ЖК мкр.Центральный г. Долгопрудный

ЖК мкр.«Центральный» (г. Долгопрудный) корп.10

Застройщиком ЖК мкр.«Центральный» является Акционерное общество «Строительное управление №155» (СУ-155).

Генеральным подрядчиком: ООО “РК Строй”, 119017, г. Москва, ул. Малая Ордынка, д.15 (ИНН 9705056778).

Застройщик в течении трех последних лет принимал участие в строительстве множества жилых и не жилых объектов (был одним из крупнейших застройщиков России).

В настоящей момент застройщик СУ-155 находится в состоянии банкротства, что привело к тому что строительство нескольких сотен объектов по всей России было приостановлено.

Согласно поручению правительства агентом по достройке объектов СУ-155 определен банк ПАО «Российский капитал» единственным учредителем которого с 2009 года является государственное Агентство по страхованию вкладов. Таким образом банк ПАО «Российский капитал» является государственным банком.

В свою очередь банк учредил застройщика ООО «РК Строй», который собственно и будет достраивать проблемные объекты СУ-155. Именно эта компания является генеральным подрядчиком строительства корпуса №10 ЖК мкр.«Центральный».

Подтверждением того, что застройщик СУ-155 является номинальным может служить следующая информация.

В проектной декларации застройщика корпуса №10 имеются финансовые показатели застройщика СУ-155 на момент публикации проектной декларации и изменений к ней.

Вот эти показатели:

На 16 ноября 2016 года

Убыток в размере 295 324 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 124 236 207 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 173 897 070 тыс.руб.

На 29 марта 2017 года

Убыток в размере 3 459 091 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 123 900 706 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 170 951 851 тыс.руб.

На 02 мая 2017 года

Убыток в размере 261 137 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 124 140 393 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 171 226 477 тыс.руб.

На 01 августа 2017 года

Убыток в размере 1 658 058 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 124 751 002 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 171 389 627 тыс.руб.

Разумеется, компания демонстрирующая убытки в разный период времени в размере от 260 млн.руб. до 3,5 млрд.руб. и являющаяся банкротом не может осуществлять строительство.

Она и не осуществляет.

Подтверждением тому что практическую деятельность застройщик не осуществляет, являются практически не меняющиеся на протяжении последних 9 месяцев показатели кредиторской (то-есть долга застройщика) и дебиторской задолженности (то-есть долга перед застройщиком).

Находящийся в состоянии банкротства застройщик является «держателем» договора аренда земельного участка на котором осуществляется строительство. При этом, в свою очередь, сам земельный участок, а также права на него возникающие в связи с заключенным договором аренды, находятся в залоге, согласно нормам ФЗ №214 «О долевом строительстве», у участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах перевод строящегося объекта на другого застройщика не возможен.

Именно под имеющуюся в распоряжении застройщика СУ-155 землю подготовлен градплан земельного участка и разрешительная документация на строительство, а значит продолжение строительства силами другого застройщика юридически также не возможно.

Кроме того, это еще и не выгодно, с учетом множества исков к застройщику по компенсации пеней и штрафов от участников долевого строительства за не сдачу объектов этого застройщика.

Счета застройщика СУ-155 арестованы службой судебных приставов, и в существующих обстоятельствах осуществлять хозяйственную деятельность по строительству не возможно.

Реальным застройщиком является в этом случае генеральный подрядчик ООО «РК Строй», который занимается привлечением субподрядных организаций, и финансированием их работ за счет продажи квартир, находящихся в его распоряжении, а также за счет финансовых ресурсов, которые представляет уполномоченный государством агент по решению проблем обманутых дольщиков СУ-155 банк ПАО «Российский кредит», который в свою очередь на 100% принадлежит государству.

На официальном сайте банка «Российский капитал» имеется страница посвященная проблемным строительным объектам строительной компании СУ-155, в том числе и информация изложенная выше а именно, что Банк «Российский капитал» единственным учредителем которого является государственное Агентство по страхованию вкладов учредил государственного застройщика для достройки проблемных объектов обанкротившейся компании СУ-155.

Согласно информации на различных информационных ресурсов руководителем этого государственного застройщика является бывший вице-губернатор Санкт-Петербурга Марат Оганесян.

В рамках достройки объектов СУ-155 Михаила Балакина банку «Российский капитал» было передано 156 объектов (из них 147 жилых домов) в 14 регионах России. Часть объектов по договоренности с правительством Московской области будут достраиваться застройщиками региона. Сам же «Российский капитал» будет достраивать 138 объектов. Согласно информации на сайте банка, дольщиками и пайщиками СУ-155 являются 30 тысяч человек. Все дома должны быть достроены и переданы дольщикам и пайщикам до 2018 года включительно. Общий объем инвестиций, который заявил банк «Российского капитала» на достройку объектов, составляет сумму в размере около 36 млрд руб.

Одним из объектов для достройки на сайте банка обозначен корпус №10 ЖК мкр.«Центральный».

Подтверждением участия банка в деятельности по достройке корпуса №10 является информация из проектной декларации этого корпуса.

Вот она.

Исполнением обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства корпуса №10 является поручительство банка по договору №СУ-РКН-Д10 от 16.11.2016 г., заключенному с АКБ «Российский капитал» (ПАО).

Сведения по договору №СУ-РКН-Д10 от 16.11.2016 г.: Поручитель: АКБ «Российский капитал» (ПАО) соответствует требованиям статьи 15.1 пункта 1 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: – имеет лицензию №2312 от 28.11.2014 на осуществление банковских операций, выданную Центральным банком Российской Федерации, с правом выдачи банковских гарантий; – осуществляет банковскую деятельность более пяти лет (Свидетельство № 019.812 от 17.01.1996 г. выдано Московской регистрационной палатой); – требования обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев соблюдены; – требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации отсутствуют; – поручитель включен в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, и отсутствует запрет на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ “О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации”. Реквизиты поручителя: АКБ «Российский капитал» (ПАО) Местонахождение и почтовый адрес: 121069, г. Москва, ул. Большая Молчановка, 21а тел. (495) 653-81-45 ОГРН 1037739527077; ИНН 7725038124.

Объект долевого строительства: 161 квартира, общей площадью 9 244,2 м2, расположенная в жилом доме серии И-155Мк по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. «Центральный», корп. 10.

Таким образом к моменту, когда к работе по достройке корпуса №10 приступил АКБ «Российский капитал» (ПАО) в этом объекте было не распродана 161 квартира.

Посмотрим, что из себя представляет строящийся корпус №10 этого ЖК.

Согласно опубликованной проектной декларации к моменту составления этого отчета 19.09.2017 года ведется строительство корпуса №10 ЖК мкр.«Центральный».

Строящийся корпус №10 (согласно проектной декларации от 16 ноября 2016 года).

Строящийся объект представляет собой 5-ти секционный 25-ти этажный жилой дом.

Разрешение на строительство от 08.05.2015 года.

Начало строительства – 08 ноября 2016 г. Срок окончания строительства – 31 декабря 2017 г.

Количество квартир 480 шт.

Планируемая стоимость 1 635 199 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка: 50:42:0010310:9333 

Посмотрим на какой стадии находится строительство корпуса №10 ЖК.

На сайте банка «Российский кредит» в разделе посвященному проблемным объектам застройщика СУ-155, на странице корпуса №10 ЖК мкр.«Центральный» имеется информация о ходе строительства (достройки) этого корпуса. Кроме того, на этой странице имеются фотографии строительства корпуса №10.

По состоянию на 19.09.2017 года закончен монтаж сборных железобетонных панелей дома на уровне 5 этажа, начат монтаж на уровне 6 этажа.

Железобетонные панели несут на себя элементы остекления, в том числе и остекления балконов.

С учетом этого обстоятельства объем выполненных на факту работ (рытье котлована, фундаментные работы, сборный железобетон) по состоянию на 19.09.2017 года можно оценить не более чем в 12-15% от общего объема строительства.

Имея ввиду, что согласно проектной декларации работы были начаты в ноября 2016 года, то-есть ведутся уже 10 месяцев, при этом было выполнено 12-15% объема строительства, рассчитывать на окончание строительства и сдачу в эксплуатацию этого корпуса в декабре 2017 года (как заявлено в проектной декларации) не представляется возможным.

Само панельное строительство посредством сборного железобетона это процесс не долгий. Более того, это самый быстрый вид строительства.

Осуществление строительства корпуса №10 темпами в 12-15% за 10 месяцев, это безусловно не быстрое строительство, и свидетельствует о проблемах не застройщика, так как застройщик банкрот, и не может осуществлять строительство своими силами. Это свидетельствует об ограниченности ресурсов генерального подрядчика, который является фактическим (не юридическим) застройщиком этого объекта.

При этом рассчитывать на то, что финансирование строительства будет осуществляться только за счет продажи квартир в строящемся корпусе не приходится.

Согласно информации представленной выше, в момент передачи этого объекта от застройщика СУ-155 для дальнейшей достройки банку «Российский капитал», в данном корпусе была не продана 161 квартира, что составляет 33,5% от имеющихся в этом корпусе квартир (161/480).

Таким образом, к этому моменту были распроданы около 66% всех квартир, имеющихся в этом корпусе.

К моменту составления этого отчета (то-есть к 19 сентября 2019 года), согласно информации на сайте банка «Российский кредит», в этом корпусе имеются в наличии 109 не проданных квартир.

Таким образом, к этому моменту были распроданы 371 квартира от общего количества в 480 шт., или 77% (371/480).

При этом освоено около 12-15% от общего объема строительства.

Иначе говоря, только за счет продажи квартир в строящемся корпусе, которых осталось 23% от общего количества, данный корпус построить не возможно. Не проданных квартир осталось слишком мало.

И еще. Цифра проданных за последние 10 месяцев квартир, которая составляет 52 шт., (161-109) в процентном отношении от общего количества квартир в этом корпусе в размере 11% (52/480) приблизительно соответствует объему выполненных за это время работ в размере 12-15% от общего объема строительства.

Иначе говоря, фактический застройщик (юридически являющийся генподрядчиком на этом объекте) ООО «РК Строй» строит пока только за счет денежных средств участников долевого строительства.

Денежные средства государства при строительстве этого корпуса пока не используются.

Однако даже если все полученные от продажи квартир средства в этом корпусе будут использованы на строительство этого корпуса, до денежных средств. с учетом заложенной нормы прибыли, не хватит для финансирования строительства объема большего чем 40%, так как к началу работы генподрядчика на объекте были не проданными, и соответственно могли быть проданы, не более 34% всех квартир в этом корпуса (все остальные квартиры были к этому моменту проданы предыдущим застройщиком).

После продажи всех квартир необходима будет нужна помощь со стороны уполномоченного государством банка, то-есть банка «Российский капитал», по финансированию оставшихся работ, так как только денег от продажи оставшихся квартир не хватит для окончания строительства.

Однако в одном из интервью министра строительства РФ Меня им было заявлено, что для того, чтобы государственный застройщик, которым является ООО «РК-Строй» мог осуществлять финансирование строительства ему переданы для освоения свободные (не застроенные) площадки обанкротившегося застройщика СУ-155, имея ввиду что осуществляя строительство на этих площадках, как обычный коммерческий застройщик, и зарабатывая на этом строительстве, полученную таким образом прибыль застройщик ООО «РК-Строй» должен будет направить на финансирование строительства проблемных объектов.

Поэтому, когда на сайте банка «Российский капитал» речь идет о 36 млрд.руб, которые банк готов выделить на достройку проблемных объектов застройщика-банкрота СУ-155, речь конечно не идет о прямом финансировании.

Нет информации о том, что банку переданы бюджетные деньги для финансирования строительства не достроенных объектов СУ-155. Речь идет о выделении государственным банком своих собственных денежных средств.

Однако просто так выделить банку 36 млрд.руб., о которых речь шла выше, не возможно. Никакой, даже самый крупный государственый банк не выдержит такой благотворительности. Речь идет о том, что банк должен сначала заработать эти деньги на не обремененных площадках СУ-155.

А значит выделение денег на достройку проблемных объектов, в том числе и на корпус №10 ЖК мкр.»Центральный», будет идти опосредовано и поэтапно.

Сначала банк за счет своих средств профинансирует строительство «чистых» строящихся домов, свободных от обременения, а затем после возврата вложенных в эти «чистые» проекты денежных средств, за счет прибыли, которая образуется на этих проектах, будет «затыкать» дыры в балансе проблемных объектов, в том числе и корпуса №10.

Таким образом, описанный процесс достройки проблемных объектов не быстрый. Прибыль от «чистых» объектов банк получит не скоро, а значит и вложить заработанное в проблемные объекты также сможет не скоро.

Что касается корпуса №10. Предполагаю, что в ближайшее время его строительство будет осуществляться только за счет денежных средств по заключенным договорам участников долевого строительства, и только темпами, которые будут соответствовать темпам продаж квартир в этом корпусе.

Это подтверждается тем, что за последние 10 месяцев выполнено было 12-15% объема строительства, а квартир было продано 11% общего объема.

Трудно ожидать более быстрых темпов строительных работ при такой ситуации, и при таких продажах.

То-есть сохранение существующих темпов строительства не предполагает освоение более 50% строительного объема до конца 2018 года.

Возможно, в 2018 году начнут возвращаться средства вложенные в прибыльные объекты и темпы работ будут увеличены.

Однако ожидать окончание работ, и в этом случае, до конца 2018 года вряд-ли приходится.

Тем не менее, с учетом того что застройщик ООО «РК Строй» является фактически единственным в России государственным застройщиком, созданным для решения проблем обманутых дольщиков, одно это позволяет утверждать, что ………………

Это подтверждается серьезными учредителями …………………

Итак.

Фактический застройщик (не юридический, которым является СУ-155) ООО “РК Строй” недавно зарегистрированное предприятие (с датой регистрации 22.12.2015 года).

Учредителем застройщика по состоянию на 18.09.2017 года со 100% долей в уставном капитале согласно базе данных ЕГРЮЛ является:

– ООО «РК-Актив»

Уставный капитал застройщика 8 790 010 000 руб. (8,8 млрд.руб.)

В свою очередь, учредитель застройщика ООО «РК-Актив» учрежден двумя компаниями: ООО «РК Инвест» и ООО «РК Проект». Уставный капитал ООО «РК Инвест» составляет 18 742 009 900 руб. (18,7 млрд.руб.)

Далее. Учредителем ООО «РК Инвест» является государственный банк АКБ «Российский капитал» (ПАО) единственным учредителем которого является государственное Агентство по страхованию вкладов. Уставный капитал банка, в свою очередь, составляет 18 954 998 900 (18,9 млрд.руб.). 

Продолжение отчета вы можете заказать позвонив или написав в нам. Стоимости отчета здесь.