Порядок расторжения ДДУ закреплен в ст. 9 ФЗ №214. Согласно нормам, которые прописаны в данной статье, договор может быть расторгнут:
1) В одностороннем порядке по инициативе дольщика
2) В одностороннем порядке по инициативе застройщика
3) В двустороннем порядке (по соглашению сторон)
4) Через суд
Расторжение ДДУ дольщиком в одностороннем порядке
Причины, по которым дольщик имеет право расторгнуть договор, закреплены в п.1 ст. 9 ФЗ №214, а именно:
1) Застройщиком были нарушены обязательства по передачи объекта (срок сдачи в эксплуатацию превышен более чем на два месяца).
2) Застройщик построил объект с нарушениями условий договора (нарушены обязательные требования, которые привели к ухудшению качества объекта и сделали квартиру непригодной для проживания).
3) Застройщик отказывается устранять недостатки объекта в разумный срок.
4) Застройщик отказывается уменьшать стоимость договора или возмещать дополнительные расходы дольщика (в случае, если были обнаружены недостатки объекта).
Позвоните нам! Мы ответим на любые ваши вопросы:
(консультация бесплатная и ни к чему не обязывает)
Расторжение ДДУ застройщиком
Причина, по которой застройщик может расторгнуть договорные отношения с контрагентом, одна – злостное невыполнение финансовых обязательств со стороны дольщика:
1) задержка выплаты более чем на два месяца (актуально при наличии согласованного графика оплат, а также на условиях разового погашения суммы);
2) нарушение установленных сроков выплат более трех раз в течение года.
Любые другие нарушения финансовых условий договора не могут стать причиной одностороннего расторжения ДДУ застройщиком.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Данная процедура не требует выполнения обязательных условий договора. Контрагенты вправе самостоятельно договариваться о способе и сроках реализации своих законных прав и обязанностей. Главное, чтобы расторжение договора ДДУ происходило по обоюдному согласию сторон.
Расторжение ДДУ через суд
Дольщик может обратиться в суд в случае, если:
1) Строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенный срок.
2) Существенно изменилась проектная документация объекта. Все изменения проектной документации, которые касаются отклонения от первоначальных параметров объекта строительства, должны вновь утверждаться застройщиком. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения ДДУ в случае, если такие изменения являются существенными, нарушают его права и затрагивают интересы.
3) Застройщик, который нарушил условия договора ДДУ, отказывается возвращать денежные средства или выполнять установленные обязательства.
4) Изменилось назначение нежилых помещений в многоквартирном доме.
5) Иные случаи, предусмотренные законом.
Законом не предусмотрен исчерпывающий перечень причин для обращения в суд. Это означает, что дольщик вправе действовать, исходя из условий договора ДДУ.
Перед тем как подать заявление в суд, истцу необходимо:
1) Отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с задержкой строительства и расторжении договора ДДУ.
2) Определить цену иска. Физическое лицо может взыскать с застройщика:
– стоимость квартиры;
– процент за пользование денежными средствами;
– процент за нарушение сроков возврата денежных средств, которые поступили на банковский счет застройщика в качестве цены договора ДДУ;
– компенсацию морального вреда. Размер компенсации устанавливается по усмотрению истца, однако итоговая сумма будет определена в ходе судебного заседания. Стоит учесть, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на компенсацию морального вреда.
3) Отправить копию иска ответчику (застройщику).
Ну, а теперь подробнее:
Одностороннее расторжение договора дольщиком
Если дом своевременно не сдан в эксплуатацию или квартира имеет Существенные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Однако одного желания недостаточно, покупателю необходимо соблюсти правовой порядок расторжения сделки.
В первую очередь дольщику нужно направить претензию застройщику о расторжении договора. В тексте документа указывается:
1) Причина расторжения договорных отношений (с ссылкой на законодательную норму).
2) Требования заявителя (дольщика).
3) Банковские реквизиты, на которые застройщик должен вернуть денежные средства.
Претензию необходимо отправить на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением или лично принести его в канцелярию. К уведомлению нужно приложить опись вложения – документ, в котором перечисляются и описываются юридически важные характеристики письма. Если уведомление передается лично в руки представителю строительной компании, рекомендуется настаивать на том, чтобы лицо, которое принимает корреспонденцию, поставило на втором экземпляре обращения входящий номер, дату и подпись.
Днем расторжения договора ДДУ считается день направления претензии (основание: ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ). С этого момента застройщик в течение 20 дней обязан вернуть контрагенту все денежные средства, которые являются ценой договора и процент за пользование.
В случае, если застройщик отказывается своевременно перечислять денежные средства, дольщик вправе обратиться в суд. Для этого ему потребуется собрать необходимый пакет документов:
1) Копия договора ДДУ
2) Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по договору
3) Копия претензии застройщику (истцу также необходимо подтвердить факт передачи данного документа. Если претензия направлялась заказным письмом, нужно приложить почтовое уведомление о получении корреспонденции. Если лично передавалось в руки работнику компании – входящий номер и дату регистрации)
4) Ответ застройщика на претензию (при наличии)
5) Документы, которые подтверждают (обосновывают) требования дольщика (дефектная ведомость, заключение экспертной комиссии о наличии недостатков)
6) Расчет процентов за пользование деньгами и за нарушение сроков возврата денежных средств
7) Квитанция об уплате госпошлины. В соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ, госпошлина оплачивается в случае, если цена иска превышает 1 млн. руб
Договор ДДУ будет считаться расторгнутым, если суд принял сторону истца.
Порядок расторжения ДДУ застройщиком
Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.
Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.
После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.
Регистрация расторжения ДДУ
Выплата денежных средств дольщику возможна только после регистрации расторжения договора ДДУ. Специалисты юридической компании “Силкин и партнеры” рекомендуют отнестись к процедуре расторжения договора ДДУ с особой внимательностью и осторожностью. Дело в том, что после того, как договор будет расторгнут по инициативе дольщика, взыскать уплаченные денежные средства с застройщика будет достаточно сложно. Особенно это касается ситуаций, когда застройщик планирует признать себя банкротом.
С 1 июля 2019 года прямая передача денежных средств застройщику запрещена. Теперь деньги за квартиру в строящемся доме вносятся на эскроу-счет. Такой алгоритм ведения финансовых расчетов гарантирует сохранность материальных вложений дольщика. Денежные средства “замораживаются” на специальном условном счете до момента регистрации права собственности.
Взыскание неустойки с застройщика
Срывы сроков передачи в эксплуатацию случаются достаточно часто. В большинстве случаев застройщик действует на опережение, он рассылает всем участникам долевого строительства уведомление о переносе даты сдачи объекта и предлагает подписать дополнительное соглашение.
Не стоит соглашаться на условия Застройщика. Подписывать соглашение – это право дольщика, а не обязанность. Отказ от выполнения требований застройщика не влияет на срок передачи жилья. Данное доп. соглашение выгодно только застройщику, оно снимает со строительной организации ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.
Расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи дома предусматривает выплату неустойки с застройщика.
Существует несколько способов взыскания неустойки:
1) Путем проведения мирных переговоров с застройщиком (досудебное урегулирование)
2) Через суды общей юрисдикции
3) Через Арбитражный суд.
Взыскать неустойку с застройщика можно попытаться самостоятельно, без привлечения юриста. Для этого, прежде всего необходимо правильно рассчитать ее размер.
Следует учесть, что действовало Постановление №423. В соответствии с данным документом проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого участия не начислялись с 3 апреля 2020 до 01.01.2021 года. Данная законодательная норма не лишает дольщика возможности расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если срок сдачи объекта затягивается более чем на два месяца.
Постановление №423 действует и в отношении расчета неустойки при расторжении ДДУ. Используя калькулятор расчета неустойки, необходимо обратить внимание на данную временную поправку.
Если у дольщика есть сомнения относительно платежеспособности строительной организации, он вправе воспользоваться услугой по выкупу неустойки.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Одностороннее расторжение, который обременен ипотечным кредитом, без весомых причин невыгодно в первую очередь самому дольщику. Сложность ситуации заключается в том, что договор ДДУ находится на балансе залога в банке. Таким образом, должник не имеет права совершать с данным документом никаких юридических действий.
Однако, если застройщик грубо нарушает условия договора, контрагент вправе инициировать процедуру расторжения договорных отношений.
Для этого необходимо:
1) В письменном виде уведомить отделение банка, в котором оформлен ипотечный кредит, о своих намерениях.
2) Предоставить банку доказательства нарушения условий договора ДДУ.
3) Написать заявление в отделение банка, в котором требовать перерасчета процентов по случаю досрочного погашения кредита.
4) Отправить девелоперу уведомление про одностороннее расторжение договора ДДУ дольщиком.
Законодательство РФ не содержит прямых указаний, в которых прописан четкий порядок расторжения договора ДДУ с ипотекой. Однако, убытки, которые были понесены сторонами сделки, ложатся на плечи виновнику ситуации. Таким образом, застройщик, нарушивший условия договора, возмещает убытки банковской организации.
Юридическая компания «Силкин и Партеры» может предоставить широкий спектр услуг, касающихся договора долевого участия. Наши юристы могут как проконсультировать по любым вопросам.
Обладая обширным судебным опытом, мы можем провести весь комплекс мероприятий по расторжению договора через суд. Мы готовы взять на себя весь комплекс работ: от консультации до получения вами денежных средств.
