ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Застройщик Эксперт отзывы финансовый анализ 2018 г.

Категория: Застройщики 2018 г.

Застройщик Эксперт отзывы финансовый анализ 2018 г.

ЖК «Новокосино — 2» (г. Реутов).

Застройщик : ООО «Эксперт».

Адрес: Московская обл, р-н Ленинский, г Видное, ул Ольховая, 3, пом 14.

ИНН 7702571368

Дата регистрации: 26 июля 2005 года. Уставный капитал: 8 500 000 руб. по состоянию на 14.08.2014 года.

Учредители :

Компания с ограниченной ответственностью «Колинсен Трейдинг Лимитед» (Кипр) с долей в 5 100 000, 00 руб., что составляет 60 % уставного капитала.

Согласно данным ЕГРЮЛ от 25.12.2015 было наложено обременение на долю. Срок обременения: до полного исполнения обязательств, взятых ООО «Эксперт» по договору №00060015/60013200 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.11.2015. Залогодержатель: ПАО «Сбербанк России»;

— Компания «Триангули Лимитед» (Маршалловы Острова) с долей в 2 125 000,00руб., что составляет 25 % уставного капитала.

Согласно данным ЕГРЮЛ от 25.12.2015 было наложено обременение на долю. Срок обременения: до полного исполнения обязательств, взятых ООО «Эксперт» по договору №00060015/60013200 об открытии не возобновляемой кредитной линии от 18.11.2015. Залогодержатель: ПАО «Сбербанк России».

— ООО «Экопрестиж» с долей 1 275 000,00руб., что составляет 15 % уставного капитала.

Согласно данным ЕГРЮЛ от 25.12.2015 было наложено обременение на долю. Срок обременения: до полного исполнения обязательств, взятых ООО «Эксперт» по договору №00060015/60013200 об открытии не возобновляемой кредитной линии от 18.11.2015. Залогодержатель: ПАО «Сбербанк России».

Генеральный директор Воробьев А.В.

В проектных декларация корпусов №№16, 17 застройщиком изменено название с ООО «Эксперт» на ООО «ЭкспертСтрой», согласно проектной декларации корпуса №16 и №17 от 01.10.2016 года. Причем, это одна и та же организация, согласно представленным в проектной декларации регистрационным данным и ИНН

Застройщиком введены в эксплуатацию к настоящему моменту следующие корпуса:

Корпус 1 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 2 квартал 2016 года. Фактический ввод в эксплуатацию 22 декабря 2016 года. Сдан в эксплуатацию на 2 квартала позже запланированного срока.

Корпус 2 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 2 квартал 2016 года. Фактический ввод в эксплуатацию 26 августа 2016 года. Сдан в эксплуатацию на 1 квартал позже запланированного срока.

Корпус 4 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 4 квартал 2015 года . Фактический ввод в эксплуатацию 30 ноября 2016 года. Сдан в эксплуатацию на 1 год позже запланированного срока.

Корпус 6 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 3 квартал 2015 года. Фактический срок ввода 14 апреля 2015 года. Сдан в эксплуатацию на 1 квартал ранее запланированного срока.

Корпус 7 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 3 квартал 2015 года. Фактический срок ввода 14 апреля 2015 года. Сдан в эксплуатацию на 1 квартал ранее запланированного срока.

Корпус 8 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 2 квартал 2012 года. Фактический срок ввода 29 декабря 2012 года. Сдан в эксплуатацию на 2 квартала позже запланированного срока.

Корпус 9 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 2 квартал 2013 года. Фактический срок ввода 30 декабря 2013 года. Сдан в эксплуатацию на 2 квартала позже запланированного срока.

Корпус 10 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 3 квартал 2013 года. Фактический срок ввода 30 декабря 2013 года. Сдан в эксплуатацию на 1 квартал позже запланированного срока.

Корпус 11 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 3 квартал 2013 года. Сдан фактически, при этом разрешение на ввод в эксплуатацию на сайте застройщика отсутствует.

Корпус 14 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 4 квартал 2014 года. Фактический срок ввода 29 декабря 2012 года. Сдан в эксплуатацию на 2 года ранее запланированных сроков, что предположительно может означать начало фактических работ по этому корпусу без получения необходимой разрешительной документации .

Корпус 15 ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 4 квартал 2014 года. Фактический срок ввода 29 декабря 2012 года. То-же , что и с корпусом 14.

Таким образом, если не брать в расчет ситуацию с корпусами 14 и 15, по оставшимся сданным корпусам срок сдачи от 1 месяца ранее срока, до 1 года позже срока сдачи, но в среднем на 1-2 квартала позже сроков. Задержка со сроком сдачи на 1-2 квартала не может считаться сколько-нибудь значимой задержкой в практике строительной отрасли в России.

Иначе говоря, строительство и сдача в эксплуатацию перечисленных выше 11 корпусов происходит нормально. Причем эта информация свежая, потому что сдача в эксплуатацию трех из перечисленных корпусов произошла в конце 2016 года. И только по одному из этих трех корпусов срок задержки составил 1 год, по другому только 1 квартал, а по еще одному 2 квартала. Так что не смотря на не простую ситуацию в строительной отрасли, застройщиком график строительства и сдачи построенных объектов выдерживается на хорошем уровне, во всяком случае до конца 2016 года.

Строящиеся в настоящий момент корпуса ЖК:

Корпус 3 ввод в эксплуатацию 4 квартал 2015 года . Изменено на 4 квартал 2016 года. До настоящего момента в эксплуатацию не сдан. Таким образом, фактическая задержка со сроком сдачи составила уже более 1 года.

Корпус 5 ввод в эксплуатацию 2 квартал 2016 года. Изменено на 1 квартал 2017 года. До настоящего момента в эксплуатацию не сдан. Таким образом, фактическая задержка со сроком сдачи составила 3 квартала.

Корпус 12 ввод в эксплуатацию 3 квартал 2016 года. Изменено на 1 квартал 2017 года. Таким образом, фактическая задержка со сроком сдачи составила уже более 1 квартала.

Корпус 13 ввод в эксплуатацию 3 квартал 2016 года. Изменено на 2 квартал 2017 года. Таким образом, фактическая задержка со сроком сдачи составила уже более 1 квартала.

Корпус 16 ввод в эксплуатацию 4 квартал 2018 года.

Корпус 17 ввод в эксплуатацию 4 квартал 2017 года.

По корпусам, строительство которых ведется в настоящий момент, срок задержки со сдачей очевидным образом увеличился.

На какой стадии находится строительство перечисленных корпусов:

Корпус 3. Коробка, фасады, остекление, кровля, наружное благоустройство полностью готовы. Внутренние сети проведены, лифты смонтированы, места общего пользования отделаны, средства пожаротушения и дымоудаления смонтированы. Корпус производит впечатление полностью готового к сдаче. Затраты на оставшиеся работы (если они есть) мизерны, и в расчетахобщих затрат застройщика могут не приниматься во внимание.

Корпус 5. Коробка здания готова, ведутся фасадные работы по утеплению стен корпуса и монтажа декоративной плитки, остекление выполнено частично, соответственно влажные работы по отделке помещений не могут вестись в условиях холодного времени года, ведется разводка и монтаж внутренних инженерных сетей (электрических, сетей водоснабжения, сетей теплоснабжения). К зданию подведены наружные сети.

Объем выполненных работ составляет около 70-75% от общего объема строительства. Сдача корпуса в 1 квартале 2017 года видится не выполнимой задачей. Возможный срока окончания строительства и сдачи объекта, при сохранении существующих темпов строительства, ориентировочно 3-4 квартал 2017 года. Таким образом можно предположить, что срок задержки со сдачей может составить от года до полутора лет от первоначально заявленного.

Корпус 12. Заканчиваются фасадные работы. Здание остеклено. Кровля готова. Наружные сети подведены. К сожалению на официальном сайте ЖК нет фотографий работ, которые ведутся внутри здания, а поэтому оценить в целом степень готовности этого здания не представляется возможным. Очевидно только одно. Сдача в 1 квартале этого корпуса не возможна. Скорее речь можно вести о второй половине 2017 года. Задержка, предположительно, может составить не менее года от первоначально заявленной.

Корпус 13. Ведутся фасадные работы по утеплению здания, частично выполнены наружные вентилируемые фасады. Здание в значительной степени остеклено. Наличие мачтового подъемника свидетельствует о том, что в часть здания закрытого контуром от внешней среды, подаются строительные материалы, поэтому в части здания возможно ведется отделка внутренних помещений. К сожалению на официальном сайте ЖК нет фотографий работ, которые ведутся внутри здания, а поэтому оценить в целом степень готовности этого здания не представляется возможным. Тем не менее вывод, как и в случае с корпусом 12 следующий. Сдача в 1 квартале этого корпуса не возможна. Скорее речь можно вести о конце 2017 года. Задержка, предположительно, может составить не менее года от первоначально заявленной.

Во всех этих корпусах №№3, 5, 12, 13, согласно информации представленной на официальном сайте, имеются не распроданные квартиры в количестве 286 шт.

Кроме того, не распроданные квартиры имеются в корпусах №№1, 2, 4, которые были сданы в эксплуатацию в конце 2016 года, а значит застройщику нет нужды нести затраты на строительстве этих корпусов. В этих корпусах, согласно сводным таблицам не проданных квартир, имеются для продажи 117 квартир.

Также имеется еще 27 квартир в построенных раньше корпусах.

Таким образом, только согласно информации представленной на сайте застройщиком, не проданными остаются 430 квартирво всех построенных и строящихся корпусах, кроме №16 и №17, про которых будут отдельный разговор.

Кроме того очевидно, что по ранее заключенным договорам долевого участия по строящимся корпусам (за исключением №16 и №17, по которым будет отдельный разговор) и с учетом того обстоятельства, что строительство корпусов продолжается, должно продолжаться поступление денежных средств.

То есть имеются в наличии не только 430 не распроданных квартир, но и денежный поток от проданных квартир, по которым оплата произведена еще не полностью.

С учетом того, что эти корпуса находятся в высокой степени готовности, а также с учетом цифр, которые будут показаны ниже и из которых следует, что на середину 2016 года авансирование работ подрядчиков застройщиком было произведено на сумму около 1,4 млрд.руб. следует, что по мере продаж не распроданных квартир и освоения подрядчиками авансов за выполненные работы, строительство этих корпусов будет завершено, хотя очевидно и с задержкой, возможный срок которой описан выше.

Строительство корпусов №16 и №17 которое началось позже других требует отдельного разбирательства, потому что позволяет ответить на вопрос, откуда застройщиком могли быть получены деньги на погашение каких-либо долгов.

Итак, что из себя представляют собой корпуса №16 и №17.

Корпус №16.

Начало строительство корпуса апрель 2015 года. Окончание строительства и сдача объекта в эксплуатацию 3 квартал 2018 года.

Общее количество квартир 1396 шт.

Сметная стоимость строительства корпуса 6 639 035 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка: 50:48:0000000:29932, 50:48:0030304:37, 50:48:0030304:62

Кроме того, в проектной декларации сказано, что строительство ведется на собственные денежные средства застройщика, на денежные средства, привлекаемые застройщиком на основании договоров участия в долевом строительстве, и за счет кредитных денежных средств, предоставленных застройщику Среднерусским банком ПАО «Сбербанк» в следующих долях:

40% — собственные денежные средства застройщика и денежные средства участников долевого строительства (не менее 10%);

60% — кредитные средства.

Кредитные средства представляются застройщику для строительства корпуса №16 в размере 3 944 605 тыс.руб.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 12.02.2017 года в здании, строящемся на земельном участке с кадастровыми номерами: 50:48:0000000:29932, 50:48:0030304:37, 50:48:0030304:62 (то-есть в корпусе 16) было заключено 477 договоров ДДУ.

К сожалению, по состоянию на 17.02.2017 года, из-за профилактических работ на сайте Росреестра и обновления контента, нет доступа к информационному ресурсу ЕГРН (до 01.01.2017 года ЕГРП), на котором можно было получить данные не только относительно квартир приобретенных в строящемся здании в рамках заключенных ипотечных договоров, но квартир приобретенных напрямую у застройщика по договорам долевого участия, а также квартир приобретенных по договорам переуступок.

Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по корпусу №16 не полная. Однако можно определенно сказать, что прямые договора ДДУ между застройщиком и дольщиками существуют, и при этом не исключено, что имеются также договора переуступок, а значит количество реализованных квартир в корпусе №16 определенно значительно превышает 477 шт.

Общее количество квартир в этих корпусах составляет 1 396 шт. Из практики следует, что количество заключенных прямых договор ДДУ не меньше (а зачастую даже больше), чем договоров по которым привлекаются ипотечные кредиты, а значит можно предположить, что в этих корпусах распродано значительное количество квартир, возможно значительно больше половины.

Кроме того, исходя из того, что 60% денежных средств, необходимых для строительства этого корпуса предоставляет ПАО «Сбербанк», становится очевидным, что общий размер получаемых средств превышает необходимые для строительства этого корпуса. Проблем с финансированием строительных работ на этом корпуса нет.

Корпус №17

Начало строительство корпуса май 2015 года. Окончание строительства и сдача объекта в эксплуатацию 4 квартал 2017 года.

Общее количество квартир 264 шт.

Сметная стоимость строительства корпуса 1 059 451 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка: 50:48:0030304:314

В проектной декларации этого корпуса также сказано, что строительство ведется на собственные денежные средства застройщика, на денежные средства, привлекаемые застройщиком на основании договоров участия в долевом строительстве, и за счет кредитных денежных средств, предоставленных застройщику Среднерусским банком ПАО «Сбербанк» в следующих долях:

40% — собственные денежные средства застройщика и денежные средства участников долевого строительства (не менее 10%);

60% — кредитные средства.

Кредитные средства представляются застройщику для строительства корпуса №17 в размере 651 294 тыс.руб.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 12.02.2017 года в здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером: 50:48:0030304:314 (то-есть в корпусе 17)было заключено 57 договоров ДДУ, оплата по которым производилась посредством ипотечного финансирования.

К сожалению, по причине изложенной выше, картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по корпусу №17 не полная. Однако можно определенно сказать, что прямые договора ДДУ между застройщиком и дольщиками существуют, и при этом не исключено, что имеются также договора переуступок, а значит количество реализованных квартир в корпусе17 определенно значительно превышает 57 шт.

Общее количество квартир в этих корпусах составляет 264 шт. Из практики следует, что количество заключенных прямых договор ДДУ не меньше, чем договоров по которым привлекаются ипотечные кредиты, а значит можно предположить, что в этих корпусах также распродано значительное количество квартир (возможно около половины, или больше).

Имея ввиду, что и по корпусу №17 60% денежных средств, необходимых для строительства предоставляет ПАО «Сбербанк», становится очевидным, что общий размер получаемых средств превышает необходимые для строительства этого корпуса. Проблем с финансированием строительных работ на корпусе №17, так же как и на корпусе №16, нет.

На какой стадии находится строительство этих корпусов:

Корпус 16. Монолитные работы по литью каркаса здания ведутся на уровне 16-20 этажей. Не менее чем на 80% выложены наружные стены. Объем выполненных работ можно оценить не менее чем в 40% от общего объема работ. Сдача в 4 квартале 2018 этого корпуса видится реально выполнимой задачей при сохранении существующих темпов строительства. Если и возможна задержка со сроком сдачи этого объекта, то она может быть только минимальной.

Корпус 17. Корпус здания готов. Остекление закончено. Ведется утепление фасада. Ведется черновая отделка помещений корпуса, выполнена стяжка полов, ведется разводка электрических сетей внутри здания, вырыты траншеи, подведены к корпусу, обустроены лотками для укладки наружных сетей дома, монтируются лифты. Объем выполненных работ составляетне менее 70% от общего объема строительства. При сохранении существующих темпов строительства сдача объекта в эксплуатацию 4 кварталом 2017 года, согласно проектной декларации, видится выполнимой задачей.

Посмотрим, что из себя представляет застройщик в финансовом плане.

Финансовые показатели компании на 01.01.2016 года и 01.01.2015 года.

ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

16 603 859 тыс.руб. (на 01.01.2016 года) 13 269 053 тыс.руб. (на 01.01.2015 года)

ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Запасы: 74 730 9 459

Дебиторская задолженность:

3 128 804 2 237 645

Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов):

336 079 2 715 721

Денежные средства и денежные эквиваленты:

127 357 35 838

Уставный капитал: 8 500 8 500

Не распределенная прибыль:

685 370 320 159

ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства: 1 341 378 813 840

КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Кредиторская задолженность:

675 185 2 184 859

Доходы будущих периодов:

19 876 879 17 058 427

Выручка: 15 281 16 163

Поступлений: 4 642 321 —

Платежи всего: 4 494 851 —

в том числе поставщикам (подрядчикам) за поставленные материалы, работы, услуги:

4 184 456 —

процентов по долговым обязательствам:

73 082 —

Поступлений от возврата предоставленных займов:

63 750

Поступлений от полученных кредитов (займов):

601 528 —

Платежи в связи с погашением полученных кредитов (займов):

260 400

Управленческие расходы:

173 004 200 654

Прибыль (убыток) от продаж:

— 157 753 — 184 191

Прочие доходы: 1 782 513 2 684 328

Прочие расходы: 1 205 414 2 122 655

Чистая прибыль: 356 711 312 798

Чистые активы: 685 370 328 659

Что мы видим из этих показателей:

1. В 2015 году (по состоянию на 01.01.2016 года) на строительстве было освоено 4,2 млрд.руб. Разница во внеоборотных активах (то есть в объемах незавершенного строительства) в размере 3,3, а не 4,2 млрд.руб говорит о том, что в течении 2015 года были сданы объекты, которые после сдачи перестали проходить по бухгалтерии, как незавершенное строительство.

2. Застройщик активно привлекает заемное финансирование. Сумма полученный займов (кредитов) превысила 600 млн.руб.

3. У застройщика великолепное соотношение дебиторской задолженности в размере 3,1 млрд.руб. и кредиторской задолженности в размере менее 700 млн.руб., то есть застройщик имеет финансовые возможности для значительного авансирования строительства.

4. Организация имеет значительную свободную наличность на счету к концу отчетного года в размере 127 млн.руб.

5. Застройщик активно участвует в финансировании деятельности не связанной со строительством этого ЖК в размере около 340 млн.руб,, но финансовые вложения приносят отдачу. Только в отчетном году застройщиком получено от возврата ранее вложенных средств доход в размере почти 1,8 млрд.руб.

6. При этом прочие расходы составили около 1,2 млрд.руб.

К прочим расходам относится: расходы на командировки, на подготовку и переподготовку персонала, представительские расходы, расходы на содержание служебного автотранспорта, расходы по обеспечению нормальных условий труда, расходы на оплату юридических, информационных, консультационных услуг, расходы на рекламу.

Но к основной графе прочих расходов можно отнести, вероятно, курсовую разницу по кредиту, величина которых меняется ежемесячно. Стоимость обслуживания кредита за счет изменения процентной ставки, в соответствии с условиями подписанного договора, меняется. Меняется и стоимость обслуживания кредита, и в случае увеличения стоимости обслуживания кредита, это увеличение находит свое отражение в прочих расходах.

Тем не менее очевидно, что общее положительное сальдо между прочими доходами и прочими расходами составило около 600 млн.руб. в пользу доходов.

7. Застройщик показал по итогам года значительную прибыль в размере более 350 млн.руб.

8. Кроме того, застройщик имеет еще более значительную не распределенную и не использованную в предыдущие годы прибыль в размере почти 700 млн.руб, которае стала в таком случае чистым активом застройщика.

Итоговый вывод анализа финансовых показателей застройщика:

Застройщик прибыльная, осваивающая значительные объемы на строительстве компания, привлекающая значительное заемное финансирование, осуществляющая финансовые вложения денежных средств в проекты, не связанные со строительством этого ЖК, которые приносят значительную отдачу застройщику.

Подтверждением вывода, сделанного на основе анализа показателей за 2015 год, могут служить цифры отраженные в изменениях к проектной декларации от 1 октября 2016 года, где застройщиком показаны показатели.

Финансовый результат:

На 30.06.2016 года:

Прибыль 45 582 тыс.руб.

Кредиторская задолженность 438 322 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 1 829 901 тыс.руб.

То есть на середину 2016 года застройщиком было произведено авансирование работ подрядчикам на сумму 1,4 млрд.руб. (как разница между дебиторской и кредиторской задолженностями).

На середину 2016 года по прежнему застройщиком демонстрируется значительная прибыль, а также очень комфортное соотношение дебиторской и кредиторской задолженности.

Есть ли проблемы у застройщика, которые находят свое отражения в судах, в которых он участвует.

Разберем значимые судебные разбирательства и решения по ним, в которых участвовал застройщик в течении 2015-2017 годов:

Эти решения разбиваются на два крупных блока.

Первый блок — решения по неустойкам в пользу дольщиков за нарушений сроков сдачи объектов строительства. Вот эти решения:

1. Решение Арбитражного суда Московской области от 29 августа 2016 года о взыскании в пользу ИП Косарева 780 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

2. Решение Арбитражного суда Московской области от 29 августа 2016 года о взыскании в пользу ООО «Мост» 980 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

3. Решение Арбитражного суда Московской области от 8 ноября 2016 года о взыскании в пользу ИП Блинова 195 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

5. Решение Арбитражного суда Московской области от 2 декабря 2016 года о взыскании в пользу ИП Блинова 243 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

6. Решение Арбитражного суда Московской области от 14 ноября 2016 года о взыскании в пользу ООО «Приальпийские вина» 516 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

7. Решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу ИП Максимова 4 198 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

8. Решение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу ИП Нефедова 483 тыс.руб. неустойки и штрафа за несвоевременно переданный последнему объект долевого строительства.

Итого общая сумма неустойки и штрафов, которые должен заплатить застройщик согласно решениям суда (часть из которых вступила, а часть не успела вступить в законную силу) составляет 7 395 тыс.руб.

Второй блок — иски по задолженности за аренду земли, поданные арендодателем Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов. Вот эти решения:

9. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 3 219 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

10. Решение Арбитражного суда Московской области от 17 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 1 762 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

11. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 3 270 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

12. Решение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2016 года, вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 4 758 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

13. Решение Арбитражного суда Московской области 2 февраля 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 4 864 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

14. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 4 835 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

15. Решение Арбитражного суда Московской области от 17 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 2 003 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

16. Решение Арбитражного суда Московской области от 17 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 1 549 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

17. Решение Арбитражного суда Московской области от 17 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 2 616 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

18. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 1 221 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

19. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 4 846 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

20. Решение Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2016 года, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 1 488 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

18. Решение Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2016 года, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 3 105 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

21. Решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2017 года, не вступившее в законную силу, о взыскании в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов 894 тыс.руб. задолженности за аренду земельного участка.

Итого, общая сумма задолженности за аренду, которые должен заплатить застройщик согласно решениям суда (часть из которых вступила, а часть не успела вступить в законную силу) составляет 40 430 тыс.руб.

Кроме того, в настоящее время в суде идет рассмотрение множества судебных исков поданных к застройщику по взысканию с него сумм общим размером более 48 млн.руб. Из них более 19 млн.руб. приходится на иск подрядчика АО «ЛСР. Недвижимость — М», а остальные в основном поданы ИП и частными лицами, с целью получения компенсации за несвоевременно переданные в рамках договоров долевого участия объекты недвижимости в строящихся застройщиком домах.

Таким образом общая сумма исков поданных против застройщика, по части из которых принято решение, по части ведется судебное разбирательство, составляет около 100 млн.руб.

Из них только 19 млн.руб. приходится на хозяйственный спор с подрядчиком. Остальная сумма почти в равной степени разделена между задолженностью за аренду земли и неустойкам и штрафам за не своевременную сдачу объектов строительства, которую пытаются через суд взыскать участники долевого строительства.

Цифра 100 млн.руб. очень крупная цифра, но с учетом того, что только на 01.01.2016 года застройщиком была задекларирована чистая прибыль после уплаты налогов в размере почти 360 млн.руб, с учетом того, что только не использованная и не распределенная прибыль застройщика составляет сумму около 700 млн.руб., с учетом общего оборота денежных средств застройщика, который составляет несколько миллиардов рублей в год, становится ясно, что если даже застройщиком будут проиграны все суды по поданным искам (что не факт), то потеря 100 млн.руб. будет не критической для этого застройщика.

Теперь можно ответить на вопрос, способен ли был застройщик погасить задолженность, которая копилась (как сказано в вопросе) с октября 2016 года.

Для этого возвращаемся к приведенной выше информации, выделяя из нее то, что позволяет ответить на этот вопрос:

1. Застройщиком был заключен кредитный договор 18.11.2015 года, и была открыта кредитная линия на ЦЕЛЕВОЕ финансирование строительства корпусов №16 и№17, а 25.12.2015 года было наложено обременение в виде залога на доли учредителей застройщика, то есть кредитный договор начал с этого момента действовать, а кредитная линия была открыта.

Общая сумма денежных средств, которые ПОЭТАПНО может получить застройщик в рамках открытой кредитной линии составляет 4,6 млрд.руб.

2. Сумма 4,6 млрд.руб. составляет 60% сметной стоимости строительства (согласно проектной декларации) и выделяется поэтапно только тогда, когда параллельно с ней поступает 40% от сметы строительства, которые должны поступить от самого застройщика, и от дольщиков этих двух корпусов.

Еще раз, выделенные банком денежные средства поступают на р/с застройщика только тогда, когда одновременно с этим на расчетный счет застройщика поступают в пропорции 60/40 также денежные средства участников долевого строительства и собственные средства застройщика.

3. Согласно приведенным выше данным количество заключенных договоров долевого участия значительно превышает 50% общего количества квартир. При этом застройщику необходимо собрать не более 40% денежных средств от сметной стоимости этих двух домов. С учетом того, что в продажной цене жилой недвижимости сидит заложенная застройщиком маржа (норма прибыли), общая площадь квартир, которую необходимо продать застройщику значительно меньше 40%, чтобы собрать требуемую сумму.

То есть в настоящий момент количество собранных от дольщиков денежных средств уже может превышать 40%, которые требует банк, для того чтобы он мог выделить не достающие для финансирования строительства 60% кредитных денежных средств.

4. Банком четко выдерживается и контролируется целевое назначение выделяемых им денежных средств, не целевое их использование не возможно. Для того, чтобы и 60% выделенных банком денежных средств и 40% выделенных застройщиком (своих и денег дольщиков) шли на строительство, под выполненные и профинансированные объемы подкладываются формы КС-2 и КС-3. Эта отчетность проверяется банком.

5. Но после того как собраны застройщиком все 40% денежных средств, банком соответственно выделено 60% денежных средств, то есть собраны все денежные средства для строительства у банка возникает другая задача, обеспечить гарантированный возврат выделенных денежных средств и платежи процентов по ним, поэтому банком жестко контролируется продажи квартир, чтобы застройщиком они не были распроданы в количестве, которое не позволит банку забрать вложенное.

Но тем не менее с этого момента, подстраховываясь, оценивая оставшиеся не распроданные площади со значительным дисконтом в свою пользу, чтобы не прогадать, банк начинает разрешать застройщику забирать часть полученных денежных средств, поступающих от дольщиков, в размере заложенной застройщиком маржи (нормы прибыли).

6. Сметная стоимость строительства этих корпусов составляет 7,7 млрд.руб. Норма прибыли застройщиков не менее 25% (в реальности больше).

Застройщик планирует получить с продажи квартир в этих корпусах не менее 2 млрд.руб. чистой прибыли.

Продолжение отчета вы можете заказать у нас в компании.

 

Выше указанная информация может быть не актуальной для того чтобы посмотреть итоговый выводы по настоящему Застройщику и актуальную информацию вы можете обратится к нам в компанию. Стоимость отчета смотрите здесь.

Скачать анализ застройщика ООО «Эксперт».

Вышеизложенная информация может быть не достоверной, выводы сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

 

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

10 комментариев читателей статьи "Застройщик Эксперт отзывы финансовый анализ 2018 г."

  1. Компания МОШЕННИКИ! Моя квартира по факту оказалась меньше, чем была в договоре, а оплачена полностью за метраж, указанный в договоре. Деньги за излешне оплаченные метры не возвращают уже два года!Кормят обещаниями с наглой улыбкой, при этом все понимают, что это пустые слова. Очень хорошо подумайте, нужно ли вам потом тратить свои нервы и деньги на суды с этими мошенниками!

  2. В отношении застройщика в Арбитражном суде Московской области возбуждено дело о банкротстве — дело № А41-26468/2017.
    По данным ФССП (федеральная служба судебных приставов) возбуждено более 200 исполнительных производств на сумму около полумиллиарда рублей.
    Почему этого нет в отчете?

    ЗЫ 13-ый корпус должен был быть передан дольщикам 31/12/2014. Уже третий год просрочки идет.

    • Силкин Алексей

      Добрый день! Это не полная версия отчета, так сказать для бесплатного пользования к тому же скорее всего не актуальная. По эксперту не все так однозначно.

  3. Корпус 1 — введён в эксплуатацию лишь на бумаге. По сути, дом до сих пор не пригоден для проживания. Нормально функционируют только 2 подъезда, в остальных 6 подъездах — беда. Изначально, ввод в эксплуатацию был назначен на 2 квартал 2015 года, а потом, после просрочки — 2 квартал 2016 год. Дом ужасного качества, стены межквартирные сделаны из строительного мусора, на переходные балконы страшно выходить.

    • Корпус 1 — изначально, ввод в эксплуатацию был назначен на 4 квартал 2014.
      Вот сканы документов: https://www.youtube.com/watch?v=JbDJbqsd_LM

  4. >> Корпус 17: ведется черновая отделка помещений корпуса, выполнена стяжка полов.

    а о какой черновой отделке речь? если они категорически квартиры с отделкой не продают в этом корпусе (ну мне там сказали)

  5. по 13 корпусу пошел третий год просрочки по ДДУ.
    Денег на счетах Эксперта нет — исполнительные листы по неустойке помещены в картотеку и ожидают появления денежных средств, которых уже не будет.

    • мы тоже выиграли суд по неустойке квартира в 3корпусе иск около 600 тыс . хочу спросить денег реально никто не полечает уже. татьяна.

  6. самого главного нет — иска от Конгламерата на 300 млн. да и на счетах уже нули

    • Силкин Алексей

      Спасибо вам за комментарий. Скорее всего на момент составления отчета этого дела не было в картатеки АС. Отчет актуальный только на дату составления!

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика