Застройщиком Комплекса апартаментов «Золоторожский» является Общество с ограниченной ответственностью «Стимул», зарегистрированное сравнительно недавно 25.07.2014 года. ООО «Стимул» входит в состав российской строительной группы компаний АО «Реммагистраль».
Учредителями застройщика являются Старостин Игорь Юрьевич и Бахитов Марс Фаткрашитович с долями по 50% номинальной стоимость 5000 р. каждая по состоянию на сентябрь 2016 года. Генеральный директор Ишин Вячеслав Игоревич. Учредителем АО «Реммагистраль» является Бахитова Ольга Константиновна.
Уставный капитал ООО «Стимул» – 10 000 рублей.
Застройщик (ООО Стимул) не принимал участие в каких-либо строительных проектах до этого момента.
На официальном сайте КА «Золоторожский» представлена проектная декларация.
Документы оформлены правильно, не просрочены, отображают должным образом всю информацию, которую должен предоставить застройщик участникам долевого строительства.
Согласно проектной декларации, строительство объектов ЖК планируется вести в 4 этапа.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов ЖК, согласно проектной декларации, 2 квартал 2017 года.
1 Общее количество апартаментов — 144 шт. Количество нежилых помещений – 80. Общая площадь — 6216,2 м2.
Подземная автостоянка на 50 машино-мест.
Согласно информации, представленной в проектной декларации, финансирование строительства осуществляется из договоров долевого участия. По неподтвержденным данным, финансирование строительства осуществляется за счет собственных средств компании и указанной выше строительной группы.
Таким образом становится очевидным, что основным подтвержденным источником финансирования строительства являются средства участников долевого строительства.
При этом понятно, что ООО «Стимул» является номинальным застройщиком. Фактически за компанией стоит АО «Реммагистраль». Генеральный директор обоих компаний один, а учредители, по-видимому, имеют родственные связи: Бахитов, Бахитова.
Таким образом, можно предположить, что не юридическим, а реальным застройщиком является именно эта компания, хотя юридически ее роль в строительстве объектов этого ЖК в проектных декларациях не закреплена.
Это означает, что в случае неуспеха проекта, отвечать за это будет не компания, фактически реализующая проект, а никому не известная номинальная фирма-застройщик.
Так поступают многие крупные застройщики, создавая под конкретный строительный проект фирмы-«прокладки», куда поступают денежные средства от дольщиков, купивших квартиры (заключивших договоры долевого участия), и откуда они выводятся в организацию, реально стоящую за строительством, но при этом юридически не отвечающей за ее действия.
Может ли такая ситуация быть здесь?
С одной стороны, конечно, быть может, потому что не зная на каких принципах строится взаимоотношение реального и номинального застройщика, невозможно просчитать риски для тех, кто будет вносить свои деньги на строительство Комплекса апартаментов. Более того, тот факт, что согласно проектной декларации финансирование осуществляется исключительно из договоров с Дольщиками, добавляет существенные риски.
Во-первых, как правило, строительные компании открывают кредитные линии, займы и добавляют дополнительно свои средства для осуществления проекта. При этом, если нет стабильных продаж, Застройщик несет потери. В большинстве случаев это говорит о следующей ситуации: банки отказались кредитовать Застройщика. Если Банк, проанализировав риски, пришел к выводу, что вкладывать средства в Застройщика рискованно, то это о многом говорит.
Во-вторых, источники финансирования указываются в проектной декларации. Почему Застройщик не указал в проектной документации, что осуществляет финансирование том числе за свой счет? Скорее всего, по той причине, что это не соответствует действительности и застройщик опасается, что надзорный орган об этом узнает.
В-третьих, согласно проектной декларации, заключено 13 ДДУ, в силу же сведений из гос.кадастра недвижимости, зафиксировано только одно обременение (хотя количество обременений в силу залога указываются по одному на каждый договор). Соответственно, есть риск, что заключено меньше договоров, чем декларируется.
Не стоит забывать и то, что объект строительства – гостиничный комплекс. Основной доход Застройщик будет получать после завершения строительства.
Согласно фотоотчетам, представленным нам на почту, строительство идет активно. По состоянию на сентябрь 2016 года выполнены работы по строительству всех этажей. По словам сотрудника компании «Стимул» идет обустройство крыши. Это хороший график, который соблюдается.
Причем необходимо отметить, что работа по строительству и организации строительства очень трудоемкая, капиталоемкая и занимающая значительное время в графике производства работ, часть всех работ по строительству здания.
Объем выполненных работ можно оценить как «высокая степень готовности».
Но за счет чего достигается такое выполнение? Ну уж точно, что не за счет продаж квартир (заключений договоров долевого участия).
Общее количество апартаментов — 144 шт. Таким образом, по состоянию на начало сентября 2016 года было законтрактовано только около 8,33 % всех квартир в этом ЖК (согласно проектной декларации).
Поэтому продажа квартир дольщикам (заключение договоров долевого участия), и поступающие в результате этого денежные средства, важны для строительства, но очевидно являются не главным источником денежных средств у застройщика.
Итак. Каков масштаб финансирования строительства за счет средств, привлекаемых застройщиком из-вне. Посмотрим это на цифрах финансовых показателей застройщика, имеющихся в проектной декларации и изменениях к ним, размещенных на официальном сайте ЖК:
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 13.09.2016 года:
Дебиторская задолженность 28 367 596 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 3 700 596 тыс.руб.
Указанные цифры (значительное превышение дебиторской над кредиторской задолженностью) показывают, во-первых, значительный объем финансирования работ на протяжении хода строительства, а во-вторых, своевременную оплату застройщиком выполненных работ (отсутствие долга за эти работы), то есть отсутствие проблем с финансированием строительства. Это является, безусловно, положительным моментом.
Кроме того, эти цифры показывают безусловную прибыльность деятельности застройщика.
Итоговый вывод.
Выше указанная информация может быть не актуальной для того чтобы посмотреть итоговый выводы по настоящему Застройщику и актуальную информацию вы можете обратится к нам в компанию. Стоимость отчета смотрите здесь.
Вышеизложенная информация может быть не достоверной, выводы сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.
У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2
