Акция: Приёмка бесплатно! Принимаем заявки. Звоните! При заказе услуги Взыскание максимальной Неустойки. Только Москва и Московская область.
ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

 Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры.  Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков. Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит. На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания. Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире. Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры.  Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

  1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
  2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
  3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.

Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.

Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд. Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ. Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится.  К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков.  Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению. Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае. Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры. Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами. Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

37 комментариев читателей статьи "Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры."

  1. Здравствуйте!
    Застройщик подписал АПП на машино-место в одностороннем порядке. По факту не работают ворота и машино-место пользоваться нельзя. Я об этом знал, и по телефону застройщику сказал что как сделают ворота — приду принимать. Через некоторое время получаю письмо с односторонним АПП. Ворота паркинга не работают до сих пор, пользоваться им нельзя.
    Что можно сделать? Спасибо.

    • Никита Глушко

      Добрый день. Можете починить их за свой счет, а затем предъявить требование по убыткам в компанию. Рекомендуем также заранее до починки сделать оценку стоимости работ.

  2. Добрый день!
    Срок сдачи объекта (квартиры) по ДДУ до 31.03.2019, по факту до настоящего времени (25.07.2019) застройщик не уведомил меня официальным письмом о готовности объекта (о готовности я узнал сам позвонив по телефону в отдел заселения).
    В апреле и июне 2019 года совместно с представителем застройщика были произведены осмотры квартиры, в ходе которых составлены соответствующие акты осмотра с обнаруженными недостатками (подпись представителя застройщика имеется), до настоящего времени недостатки не устранены, о чем было сообщено застройщику двумя заказными письмами (ответа от застройщика не было).
    Между тем, от застройщика получено письмо от 28.06.2019 о передаче квартиры в одностороннем порядке в связи с тем что я уклоняюсь от ее передачи, также в письме сказано что застройщик подтверждает, что сообщение о готовности квартиры к передаче было мне направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, и застройщик обладает сведениями о доставке мне указанного сообщения, однако я точно уверен что такого письмам я не получал. По данному письму я также направил претензию в адрес застройщика (ответа не получал).
    Подскажите, вправе ли я требовать от застройщика выплаты неустойки и моральной компенсации? какие мои дальнейшие шаги действия? Заранее благодарю.

    • Никита Глушко

      Добрый день. Да, вы Вправе требовать неустойки и иных компенсаций, весь вопрос в сроке. Исходя из приведенного Вами, просрочка будет считаться от 31.03.2019 до 28.06.2019. Подскажите, что у Вас за застройщик?

      • Застройщик у меня ООО «ФЛАГМАН» по генеральной доверенности АО «ИНГРАД»

      • Никита, я направлял претензионные письма в АО «ИНГРАД «, письма получены 27.06 и 10.07, а также в ООО «ФЛАГМАН», письма получены 09.07. и 24.07 и одно письмо (самое первое) вернулось мне обратно (более 30 дней доставки), пока ответов мне не поступало. Можно уже составлять иск в суд или стоит выждать срок 30 дней по всем письмам?

  3. Здравствуйте!
    Застройщик составил односторонний акт спустя месяц после осмотра квартиры, хотя по закону и по договору должен только спустя два месяца(а на почту выслал его спустя три месяца). Во-первых, не совсем понятно почему, а во-вторых можно ли это оспорить и есть ли в этом смысл?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Весь вопрос в том, когда застройщик направил уведомление о готовности объекта и в том, по каким именно причинам Вы не приняли квартиру. Уже исходя из этого можно понимать, стоит ли оспаривать акт или нет.

  4. Добрый день. По ДДУ срок сдачи жилого дома 1й квартал 2019 года. Жилой дом фактически сдан в эскплуатацию 18.02.2019 года. О готовности объекта застройщик и передаче квартир дольщикам застройщик оповестил смс-уведомлением.
    23 марта 2019 года мною была осмотрена квартира и обнаружены недостатки, в т.ч. существенные (отсутствие вентиляции в санузлах).
    31.03.2019г. я направила застройщик письмо с приложением акта и просьбой устранить недостатки в 10С-дневнй срок. Письмо застройщик получил, но никаких ответов и уведомлений не поступало.
    10.06.2019г. застройщик направил в мой адрес письмо о составлении акта приема-передачи квартиры от 30.03.2019г. в одностороннем порядке. В ответ я направила письмо о том, что не имею возможности подписать акт от 30.03.2019г., не осмотрев квартиру и не удостоверившись в устранении недостатков, и с просьбой назначить осмотр на 06.07.2019г.
    Сегодня застройщик согласовал со мной время осмотра, но сообщил что я должна подписать акт от 30.03.2019г. Какие мои дальнейшие действия, чтобы акт приема-передачи все-таки был оформлен датой его реального подписания, а не «задним» числом.
    Благодарю за ответ.

    • Никита Глушко

      Добрый день. К сожалению, из каких-либо эффективных рычагов — только оспаривание одностороннего акта приема-передачи в суде, однако это чаще всего не стоит того. Попробуйте договориться, но отмечаем, что в любом случае Вам выгоднее подписать акт приема передачи пусть и от 30.03, но с двух сторон.

      • Благодарю. Я тоже так думаю)))

  5. Добрый вечер! Сообщение о готовности объекта строительства получено в феврале 2019, в марте приглашена на приёмку,квартира была не готова,акт осмотра не был предоставлен,претензии были изложены в заявлении,так приглашалась по телефону ещё два раза, последний осмотр был 29 мая.17 июня застройщик оформил односторонний акт,не оповещая меня.сообщение получено по моей просьбе почтой только 24. Могу ли я оспорить односторонний акт и взыскать неустойку

    • Никита Глушко

      Добрый день, Наталья. Да, Вы можете, но в такой ситуации всегда вопрос в целесообразности данных действий. Во-первых, посчитайте, сильно ли уменьшилась неустойка из-за одностороннего акта. Во-вторых, нужно уточнить, есть ли подтверждение того, что Ваши претензии/заявления Застройщику были им получены (есть ли отметка о принятии на заявлении, либо же Вы направляли почтой и у Вас есть квитанции). В-третьих, нужно понимать, что оспорить акт в такой ситуации можно только при наличии существенных недостатков. Если неустойка действительно сильно снизилась, у Вас есть доказательства того, что заявление дошло до Застройщика и недостатки в квартире существенны — можете смело оспаривать акт.

  6. Добрый вечер. А если односторонний акт отменен судом 1 инстанции в ноябре 18г и присуждена неустойка, и апеляция оставила в силе решение суда 1 инстанции в апреле 19г. Как действовать дальше
    1.подавать новое исковое и просить суд обязать застройщика подписать двусторонний акт (чтобы требовать выплаты просрочки с момента вынесения решения 1 инстанции и до момента подписания 2 стороннего акта)
    2. либо просить суд признать собственность и с решением суда идти регистрировать в рег полату (как тогда получить выплату за просрочку , до какого момента она исчисляется) или после того как получив св-во собственности подавать исковое чтобы все равно суд обязал застройщика подписать двусторонний акт? Застройщик на требования подписать акт двусторонне никак не реагирует. Спасибо

    • Никита Глушко

      Добрый день. Предпочтительнее второй вариант, в данном случае неустойка будет рассчитываться с первого дня просрочки до даты вынесения решения суда.

      • т.е получать св во о собственности а потом подавать исковое чтобы обязать застройщика передать кв по акту. тогда вопрос-а на кой если св-во получено?

  7. Добрый день!

    В статье сказано, что вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в случае, если односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
    А если застройщик просрочил готовность объекта согласно условий договора и после получения домом РВЭ также прошло уже больше 2-х месяцев. то может ли застройщик составить односторонний акт? Особенно если имеются претензии по качеству?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Да, может, но из практики следует, что может передать в случае очевидного уклонения участника от приемки или же в случае наличия претензий, но несущественных. Если есть серьезные нарушения, то застройщик обычно не передает в одностороннем порядке.

  8. Добрый день! Наш дом должны были сдать в 2014, но по сей день застройщик «воюет» с городом, кадастра у дома нет, но они умудрились его «сдать» и ук приняла его. Соответственно начали приходить счета. Большая часть дома давно отремонтировались и живут. Я квартиру не приняла, не живу, акт не подписывала. Сейчас узнала что они подписали «односторонний» акт приема передачи на мою квартиру. Соответственно ук насчитали мне долг и собираются передавать в суд. Почему я должна платить за квартиру, которая по факту- долгострой? И должна ли? Отсутствие собственности, непосредственно кадастра, это аргумент для отказа?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Если Вы не оспорите факт передачи объекта, то никакие другие аргументы не будут иметь силы. Вам передали объект, с этого момента Вы несете бремя его содержания.

  9. Здравствуйте!Застройщик направил односторонний акт датированный 01.01.17 года. Дата отправки акта сентябрь 18 года. Имеет ли такой акт юридическую силу?, и в какой срок должны уведомить о подписание такого акта?

    • Никита Глушко

      Добрый день. Можете попробовать признать данный акт недействительным, поскольку дата проставлена задним числом, а уведомить они должны сразу же после подписания с их стороны.

  10. Здравствуйте! наш дом сдан 28.04.18 года, сказали, что акты будут подписываться позже. мы успели заштукатурить стены (квартира- строительный вариант, межкомнатные перегородки устанавливал застройщик за доп.плату)а 19 мая началась жара и у нас «потекли» стены.У нас- последний этаж, на наши просьбы и требования застройщик не реагирует по сей день ( уже конец ноября , а стены до сих пор мокрые), в ответе на нашу претензию посоветовали почаще проветривать помещение ( Крыша не проливает,во время укладки утеплителя был улежен мокрый утеплитель, зимой все замерзло, а т.к. лето было жаркое и на крыше забыли поставить вентнляцию, замерзший утеплитель начал таять и произошло сильное намокание стен- Согласно экспертному заключению независимой экспертизы) ри подписании акта застройщик потребовал от нас подписать акт без замечаний, когда мы отказались, и составили приложение со строительными надоделками- застройик отказался подписывать данный акт. с нашей стороны акт был подписан,отправлен 31.08.18 г заказным письмом с уведомлением застройщику и сопроводительным письмом с просьбой подписать акт но ответа не последовало. 09.11.18 мы передали документы в УФРС на оформление собственности с подптсанным в одностороннем порядке актом,сегодня нам позвонили и сказали, что не могут зарегистрировать собственность, т.к. нет подписи застройщика. правильны ли действия работников УФРС?

    • Силкин Алексей

      Добрый день. Росреестр не может зарегистрировать переход права собственности на основании акта осмотра, подписанного только с Вашей стороны.

  11. Здравствуйте!

    Застройщик оформил односторонний акт приема передачи на первоначального дольщика, хотя квартира была до этого переуступлена на нового дольщика (переуступка зарегистрирована росреестром). Теперь застройщик говорит — пусть начальный дольщик забирает ключи, оформлять акт на нового дольщика отказывается. Вопрос, что делать, чтобы заставить застройщика оформить акт на нового дольщика?

    С уважением,

    • Силкин Алексей

      Добрый день. Рекомендуем оспорить односторонний акт в судебном порядке и в суде обязать застройщика передать объект Вам.

      • Здравствуйте! Односторонний Акт оспаривается только с целью взыскания с Застройщика в судебном порядке расходов по устранению строительных недостатков собственными силами, или есть еще какие-то негативные последствия подписания одностороннего Акта?

        • Никита Глушко

          Добрый день. Есть также негативное последствие в виде факта уклонения участника от приемки и, соответственно, недобросовестного поведения — данное может помешать при взыскании неустойки если есть просрочка.

  12. Добрый день. Мне был направлен односторонний акт. Суд отменил его. Первое решение суда от 19 апреля. с моей стороны была апелляция, решение по апелляции осталось прежним но уже от 28 августа. Сейчас 20 ноября, решил подписать двусторонний акт. Каким числом я имею право его подписать ? Застройщик конечно настаивает на 19 апреля.

    • Силкин Алексей

      Добрый день. Акт должен быть подписан тем числом, когда происходит подписание.

  13. Добрый день! Застройщик отравлял уведомление о сдаче объекта. Но дольщики не получили уведомление. Уведомление вернулось в офис. Возможно ли признать акт передачи в одностороннем порядке недействительным?

    • Симон Чалигава

      Добрый день. Теоретически да. Но шансов мало.

  14. Добрый день! Застройщик в одностороннем порядке передал квартиру, не исполнив требований по претензиям, не предоставив ответа на претензии. 1-я претензия была написана 27.10.17, односторонний акт передачи застройщиком 20.11.17 (получен 31.05.18), без уведомления меня, застройщик устранил недостатки согласно повторной претензии от 20.01.18г, что было выявлено 31.05.18

  15. А вы беретесь за оспаривание одностороннего акта от застройщика?

    • Силкин Алексей

      Добрый день!
      Беремся,но все зависит от ситуации прежде всего.
      Позвоните или напишите нам на почту подробно свою ситуацию.

      • Добрый день. ДДУ был заключен в 2015 году. В 2017 у дольщика изменился паспорт и адрес проживания, застройщика он уведомлял письменным обращением в офисе застройщика (имеется отметка о принятии обращения), но почему то застройщик все равно продолжал направлять всю корреспонденцию по старому адресу. О том, что дом сдан в эксплуатацию, дольщик узнал на сайте застройщика. Обратившись по телефону к застройщику, дольщик узнает, что ему 2 месяца назад был направлен односторонний акт.
        Получается, застройщик зная, что дольщик проживает по другому адресу, намеренно отправлял все уведомления на старый адрес.
        Реально этот акт признать недействительным?

        • Симон Чалигава

          Добрый день. Шанс, хоть и малый, есть.

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика