- Перед заключением любой сделки, связанной с покупкой недвижимости, необходимо удостоверится в том, что продавец является собственником квартиры или имеет законное право на ее продажу. Для этого юрист компании проведет проверку правоустанавливающих документов (документов – оснований): свидетельства о праве собственности, первоначального договора купли-продажи, документов по приватизации квартиры, документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру в порядке наследования и т.д. Особое внимание уделяется выписке из ЕГРН (единого реестра недвижимости).
- Далее необходимо удостовериться в том, что продавец может продавать квартиру: не является ли он банкротом, и не возбуждено ли в отношении него дело о банкротстве, дееспособен ли продавец. Для этого проводится проверка сведений из ПНД и НД, которые юрист заранее запросит у продавца. Если продавец находится в зарегистрированном браке, а продаваемая квартира находится в общей собственности супругов, то юрист запросит согласие второго супруга на продажу квартиры. Если квартира продается по доверенности, то на этой стадии будет проверяться не только сам текст документа, но также дееспособность всех лиц в ней указанных. Также на этой стадии запрашиваются согласия других сособственников квартиры на ее продажу.
- Второй этап всегда связан с проверкой самой квартиры, которую Вы хотите приобрести. Прежде всего юрист выяснит нет ли каких-либо ограничений на продажу квартиры: не находится ли она под арестом, нет ли установленного запрета на совершение в отношении этого имущества регистрационных действий и других обременений.
На этой стадии также подлежит проверке техническое состояние квартиры. Юрист осуществит проверку базовых показателей: проверку совпадения фактического адреса объекта и адреса, указанного в документах – основаниях, проверит совпадает ли площадь квартиры, указанная в выписке из ЕГРН и в техническом паспорте квартиры, выяснит была ли проведена перепланировка квартиры, и узаконил ли текущий собственник ее результаты. - При подготовке сделки особое внимание уделяется проверке задолженностей по коммунальным платежам, юрист компании проверит справки ЖКО и КАПРЕМОНТА, чтобы выяснить наличие задолженностей и обезопасит Вас от покупки квартиры с долгами.
- Также на этой стадии критически важно проверить кто зарегистрирован в покупаемой квартире, в ряде случаев их право на проживание может быть сохранено после продажи квартиры, чтобы избежать подобных ситуаций, юрист сначала выявит всех проживающих на законных основаниях в квартире, и затем истребует соответствующие заверения о выселении из квартиры и о снятии с регистрационного учета.
- Завершая данный этап, юрист подберет схему заключения сделки, а также проведет первичную оценку рисков.
Вторая часть инструкции “СХЕМА СДЕЛКИ”
- Схема сделки – это прежде всего порядок совершения действий по заключению договора купли-продажи с последующей регистрацией перехода права собственности. В зависимости от характеристик объекта, от особенностей лиц, участвующих в сделке, распределения между ними долей в покупаемой квартире, юрист поберет оптимальный способ заключения сделки (вплоть до нотариального удостоверения), определит варианты передачи денежных средств и предложит удобные варианты по передаче самой квартиры. В процессе подготовки схемы сделки юрист должен при необходимости ответить на вопросы: Как уменьшить налог? Как провести ипотеку в соответствии со всеми пожеланиями покупателя? Как все это состыковать со встречным объектом если таковой имеется? Каждая сделка практически неповторима, поэтому к ней нужен индивидуальный подход.
- В процессе определения схемы сделки юрист предложит несколько вариантов того, как будут передаваться денежные средства: за наличный расчет, через ячейку, аккредитив или иным способом. Проконсультирует Вас по налоговым вопросам.
- Перед заключением основного договора купли-продажи возможно заключение предварительного договора или соглашения о задатке (авансе). Задаток (аванс) обеспечивает и подтверждает намерения сторон заключить сделку и страхует стороны от недобросовестного поведения контрагента. После заключения таких соглашений, юрист начинает сбор дополнительных документов: различные справки пенсионного фонда, ЖКО, согласие супругов, утерянные документы и так далее.
- После сбора и анализа всех документов юрист переходит к третьему этапу, к самой приоритетной части – к составлению договора купли-продажи. Сначала готовится базовый вариант документа, который в процессе его согласования между сторонами наполняется дополнительными условиями и корректируется. Перед финальным утверждением условий договора юрист проводит повторную оценку рисков, и только после доведения этой информации до Вас, договор проходит окончательное утверждение каждой из сторон: покупателем, продавцом, банком и нотариусом (при необходимости).
- Когда все согласовано, то можно «выходить» на сделку. Сторонами подписывается финальный вариант договора, и подаются документы на регистрацию перехода права собственности, параллельно под контролем юриста осуществляется передача денег и оформляется соответствующим закону и договору способом. В процессе сопровождения сделки до полного ее завершения юрист компании контролирует составление и регистрацию документов в каждой инстанции, при необходимости юрист всегда подскажет где поставить подпись и обозначит все детали, объяснит, как оплатить госпошлину, как передать документы на регистрацию.
- После регистрации перехода права собственности на квартиру, внесения этих данных в ЕГРН, передачи денег и передачи Вам квартиры основная работа юриста по сопровождению сделки заканчивается. Вы уже можете пользоваться своей новой квартирой. Но и на этом сопровождение сделки не завершается, далее следует пост обслуживание. Когда все уже готово, доверители могут обращаться с такими вопросами: Как прописаться в новой квартире? Как подать декларацию и в какой срок? Как разделить лицевые счета? Как оплатить налог за новую квартиру и как получить налоговый вычет? И, конечно, юрист помогает решить эти вопросы.
Благодаря многолетнему опыту юрист, помогает сторонам провести сделку избегая лишнего стресса, так как такие действия проводят очень редко. И тут конечно лучше обратится к профессионалу, юристу с опытом именно в сопровождении сделок по купле-продаже недвижимости.
