В ч. 3 статьи 7 ФЗ № 114 четко сказано, что существенные недостатки при приемке квартиры дают дольщику право одностороннего отказа от исполнения договора. Вместе с аннулированием обязанности принять стройвариант у застройщика возникают финансовые обязательства:
- возврат полученных денежных средств, перечисленных в счет цены ДДУ;
- выплата процентов, начисленных по правилам ч. 2 статьи 9 (в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, актуальной в день возврата денег), для гражданина проценты удваиваются.
Вышеперечисленные финобязательства должны быть исполнены в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ. Но такая радикальная мера возможна лишь в 2-х случаях:
- застройщик отказался устранить дефекты в установленный дольщиком разумный срок;
- недостаток несущественный.
При этом дольщик по-прежнему может альтернативно потребовать устранить недочеты — независимо от степени их значительности (вариантов — 3, перечислены в п.2 ст. 7). Разница лишь в том, что именно обнаружение существенных недочетов дает дольщику новое — дополнительное — право расторгнуть ДДУ и вернуть все выплаты, включая двойные % за использование сумм Застройщиком.
Последствия более чем серьезные поэтому важно знать законодательно определенные дефиниции существенных недостатков, чтобы доказать свою позицию в любых инстанциях — от строительной компании до Стройнадзора и районного суда (такие споры решаются в суде общей юрисдикции, если потребитель — обычный гражданин).
Позвоните нам! Мы ответим на любые ваши вопросы:
(консультация бесплатная и ни к чему не обязывает)
На что ориентироваться: нормативные источники
По поводу дефиниций и других признаков существенных дефектов следует обращаться к двум законодательным актам:
- ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”;
- Постановлению Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 “Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства”.
Добиться устранения недостатков от застройщика добровольно не получается, придется обращаться к Фемиде, т.е. в суд. Тогда потребуется знание еще одного источника профильных норм: Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012.
Недостатки стройобъекта: признаки существенности
В отличие от несущественных недостатков, серьезные гораздо сложнее дороже устранять — и не всегда такое возможно! Перечня, как такового, нет: нужно ориентироваться на признаки, аналогичные тем, что указаны в Постановлении Пленума ВС РФ № 17 по отношению к технически сложным товарам.
Для подтверждения существенности может понадобиться назначение 1, 2 и более строительных экспертиз после самостоятельного обнаружения дефектов. Их нивелирование должно быть (на выбор или все вместе):
- физически невозможным;
- слишком трудоемким;
- чересчур растянутым во времени;
- неоправданно дорогими по восстановлению (расходы приближены к стоимости или превышают стоимость объекта).
Кроме перечисленного, к существенным относят недочеты, появляющиеся снова после устранения и/или обнаруженные многократно.
Схема действий на осмотре квартиры
Начните с проверки сроков уведомления о завершении строительства — и не пропустите их, чтобы лично убедиться в отсутствии строительных недостатков либо запротоколировать их наличие. Четкие границы периода обнаружения существенных и незначительных огрехов даны в п. 4 ст. 8.
Если осмотр закончился фото-фиксацией выявленных дефектов — это повод сказать «нет» акту приемки: не подписывайте его, пока не произойдет фактического устранения недочетов застройщиком. Подпишите акты осмотра — там отразите в присутсвии специалиста (п. «г» Постановления N 442) выявленные дефекты и укажите срок устранения выявленных огрехов (обычно дается плюс-минус 60 суток).
Возможность противопоставить акту приема-передачи другой акт устранения дефектов предусмотрен п. 5 ст. 8. Если срок прошел, и застройщик отказался устранить недостаток либо они выявлены существенные — вступает в действие правило ч. 3 статьи 7 на отказ от исполнения ДДУ.
