Что лучше: купить квартиру на этапе строительства по ДДУ и взыскать неустойку ДДУ или вторичный рынок недвижимости.

Пожалуй, это наиболее распространенный вопрос, который задают будущие покупатели квартиры, когда хотят вложить деньги в недвижимость, и, как правило, те, кто не остро нуждаются в жилье на данный момент. В данной статье мы рассмотрим все “за” и “против” заключения договора долевого строительства (ДДУ) в сравнении с покупкой уже давно построенного жилья, именно в плане инвестиций и сохранения денег.

Покупка на этапе постройки дома всегда дешевле, чем готовые квартиры

Какое бы жилье вы не подбирали, на этапе постройки дома покупка квартиры всегда дешевле в сравнении с уже аналогичной квартирой в построенном доме. Чем быстрее застройщик по договору ДДУ обещает сдать вам квартиру в эксплуатацию, тем дороже стоимость жилья. Однако застройщик часто спекулирует на сроках, искусственно уменьшая по ДДУ сроки сдачи, чтобы завысить стоимость жилья. В частности, в проектной декларации может быть срок существенно более поздний, чем указанный в вашем ДДУ. Мы предлагаем проверить договор ДДУ еще до его подписания на предмет наличия таких “подводных камней”. Заодно предупредим, где застройщик ведет себя недобросовестно и как на этом можно сыграть в случае образования неустойки по ДДУ.

Покупка на этапе постройки дома – это высокие риски, в отличие от покупки на вторичном рынке

Несмотря на давно вышедший в свет ФЗ № 214, вы плохо застрахованы при “вложении денег в котлован”, т. к. максимум, чем может помочь судья, – присудить вам ваши деньги по договору + 50% штрафа за пользование вашими денежными средствами, т. к. вы фактически “даете беспроцентный кредит” застройщику, только не как кредитная организация, а как физическое лицо. Еще можно присудить моральный вред, но он на практике не превышает двух-трех десятков тысяч рублей. Но все указанные цифры может именно присудить, а не выплатить. Это все, на что вы можете рассчитывать по ДДУ, обратившись в суд. Физически денег суд вам не выплатит.

Выплачивать вам государство эти деньги не обязано, например, в случае агентства по страхованию вкладов, когда у банка отзывают лицензию, и вы можете потребовать от государства часть денег со своих счетов и вкладов, в пределах установленного лимита .
Похоже, что не все это понимают. Некоторые считают, что ФЗ № 214 гарантировано, защищает их вложение в будущую недвижимость, и думают, что если они выиграют суд, то 100% смогут вернуть деньги по договору ДДУ якобы от государства.

Однако, в отличие от государства, у застройщика может просто не оказаться этих денег. Например, эти рассуждения неверны: “если участник долевого строительства перечисляет на счет юридического лица деньги, то они должны идти на строительство дома, а значит, деньги есть всегда (из-за постоянно требуемых расходов на строительство), и хотя бы потому, что участники долевого строительства заключают договоры не единовременно, а в течение всего срока постройки дома, поэтому на счетах юридического лица деньги есть всегда, а значит, при выигрыше дела в суде, взыскать неустойку по ДДУ и штраф гарантировано можно, к тому же, строящихся домов за последние несколько лет у данного застройщика десятки, и счета фирмы постоянно пополняются от ДДУ”. Все это неверно. Поясним почему.

Схема перераспределения активов у застройщика, как правило, иная: дочернее юридическое лицо, с которым вы подписываете ДДУ, только получает деньги и тут же их передаёт головному юридическому лицу, которое с дочерним юридическим лицом никак не связано юридически, т. е. разный состав учредителей, реквизиты и т. д. Передача головному юридическому лицу может быть по любому поводу, а их придумать несложно. Например, заключить кредитный договор между дочерней и головной фирмой под 100 000% годовых. Таким образом у головной фирмы образуется “вечная” дебиторская задолженность. Поэтому, даже если завтра к застройщику придет фирма-посредник и скупит все квартиры для перепродажи конечному покупателю, то в дочерней компании все равно на счетах тут же будет 0 из-за кредиторской задолженности перед головной фирмой. Вы так и останетесь с неисполненным исполнительным листом, без жилья и без денег.

Почувствуйте разницу. Кто является гарантом возвращения ваших денег: государство (как в случае банковского вклада) или “частная компания”, в лице застройщика, пусть даже и крупная? Чтобы такого не случилось с вами, мы предлагаем заказать у нас проверку застройщика ДДУ. В этом случае вы можете уже быть уверенными, что заключаете ДДУ с хорошим, надежным застройщиком. Однако надо понимать, что на 100% проверить застройщика ДДУ невозможно, т.к. нет доступа к его бухгалтерским документам, без которых мы можем гарантировать пусть 70-90% надежность проверки застройщика, но все-таки не 100%.

---

Вложение денег в ДДУ это своеобразный вклад под высокий процент. “Вторичку” покупать невыгодно в плане инвестиций

Предположим цель покупки недвижимости у вас чисто инвестиционные, т.е. вы не нуждаетесь в жилье, а просто хотите выгодно вложить деньги. На состояние 2019 года средний процент по вкладам в банках составляет минимум 4% (к примеру в сбербанке), максимум 10% (МКБ,ВТБ, альфа-банк). Это очень мало, учитывая, что реальная инфляция, к примеру, на продукты питания составляет 30-60% годовых, на общераспространенную одежду 20% и т.д. Пока дом строится, то цены на квартиры в нем непрерывно растут, и этот процент прироста в несколько раз выше, чем по вкладам в банке. Посчитать его не сложно, для этого надо знать стоимость аналогичного жилья в том же районе, но уже построенного, сопоставить дельту в деньгах между ценой договора ДДУ и ценой рыночной стоимости и поделить на срок постройки дома, сопоставив с инфляцией, на те товары услуги, которыми вы бы потенциально пользовались, если бы деньги не вкладывали, а тратили для себя. Как указано на графиках, цены на вторичную недвижимость сильно падают уже с 2013 года (https://rrg.ru/analytic/indicator), т.е. инвестиции во вторичный рынок жилья за последние шесть – десять лет себя не оправдывают. Поэтому, даже вложение в обычный банковский вклад, особенно в долларах (учитывая скачок курса более, чем в два раза), более выгодно, чем просто покупка недвижимости на вторичном рынке.

Если застройщик сорвет сроки сдачи хотя бы на пару лет, есть шанс получить не одну квартиру, а две

Как это не покажется странным, но если вы покупаете квартиру для инвестиций, а не для жилья, то вам выгодно именно срыв сдачи квартиры, т.к. вы можете насчитать неустойку и штраф по ДДУ, которая соразмерна за пару лет как половина квартиры. Естественно это актуально, если застройщик – стабильная компания, которая уже многократно выплачивала неустойку и штраф по ДДУ другим участникам долевого строительства, а суд, по месту регистрации застройщика, лояльно относится к такого рода судебным делам и не режет по 333 ст. ГК РФ неустойку и штраф по ДДУ. Если застройщик бедный, то получение неустойки по ДДУ при банкротстве застройщика занятие трудно достижимое. Понятное дело, что если вы ютитесь в маленькой квартире с кучей детей и родственников, то вам не выгоден срыв сроков сдачи, в любом случае даже при очень большой неустойке по ДДУ, т.к. вы собираетесь там реально жить.

За квартиру на вторичном рынке нужно платить квартплату, налог и прочие издержки, а за строящуюся квартиру не нужно

За квартиру на вторичном рынке платить нужно, даже если там никто не прописан. Хотя и есть возможность сильно снизить квартплату при отсутствии в ней зарегистрированных и проживающих лиц. На практике это достаточно хлопотное занятие. Поэтому, даже если цены на “вторичку” начнут расти, то имеет смысл сопоставить годовую квартплату за нее с разницей в цене за нее сейчас и год назад. При этом заложить потенциальный рост тарифов ЖКХ, о чем каждый год правительство сообщает заранее. Стоит также отметить, что квартира, в которой никого нет – это своеобразный риск, т.к. в случае затопления, пожара и т.д. вы не сможете оперативно предпринять меры, а значит, такие потенциальные форс-мажорные обстоятельства нужно тоже закладывать при инвестиции во “вторичку”, к примеру, возможный ущерб от пожара и затопления для соседей по дому. К тому же в квартире могут набежать клопы, ее могут ограбить, может случайно лопнуть стекло или еще что-нибудь. За строящуюся квартиру по ДДУ платить квартплату, налог и за форс-мажорные обстоятельства не нужно.

Вторичное жилье можно сразу сдавать, а строящуюся квартиру нет

Некоторые считают, что даже при отсутствии документов на право владения квартирой, ее можно “в черную ” сдать, если она физически уже построена и подведены коммуникации. Особенно часто приходят такие мысли в голову, когда вы физически побывали в уже полностью построенном доме, но въехать туда не может, т.к. есть проблемы юридического характера у участника долевого строительства или застройщика. Однако “втихую” сделать это у вас не получится. Пользоваться до момента получения прав владения вы не сможете ни сами, ни в качестве арендодателя. Естественно, что “вторичку” можно сдавать не только сразу после покупки, но и когда вы захотите ее снова перепродать.

Вторичное жилье это несвежий товар, а квартира по ДДУ всегда новая

Даже, если вы собираетесь купить вторичное жилье, в свежей новостройке, то все равно, определенный процент износа у нее уже есть: даже за год, процент старения стройматериалов, из которых построены стены дома, а также процент износа коммуникаций составляет около полпроцента. По настоящему, новое жилье может быть только непосредственно от строителей сразу после введения дома в эксплуатацию.

Вторичное жилье это несвежий товар, а квартира по ДДУ всегда новая

Безусловно, вопрос, где лучше история квартиры лучше достаточно спорный. Но все-таки в квартире по ДДУ истории нет вообще, а вот во вторичном жилье история может быть долгая, запутанная, с множеством оговорок, потенциальными наследниками, обременением и т.д. В строящейся квартире могут быть проблемы с введением дома в эксплуатацию, это очень серьезные проблемы, но еще раз оговоримся, истории купли-продаж у квартиры по ДДУ не может быть в принципе.