Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2026 г.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

1. Степень готовности дома

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с участниками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

---

2. Какой договор вы будете заключать?

Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договор ДДУ имеет приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными ФЗ №214. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Также ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия — решать конечно вам.
Все прочие договоры таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но ДДУ не снимает все риски – много обманутых дольщиков заключали договор ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их иным способом. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки.

---

3. Аккредитована ли новостройка в банке

Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости? Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является “топовый банк” с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут “дофинансировать” застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в абсолют не стоит. На практике, не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика не стоит верить в указанный показатель.

---

4. Репутация дорогого стоит

Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости? Кто стоит за застройщиком? Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом? Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Необходимо проверить, кто является учредителями данного юридического лица.

---

5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения

Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд – никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые участники покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить “долгострой” или “недострой”. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.

Перед покупкой обратите внимание на местоположение новостройки: наличие свободных парковочных мест; озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.

Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и .т.д. Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.

---

6. Запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки

Ст. 20, 21 ФЗ №214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:

Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов, ссылаясь на коммерческую тайну.

Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с ФЗ №214 не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

---

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

• инвестиционный контракт;
• проектная декларация;
• разрешение на строительство;
• проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
• свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
• договор со страховой компанией   (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
• выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним   (на земельный участок);
• регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ   (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
• форма договора, по которой будет продаваться квартира;
• аудиторское заключение;
• заключение экспертизы проектной документации;
• строительные лицензии, допуск СРО.

---

6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей.
Например, застройщик Аврора при строительстве домов в г. Железнодорожный МО как раз столкнулся с тем, что не мог сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги будущих собственников.

Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием для передачи вам квартиры.

6.2. Проектная декларация

Как правило, она размещена на сайте застройщика. Если нет, то застройщик обязан вам предоставить ее по вашему требованию. Из проектной декларации можно узнать о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома квартир, гаражей, иных объектов. Информацию о функциональном назначении нежилых помещений, о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации

Не путайте с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации. Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос решится и буквально на днях. Возможно, так и будет, но риск все же остается.

6.4. Разрешение на строительство

Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, который несет перед вам ответственность.

6.5. Свидетельство о собственности на землю

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник». Также земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись (это не является негативным моментом).

6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства

Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя. Что касаемо страхования – это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым участником долевого строительства, так и договор страхования в целом на всю новостройку.

Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию от банка, входящего хотя бы в топ-100, чем не иметь подобных гарантий вовсе. Да и страховка от приличной компании не помешает. Даже сам факт, что застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договоры долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого сделать не смогли. Несомненно, именно покупатели квартиры в новостройке заплатят за все возможные издержки застройщика, но за большую защищённость нужно платить.

Но речь не идет о полной ликвидации рисков. В последнее время у банков отзывают лицензии, страховые компании могут тоже не выдержать страхового случая. Тем более застройщики, желая сэкономить, будут приобретать самые дешевые обеспечительные меры, которые только есть на рынке финансовых услуг. А гарантия ненадежной страховой компании не стоит даже денег, которые застройщик за нее заплатил.

Если ваш застройщик регистрирует договор долевого участия, то вам непременно необходимо еще и оценить предоставленные им обеспечительные меры. Застройщик обязан довести до вашего сведения выбранный им способ обеспечения и его условия. В основном вся проверка заключается в оценке надежности предоставленного обеспечения. Необходимо проверить условия предоставленной страховки и быть внимательнее к деталям.

6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним

Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ). Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину. Данная выписка заказывается в МФЦ.