Итак, к нам обратилась очередная клиентка с желанием взыскать неустойку за просрочку в передаче квартиры дольщику. Надо сказать, девушка имеет два высших образования, но, к сожалению, ни одно из них не юридическое.
Клиентка по имени Катя собралась покупать квартиру в новостройке, и для этих целей она нашла новостройку, которая подходила для нее по всем параметрам. Так как в покупке недвижимости Катя не разбирается, то она обратилась, наверное, в самую распространенную риэлтерскую компанию России. Телефон этой компании висел на той самой новостройке, которая и понравилась Кате. В компании ей быстро подобрали квартиру в интересующем ее доме. Риэлтор убедил, что с документами полный порядок, застройщик очень надежный, и девушка с легкой рукой подписала ряд документов. А точнее, договор на бронирование квартиры, по которому она уплатила 300 000 руб. и договор цессии на 3 000 000 руб. Итого стоимость квартиры для нее составила 3 300 000 руб. При этом риэлтор сообщил, что стоимость риэлторских услуг для нее абсолютно бесплатна. Сразу поясню, в реальности оказалось, что 300 000 рублей риэлторы взяли буквально ни за что. Если бы клиентка обратилась напрямую к застройщику, то могла бы заплатить на 300 000 меньше. Мы об этом узнали, сопоставив договоры других наших клиентов, которые тоже пользовались нашими услугами по взысканию неустойки с застройщика. Ну да ладно, с кем не бывает. Но что она получила за 300 000? Может, проверку надежности застройщика? Нет, договором это не предусмотрено, и по факту застройщик задерживает строительство уже на 2 года и дом до сих пор не построен.
Договором между риэлтором и клиенткой были предусмотрены консультации по вопросу приобретения новостройки. Давайте посмотрим, какого рода консультацию получила клиентка. Первое – риэлтор рекомендовал срочно покупать квартиру, а то завтра подорожает. Рекомендация оказалась прямо-таки провидческой: спустя 3 года квартира действительно подорожала, и теперь её продать можно аж за 3 400 000 руб. Вторая рекомендация была относительно надежности застройщика. Тут пока не совсем ясная ситуация: на момент написания статьи дом еще не построен, и неизвестно, когда будет построен, но работа все еще ведется. Возможно, рекомендации риэлтора и тут окажутся «пророческими». Третья рекомендация «чудо-риэлтора» была следующей. Застройщик просрочил строительство на 6 месяцев и прислал нашей клиентке уведомление о переносе сроков и соглашение, в котором клиентка выражает согласие с переносом сроков строительства на 1 год. Ответить клиентка самостоятельно на вопрос, нужно подписывать дополнительное соглашение или нет, не могла. Тогда она обратилась все к тому же «чудо-риэлтору», который, собственно, и помог купить квартиру. Риэлтор и тут отличился и искренне рекомендовал подписать соглашение, дабы чего плохого не случилось. Клиентка под «плохим» поняла, что может лишиться квартиры вовсе, и подписала соглашение, тем самым лишив себя права на взыскание неустойки в соответствии с 214-ФЗ.
Это один из примеров, показывающий полный непрофессионализм риэлтора, если не сказать более резко в адрес оказания подобных услуг.
Если бы это был единичный пример, то, наверное, и не стоило бы об этом говорить, но, к сожалению, подобное носит системный характер. Риэлторы пользуются непониманием клиентами ситуации, незнанием законов и полной отстраненностью от процесса. Меня, честно говоря, удивляет ситуация, когда люди на рыке, допустим, у продавца арбузов спрашивают: «У вас хорошие арбузы?» Я ни разу не слышал ответа типа: «Не, плохие, иди купи лучше у другого» То же самое происходит и когда вы обращаетесь в агентство недвижимости, которое торгует новостройками. Они с продажи квартиры в среднем имеют 300 000 рублей. И неужели они вам скажут, что не стоит покупать квартиру, что тут есть определенные риски? Риэлторов, собственно, и нанимают только для того, чтобы они продавали новостройку.
Вообще очень опасно обращаться в агентство недвижимости за помощью в приобретении новой недвижимости. Теперь вы понимаете, что агентство имеет в среднем 300 000 рублей с каждой проданной квартиры, и в агентстве заключены договоры с определёнными застройщиками. Если вы к ним обращаетесь за помощью, как вы думаете, они вам какие квартиры будут предлагать? Скорее всего, те, с которых они, помимо того, что вы им напрямую платите, еще дополнительно получают комиссию от застройщика. То есть вы им за подбор квартиры заплатите 300 000, да еще и застройщик может заплатить 300 000, так сказать, агентское вознаграждение. А чем больше получает компания, тем больше получает риэлтор. Они ведь все сидят не на голом окладе, а на процентах от сделки. Все, как говорится, повязаны. И это абсолютно законная схема. То, что вы купили намного дороже, чем могли, называется свободным рыночным образованием цен. Клиент полностью доверяется риэлтору, и напрасно. Недаром гласит русская пословица: «Доверяй, но проверяй».
Как не попасть в риэлторскую ловушку
Найдя интересующую вас новостройку, узнайте, кто является ее застройщиком и обратитесь напрямую к нему. Как правило, новостройку продают несколько агентств недвижимости, и цены у них могут сильно отличаться, хотя менеджеры будут уверять вас в обратном. Не спешите сразу покупать квартиру, сравните цены. Естественно, каждый риэлтор будет уверять, что чуть ли не завтра квартира, которая вам понравилась, уйдет и чуть ли не завтра-послезавтра будет очередное повышение цен. Для чего это делается? Чтобы лишить покупателя возможности здраво оценивать ситуацию, чтоб вы, не дай Бог, не пошли к конкурентам и не узнали, сколько реально стоит покупаемая квартира. А ведь еще есть и рынок вторичной продажи новостройки, и там цены могут быть тоже значительно ниже тех, что вы услышали от риэлторов. Иногда бывает, что у риэлтора может быть даже дешевле, чем у застройщиков. Так бывает, если компания выкупила на себя часть квартир, и когда цены подросли, они могут продать вам чуть дешевле. Но такое бывает очень редко, обычно наоборот у застройщика бывает дешевле, и у него намного проще получить самую лучшую цену.
Чтобы не попасть в долгострой, обратитесь в независимую юридическую компанию для проведения аудита новостройки. Я думаю, из примера вам стало понятно: не нужно спрашивать у продавца, хороший ли товар. Любой продавец ответит, что его товар самый лучший, и риэлторы тут не исключение. Они приведут кучу доводов в пользу того, что новостройка чуть ли не самое безопасное приобретение. Только сторонняя компания, которая никак не связана с продажей этой квартиры, может сделать действительно грамотный анализ и хорошие рекомендации. Что касается заведомо неправильных рекомендаций, которые дал риэлтор, то тут совет такой: не ленитесь перепроверять информацию. Гугл или Яндекс практически однозначно бы дали ответ, что подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков категорически нельзя.
Еще очень распространена схема обмана риэлторами своего клиента – это скрытая дельта, или двойная комиссия.
Риэлторы пользуются тем, что клиент зачастую понятия не имеет, сколько реально стоит объект недвижимости. Опять же, к нам обратилась клиентка, которая собиралась продать трехкомнатную квартиру. Риэлтор оценил квартиру в размере 9 000 000 руб. Все бы было хорошо и сделка обязательно бы состоялась, если бы клиентка случайно не нашла в интернете объявление о продаже её квартиры с ценой 16 000 000 рублей. Риэлтор же профессионально отказался, сказал, что он не размещал это объявление, что это сделал кто-то другой. И действительно, не подкопаешься. Такие риэлторы работают в паре. Размещаются 2 объявления: одно с ценой, которую первый риэлтор обозначил клиентке, второе объявление – с реальной рыночной ценой. Объявления размещаются в разных базах. Первое объявление составляется небрежно, по нему даже не звонят, так как цена не рыночная, объявление составлено непрофессионально, все понимают, что так не бывает. Но и дозвонится по такому объявлению тяжело, оно и размещено не для продажи, а для создания вида продажи. Второе объявление делается нормальным, и по нему принимаются звонки. Находится покупатель за рыночную стоимость или стоимость чуть ниже рынка, и с его риэлтором договариваются, чтобы покупатель случайно не обмолвился о реальной стоимости объекта. На сделке риэлторы всячески стараются развести стороны по разным углам, и ни покупатель, ни продавец не знают реальную цену сделки. Даже из договора невозможно узнать реальную стоимость квартиры. Стороны в погоне за экономией на налогах указывают в договоре всего 1 000 000 рублей. Таким образом риэлтор может положить себе в карман приличную сумму денег, а покупатель и продавец даже не догадаются, что их развели мошенники.
При покупке, если вы не ориентируетесь в ценах, тоже возможен обман. Правда, не на такие крупные суммы, но все же. Даже профессионалу сложно сразу оценить, сколько стоит та или иная квартира, что уж говорить о простых покупателях. Квартиры в одном и том же доме могут отличатся по цене на 1 000 000 рублей, хотя все характеристики одинаковые. И этой полной неразберихой пользуются риэлторы. К примеру, вы сказали ваш бюджет риэлтору, что вы хотите квартиру до 10 000 000 рублей, так вам и найдут квартиру за эту цену. А в реальности вам могут показывать квартиры за 6 000 000 рублей и говорить, что она стоит 9 000 000, и за 9 000 000 и говорить, что она стоит как раз 10 000 000 руб. Более того, риэлторы ловко могут манипулировать вашим мнением. Вначале изматывают вас плохими вариантами, а в конце, как подарок, вам преподносят то самое, что вы искали, и вы думаете, как вам повезло, что наконец-то нашли то, что вы хотели. Такие мошенники зачастую делятся полученной разницей с продавцом квартиры или с риэлтором, который представляет продавца квартиры. В такой ситуации вообще сложно разглядеть обман. То есть риэлтор находит квартиру, идеально соответствующую параметрам своего клиента, но, допустим, на 1 000 000 дешевле, и говорит, что «давайте, я вашу квартиру куплю не за 9 млн, а за 9,5, но при этом покупатель не должен знать истинную цену квартиры». К сожалению, мало таких, кто скажет «нет, нам не нужны ваши 500 000 сверху». Но даже если кто-то и откажется, то они все равно найдут квартиру, хозяин которой согласится на эту схему.
Как не дать риэлтору себя обмануть
Во-первых, вы можете заняться продажами сами, тогда уж точно никто вас не обманет, и при этом можно прилично сэкономить. Естественно, доверить проведение самой сделки профессионалу. Экономия в такой ситуации может достигать более 80% от стоимости риэлторских услуг. Если вы склонны доверять весь процесс профессионалу, то чтобы не было обмана с ценой, вы можете заказать независимую оценку у сторонней компании. Стоимость оценки – до 10 000 руб. Оценочную компанию можно выбрать из списка компаний, с которыми работают авторитетные банки, из топ 10. На сайте банка, как правило, вывешены списки оценочных компаний. Стоить отметить, что оценка никогда на 100% точно не показывает цену объекта, но если расхождения на 5-10%, то стоит задуматься над правильностью цены.
Черные маклеры
Если до этого мы говорили о мелких мошенниках, то дальше поговорим о крупной рыбе, элите черного маклерства. Эти уголовники играют по-крупному. Такие риэлторы помогают купить квартиру, юридически не чистую квартиру. Продать квартиру с юридическими дефектами очень сложно, так как если квартиру проверяет настоящий профессионал, то он непременно отговорит от подобной сделки. Поэтому мошенники действуют несколько иначе. Многие клиенты безгранично доверяют своему риэлтору и идут порой на такие сделки, от которых волосы дыбом встают. Впоследствии я часто спрашиваю: «А вы что, сами не читали договор?» – на что получаю, как правило, ответ: «Ну я в этом ничего не понимаю, я полностью доверился своему риэлтору». За руку я, конечно, никого не ловил, выбить из таких риэлторов чистосердечное признание сложно, но профессиональное чутье подсказывает мне, что риэлтор, как правило, тоже входит в преступную группу. Иначе сложно объяснить, как вообще можно было соглашаться на подобные сделки.
Покупка квартиры – это не к парикмахеру сходить и попросить его сделать прическу на его вкус. Волосы отрастут если что, а вот квартиры и денег можно лишится навсегда, и ни один юрист уже не сможет её вернуть обратно. У мошенников целый штат юристов, которые занимаются только такими делами, у каждого своя роль, и механизм отлажен, как часы. Один продает, второй высуживает квартиру обратно. Впоследствии крайних вы не найдете, и я на своей памяти не знаю ни одного случая, чтобы кого-то из преступной группы посадили. К риэлтору сложно предъявить какие-либо требования, он даже не юрист, и он всегда в суде скажет, что был введен в заблуждение относительно сделки, так как не имеет юридического образования.
Как распознать черного маклера и не попасть в ловушку мошенников
Выбирайте проверенных риэлторов. Сарафанное радио – это лучшая рекомендация. Раскрученный бренд, как я говорил ранее, не страхует от черных риэлторов. К сожалению, кадровые ворота больших риэлторских компаний очень широко открыты, и туда берут вообще всех желающих. И не исключено, что, может, ради одной сделки они могут устроиться в одну компанию, там кинуть людей, потом в другую компанию и так далее. Если же вы все-таки решили обратиться в крупную брендовую компанию, то риэлтора выбирайте такого, который проработал в компании не один год. Попросите трудовой договор или трудовую книжку. Ведь ни одна компания не застрахована от того, что в ее ряды может проникнуть черный риэлтор. Ведь за спиной крупного бренда проще делать темные сделки, так как клиенты безоговорочно доверяют бренду.
Выбирая риэлтора, который проработал в компании хотя бы год, вы, во-первых, нанимаете специалиста с опытом и, во-вторых, вы страхуете себя от черных риэлторов. Вряд ли мошенники будут ждать свою жертву год, у них не такое уж крепкое терпение. Если риэлтор откажется предоставлять вам трудовой договор или трудовую книжку, советую отказаться от такого специалиста. Редкий риэлтор покажет вам свою трудовую книжку, так как вы ужаснетесь от увиденного. Там может быть все что угодно: работал 5 лет охранником и в последний год стал риэлтором или что-то подобное. Вот и получается, что на вполне резонный вопрос вы получите такое негодование с их стороны. В итоге вы почувствуете себя так, как будто спросили что-то из ряда вон выходящее, хотя, уверяю вас, вы имеете полное право знать, кому вы доверяете свою личную информацию, деньги и имущество. Риэлтор фактически будет знать все ваши паспортные и иные личные данные, от него будет зависеть, потеряете ли вы деньги или нет. Я бы на вашем месте все-таки откинул излишнюю скромность и настоял бы на том, чтобы риэлтор показал вам трудовую книжку, заверенную работодателем, и диплом о юридическом образовании. Таким образом вы точно будете знать, что риэлтор проработал в компании более года и он юрист, а это уже хоть что-то да значит. Не все дипломированные юристы хорошие специалисты, но диплом все же лучше иметь, так как без диплома это просто продавец-консультант. Главный показатель хорошего специалиста – это практика, которая будет видна вам из трудовой книжки.
Покупка недвижимости – это сложный процесс, и он требует внимательного к нему отношения. Перед продажей или покупкой квартиры рекомендую вам изучить нюансы этого процесса, и тогда вас никто не обманет. А некоторые особо въедливые читали смогут сами не хуже любого риэлтора совершать сделки с недвижимостью, и тогда этот процесс из сверхсложного превратится в интересное времяпрепровождение. Если к этому делу подходить профессионально, то на этом можно очень неплохо зарабатывать или, к примеру, каждые 3 года улучшать свое жилье, проводя все более и более выгодные сделки. Если же вы будете постоянно зависеть от риэлторских услуг, то вам, пожалуй, будет сложно увеличивать капитализацию своего жилья без дополнительных вложений. Дерзайте!!! Дорогу осилит идущий.
Читайте продолжение статьи как выбрать надежного риэлтора здесь.
Как сэкономить при покупке или продаже квартиры?
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Покупка, продажа квартир в Москве и МО
Инструкция как найти хорошего риэлтора (агента по недвижимости)
Сделка при нарушении прав несовершеннолетнего ребенка при приватизации в 2013 г.
Как быстро и выгодно сдать квартиру?
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.
Как самостоятельно заключить и зарегистрировать договор дарения между близкими родственниками.
В зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры прописано, что продавец физически освобождает квартиру через год.
