Все самое интересное и действенное придумали до нас, с этим надо смириться. История человечества крайне богата и продолжительна, однако имеет свойство повторяться. Мы были свидетелями уже множества успешных попыток запретить простым гражданам делать то, что невыгодно банкам и страховым компаниям и иным власть имущим. И вот вновь мы становимся свидетелями аналогичной попытки, предпринимаемой на этот раз застройщиками.
Из-за чего шум?
«Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) направило письмо на имя министра строительства России Михаила Меня и председателя профильного комитета Госдумы Николая Николаева с предложением запретить уступку прав требований неустойки отдельно от основного обязательства.» – сообщает нам rg.ru
Рассмотрим подробнее почему вопрос уступку прав требований неустойкитак сильно волнует застройщиков? Давайте разберемся в ситуации последовательно.
В соответствии с ч. 2 ст. 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
При текущей ключевой ставке в 8,5%, это 17% годовых. Замысел законодателя здесь прост и понятен – стимулирование рублем – одна из самых эффективных мер воздействия. Сам же размер неустойки получается примерно равным процентной ставке, по которой Застройщик получает кредиты от банков.
При стандартном обращении в суд общей юрисдикции дольщик-физическое лицо сталкивается в тем, что суд по одному лишь заявлению от застройщика о применении статьи 333 ГК РФ, в несколько раз снижает неустойку( от 2 до 40 раз). Самое забавное, что данная практика противоречит разъяснениям Верховного суда, которые он с завидной периодичностью дает.
В случае же, когда дольщик продает свое право требование неустойки юридической компании или ИП, то Дело по взысканию неустойки будет подлежать рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения ответчика (Застройщика). Арбитражный суд более четко следует указаниям верховного суда, судьи там более опытные и привычные к типичным «фокусам» коммерсантов, а потому и зарезанные неустойки там встречаются гораздо реже и в куда более умеренных размерах.
Таким образом, уступка права требования по неустойке грозит застройщикам куда более серьезными финансовыми потерями, чем «стандартная» схема взыскания. По заявлениям застройщиков, взыскание неустойки через Арбитраж сильно увеличивает долговую нагрузку на Застройщика и в конечном итоге может привести к банкротству, в котором, по их мнению, будут виноваты сами дольщики, которые «в погоне за наживой делают окончание строительства невозможным».
То есть застройщики пытаются прикрываться высокими целями завершения стройки, исполнения инвестконтракта и т.д., однако реальная цель совершенно иная. Дело в том, что в 95% процентах случаев речь идет о сокрытии сверхприбыли застройщика. Рассмотрим предпосылки ее возникновения, механизм образования и схемы вывода незаконно накопленных активов.
Бей лежачего
Начинается все с простого планирования финансовой составляющей стройки. Традиционные источники финансирования следующие:
- Банковские кредиты под залог строящейся недвижимости
- Привлечение денежных средств дольщиков
- Привлечение крупных профессиональных инвесторов
Банковские кредиты привлекаются для 99% строек, но их применение обычно строго дозированное по причине того, что они небесплатны. Банк всегда возьмет свои 15-20% годовых, потребует передачи в залог определенного количества квартир, а также не всегда будет согласен выделить дополнительное финансирование ( в случае просчета застройщика). В случае же просрочки выплаты кредита банк, в виду немалого размера кредита, согнет застройщика в бараний рог и почти гарантированно заберет все, что посчитает нужным, так как на стороне банков и законодательство (спасибо мощному лобби), и правоприменительная практика.
Профессиональные инвесторы же обычно в этом бизнесе не первый год. Да, они могут купить сразу 10-20-30 квартир, но дьявол кроется в деталях. Профессиональных инвесторов мало – на них нельзя всерьез рассчитывать как на основной источник финансирования, только как на дополнительный. Еще одним минусом является высокая правовая и финансовая грамотность профессионального частного инвестора, этот человек прекрасно понимает процесс строительства и гарантированно выбьет себе максимальную скидку (обычно 15-30 % от среднерыночной цены).
Среднестатистический же дольщик – это молодой семьянин, берущий квартиру в ипотеку, при этом квартиру он покупает впервые в жизни. Естественно, что при таких вводных данных, Дольщики – самые слабозащищенная и самая плохоинформированная категория участников строительного процесса. При этом – самая многочисленная. Среди них почти нет экспертов в строительстве, поэтому критически проверить декларированные застройщиком сроки строительства они не могут почти никогда. Договора долевого участия, заключаемые с физическими лицами, относятся к так называемым договорам присоединения – то есть к тем, в разработке которых дольщик участия не принимает.
Итак, резюмируя:
Дольщики -физические лица – самый большой источник финансирования любой стройки. В абсолютном своем большинстве они плохо разбираются в стройке, не могут трезво оценить сроки и темпы выполнения работ, имеют очень низкий уровень правовой грамотности и лишены возможности участия в разработке договоров долевого участия, на их стороне нет мощного законодательного лобби, а уровень самоорганизации (пускай даже в тех объектах, где есть инициативная группа – она тоже возникает не сразу) достаточно низкий.
Все вышеперечисленное делает их идеальной жертвой и источником обогащения Застройщика.
Схема обмана
В условиях рыночной экономики денег стоит все. Касается это, безусловно, и сроков передачи квартиры. Лишний год ожидания сильно скажется на цене недвижимости. Но дольщик – не профессионал – ему можно показать стоящую коробку дома и объявить, что сдача дома будет уже через 3-6 месяцев, осталось, дескать всего лишь вделать внутреннюю отделку, благоустройство, а коммуникации – так вообще – вот-вот подключат.
Попробуй представитель застройщика заявить такое профессиональному инвестору – он, скорее всего был бы моментально размазан по стенке железобетонными аргументами. Потому что профи знает:
- сколько времени уходит на одни только бумаги по подключению к коммуникациям
- что стоящая коробка дома, пускай даже с готовой фасадной отделкой – это от силы 30-40% готовность дома
- что перечисленные работы, плюс внутренняя отделка хотя бы даже общих помещений, испытание всех систем и получение ЗОС и РВУ – могут быть выполнены минимум за год (при высочайшей степени оперативности, а по факту (с учетом обычно возникающих задержек и замечаний) за 1.5 года.
А дольщик поверит. Потому что это его первая квартира. Потому что в его мыслях все еще главное место занимает то, что у него наконец будет свое жилье. Потому что его еще не обманывали.
Под итог застройщик продаст дольщику жилье намного дороже его реальной стоимости (зависит от класса жилья, в среднем от 500 000 до 2 000 000), просто из-за того, что человек не сможет раскрыть обман со сроком.
Итак, промежуточный итог для застройщика. Проценты по кредиту никому платить не надо, бонусом же получена сумма от 500 000 до 2 000 000.
«А как же упомянутая в начале статьи неустойка?»- спросит озадаченный читатель. С ней также не все однозначно. Я не зря упоминал о низком уровне правовой грамотнойсти и самоорганизации у дольщиков.
Уважаемый читатель может самостоятельно произвести несложный подсчет с помощью следуюших сервисов:
https://sudrf.ru/ ГАС Правосудие
http://kad.arbitr.ru/ Электронное правосудие
Вбивая в указанных системах наименование застройщика можно получить список судебных дел. Далее на сайте Жилого комплекса находится разрешение на ввод домов /комплекса домов в эксплуатацию, где видно количество квартир в комплексе.
Далее общее количество исков в судах делится на количество сданных квартир…
… и получается цифра 9-17% (если проверить 40 самых крупных действующих застройщиков).
Именно такое количество дольщиков пойдет судиться. Остальные даже не станут пытаться.
Подавляющее большинство дольщиков около 90% будут судиться в общей юрисдикции, где их требования снизят в среднем в 3 раза. И лишь в арбитраже суммы неустойки будет полной, но далеко не в 100% случаев.
Так насколько же выгоднее обманывать дольщика?
Допустим, перед застройщиком стоит задача привлечь инвестиций на миллиард рублей (все цены вымышлены для удобного подсчета). В Распоряжении есть 200 квартир.
Если привлекать банк, то на 200 квартир наложат обременение, выдадут кредит не более текущей рыночной стоимости квартир (1 000 000 000 рублей, т.к. банк себя обмануть по срокам и стоимости не даст), установят годовой процент за пользование кредитом в размере около 18% годовых.
Ежегодная стоимость кредита составит 180 миллионов рублей
При реализации же дольщикам квартиры можно продать дороже поигравшись со сроками чисто на бумаге, что повысит стоимость квартиры на примерно 15-20%, соответственно можно получить уже 1 200 000 000. Если же оперировать статистикой по неустойке, получается, что из положенных 18,25% от привлеченной суммы получается теоретических 219 000 000. Смотрим что на практике
Судиться пойдут (возьмем максимум) 17% – уменьшаем сумму издержек в 5,88 раз. Получается 37 244 897 Теоретической неустойки.
90% дольшиков пойдут в общую юрисдикцию, где неустойку срежут в среднем в 3 раза – 37 244 897 * 0,9 /3 = 11 173 469 Рублей
Около 10% дольщиков продадут свою неустойку арбитражным юристам, будем считать, что требования удовлетворят в 100 % объеме – 37 244 897 * 0,1= 3 724 489 рублей.
Суммируем суммы, прошедшие через общую юрисдикцию и арбитраж = 11 173 469 Рублей + 3 724 489 рублей = 14 897 958 рублей.
Считаем сколько это процентов годовых 1 200 000 000 =
14 897 958 /1 200 000 000 =0,0124.
То есть 1,24% годовых. Согласитесь – отличные условия для кредитования у населения. В 14,5 раз выгоднее чем в банке, с уникальной возможностью продать недвижимость дороже чем она стоит.
С такого рода потерями вполне можно смириться, но Застройщики , в большинстве своем, на это не идут. Уходят в банкротство, либо просто перекидывают квартиры на подконтрольные компании, чтобы уйти от исполнительного производства. Причина проста – жадность.
Лишь чуть немногим больше половины от этих решений будет исполнено.
Читатель возмутиться – почему же застройщики кричат об убытках, банкротстве и потребительском терроризме, а цифры говорят о сверхприбыли?
Ответ прост – цифры не врут.
А застройщики заминаются софистикой.
Софизм традиционно считается помехой в обсуждении и в споре. Суть софизмов в разговоре чаще всего это: отступление от тезиса и от задачи спора, подмена спора из-за тезиса спором из-за доказательства, перевод спора на противоречия в аргументации противника. Считается что, софизм- всего лишь сбивчивое доказательство, попытка выдать ложь за истину. Он имеет случайный, не связанный с существом рассматриваемой темы характер и является сугубо внешним препятствием на пути проводимого рассуждения. Отсюда следует, что никакого глубокого и требующего специального разъяснения содержания за ним не стоит.
Пример софизма «- То, что человек не терял, он имеет. Рогов ты не терял, значит они у тебя есть.»
Если на примере с рогами истина всем понятно, то в случае с долевым строительством, большинство дольщиков из-за отсутствия компетенции действительно могут поверить в «наличие у себя рогов».
Банкротства застройщиков происходили и без «атак потребительских террористов в арбитраже». В подавляющем большинстве случаев эти банкротства были легальным способом избежать ответственности. Много вы знаете экс Гендиректоров застройщиков, которые после банкротства своей компании продали все свое имущество и живут в съемной однушке в Бирюлево? Вот и автор не знает ни одного такого, зато тех, кто после банкротства стал только богаче – с каждым днем все больше.
Выводы
Суть же развернувшейся дискуссии весьма проста – недобросовестные застройщики не хотят терять сверхприбыль и пытаются запугать граждан, на которых они зарабатывают.
И единственное, что можно сделать властям в этой ситуации – это повлиять на правоприменительную практику в судах общей юрисдикции (которые обычно прикормлены «местным застройщиком»). Так как потребители не банкротят застройщиков, а лишь пытаются урвать крохи от и без того скромной доли компенсации, что им полагается, а сложившаяся правоприменительная практика лишь поощряет нарушения со стороны недобросовестных застройщиков.
