Наши группы:



Головной Офис

М Курская

5 минут от метро.

Москва, 3-й Сыромятнический пер д 3/9 стр 6, 3 этаж.

Телефон:

8 (495) 227-02-76 Москва.

8 (812) 903-83-78 Санкт-Петербург.

Режим работы:


с Пн. по Пт.     (с 9.00 до 19.00)

Сб, Вс по согласованию с юристом.

Ежедневная поддержка клиентов

по телефону

8 (495) 227-02-76 Москва.

8 (812) 903-83-78 Санкт-Петербург.

с 9.00 до 19.00

Сайт: www.s-u-d.ru

info@s-u-d.ru

Связаться с нами




Показать другое число
Контрольное число:
 
Юридические услуги в Москве
Главная / Вопрос-ответ / Недвижимость / Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.

Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.

приемка кввартиры от застройщикаИтак, вам пришло письмо-уведомление от застройщика о готовности объекта и о приглашении вас на приемку квартиры. Не спешите радоваться, все еще впереди. Иногда бывает так, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не совсем законными путями. К примеру, дом построен на 70-80%, а у них уже есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Каким образом оно получено, вопрос не ко мне, а к правоохранительным органам.

Ответ специалиста:


Итак, получив уведомление, вы приходите к застройщику, а вам говорят, что дом еще не готов, ждите, вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 6 месяцев. Вообще поводов для отказа в передаче квартиры может быть придумано много, все и не перечислишь. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается штраф в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик хочет не утруждать себя устранениями недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принята и Застройщик уже не обязан устранять какие либо недостатки. Так же не лишним будет отметить что коммунальные платежи начинаются с момента подписания акта приема передачи.

 

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона.

Надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ).

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо примеру, длительная командировка), то что тогда?

Указанные меры могут применяться, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения или заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Т.е. не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендую вам следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Образец письма застройщику, который уклоняется от подписания акта приема передачи

В ООО _________________

Генеральному директору _________________________________

 

От ФИО (Паспорт серия 1111 № 11111 выдан 11.11.1111 г отделением УФМС РОССИИ по г. Москве по району ___________)

Зарегистрирован по адресу: 111111 Москва __________________________

 

Претензия по недостаткам в квартире.

11.11.1111 г. между _________ и ООО ___________ был заключен договор долевого участия в строительстве № 1111

В соответствии с п. п. ____ Договора, ООО _____________ обязано построить и передать в собственность участника двухкомнатную квартиру общей площадью ______ кв. м., находящуюся по адресу: г. Москва, _________________, условный номер 11, секция 1 этаж 1, номер на площадке 1.

В соответствии с п. _ Договора передача квартиры Застройщиком и принятие её Участником осуществляется по подписываемому сторонами Акту передачи Квартиры в срок не позднее 11 декабря 1111 г.

11.11.2014 г. я посетил Ваш офис по адресу: ________________________, указанному в уведомлении, для подписания акта приема-передачи квартиры.

Сотрудник Вашей компании сообщил мне, что в настоящее время дом не готов, так как существуют проблемы с водой и канализацией (для примера, у вас могут быть другие обстоятельства дела).

Прошу Вас разобраться в сложившейся ситуации и обеспечить передачу квартиры в порядке, установленном действующим законодательством.

Прошу проинформировать меня в письменном виде о том, когда вы сможете передать мне квартиру в надлежащем качестве.

 

________________________                                  ФИО

подпись

 

дата

Указанное письмо следует передать застройщику под отметку. Если они откажутся принимать, то можно отправить ценным письмом с описью вложения.

Пример составления описи вложения

 

Ф.107

 

 

ОПИСЬ

ПОЧТА РОССИИ

 

 

Вложения в

конверт

Кому

общество с ограниченной ответственностью ______________________ 

Куда

 

111111, г. Москва ул. _______________, д. 11, стр. 1,

 

 

 

№№ п/п

 

Наименование предметов

Количество предметов

Объявленная ценность,

руб.

1

Претензия в связи с уклонением ООО __________ от передачи квартиры

1 экз.

1 руб.

 

 

Общий итог предметов

и объявленной ценности

 

1 руб.

 

 

(цифрами)

 

 

 

 

Отправитель

 

 

 

 

(подпись)

 

 

Проверил

 

 

 

 

(должность, подпись почтового работника)

 

 

 

 

 

(оттиск календарного штемпеля ОПС

места приема)

 

 

 

 

Исправления не допускаются

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

— договора,

— технических регламентов,

— проектной документации и градостроительных регламентов,

а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то  не готово, нужно указать это в предварительном акте. Если вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, ну и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик вам будет говорить, что вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то  считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Такая вот у нас психология, оставшаяся от коммунизма. Еще раз повторю для тех, кто так считает: квартира и общедомовое имущество является вашей собственностью, государство к этому имуществу никакого отношения не имеет и содержать его должны собственники за свой счет!!! То, что город иногда выделяет субсидии .е. как бы дарит деньги, поддерживает, в общем), не означает, что это обязанность государства. Мы теперь живем при капитализме, и пора перестраивать свое сознание. Потом многие удивляются, почему в новостройке они платят в 2 раза больше, чем за квартиру, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его. Вот отсюда и счета такие большие. Меня очень радуют группы активистов, которые сплачиваются и идут единым фронтом, отстаивая свои права и заставляя застройщика сдать дом в состоянии, которое он декларировал на момент заключения договора. Такие группы скидываются и нанимают экспертную организацию, которая грамотно укажет все недостатки дома со ссылками на строительные нормы и правила (*недорого стоит техотчет). Выдержки из получившегося технического отчета дальше ложатся в основу предварительного акта приемки квартиры или претензии к застройщику по поводу недостатков квартиры. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройства дома, цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности, да и счета не такие уже грабительские. Но это тема для отдельной статьи.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно используя эту инструкцию. Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а этодополнительные затраты.

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что вы не имеете право на этом основании отказаться в приемке квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок

Место составления                                                                                    ___________ 2016 год

               

ООО ____________, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Генерального директора ____________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и

ФИО (___________) г. рождения, место рождения: г. Москва, гражданство: Российская Федерация, паспорт гражданина РФ: серия __________ номер ________, выдан __________ г. ОВД _________ района г. Москвы, код подразделения ___________; зарегистрирован по адресу: г______________________ именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с Договором № ___ от ___.___. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, далее именуемый «Договор», составили настоящий перечень о нижеследующем.

 

Номер квартиры

Этаж

Кол-во комнат

Номер квартиры

на площадке

Общая площадь без учета балконов, лоджий, веранд и террас,                м² *

Общая площадь квартиры с балконами, лоджиями, верандами и террасами применением понижающих коэффициентов),                м² *

 

 

 

 

 

 

  1. Согласно условиям Договора Объект долевого строительства Квартира, расположенная в доме № ______ по адресу: ____________________________,

а также общее имущество в многоквартирном доме, состав которого указан в проектной декларации, имеет следующие недостатки и недоделки:

 

1. Нет асфальтированного прохода к подъезду.

2. Нет пандуса в подъезде для спуска-подъёма колясок.

3. Не завершено благоустройство придомовой территории, в частности не положен асфальт.

4. Нет детской площадки во дворе.

5. Нет электричества по постоянной схеме во всем доме.

6. Не работает грузовой и пассажирский лифт.

7. На 19 этаже нет пожарной сигнализации в помещениях общего пользования, пусты пожарные щитки, межплиточные швы не замазаны.

8. Нет горячего и холодного водоснабжения в квартире.

9. Не установлены приборы учёта внутри квартиры на горячую, холодную воду.

10. Не подведена электропроводка до квартирного щита квартиры с установкой счётчика для квартиры на лестничной площадке 220-240В на _ этаже.

11. Не подведена слаботочная разводка до этажного щита на __ этаже.

12. Нет остекления на лоджии в квартире.

13. В квартире окна в оконных проёмах плохо закреплены, стоят неровно, из-за чего есть щели и дует.

14. В квартире отсутствует фурнитура на окне в кухне.

15. В квартире, в комнате на стекле трещина.

16. В квартире входная дверь на лоджию не закрывается без усилий.

17. В местах общего пользования на _ этаже отсутствуют стекла в дверях.

19. В квартире не заделаны сквозные дыры в полу возле вентиляционной шахты.

20. В квартире треснута труба канализации.

21. В квартире разъем в трубе канализации для подведения оттока канализационных вод установлен в 4-х см от пола, что не позволит произвести стяжку пола, частично не закрыв разъем.

22. Входная дверь в квартиру установлена криво, сломан замок, отсутствует фурнитура и дверной глазок на двери.

23. В местах общего пользования – в подвале дома вода.

24. В местах общего пользования – в подвале дома не соединены трубы сточной канализации.

25. В квартире пожарный выход на лоджии не оснащён люком или вообще отсутствует проход на нижний этаж через лоджию.
26. Дом не поставлен на кадастровый учет.

(*Примечание: Список взят на примере одной из новостроек, у вас может быть свой перечень. По указанному списку, конечно же, есть замечания, потому что нет ссылок на СНиПы, договор или проектную декларацию и т.д. Но если застройщик подписывает акт, то значит, он соглашается с указанными замечаниями. Если не подписывает, то нужно составлять письмо по вышеуказанной форме, и также желательно указать ссылки, чему конкретно не соответствует тот или иной недостаток).

 

Стороны договорились, что данный документ составлен в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

После устранения вышеуказанных недостатков Застройщик повторно письменно уведомляет Участника долевого строительства о готовности Объекта долевого строительства.

 

Застройщик: указать реквизиты, как в договоре

Генеральный директор

____________________ /ФИО/

 

Участники долевого строительства:

Гражданин указать реквизиты, как в договоре

______________/ФИО/

 

В акте также желательно указать согласованный срок устранения недостатков. В приведенной форме сроки не указаны по той причине, что нет смысла их указывать, застройщик все равно не соблюдает установленные сроки. В договоре же указан срок завершения строительства, этого достаточно. Неустойка не прерывается на период устранения недостатков. Так что чем дольше застройщик устраняет недостатки, тем больше должен будет впоследствии заплатить неустойки. Если застройщик отказывается от подписания предварительного акта или иного документа, в котором фиксируются недостатки, то вам следует направлять вышеуказанное письмо.

При подписании предварительного акта приема передачи, проверти полномочия на подписания акта.

Очень часто предварительный акт подписывается со стороны управляющей компании. Напоминаю, у вас договор с застройщиком, с ним и необходимо подписывать акт. Если в акте фигурирует другая организация, то попросите полномочия на право подписи. Если полномочий нет, то обязательно продублируй недостатки по квартире претензий. Основной акт приема передачи, как правило подписывает уже полностью уполномоченное лицо.

Если имеются недостатки по квартире и по общедомовому имуществу, что делать?

Вы вправе требовать до подписания передаточного акта составления предварительного акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 214 -ФЗ).

На приемку лучше приходить со специалистом, а еще лучше с оценщиком, который сразу может составить отчет о стоимости устранения недостатков. Указанный отчет впоследствии можно будет использовать в суде.

 

Если в квартире вы обнаружили недостатки, то в соответствии со с п.2 ст. 7 214-ФЗ вы вправе требовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Срок согласуется совместно с застройщиком, но, как правило, застройщик скажет вам, что вам позвонят, как только недостатки будут устранены. Вы вправе не соглашаться с такими условиями. Верить или нет обещаниям застройщика, особенно если они письменно нигде не фиксируются, решать вам, но, как правило, недостатки устраняют так же, как и строили дом. Если квартиру быстро построили и в срок, то есть шанс, что так же быстро они работают над недостатками, если строили долго, то и недостатки устранять будут не быстро.

 

2) соразмерного уменьшения цены договора.

Без суда тут, как правило, не обойтись. Редко застройщик идет на возврат денег. Могут пойти на зачет взаимных требований. Если, к примеру, после обмеров БТИ ваша квартира стала больше и вы должны застройщику доплатить, то в такой ситуации застройщик может пойти на зачет.

 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Возмещать понесенные расходы придется тоже требовать, как правило, через суд. Для этого нужно в акте приемки составить перечень недостатков, указанные недостатки зафиксировать экспертизой, далее нанять строительную фирму, которая может предоставить кассовые чеки, и только потом можно будет обратится в суд для взыскания указанных расходов.

 

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за весь срок пользования денежными средствами. При этом необходимо иметь в виду, что не всегда существует возможность исполнения решения суда. Об этом читаем здесь.

Если вас все устраивает, на что обратить внимание при подписании акта?

Итак, если вас все устраивает и вы готовы подписать акт приема-передачи, то все же обратите внимание, чтобы в акте стояла актуальная дата. Иногда особо хитрые застройщики не ставят дату, объясняя это тем, что потом бухгалтер поставит или директор не сегодня будет подписывать акт, а когда подпишет, тогда и поставит дату. Оставление графы с пустой датой чревато тем, что они могут поставить дату приемки, к примеру, годом раньше, и таким образом у вас автоматически теряется право требования неустойки. Также вам могут выставить счет за коммунальные платежи, ведь бремя содержания имущества наступает с момента его приемки. Перед подписанием вас могут обязать оплатить коммунальные платежи на 3-6 месяцев вперед. Естественно, это требование незаконно, но если вы сами добровольно оплатите, то это ваше право. Если же вы откажетесь уплачивать, то, скорее всего, ключи и акт приема-передачи вам придется требовать через суд.

Если застройщик просрочил строительство дома и вы в последующем планируете взыскать неустойку в соответствии с 214-ФЗ, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

Желательно указанный пункт исключить из акта приема-передачи, но если застройщик без этого пункта категорично отказывается передать квартиру, а квартира вам позарез как нужна и именно сейчас, то, конечно, подписывайте. Мы научились взыскивать и с такими условиями, но тогда уже без 100% гарантии положительного результата. Читайте продолжение статьи Доплата за лишние метры после обмеров БТИ

Взыскание неустойки с застройщика оплата по факту получения вами денег от застройщика.

1. Индивидуальная работа с каждым клиентом.

2. Высокий результат.

3. Оплата по факту получения вами денег от застройщика  (если в итоге деньги вы не получаете, то наши услуги являются бесплатными).

4. Попутная бесплатная юридическая консультация по другим различным правовым вопросам, связанная с основным делом и не только.


Как выбрать юриста, адвоката

Рано или поздно сталкиваешься с ситуацией, когда без юриста не обойтись. Но как правильно выбрать юриста? Человеку далекому от юриспруденции достаточно тяжело выбрать хорошего юриста. Все юристы хорошо одетые, и красиво говорят, расхваливают себя умеючи, показывают различные грамоты, дипломы, статьи в журналах. Но не все юристы одинаковые.

Статью как выбрать юриста читайте здесь

Подробнее

Взыскание неустойки с застройщика 2016 г.

Если вы купили квартиру по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214 — ФЗ и застройщик просрочил сдачу квартиры в установленные договором сроки, то вы имеете право на взыскание с застройщика неустойки, убытков, морального, вреда и штрафа в размере 50% от всего присужденного в вашу пользу. Если у Вас другой договор, то взыскать можно, но это сделать будет сложнее.

В настоящей статье описывается инструкция, как можно самому подать иск и взыскать неустойку, которая положена по 214 Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В статье приведены шаблоны процессуальных документов, а также попутно рассказывается обо всех сложностях и тонкостях процесса взыскания неустойки с Застройщика. Статья будет интересна как начинающим юристам, так и людям, которые привыкли полагаться только на свои силы. Читать далее.

Подробнее