Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г.

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ
Опубликовано: 29 ноября 2016 г.
admin

В настоящей статье я расскажу, как с помощью доступных средств можно частично проверить Застройщика. Это пригодится и тем, кто уже заключил договор долевого участия и собирается подать на застройщика в суд для взыскания неустойки в принудительном порядке. Ведь более 70% решений по подобным делам не исполняются вовсе, и вам желательно знать заранее, стоит ли тратить время и силы на суд, если в итоге решение не будет исполнено. Указанная инструкция будет полезной и тем кто собирается приобретать квартиру в новостройке.

Также вы можете заказать проверку застройщика в нашей компании.

В результате проверке застройщика мы предоставляем вам отчет, произведенный по нашей полной методике проверки застройщика.

Пример отчета о полной проверке застройщика можно посмотреть здесь ЖК «Тушино-2018»

Вы также можете ознакомится застройщиками которые мы уже проверили, а также с нашим Анти ТОП застройщиков 2016

Стоимость проверке здесь

Как это бывает на практике  (из опыта одного из дольщиков):

Существует раскрученный бренд, назовём его  «ГК Строем быстро», и в эту ГК входят ООО  «Ромашка», ООО  «Гиблое дело», ООО  «Строим плохо». На сайте компании  «ГК Строем быстро» размещено 3 объекта строительства, сайт серьезный и имеет много офисов. Первое впечатление — компания солидная, на слуху, возможно, даже кто-то   из знакомых покупал у них квартиру когда-то   . В итоге вы решаете заключить договор с  «ГК Строем быстро». В официальном офисе, где красуются надписи  «ГК Строем быстро», менеджер в фирменной униформе излучает надежность, вам дарят фирменные буклеты с логотипом  «ГК Строем быстро» и сомнений нет, что вы имеете дело с солидной компанией. Если вы вдруг начнете спрашивать юридические документы, то радужная улыбка менеджера превращается в злобную, как будто вы спросили что-то   запрещенное, что-то   такое, о чем нельзя ни в коем случае говорить. На ваш вопрос, почему же договор заключается не с  «ГК Строем быстро», а с ООО  «Гиблое дело», менеджер выдает вам заранее заготовленный ответ, что ООО  «Гиблое дело» является официальным эксклюзивным продавцом застройщика, и к тому же застройщик входит в холдинговую группу компаний. В итоге договор заключается не глядя, не подумав, без проверки. В дальнейшем Клиент узнает о проблемах застройщика. Клиент пытается позвонить в офис продаж  «ГК Строем быстро», но там его вежливо отправляют к застройщику, и объясняют, что офис, в котором они заключали договор, это всего лишь офис продаж и к застройщику он не имеет никакого отношения. После бесконечных обещаний Застройщика, клиент начинает, искать информацию в интернете по Застройщику, находит форумы дольщиков, которые, как и он, не обдуманно заключили договор с непроверенным Застройщиком. В итоге клиент понимает, что нужно было досконально проверять документы. Хорошо, если бесконечное ожидание квартиры в конце концов завершится её получением, но статистика говорит о том, что по г. Москве и Московской области более 90 проблемных строительных площадок.

Итак, начнем.

Признаки неблагонадежной компании:

  1. Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве.
  2. Компания часто судится.
  3. Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке.
  4. Компания имеет очень много отрицательных отзывов.
  5. Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ.

 

Как проверить компанию на платежеспособность.

Выписка из ЕГРЮЛ.

Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции.

 http://egrul.nalog.ru/ 

проверка контрагента

 

Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.

 

В выписке из ЕГРЮЛ нас интересует ИНН директора, он нам далее пригодится.
 
Также обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно и причем на котором висят многочисленные компании, то это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального» директора, чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Обычно пока строится дом, компанией управляет нормальный генеральный директор, это нужно для привлечения инвесторов, кредитов, и т.д. Но как только время приходит платить по счетам, директора меняют на номинального. Номинальному директору ни один банк не выдаст кредит!!! Но кредиты компании больше не нужны, компания попросту бросается на произвол судьбы. Если смена директора произошла недавно, то это плохой знак.
 

Сведение о генеральном директоре выглядят так:

ИНН директора присутствует не во всех выписках (на картинке его нет), т.к. не у всех есть ИНН. Если он есть, обязательно запишите.

Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.

Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.

Сдает компания налоговую декларацию или нет.

Проверти сдает компания налоговую декларацию можно на сайте налоговой здесь https://service.nalog.ru/zd.do

Если не сдает, то вывод простой ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно компания не сможет нормально функционировать, это плохой признак.

Как узнать на какую компанию зарегистрирован товарный знак.

Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать на какую компанию зарегистрирован товарный знак.

Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.

 

Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.

На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.

https://kontur.ru/focus

Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.

Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор.

Важно правильно определить застройщика, и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположный.

Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке «Контакты» или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит компания что-то   скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?

Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то   входили в неё и имеют темную историю, такую как недостроенный дом, или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица. 

 

Проверяем директора на номинальность.

Что такое номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут висеть долги или какая-либо уголовная ответственность.

Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы берем из выписки ЕГРЮЛ.

Далее заходим на сайт https://focus.kontur.ruhttp://www.kartoteka.ru вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.

 

Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержатся.

Анализ судебной работы компании.

Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru    http://www.1cont.ru/,   http://ras.arbitr.ru, http://sudact.ru/

Вводим название компании и нажимаем пуск.

Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время. Также нужно анализировать сумму долга. Если суммы небольшие, то это не принципиально для крупного застройщика. Если компания выступает в качестве Истца, то с одной стороны, это может говорить о том, что компания стабильна, и владелец не бросит ее. Но с другой стороны, это может свидетельствовать о финансовых проблемах. Если сумма иска большая, это значит компания не получила те деньги, на которые рассчитывала, и это может в конечном счете подорвать финансовую устойчивость компании. Принципиальным значением будет предмет судебного разбирательства. Обратите внимание на то, с кем судится Застройщик: с Водоканалом, Электроссетью или проектировщиком, это может сказаться на сроках сдачи дома. Ну и совсем ничего хорошего, если компания банкрот. Такие дела помечаются буковкой  «Б» Одним словом, судебные дела компании могут многое рассказать о положении фирмы.

Незакрытые долги компании.

На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.

Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.

Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, то лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются с трехдневный срок. К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится на компании. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг висит на компании.

Как еще можно проверить компанию.

Проверти сайт компании.

Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим http://www.cy-pr.com/

Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выбору. В выборке нам интересно дата создания сайта и на кого сайт зарегистрирован. К примеру если сайт создан 2006 г., а юридическое лицо зарегистрировано в 2015 г., то спросите себя сколько компаний было у данных лиц за период с 2006 по 2015 г и где они сейчас? Хорошим показателем будет если сайт зарегистрирован на то юридическое лицо которое вы проверяете. Но не будет являться отрицательным моментом, если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ. Сайт часто зарегистрирован на Интернет провайдере или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если к примеру проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Данные показатели не являются основными.

Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах.

На этом коммерческом сайте http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.


Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.

Группа компаний.

Если застройщик входит в группу компаний – это не всегда хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное Юр. лицо без активов. Таким образом бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные Юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из Юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять. На деле оказывается обратная ситуация: в официальном офисе компании вы подписываете договор с другим Юридическим лицом, который ровным счетом никакого отношения к брендовой крупной компании не имеет. Так, компания, с который вы будете заключать договор, скорее всего не имеет ни своего офиса, ни имущества, ничего кроме обещаний. По такой модели работают большинство крупных и мелких застройщиков, и люди не понимают, когда заключают договор, что с Застройщика невозможно ничего получить. Только после получения от судебного пристава постановления о невозможности исполнения решения суда и закрытии исполнительного производства, человек понимает, что бизнес был изначально построен таким образом, чтобы группа компаний не платила по своим долгам. Бренду ничего не угрожает, ведь юридически компании никак не связаны, застройщик открывает очередное ООО, и история с обманутыми дольщиками повторяется вновь. А все обвинения, направленные в адрес раскрученного бренда, могут иметь неприятные последствия. Компания может обратиться в суд на распространителей клеветы.

Если перед вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.

Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.

Как правило все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность и что главное для нас им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.

 

Цель настоявшей статьи – обезопасить покупателя. Ежедневно в своей практике я сталкиваюсь с клиентами, которые покупая квартиру, даже не представляют себе насколько рискованными могут быть эти отношения. По сути, многие застройки — это финансовые пирамиды, от участия в которых можно выиграть или проиграть. Чтобы подписание договора не превратилось в игру в рулетку, когда игрок все свои сбережения ставит на красное, взвесьте все риски, досконально, проверьте договор и документы Застройщика либо обратитесь к юристу, который проверит риски, а вам останется лишь прочитать отчет и принять взвешенное решение. Наша компания готово за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. Стоимость наших услуг смотрите здесь.

Первая часть статьи как самостоятельно проверить Застройщика здесь.

Читайте далее и вы узнаете, как обманывают риелторы при покупки квартиры в новостройке.

Юридическое сопровождение сделок по покупке квартиры на вторичном рынке.

Заключая с нами договор, мы даем гарантию на юридическую чистоту сделки.

Как самостоятельно оформить собственность в новостройке в 2014 г.?

Невозможность исполнения решения суда по взысканию неустойки с застройщика.

Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).

Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.

Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?

По предварительному договору купли продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?

Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ?

Застройщик заставляет подписывать акт приема передачи квартиры без замечаний.

Комментарии читателей статьи "Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г."

Добавить комментарий