварительного договора составляет год.
Если в течение срока, установленного для заключения основного договора ни одна из сторон не выявила желания для его заключения, в последствии обязательность характера предварительного договора теряет свою силу и стороны по сделке имеют право отказаться от подписания основного договора.
Зачастую возникает вопрос: договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит государственной регистрации в Россреестре. Но нужно ли регистрировать предварительный договор?
Закон не устанавливает подобной обязанности, поэтому Предварительный договор регистрировать не нужно.
Есть ли какие-то гарантии по предварительному договору?
Наверное, единственная гарантии такого договора заключается том, что поле подписания его основной договор всё-таки будет подписан, добровольно или в судебном порядке.
Никакое соглашение без предварительного договора не будет являться обязывающим условием для подписания основного.
Какие возможны риски для покупателя по предварительному договору купли-продажи?
Покупатель в сфере недвижимости является самым «слабым» звеном, так как даже подписание предварительного договора не дает гарантии о получении объекта недвижимости
Предварительный договор может быть признан незаключенным по таким критериям, как:
Выбрана неверная форма договора (предварительный договор заключен в устной форме, что влечет его недействительность (ничтожность))
Существенные Условия договора не были обговорены и согласованы
Так же существует риск потерять задаток или аванс, если таковые были
Так же можно столкнуться с покупкой жилья с обременением. Что это значит? Продавец умолчал, что квартира находится в залоге или принадлежит третьему лицу.
Можно ли и как отказаться от предварительного договора?
Можно, предварительный договор имеет ряд пунктов из-за которых перестает действовать:
Во-первых, прошел срок, который был дан на подписание основного договора, если ни одна из сторон не требовала подписания
Во-вторых, стороны договорились о расторжении предварительного договора
Однако важно помнить, что по общему правилу предварительный договор не может быть расторгнут без веской причины или в одностороннем порядке, однако в самом предварительном договоре могут быть прописаны такие условия. Например, расторжение в одностороннем порядке будет влечь за собой штраф (отступное) в согласованном размере.
Как правило в договоре всё же есть пункт о причинах, которые нельзя предугадать, так называемые форс-мажорные обстоятельства, из-за которых вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке это не повлечет за собой никаких санкций. Какие могут быть форс-мажоры? Например: пандемия, пожар, потоп, ураган, смерть, отказ в кредите и тд.
Однако если продавец заранее знал о причинах, по которым не сможет далее продать квартиру, то он должен будет возместить убытки, которые понёс покупатель во время сделки.
Покупателю же мы советуем так же обезопасить себя и прописать в предварительном договоре такие пункты, как:
• Банк не одобрит кредит
• Возможные трудности с документами на квартиру, например, сделанная перепланировка, которую будет необходимо узаконить
• Возникновение причин, из-за которых нельзя будет купить квартиру, например, если квартира не полностью принадлежит продавцу, а часть её принадлежит несовершенно летнему.
• На квартиру установлены обременения (залог) либо наложен арест
