Все самое интересное и действенное придумали до нас, с этим надо смириться. История человечества крайне богата и продолжительна, однако имеет свойство повторяться. Мы были свидетелями уже множества успешных попыток запретить простым гражданам делать то, что невыгодно банкам и страховым компаниям. И вот вновь мы становимся свидетелями аналогичной попытки, предпринимаемой на этот раз застройщиками.
Из-за чего шум?
“Национальное объединение застройщиков жилья” (НОЗА) направило письмо на имя министра строительства России и председателя профильного комитета Госдумы с предложением запретить уступку прав требований неустойки отдельно от основного обязательства.
Почему вопрос уступки прав требований неустойки так сильно волнует застройщиков?
Давайте разберемся в ситуации последовательно. В соответствии с ч. 2 ст. 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Замысел законодателя здесь прост и понятен – стимулирование – одна из самых эффективных мер воздействия. Сам же размер неустойки получается примерно равным процентной ставке, по которой застройщик получает кредиты от банков. При стандартном обращении в суд общей юрисдикции участник долевого строительства (физическое лицо) сталкивается в тем, что суд по заявлению застройщика о применении статьи 333 ГК РФ в несколько раз снижает неустойку (от 2 до 40 раз). Интересно, что данная практика противоречит разъяснениям Верховного суда РФ.
В случае же, когда участник долевого строительства продает свое право требование неустойки юридической компании или ИП, то дело по взысканию неустойки будет подлежать рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения ответчика (застройщика). Арбитражный суд более четко следует указаниям Верховного суда РФ, а потому снижение неустойки там встречается гораздо реже и в куда более умеренных размерах. Таким образом, уступка права требования по неустойке грозит застройщикам куда более серьезными финансовыми потерями, чем «стандартная» схема взыскания. То есть застройщики пытаются прикрываться высокими целями завершения стройки, исполнения инвестконтракта и т.д., однако реальная цель совершенно иная. Дело в том, что в 95% процентах случаев речь идет о сокрытии сверхприбыли застройщика. Рассмотрим предпосылки ее возникновения, механизм образования и схемы вывода незаконно накопленных активов.
Начинается все с простого планирования финансовой составляющей стройки.
Традиционные источники финансирования следующие:
- банковские кредиты под залог строящейся недвижимости;
- привлечение денежных средств участников долевого строительства;
- привлечение крупных профессиональных инвесторов.
Банковские кредиты привлекаются для 99% строек, но их применение обычно строго дозированное по причине того, что они небесплатны. Банк всегда возьмет свои 15-20% годовых, потребует передачи в залог определенного количества квартир, а также не всегда будет согласен выделить дополнительное финансирование (в случае просчета застройщика). В случае же просрочки выплаты кредита банк, ввиду немалого размера кредита, почти гарантированно заберет все, что посчитает нужным, так как на стороне банков и законодательство и правоприменительная практика.
Профессиональные инвесторы же обычно в этом бизнесе не первый год. Да, они могут купить сразу 10-30 квартир, но профессиональных инвесторов мало, на них нельзя всерьез рассчитывать, как на основной источник финансирования, только как на дополнительный. Еще одним минусом является высокая правовая и финансовая грамотность профессионального частного инвестора, этот человек прекрасно понимает процесс строительства и гарантированно “выбьет” себе максимальную скидку (обычно 15-30% от среднерыночной цены).
Естественно, что при таких вводных данных, участники долевого строительства – самая слабозащищенная и плохоинформированная категория участников строительного процесса. При этом – самая многочисленная. Среди них почти нет экспертов в строительстве, поэтому критически проверить декларированные застройщиком сроки строительства они не могут почти никогда. Договоры долевого участия, заключаемые с физическими лицами, относятся к так называемым договорам присоединения – то есть к тем, в разработке которых участник долевого строительства участия не принимает.
Схема обмана
В условиях рыночной экономики денег стоит все. Касается это, безусловно, и сроков передачи квартиры. Лишний год ожидания сильно скажется на цене недвижимости. Простому человеку можно наобещать многое. Но профессиональный инвестор знает:
- сколько времени уходит на одни только бумаги по подключению к коммуникациям;
- что стоящая коробка дома, пускай даже с готовой фасадной отделкой – это от силы 30-40% готовность дома;
- что перечисленные работы, плюс внутренняя отделка хотя бы даже общих помещений, испытание всех систем и получение ЗОС и РВУ – могут быть выполнены минимум за год (при высочайшей степени оперативности, а по факту (с учетом обычно возникающих задержек и замечаний) за 1.5 года.
Простой человек поверит. Потому что это его первая квартира. Потому что в его мыслях все еще главное место занимает то, что у него наконец будет свое жилье. Потому что его еще не обманывали. В итоге застройщик продаст жилье намного дороже его реальной стоимости (зависит от класса жилья, в среднем от 500 000 до 2 000 000) просто из-за того, что человек не сможет раскрыть обман со сроком.
«А как же упомянутая в начале статьи неустойка?» – спросит озадаченный читатель. С ней также не все однозначно.
Вы можете самостоятельно произвести несложный подсчет с помощью следующих сервисов:
- https://sudrf.ru/ – ГАС Правосудие
- http://kad.arbitr.ru/ – Электронное правосудие
Вбивая в указанных системах наименование застройщика можно получить список судебных дел. Далее на сайте Жилого комплекса находится разрешение на ввод домов / комплекса домов в эксплуатацию, где видно количество квартир в комплексе. Далее общее количество исков в судах делится на количество сданных квартир и получается цифра 9-17% (если проверить 40 самых крупных действующих застройщиков).
Именно такое количество пойдет судиться. Остальные даже не станут пытаться. Подавляющее большинство (около 90%) будут судиться в общей юрисдикции, где их требования снизят в среднем в 3 раза.
Насколько выгоднее обманывать?
Допустим, перед застройщиком стоит задача привлечь инвестиций на миллиард рублей (все цены вымышлены для удобного подсчета). В Распоряжении есть 200 квартир. Если привлекать банк, то на 200 квартир наложат обременение, выдадут кредит не более текущей рыночной стоимости квартир (1 000 000 000 рублей, т.к. банк себя обмануть по срокам и стоимости не даст), установят годовой процент за пользование кредитом в размере около 18% годовых. Ежегодная стоимость кредита составит 180 миллионов рублей. При реализации же участникам долевого строительства квартиры можно продать дороже, “поигравшись” со сроками чисто на бумаге, что повысит стоимость квартиры на примерно 15-20%, соответственно можно получить уже 1 200 000 000. Если же оперировать статистикой по неустойке, получается, что из положенных 18,25% от привлеченной суммы получается теоретических 219 000 000.
Смотрим, что на практике:
Судиться пойдут (возьмем максимум) 17% – уменьшаем сумму издержек в 5,88 раз. Получается 37 244 897 теоретической неустойки. 90% пойдут в общую юрисдикцию, где неустойку срежут в среднем в 3 раза – 37 244 897 * 0,9 / 3 = 11 173 469 рублей. Около 10% дольщиков продадут свою неустойку арбитражным юристам. Будем считать, что требования удовлетворят в 100 % объеме – 37 244 897 * 0,1 = 3 724 489 рублей.
Суммируем суммы, прошедшие через общую юрисдикцию и арбитраж:
11 173 469 рублей + 3 724 489 рублей = 14 897 958 рублей.
Считаем сколько это процентов годовых 1 200 000 000 =
14 897 958 / 1 200 000 000 = 0,0124
То есть 1,24% годовых. Согласитесь, отличные условия для кредитования у населения. В 14,5 раз выгоднее чем в банке, с уникальной возможностью продать недвижимость дороже чем она стоит.
С такого рода потерями вполне можно смириться, но Застройщики, в большинстве своем, на это не идут. Уходят в банкротство, либо просто “перекидывают” квартиры на подконтрольные компании, чтобы уйти от исполнительного производства. Причина проста – жадность. Лишь чуть немногим больше половины от этих решений будет исполнено.
Читатель возмутится – почему же застройщики кричат об убытках, банкротстве и потребительском терроризме, а цифры говорят о сверхприбыли? Ответ прост – цифры не врут. А застройщики заминаются софистикой.
Софизм традиционно считается помехой в обсуждении и в споре. Суть софизмов в разговоре чаще всего это: отступление от тезиса и от задачи спора, подмена спора из-за тезиса спором из-за доказательства, перевод спора на противоречия в аргументации противника. Считается что, софизм- всего лишь сбивчивое доказательство, попытка выдать ложь за истину. Он имеет случайный, не связанный с существом рассматриваемой темы характер и является сугубо внешним препятствием на пути проводимого рассуждения. Отсюда следует, что никакого глубокого и требующего специального разъяснения содержания за ним не стоит. Пример софизма: «То, что человек не терял, он имеет. Рогов ты не терял, значит они у тебя есть». Если на примере с рогами истина всем понятно, то в случае с долевым строительством большинство из-за отсутствия компетенции действительно могут поверить в «наличие у себя рогов». Банкротства застройщиков происходили и без «атак потребительских террористов в арбитраже». В подавляющем большинстве случаев эти банкротства были легальным способом избежать ответственности.
Выводы
Суть же развернувшейся дискуссии весьма проста – недобросовестные застройщики не хотят терять сверхприбыль и пытаются запугать граждан, на которых они зарабатывают. И единственное, что можно сделать властям в этой ситуации – это повлиять на правоприменительную практику в судах общей юрисдикции, так как потребители не банкротят застройщиков, а лишь пытаются получить и без того скромную компенсацию, а сложившаяся правоприменительная практика поощряет нарушения со стороны недобросовестных застройщиков.
