Как проверить недвижимость перед покупкой.

Сбор документов для юридической проверки недвижимости (необходимых для покупки квартиры). Часть 1.

На мой взгляд, правильней всего говорить о комплексной проверке недвижимости, которая состоит из:

-психологической проверки участников сделки;

-элементов детективно-розыскной деятельности;

-юридической экспертизы.

Начинать юридическую проверку нужно со снятия копий с оригинальных правоустанавливающих и прочих сопутствующих документов. Как правило, юриста привлекают на этапе внесения аванса за квартиру, который заблаговременно созванивается с хозяином квартиры и обговаривает список документов, который будет предоставляться. Непосредственное общение юриста со всеми участниками сделки — это очень важная процедура юридической проверки. Опытный юрист или агент по недвижимости по определенным реакциям и поведению людей может уже вычислить мошенников. Поэтому психологические аспекты не нужно снимать со счетов.

Документы при покупке квартиры:

— Документы, которые предоставляет продавец квартиры.
— Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры.
— Документы, которые вы собираете самостоятельно.

У продавца квартиры нужно запросить все имеющиеся документы, связанные с квартирой. На этом этапе могут появляться негативные раздражения со стороны риелторов, которые представляют продавцов квартиры. Риелторы по своей природе часто ленивы и не хотят предоставлять ни одной лишней бумажки, связанной с квартирой без обоснования, зачем это нужно. Правда, так они почему-то ведут себя только когда продают квартиру. Когда покупают, до них доходит быстро, для чего нужен возможно излишний список документов. Собственники квартиры, не обремененные определенными знаниями, необходимыми для продажи недвижимости, на этапе внесения аванса намного лояльней ведут себя по отношению к продавцу квартиры или его представителю. Они рады, что нашелся покупатель и готовы предоставить все что угодно, лишь бы покупатель внес аванс. Хочу сразу предупредить, что такой душевный порыв длится не долго после внесения аванса. Отношения собственника и риелтора, представляющего его интересы, меняются кардинальным образом. В психологические аспекты этого процесса не будем вдаваться, главное, что нужно понять: все важные условия сделки, нужные вам документы необходимо запросить на этапе внесения аванса. В такой ситуации собственник квартиры или его риелтор выполнит ваши условия без лишней нервотрёпки. Если же вы внесете аванс и после этого начнете запрашивать документы, просить произвести определенные действия (к примеру, нотариальное согласие супруга или бывшего супруга), то все это будет воспринято враждебно.

Вы можете скинуть продавцу квартиры весь список документов, пусть предоставит те, которые есть.

Документы, необходимые для проверки квартиры на юридические риски:

-Договор купли-продажи квартиры, дарения, мены, с распиской, подтверждающей оплату по договору, актом приема-передачи.
-Заявление о приватизации, договор на передачу квартиры в собственность.
-Свидетельство о браке.
-Снилс участников сделки.
-Водительские права всех собственников продаваемой квартиры.
-Справка из ПНД, НД.
-Свидетельство о регистрации права собственности.
–Паспорт собственников квартиры.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.
-Технический паспорт на жилое помещение.
-Кадастровый паспорт.
-Квитанция за коммунальные услуги, свет, воду, телефон.
-Ипотечный договор, оценка стоимости квартиры (если квартира покупалась по ипотеке).
— Выписка из ЕГРН.

При запросе документов главное правило: лишних документов не бывает. Вы договариваетесь с собственником квартиры, что он предоставляет на аванс те документы, которые есть у него сейчас, и договариваетесь о документах, которые вам предоставят потом.

Что касаемо документов, которые предоставляются в период с момента внесения аванса до дня сделки: вам необходимо самостоятельно определить ценность тех или иных документов для комплексной проверки. Для этого внимательно прочитайте, на что обращают внимание юристы при проверке документов. При запросе необходимых вам документов, риелтор продаваемой квартиры, не желающий совершать лишние действия, будет выдвигать стандартное возражение: «Зачем вам эти документы, они не нужны для регистрации сделки. Следовательно, мы не обязаны их предоставлять».

Можно возразить, что юридическая проверка квартиры и регистрация квартиры — это два разных понятия, и что покупать квартиру без юридической проверки вы не собираетесь. Подобный сценарий можно довольно долго продолжать и у опытного риелтора всегда есть заготовленные аргументы как в пользу того, для чего нужно предоставить те или иные документы, так и в пользу того, почему эти документы продавец не должен предоставлять. Я надеюсь, вы запомнили, что все важные вопросы нужно решать на авансе, пока продавец квартиры находится в фазе «наконец-то я нашел покупателя!!!». Когда продавец перейдет в фазу «Блин, какой-то досадливый покупатель! Он что, мне не верит на слово? Это же обидно», тогда все решить гораздо сложнее.

Лирическое отступление (ситуация из жизни): Как-то покупали квартиру у одного очень малоизвестного режиссёра, он так обиделся, когда его попросили предоставить выписку из ПНД, НД. Это был театр одного актера, возмущения не было конца. В конце его выступления хотелось попросить психологическое освидетельствование, так как засомневался в его адекватности. Многие взрослые люди как дети обижаются на то, что им приходится доказывать, что они нормальные, психологически здоровые люди. Если вы продавец квартиры, то поймите, это всего лишь процедура проверки, которую надо пройти, если вы хотите продать квартиру!

Один из этапов проверки недвижимости — это визуальный осмотр оригиналов документов. Не допускайте, чтоб вам просто передали копии документов с ссылкой на то, что оригиналы будут на сделке. Вам лично нужно осмотреть оригиналы на предмет подделки. Юристы знают, как выглядит тот или иной документ, какие стоят печати. Свежий, не помятый документ, еще пахнущий краской, вас непременно должен насторожить. Особое внимание уделите паспорту собственника. Сравните его со своим, он должен иметь те же степени защиты. Очень важно убедиться, что вы имеете дело с владельцем паспорта. Поэтому очень важно сличить паспорт с правоустанавливающими документами. Т.е. паспорт на Иванова Ивана Ивановича и все остальные документы должны быть оформлены на него же.

Не все документы запрашиваются у продавца квартиры. К примеру, Выписку из ЕГРН (единого реестра прав на недвижимость) вам необходимо получить самостоятельно.

Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры:

-Справка из ПНД, НД.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.

Справку из психоневрологического и наркологического диспансера вам никто не даст даже по нотариальный доверенности. Ваше личное присутствие при получении указанной справки — это гарантия, что указанная справка не подделана.

Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ получается в одном месте, в МФЦ. Указанную справку вам могут выдать и по нотариальный доверенности. Но зачем ради одного действия оформлять доверенность? В МФЦ вы потратите значительно меньше времени, чем у нотариуса. Также важно присутствовать при получении указанных документов для гарантии их оригинальности. Бывают случаи, что в квартире прописаны лица, имеющие право проживать, и если вам предоставят поддельную выписку из домовой книги, вы об этом и не узнаете.

Документы, которые вы получаете самостоятельно:

— Выписку из Единого реестра недвижимого имущества.

Получить выписку из ЕГРН можно на сайте Росреестра: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_egrp_form_new

Или обратившись в МФЦ с соответствующим запросом. Как правило, работники МФЦ подскажут, как оплатить госпошлину 200 руб. за выписку, сами составят заявление и выдадут вам расписку, в которой будет указана дата, когда будет готов документ. С собой вам нужно взять лишь паспорт, данные на квартиру для заполнения заявлений, и денежную сумму в размере 300 рублей (на случай, если аппарат по оплате госпошлины берет комиссию)

Проверте собственника квартиры на наличие долгов, судебных решений

Собрав необходимые для проверки документы, далее проводим экспертизу указанных документов.

20 лет судебной практики