Покупка квартиры без риэлтора.

Категория: Недвижимость
Опубликовано: 8 июля 2015 г.
admin

Покупка квартиры без риэлтора.

1.      Первый способ — покупка квартиры в новостройке.

Квартиры в новостройках как правило без истории и на первый взгляд проверять нечего, но необходимо проверить застройщика, документы на строительство, договор, который вы заключаете. На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, читайте здесь. Проверте не находится ли ваш застройщик в реестре недобросовестных застройщиков. Важно помнить, что 95% всех проблем в недвижимости случаются как правило именно в новом жилье. Новостройка намного более рискованная сделка с недвижимостью по сравнению с вторичной недвижимостью. Конечно, и на вторичном рынке встречаются сделки с недвижимостью, которые по степени рискованности гораздо опасней новостройки, но такое бывает крайне редко. Если проявить должную осмотрительность, то на покупке квартиры в строящемся доме всё-таки можно сэкономить как на посреднических услугах, так и на стоимости самой квартиры, ведь квартиры в новостройках стоят значительно дешевле вторичного жилья.

 Волков бояться — в лес не ходить!

Как минимизировать риски при покупке квартиры?

 Выбирайте только надежных застройщиков, которые на первый год на рынке. Это можно сделать с помощью просмотра определенных рейтингов. Даже у самых рейтинговых Застройщиков не все застройки одинаково надежны. Часто застройщики выступают под определенным брендом, но фактически юридическое лицо имеет другое название и скорее всего окажется никак не связанным с брендом. Поэтому также смотрите на такой показатель, как предоставление ипотеки на квартиру от топовых банков. Лучше всего, если это Сбербанк или ВТБ-24. Эти банки проверяют новостройку на соответствие необходимым требованиям.

Обратите внимание на степень готовности дома. Чем большая готовность дома, тем более надежна будет покупка квартиры. При этом цена увеличится по мере приближения к выдаче ключей. Более подробная инструкция по юридической проверке новостройки, читайте в этой статье. Можно упростить себе задачу и воспользоваться услугами юристов. Проверка новостройки у юристов стоит недорого, мы предоставляем данную услугу по цене от 3 000 до 10 000 руб.

Проверив застройщика и новостройку убедитесь, что по договору оплата производится после регистрации договора в Росреестре. Эта страховка от мошенников. Редко, но бывают ситуации, когда организовывается компания-однодневка, по всем признакам похожая на настоящего застройщика. Вы платите ей деньги за квартиру и получаете на руки якобы зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия со всеми синими печатями. А по факту печати липовые и в Росреестре ничего не регистрировалось. Мошенники благополучно снимают деньги с компании-однодневки и исчезают. Подобные компании не имеют никакого отношения к настоящему застройщику. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, заказывайте у сторонних компаний выписку из ЕГРП.

В выписке вы увидите свои данные, адрес объекта и данные по квартире. После этого можно оплачивать договор. Необязательно заказывать выписку на бумажном носителе. Для вас главное, чтобы данные о вашем договоре содержались в едином реестре. Тут есть нюансы, которые лучше предусмотреть на этапе заключения договора долевого участия (ДДУ). В договоре ДДУ в разделе «Оплата» многие Застройщики указывают срок оплаты в течении трех рабочих дней с момента регистрации договора. Выписка из ЕГРП на бумажном носителе, получаемая через МФЦ, изготавливается в течении 5 рабочих дней. Можно заказать ускоренную выписку, которая изготавливается в течении 1 рабочего дня нашей компании она стоит 4 000 рублей), но данные в Росреестре могут обновляться с задержкой 3-4 дня. Чтобы не было просрочки платежа по договору, стоит в ДДУ заранее увеличить срок оплаты на срок, необходимый для получения выписки из ЕГРП.

2.      Покупка квартиры в Москве самостоятельно.

Вы можете купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно! Для грамотного человека нет никаких сложностей самостоятельно найти и купить квартиру.

Найти квартиру – это самая дорогая услуга, юридическая проверка объекта недвижимости и сопровождение сделки по покупке квартиры стоят значительно дешевле. Если вы обратитесь в крупное агентство недвижимости г. Москвы, то стоимость риэлтерских услуг под ключ стоит от 2 до 6% от стоимости приобретаемого жилья. Цены начинаются от 300 000 рублей. Но если у того же агентства недвижимости попросить только юридическое сопровождение сделки, то цена начинается уже от 100 000 рублей (мы предлагаем аналогичные услуги за 50 000 рублей!!!). То есть, если вы самостоятельно подберете себе квартиру, вы сэкономите минимум 200 000 рублей.

Для примера стоимость юридического сопровождения при покупки квартиры в компании Ваш надежный юрист здесь.

Но можно купить квартиру и вовсе без риелторов и юристов.

Поиск квартиры — Определиться, какая квартира вам нужна.

Покупка начинается с определения основных показателей квартиры — общая площадь, количество комнат, раздельный или совмещенный санузел, наличие или отсутствие балкона, планировка, этажность, территориальность, удаленность от метро, ценовой диапазон и многие другие параметры.

Не забудьте учесть возможное расширение семьи через несколько лет. Представьте себя, свою семью через 5-10 лет, свой социальный статус и т.д. Возможно, уже на этапе покупки квартиры вы поймете, что покупаете жилье на 5 лет, и что через 5 лет встанет вопрос покупки более просторной жилплощади.

Если квартира планируется к продаже через определенный срок, то и покупайте такую квартиру, которую легче будет продать. обратите внимание на наличие лифта, мусоропровода, планировку комнат по типу «распашонок», не первый и последний этаж, с кухней от 8 кв. м и более, с железобетонными перекрытиями и иными «ходовыми» характеристиками. Пожалуй, самое главное – это местоположение недвижимости. Но если вы найдете квартиру за очень хорошую цену с некоторыми отклонениями от этого списка, её тоже можно брать, так как квартиры ниже рынка при продаже тоже уходят первыми.

Определившись с тем, что вы хотите, можно приступать к поиску квартиры.

 

Где искать объявления о продаже квартиры?

 

Я советую смотреть в самых раскрученных базах недвижимости. Например:

1. https://baza-winner.ru/

2. www.cian.ru

3. http://irr.ru/

4. http://www.avito.ru/.

5. realty.yandex.ru, http://realty.mail.ru/

6. И другие.

База Winner считается базой для профессионалов, то есть все агентства недвижимости пользуются ею для поисков. Доступ к этой базе платный, но не сильно бьёт по карману. Однако многие объявления можно встретить в нескольких базах одновременно. Практически всю информацию, котора содержится в Winner, можно найти и в других источниках. К примеру, realty.yandex.ru вбирает в себя информацию с многочисленных баз и сама база бесплатная, что тоже немаловажный фактор. В ней есть удобный поиск недвижимости на карте (такими функциями оснащены практически все базы). Эта функция позволяет посмотреть расположение дома. Некоторым важно, чтобы стоял во дворе квартала и не граничил с проезжей частью. Такие дома считаются более комфортными: меньше пыли, тише звук. Особенно это актуально для высокого этажа. Преимущества дома во дворе явно проявляются летом, когда окна можно открыть настежь и дышать всегда свежим воздухом. Также на карте удобно сразу замерить действительное расстояние до метро с помощью такого инструмента, как Яндекс. Линейка, ведь иногда в объявлениях часто указывают неверное расстояние, занижая его. На карте сразу видны важные для жизни объекты такие, как магазины, парки, детские сады, медицинские учреждения. Также видны все нежелательные объекты такие, как кладбище, ТЭЦ, железная дорога, трамвайные пути, туберкулезный диспансер, свалки и т.д.

Вы сами можете попробовать использовать разные базы. Если в бесплатных источниках вы не нашли подходящий объект, то тогда можно приобрести профессиональную базу и искать там. Возможно, там будут объекты, которых нет в бесплатной базе.

Найденные квартиры нужно обзвонить и уточнить следующие вопросы:

-продана квартира или нет;

— цена, за которую продается квартира, есть ли торг;

— приватизирована квартира или нет;

Если квартира не приватизирована, то лучше от подобного варианта отказаться, так как приватизация займет 4 -5 месяцев. За это время продавец может передумать продавать квартиру. Также если документы о собственности будут свежие, то есть квартира находится менее 3 лет в собственности, то продавцу квартиры необходимо будет оплатить налог в размере 13% с суммы превышающей 1 млн. рублей. Чтобы не платить налог собственник квартиры иногда просят указывать в договоре купли-продажи квартиры сумму 1 миллион рублей. Это делать не желательно, так как данная сделка является рискованной для участников процесса.

— сколько лет квартира находится в собственности;

Частично ответ на этот вопрос указан выше. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то уточните, какую сумму хотите указывать в договоре купли-продажи? Если собственник будет указывать полную стоимость, то обязательно сообщите, что с суммы превышающей 1 млн. рублей необходимо уплачивать налоги в размере 13%. Если продавец этого не знал и узнает во время сделки, то как правило просит либо увеличить стоимость квартиры на эту сумму, либо указать в договоре купли-продажи квартиры сумму не более 1 млн. рублей. Еще одним аргументом в пользу покупки квартиры, которая в собственности более 3 лет, служит срок исковой давности, который составляет как раз 3 года! Т.е. квартиры которые прошли этот рубеж более юридически чисты! Мы всем рекомендую покупать квартиры с владением более 3 лет. 

— параметры, интересующие вас, и те, которые не указаны в объявлении;

— информация касаемо правоустанавливающих документов и истории квартир. Для вас важно понимать, юридически чистая ли квартира. Сама сделка будет проще, если в квартире нет собственников несовершеннолетних детей, в истории квартиры нет наследства и приватизации. Конечно, если квартира вам подходит, но есть те или иные юридические особенности, то это является поводом от покупки.

-Являются ли несовершеннолетние дети собственниками квартиры. Если да, то сделка значительно усложнится, так как потребуется разрешение органа опеки и попечительства. Иногда люди путают наличие постоянно зарегистрированных несовершеннолетних детей и владение несовершеннолетними собственностью. Регистрация не является препятствием для совершения сделки. Выписка из квартиры — это простая процедура, не требующая вмешательства органа опеки и попечительства. Продают подобные квартиры как правило со значительной скидкой по той простой причине, что подобные квартиры практически все риелторы и прочие участники рынка обходят стороной.

-Квартира на обмен. Некоторые пытаются обменят квартиру, с одного района на другой или обмен с доплатой. Подобные сделки редкость и сама сделка занимает очень много времени. Подобные варианты для искушённых маклеров, вам советую браться за более простые варианты.

-Право собственности, полученное на основании решения суда. Подобные квартиры должны вас насторожить, но от подобных вариантов не следует сразу отказываться. Нужно понять, в чем заключался спор. Часто собственность в новостройке можно получить только по решению суда. Это нормальная ситуация и подобные варианты можно рассматривать. Другое дело, если был наследственный спор и в результате суд вынес решение в пользу одного из наследников. Подобные варианты как минимум требуют тщательного анализа со стороны юриста.

-Квартиры, продающиеся по доверенности. Мошенники очень часто используют схему, где они якобы действуют от собственника по доверенности. Как правило, подобные варианты стоят значительно дешевле рыночной стоимости, но, как говорится, бесплатный сыр бывает в мышеловке. Даже опытный юрист не всегда со 100% вероятностью поможет провести подобную сделку без риска, поэтому моя рекомендация — обходить стороной подобные варианты.

 

 

На некоторые вопросы риэлторы не могут дать правдивую информацию.

Например, сколько минут добираться пешком или на транспорте до метро. Сами понимаете, что скорость у всех разная, и там, где один дойдет за 5 минут, другой будет идти 10, а третий – 15. Вот и указывают в объявлении минимальное время – 5 минут. Или, например, вопрос, как обстоят дела с парковками возле дома. Как правило, скажут, что всегда можно найти место для машины. Такие вещи нужно оценивать самому. Также может быть обман с размером общей площади. Мало кто перепроверяет, сколько реально квадратных метров в квартире, а это влияет на цену. Зачастую бывает так, что и в документах на собственность указана неправильная площадь, а после проведенного в квартире ремонта можно запросто не досчитаться 5-10 квадратных метров. Куда делись, спросите вы? Выравнивание стен съедает много пространства, особенно если стены выравнивают гипсокартоном. Отнимите по 5-6 см от каждой стены, вот и набегут недостающие квадраты. Но вы же, когда оцениваете квартиру, сравниваете стоимость квадратного метра, вот и не поленитесь пересчитать общую площадь помещения, если точно решили брать именно эту жилплощадь. Возможно, за потерянные квадратные метры вам дадут соответствующую скидку.

 

Просмотр квартиры перед внесением аванса.


Собираясь на просмотр квартиры, запаситесь блокнотом и карандашом. Выпишите все интересующие вопросы. Получив ответ на них, обязательно запишите. Попросите хозяина квартиры разрешения снять квартиру на видео, для этих целей подойдет обычный телефон с видеокамерой. Объясните, что запись нужна, чтобы показать квартиру своей супруге, которая не смогла присутствовать при осмотре, да и чтобы не забыть все нюансы квартиры. Видеозапись нужна, чтобы потом дома в спокойной обстановке, не спеша, сравнить просмотренные варианты. Мы всегда так делаем с моей супругой. Она смотрит те квартиры, которые нашла она, я – квартиры, которые приглянулись мне. Таким образом можно оценить гораздо больше квартир и из большего числа выбрать самые лучшие. Если же квартира понравилась кому-то             одному, то прежде чем вносить аванс, второй супруг тоже повторно смотрит квартиру. При этом просмотр уже производится более тщательно. А перед внесением аванса нужно промерить квартиру на предмет соответствия заявленной площади. И сверить площадь, указанную в объявлении, с данными, указанными в свидетельстве о собственности. Многие заведомо ложно указывают большую площадь в объявлении. Дело в том, что обмеры БТИ производятся после сдачи дома. После произведения ремонта, особенно если стены обшиваются гипсокартоном, можно недосчитаться 5 кв. метров. Выявив уменьшение площади, можно получить неплохую скидку.

Перед окончательным принятием решения, покупать квартиру или нет, рекомендую познакомиться с соседями, на предмет их адекватности и выявления общих проблем в доме. Соседями могут быть наркоманы, публичный дом, питомец животных, неблагополучные семьи и. т.д. У соседей можно получить мнение о хозяевах квартиры.

Перед внесением аванса сфотографируйте счетчики на воду, обратите внимание, есть ли в квартире телефон. Данная информация понадобится для проверки задолженности по квартире. Проверьте исправность кранов и прочей сантехники, напор воды. Обратите внимание на посторонние шумы. Если включен телевизор или радио, то выключите и послушайте окружающие шумы. В зимнее время потрогайте батареи, насколько они горячие, обратите внимание, насколько теплый пол и в целом температура в квартире.

Часто плесень или прочие критичные дефекты квартиры скрываются мебелью, декором. Если есть возможность, то подвигайте мебель, залезьте в самый отдаленный уголок квартиры.

Проверьте кривизну стен. На ровных стенах будут отлично смотреться любые обои. Если же нужно будет выравнивать стены, то ремонт обойдется дороже.

Проверьте электрику, раскрутив одну из розеток. Хорошие медные провода видны не вооруженным взглядом. Замена электрики — это одна из самых затратных частей ремонт. Оцените квартиру на предмет перепланировки. Это можно сделать, скачав стандартную перепланировку из интернета и сличив ее с реальной квартирой.

Оцените придомовую территорию, какие объекты рядом находятся. Удобность выезда на основные магистрали, расположение пробок на вашем маршруте, наличие парковочных мест. 

Придомовою территорию стоит оценить с учетом будущих застроек. Пустырь перед домом может превратится в ближе стоящий дом, который закроет вид из окон.

Квартиры на последних этажах часто имеют подтеки на потолке или плесень на стенах. Если на потолке имеются разноцветные пятна, то это сигнализирует о проблеме с крышей. Вообще квартиры на последних этажах трудно продаваемые. Летом в таких квартирах намного жарче, чем в целом температура по дому.

При осмотре квартиры нужно задать все вопросы, которые вас интересуют, а ответы записать или запомнить. Вопросы лучше заранее подготовить, на просмотре квартиры обычно все вылетает из головы. Люди в большинстве своем руководствуются чувствами: нравится-не нравится, и уже потом включают логику. На мой взгляд именно логика помогает принять правильное решение.

Практически в каждой квартире вас будут поторапливать с ответом.

Это одна из уловок в продаже квартир. Опытные риэлторы пытаются создать искусственный ажиотаж. Их излюбленный прием – назначать просмотры с частотой 10 минут между просмотрами. То есть вы приходите смотреть квартиру и видите, как риэлтор прощается с людьми, которые только что ее видели и которые готовы уже ее купить, но все равно оставляют себе время подумать до завтра. Риэлтор во время показа квартиры вам будет бросать примерно такие фразы: «Смотрите, конечно, сами, но перед вами смотрела молодая пара, и им очень понравилась квартира. Я думаю, уже завтра они внесут аванс». И после того, как вы посмотрели квартиру, риэлтор встречает других людей, которые тоже претендуют на нее. Таким образом, у вас создается впечатление, что квартира действительно пользуется спросом и нужно быстрее других внести аванс. Бывает так, что люди, которые смотрели квартиру перед вами и которые будут смотреть после вас, подставные. Иногда риэлторы назначают всем просмотр квартиры на одно и то же время, и среди тех, кто смотрит квартиру, бывают тоже подставные покупатели. Такое поведение риэлторов должно вас насторожить. Поэтому если продавец квартиры очень торопит вас, рекомендую отвечать им примерно так: «Если вам нужен ответ прямо сейчас, то мой ответ „нет“. Если же вы дадите немного времени, то, возможно, будет «да».

При покупке квартиры спешка не нужна, более того, часто именно из-за спешки люди покупают не то, что им по душе, а иногда это еще и оборачивается неприятностями в виде признания сделки недействительной в будущем.

На время поиска квартиры рекомендую больше ничем не заниматься, только поиском, и искать не покладая рук. Ведь хорошие варианты могут быть действительно проданы очень быстро. Если к этому делу подойти правильно, то за неделю можно посмотреть 20 квартир, и уже среди них делать свой выбор. Редкий риелтор покажет вам более 5 вариантов. На шестом просмотре риэлтор смотрит на вас как на человека, который сам не знает, чего он хочет. Часто люди поддаются на провокации со стороны риелтора и впоследствии жалеют о сделанном выборе. Когда вы ищете квартиру самостоятельно, никто вас не торопит, не навязывает плохие варианты или квартиры с завышенной ценой. Вы ищете именно ту квартиру, которая вас устраивает.

Как получить скидку при покупке квартиры.

Как получить скидку при покупке квартиры. Первым делом не показывайте продавцу, что вам квартира понравилась. Если он это поймёт, то скидку вам не даст, более того, может повысить цену. Часто после радостных возгласов «я беру вашу квартиру» у продавца появляется чувство, что он где-то             продешевил. Иногда эти сомнения доходят до того, что он начинает повышать цену. Почему так происходит, читайте в статье «Как самостоятельно оценить квартиру», после которой вам станет понятен механизм образования цены.

Итак, вы определились с возможными вариантами. Чтобы получить возможную скидку, можно позвонить всем продавцам, чьи квартиры понравились вам, и сказать, что вы готовы взять квартиру только при условии, если будет дана скидка, причем обязательно обозначьте её размер. Сразу предупредите, что вы сделали это предложение ещё по одной-двум квартирам, и кто первый даст скидку, у того и купите. Как правило, один из трёх соглашается на ваши условия, даже если первоначально вам было заявлено, что квартира продаётся без торга.

Чтобы получить хорошую скидку на квартиру (от 3-6% от стоимости), желательно обладать живыми (не кредитными) средствами и достаточным временем. Вам нужно находить недорогие квартиры и после просмотра предлагать купить ещё дешевле, при этом свое предложение ограничивать временными рамками.

Пример: «Я готов взять вашу квартиру со скидкой 5%, моё предложение действует в течение одного дня».

Конечно, большинство риелторов сразу ответят «нет», будут говорить, что это несерьёзное предложение, многие будут обижаться или делать обиженный вид. Но некоторые все-таки перезвонят и в ответ на ваше предложение сделают своё: к примеру, 3% вместо 5%. Ваше дело, торговаться дальше или нет. Кто торгуется, часто получает скидку, а кто не торгуется, обычно никогда её не имеет.

Для покупки квартиры ниже рынка нужно подобрать подходящее время, когда предложение большое и квартиры плохо продаются. Как правило, в период кризиса цены на недвижимость падают, всем нужны деньги, и в такой ситуации квартиру можно купить дешевле рыночных цен. Но тут существует опасность: неизвестно, когда падение цен на недвижимость прекратится. Я же рекомендую пользоваться сезонными колебаниями цены. Летом цены немного «проседают» и продавцы охотнее дают скидку. Следовательно, летом квартиру покупать выгодней всего.

Также можно получить значительную скидку на технику и мебель, которая находится в квартире.

Что делать после того, как вы нашли квартиру и получили скидку? Дальше советую доверить проведение сделки профессионалам. Дешевле всего найти юриста с опытом совершения сделок с недвижимостью. У риэлторов данная услуга будет чуть дороже, потому что риэлтор сам заказывает юридическую проверку у юристов, а чем больше людей задействовано, тем больше цена. Зачем вам посредники? Обращайтесь напрямую к поставщику услуг, это в данной ситуации юрист. Наша компания готова предложить вам проведение сделки по приемлемым ценам.

Пожизненная гарантия на покупку квартиры.

Низкие цены. В связи с тем, что мы оптимизировали наш бизнес, мы не имеем больших накладных расходов и дорогостоящей рекламы. Наши клиенты передают нас из рук в руки.

Развитая филиальная сеть. 7 офисов в Москве.

 

Комментарии читателей статьи "Покупка квартиры без риэлтора."

Добавить комментарий