Согласно Закону № 214-ФЗ, уменьшение площади объекта долевого строительства и соответственно цены может быть допущено при условии, что такие возможности предусмотрены договором с застройщиком. В части 2 статьи 5 указанного закона указано, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены такие возможности, а также указаны случаи и условия изменения цены.
Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по договору долевого участия жилого или нежилого помещения в большую или меньшую сторону зависит от условий договора долевого участия. Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой договор. Основные вопросы, связанные с перерасчетом цены, как правило, регламентируются в разделе “Цена договора”. Обычно в договоре долевого участия изменение цены объекта связывается с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. Застройщики указывают в договоре стоимость квадратного метра, по которой расчитывается окончательная цена.
А как я понял то, что нужно делать в случае, если площадь квартиры уменьшается во время строительства, но договор с застройщиком не предусматривает изменение цены в таком случае?
Смысл нормы закона, в частности статьи 7 Закона № 214-ФЗ, заключается в том, что отклонение застройщика от условий договора (которое может проявиться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для пропорционального уменьшения цены договора. При этом, в соответствии со статьями 5 и 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы отклонений (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не приводят к пропорциональному изменению цены при передаче объекта участнику долевого строительства. Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отклонениям от условий договора, что не было учтено судом. Как следует из материалов дела, условиями договора № 7 не согласован размер определенных отклонений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7). Таким образом, в соответствии с мнением Верховного суда РФ, уменьшение площади квартиры в новостройке является отклонением от условий договора, которое влечет последствия, предусмотренные в статье 7 Закона № 214-ФЗ. Одним из таких последствий является пропорциональное уменьшение цены ДДУ. Вместе с тем, в соответствии с той же нормой закона договор может содержать условия, при которых цена договора долевого участия не меняется.
Ответы на подобные вопросы, которые могут возникнуть у дольщиков в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, содержатся в данной статье. Мы рассмотрим вопрос о том, законно ли застройщику передавать дольщику объект с площадью, меньшей, чем в Договоре Долевого Участия (ДДУ), и что делать в этом случае. Стоит отметить, что площадь объекта долевого строительства в процессе строительства многоквартирных домов не остается постоянной. Как правило, застройщики редко передают дольщикам квартиры или нежилые помещения с площадью, полностью соответствующей площади, указанной в договоре долевого участия или проекте.
Согласно Закону № 214-ФЗ, уменьшение площади объекта долевого строительства и соответственно изменение цены может быть допущено при условии, что такие возможности предусмотрены договором с застройщиком. В части 2 статьи 5 указанного закона говорится, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения в соответствии с условиями и случаями, предусмотренными в договоре. Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по договору долевого участия жилого или нежилого помещения в большую или меньшую сторону зависит от условий договора долевого участия. Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой договор. Основные вопросы, связанные с перерасчетом цены, как правило, регламентируются в разделе “Цена договора”. Обычно в договоре долевого участия изменение цены объекта связывается с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. Застройщики указывают в договоре стоимость квадратного метра, по которой рассчитывается окончательная цена.
Кроме того, при значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы:
- а) по ДДУ, заключенному после 03.07.2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда.
- б) сроки возврата денежных средств могут быть достаточно велики по времени, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным.
Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.
Как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом или нет?
До 03.06.2016 года в законе не было определенности на этот счет, данный вопрос оставался исключительно на усмотрение сторон, то есть стороны были свободны в определении цены исходя из различных параметров, в том числе могли не применять понижающие коэффициенты, установленные жилищным законодательством. Однако 03.06.2016 года в Закон № 214-ФЗ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь в ДДУ должна определяться с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и террас.
Какие сроки возврата цены ДДУ при уменьшении площади? Сроки и порядок возврата уплаченной суммы при уменьшении площади квартиры по договору участия в долевом строительстве прописываются в самом договоре. Если сроки возврата не определены ДДУ, то дольщику-физическому лицу следует руководствоваться нормой статьи 22 Закона о защите прав потребителей, устанавливающей сроки удовлетворения требования потребителя об уменьшении покупной цены товара (10 дней с даты предъявления требования).
Если застройщик откажет в удовлетворении ваших требований в до судебном порядке, направьте иск в суд. В этом случае вы вправе требовать также взыскания неустойки за нарушение срока возврата цены указанной в договоре долевого участия, потребительского штрафа и судебных издержек. Что делать, если фактическая площадь новостройки не соответствует техническому плану застройщика? Часто у дольщиков возникает вопрос: что делать, если исходя из документов площадь объекта соответствует договору или увеличилась, но при этом фактически площадь квартиры, наоборот, уменьшилась. Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров и обратиться в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров.
При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для того, чтобы не принимать объекта и недоплаты за “лишние метры”. Нет времени самостоятельно заниматься возвратом цены ДДУ или оспариванием площади? Закажите комплексные услуги юриста по спорам с застройщиком с оплатой по результату. Работаем за процент от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8(495)127-09-14.
