Если застройщик нарушил срок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ), закон гарантирует вам финансовую компенсацию – неустойку. Однако на практике ее взыскание сопряжено с нюансами, о которых важно знать заранее. Эта статья – пошаговая инструкция по защите ваших прав.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, за каждый день просрочки передачи объекта застройщик обязан выплачивать неустойку (пени):
- Размер: 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день.
- Для граждан (дольщиков-физлиц): неустойка удваивается.
- Начало отсчета: со дня, следующего за датой, когда квартира должна была быть передана по акту приема-передачи.
Важно! Не путайте срок ввода дома в эксплуатацию со сроком передачи квартиры вам. В ДДУ часто указано: “передача — в течение X месяцев после ввода”. Пени считаются именно с даты, следующей за окончанием этого периода передачи.
Пример: По договору квартира должна быть передана в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию, крайний срок — 31 декабря 2023 года. Даже если дом сдан с опозданием, а акт подписан 1 июля 2024 года, неустойка начисляется за просрочку с 1 января 2024 года.
Расчет неустойки
Обратите внимание! При расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры – 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки – 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Статья 333. Уменьшение неустойки
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать. Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду.
Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 283 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал. За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.
Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы. Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд. Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.
5% штраф в пользу участника долевого строительства
За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 5% штрафа от суммы исковых требований. Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.
Обращаем внимание, что ранее был штраф в размере 50% по Закону о защите прав потребителей, сейчас же штраф регулируется ч. 3, ст. 10 214 ФЗ: 3. “При удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.”
Убытки
Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.
Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры
В соответствии со статьей 15 ГК РФ:
Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды. Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики – чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов.
Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.
Расходы на юридические услуги
Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы: судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами: стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате. То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть. В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.
Важные нюансы:
- Стоит учитывать ограничения, связанные с действиями Постановлений Правительства (мораториями).
- Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры по строящимся объектам (ДДУ) сопряжено с большим количеством юридических особенностей.
- Каждый период просрочки передачи квартиры – это своя ставка ЦБ, применяемая при расчете неустойки.
- В период, когда действует мораторий, можно взыскивать не неустойку, а моральный вред за просрочку передачи квартиры.
- Взыскание неустойки по квартире, приобретенной в сданном объекте (ДКП), также возможно и размер этой неустойки будет составлять 0,5% в день от цены квартиры!
- Нельзя подписывать акты, лишающие Вас права на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры: дополнительное соглашение о согласии с изменениями сроков передачи объекта.
Каждый случай индивидуален – обращайтесь за консультацией к профессионалам!
Остались вопросы?
Оставьте заявку и наш юрист
свяжется с вами в течение 30 минут
Позвоните нам! Мы ответим на ваши вопросы:
Тел: +74993808563
WhatsApp: +79852270276
Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика.
