Проверка застройщика ООО Дубрава ЖК Светолюбово г. Пушкин

Отчет:

Застройщиком ЖК «Светолюбово» является Общество с ограниченной ответственностью «Дубрава» (ИНН 7713619678) сравнительно давно зарегистрированное предприятие (с датой регистрации 07 мая 2007 года).

Учредителями застройщика являются частные лица:

– Цветкова Л.Ю. с долей в 50% уставного капитала;

– Громова С.Л. с долей в 50% уставного капитала.

Генеральный директор Хорошев Р.Ю.

Уставный капитал ООО «Дубрава» согласно базе данных ЕГРЮЛ составляет сумму в размере 10 000 рублей.

К моменту начала строительства застройщик ООО «Дубрава» не имел опыта строительства и введения в эксплуатацию строительных объектов.

Посмотрим, что из себя представляет строящийся ЖК.

К моменту составления этого отчета 23 сентября 2017 года построены и введены в эксплуатацию корпуса №№1, 2 и 3 дома №1 .

Ведется строительство корпуса №4 жилого дома №1 и жилого дома №2.

Дом №1 корпус №4.

16-ти этажный одно-секционный жилой дом .

Разрешение на строительство получено 06.12.2013 года. Сроком действия до марта 2015 года.

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно первоначальной проектной декларации от 06.12.2013 года, декабрь 2015 года.

Генеральный подрядчик ООО «Лакистрой»

Планируемая стоимость строительства 331 000 тыс.руб.

Количество квартир корпус №4 — 139 шт.

Кадастровый номер земельного участка – 50:13:050314:318

Однако последнее изменение проектной декларации, опубликованное на сайте ЖК, датировано октябрем 2014 года. Последняя фотография ведущихся работ на этой площадке датирована ноябрем 2014 года. Из социальных сетей известно, что застройщик не смог согласовать вынос сетей газоснабжения с участка земли, поэтому строительство этого корпуса было прекращено.

Таким образом к моменту составления этого отчета ведется строительство только лишь жилого дома:

Дом №2

8-и этажный трех-секционный жилой дом. Изменено на 9-ти этажный трех-секционный жилой дом.

Разрешение на строительство получено 11.12.2013 года. Сроком действия до февраля 2015 года. Получено новое от 25.09.2014 года. Сроком действия до 30.07.2016 года. Продлено до 30.10.2016 года. Продлено до 28.02.2018 года.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно первоначальной проектной декларации от 11.12.2013 года, март 2016 года. Изменено на сентябрь 2016 года. Изменено на март 2017 года.

Генеральный подрядчик ООО «Лакистрой».

Изменен на ООО «ЦентрСтройСервис».

Планируемая стоимость строительства 402 000 тыс.руб.

Количество квартир дома №2 — 157 шт. Положительным заключением негосударственной экспертизы проекта от 29 августа 2014 года количество квартир в новом проекте изменено на 300 шт.

Кадастровый номер земельного участка – 50:13:0050314:1136

Согласно изменениям проектной декларации от 31 декабря 2016 года управление проектом строительства, включая выполнение работ по строительному контролю, осуществляет ООО “Компания “Центр-2000” на основании договора возмездного оказания услуг № 9-П от 01.12.2011 г.; работы по строительному контролю производятся ООО “Компания “Центр-2000” на основании допуска к определенным видам работ, выданного СРО НП “Объединение Строителей “Монолит”.

Также следует обратить внимание на то, что собственником сайта ЖК «Светлолюбово» является ООО «Компания «Центр-2000».

На официальном сайте ООО «Компания «Центр-2000» сказано, что заказчиком строительства, инвестором и девелопером (то-есть распорядителем средств в рамках этого строительного проекта) является именно эта компания.

Там-же приведены данные по другим строительным проектам, участие в которых принимала эта компания, а также планы относительно новых строительных проектов.

Данная информация позволяет сделать вывод, что за проектом строительства ЖК «Светлолюбово» стоит именно компания ООО «Компания «Центр-2000» (ИНН 7709352076).

Данная компания была зарегистрирована 25.09.2002 года. Уставный капитал этой компании 10 000 руб. Генеральным директором и учредителем этой компании с долей в 50% является Цветкова Л.Ю., которая в свою очередь является одним из двух учредителей застройщика ООО «Дубрава» также с долей в 50%. Кроме того, другим учредителем ООО «Компания «Центр-2000»с долей в 50% является Чунарев В.И.

На какой стадии находится строительство в момент составления этого отчета 23 сентября 2017 года.

Последние фотографии ведущегося строительства датированы 30 августа 2017 года.

Эти фотографии дают представление о том, что к этому моменту закончено сооружение коробки здания, в том числе наружных стен. Закончены работы по кровле. Не менее чем на 80-90% закончено остекление окон. Начато остекление балконов. На 80-85% закончены работы по утеплению и облицовке вентилируемого фасада дома. По состоянию на июнь 2017 года закончена кладка внутренних перегородок из газобетонных блоков, но не начата отделка квартир и МОП. Кроме того, из обсуждения на различных форумах можно понять, что на начало сентября 2017 года ведется разводка труб отопления, водоснабжения и канализации. Однако согласно этим-же сообщениям установка батарей отопления еще не начата.

Кроме того, не начаты работы по монтажу и установке лифтов. Отсутствует разводка внутренних электрических сетей.

Также очевидно, что с учетом сдачи 3-х корпусов жилого дома №1 в эксплуатацию, имея ввиду что эти корпуса дома №1 так же как и дом №2 являются частью общего ЖК «Светолюбово», проблем с наружными сетями и получением техусловий на эти сети по дому №2 не предвидятся. Наружные сети к ЖК подведены и функционируют в сданных корпусах, поэтому затраты на наружные сети будут включать себя подведение дополнительных веток уже готовых сетей к строящемуся корпусу.

Исходя из анализа имеющихся фотографий и описаний на различных форумах ведущихся работ, а также решенные проблемы по наружным сетям, объем выполненных работ по отношению к общему объему работ на строительстве можно оценить не менее, чем в 70%.

Далее.

Первые фотографии строительства корпуса №2 датированы декабрем 2014 года. На этих фотографиях уже вырыт котлован и ведутся работы по вязке арматурного каркаса фундамента.

Таким образом, по состоянию на конец сентября 2017 года работы по строительству корпуса №2 ведутся уже на протяжении 3 лет (36 месяцев). При этом объем выполненных работ составил около 70 %.

Сохранение существующих темпов строительства не позволяет предположить, что окончание строительства возможно ранее чем через 12-15 месяцев, то-есть только лишь к концу 2018 года.

Иначе говоря, наблюдается очень значительное отставание застройщика от заявленного им в проектной декларации графика строительства и срока сдачи этого дома в эксплуатацию, ведь первоначальный срок сдачи жилого дома №2 был обозначен, как март 2016 года.

В чем проблема? Имеются ли у застройщика сложности с финансированием строительных работ?

Посмотрим за счет каких денежных средств может осуществляться финансирование строительства корпусов ЖК «Светолюбово».

На сайте ЖК имеется информация о квартирах в продаже. Согласно этой информации по состоянию на 23.09.2017 года имеется в продаже 235 квартиры. Таким образом, если исходить из общего количества квартир в этом доме в 300 шт. (согласно проектной декларации) продано к настоящему моменту только 65 шт., или 21,7% от всех квартир.

При этом освоено не менее 70% всего строительного объема.

Если это так, это означает что продажи оставшихся квартир дадут поступления денежных средств в размере, значительно превышающим потребности для финансирования окончания строительства, то-есть экономика этого дома более чем благоприятна. Так ли это?

Проверим данные застройщика посредством сайта Росреестра.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 19.09.2017 года в здание, строящемся на земельном участке с кадастровым номером: 50:13:0050314:1136 то есть в строящемся доме №2 ЖК «Светолюбово»было заключено всего 82 договора долевого участия. Первый договор был заключен 04.09.2015 года, последний 12.09.2017 года. Причем только 26 из них были заключены в течении 2016 — 2017 года, остальные в 2015 году. Причем 50 договоров были заключены в один день 11.09.2015 года.

Наличие ровного числа договоров (50 шт.) и один день подписания этих договоров может свидетельствовать о сделке застройщика с взаимосвязанным лицом — например с заказчиком строительства в рамках расчетов за ведение проекта и, например, вложенные инвестиции.

Если говорить про остальные 32 договора долевого участия, которые как можно предположить заключены обычными участниками долевого строительства, то нужно сказать следующее.

Информация в онлайн режиме, к сожалению, отражает только договора, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики покупающие квартиры не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства.

Между тем, существуют не только ипотечные договора, но и договора ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договора самостоятельно, не привлекая заемного финансирования.

Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 32 договоров ДДУ, а значительно больше (из практики, как минимум в два раза).

Если это так, то эта цифра в целом соответствует информации застройщика о проданных 65 квартирах. В этом случае речь может идти о 65 квартирах, проданных обычным дольщикам, в то время как в не проданных квартирах могут находится квартиры, отошедшие иным участникам проекта (как вариант — заказчику проекта ООО «Компания «Центр-2000»

Если же действительно квартир продано не достаточное количество, то очевидно, что для той работы, которая выполнена в настоящий момент этих денежных средств не хватает.

И также можно говорить о том, что поступивших денежных средств участников долевого строительства явно не достаточно для активных работ.

Однако вывод о 50 квартирах переданных взаимосвязанным структурам, и последующие рассуждения, всего лишь домысел требующий проверки, которая может быть осуществлена потенциальным дольщиком элементарным способом, а именно. В отделе продаж застройщика нужно будет всего лишь поинтересоваться, все ли квартиры, которые обозначены на сайте ЖК, как предназначенные к продаже, предлагаются к продаже самим застройщиком, или часть квартир предлагаются другими организациями.

Кроме того, подтверждением наличия значительного количества не проданных квартир в доме №2 может являться следующая информация.

На сайте ЖК даны координаты партнеров застройщика по реализации квартир в ЖК «Светолюбово». Это Агентство недвижимости «Азбука Жилья» и Корпорация «Инком-Недвижимость».

Согласно информации на сайте Агентства недвижимости «Азбука Жилья» по состоянию на 23.09.2017 года к продаже предлагалось 115 квартир в ЖК «Светолюбово», что составляет 38,3% от общего количества квартир в доме №2 (300 шт.).

Согласно информации на сайте Корпорации «Инком-Недвижимость» по состоянию на то-же время к продаже предлагалось 103 квартиры в ЖК «Светолюбово», что составляет 34,3% от общего количества квартир в доме №2 (300 шт.).

Таким образом продажа квартир указанных на сайтах этих двух агентств недвижимости обеспечит застройщика более чем достаточным количеством денежных средств для окончания строительства дома №2.

При этом не надо забывать, что по договорам ДДУ заключенным не так давно застройщику поступили еще не все денежные средства. А такие договора заключались, в том числе, и в 2017 году, подтверждением чему может служить информация на сайте Росреестра, которая была приведена выше.

Значит денежных средств застройщиком может быть получено больше 34,3 и 38,3%, потому что можно рассчитывать не только на получение денежных средств по новым договорам, но и на поступление денежных средств по ранее заключенным.

При этом осталось освоить строительный объем и профинансировать его не более чем на 30%.

Имеет ли этот застройщик какие-либо иные источники финансирования, кроме денежных средств участников долевого строительства? Может ли этот застройщик финансировать строительство если у него, например, возникнут значительные проблемы с продажей квартир на этапе строительства?

Очевидно, что застройщик имеет такие источники, которые позволят, как минимум частично финансировать строительство не за счет средств участников долевого строительства.

Подтверждением тому может служить следующая информация, которая представлена застройщиком в проектной декларации и изменениям к ней.

Финансовые показатели застройщика по состоянию на:

01.01.2016 года.

Прибыль 29 570 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 76 647 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 32 500 тыс.руб.

01.04.2016 года.

Прибыль 30 909 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 62 683 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 39 718 тыс.руб.

01.07.2016 года.

Прибыль 68 022 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 60 834 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 448 481 тыс.руб.

01.10.2016 года.

Прибыль 68 442 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 69 317 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 452 682 тыс.руб.

31.12.2016 года.

Прибыль 63 518 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 63 900 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 440 674 тыс.руб.

31.03.2017 года.

Прибыль 56 984 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 77 147 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 441 037 тыс.руб.

Что мы видим из этих цифр?

Во-первых, безусловную прибыльность застройщика. Прибыль образовалась за счет реализации не распроданных на стадии строительства квартир, уже после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию корпусов №1, 2 и 3 дома №1 ЖК «Светлолюбово».

Причем по состоянию на конец сентября 2017 года в этих корпусах по прежнему остались не проданными несколько квартир.

Прибыль в размере десятков миллионов рублей каждый квартал позволяет, пусть и не значительно, но все-же финансировать строительство дома №2 за счет собственных средств (прибыли) застройщика.

Во-вторых, значительную сумму дебиторской задолженности, которая может отражать сумму не внесенных дольщиками денежных средств по заключенным договорам.

Дополнительная информация.

В течении последних 12 календарных месяцев (с сентября 2016 по сентябрь 2017 года) застройщик ООО «Дубрава» участвовал в нескольких судебных разбирательствах по гражданским, административным и банкротным делам в качестве истца, ответчика, по итогам которых было принято решения о взыскании с застройщика сумм в размере 9 150 тыс.руб., по которым решения вступили в законную силу.

Имеется судебный спор, который продолжается в настоящий момент (в конце сентября 2017 года) между Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области и застройщиком ООО «Дубрава», по поводу задолженности застройщика за аренду земельных участков на которых осуществляется строительство объектов ЖК, однако размер задолженности который был определен арбитражным судом Московской области в размере 608 920 руб. 03 коп. согласно решению по делу№А41-31818/17 от 20 июля 2017 года, которое застройщик пытается оспорить в апелляционной инстанции, не значительный, и не может сказаться на результатах строительства.

Иных значимых судебных исков в отношении застройщика не имеется.

Продолжение отчета вы можете заказать позвонив или написав в нам. Стоимости отчета здесь.