В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробней.
Собственники бизнеса стараются защитить свои инвестиции и для этого создаются различные схемы. Иногда бывает так:
Строительные компании, начиная очередную стройку, создают новое юридическое лицо, которое фактически не имеет никаких активов. Это новое юридическое лицо выступает под раскрученным брендом, этот бренд на слуху и, покупая квартиру, Вы думаете, что в случае неурядиц с юридического лица можно будет взыскать хоть что-то, так как это же компания с историей и многочисленными активами, с многочисленными отделениями и имеющая не один объект строительства. Но в итоге оказывается не так. Раскрученный бренд, даже если о нем реклама идет на телевидении, радио и так далее, может не иметь вообще никакого отношения к юридическому лицу, с которым Вы заключили договор. То, что подписание договора было в официальном брендовом офисе, и даже то, что в названии ООО фигурирует наименование бренда, ничего не гарантирует. Мы очень часто сталкиваемся с людьми, которые верят, что если тот или иной бренд на слуху, то ему можно доверять. Многочисленные истории с обманутыми вкладчиками ничему не учат нас. Да, сейчас аферисты обманывают несколько гуманней, сейчас даже производители контрафактного алкоголя подняли уровень своего производства до такой степени, что от алкоголя люди не травятся. В области недвижимости статистика также улучшается, все меньше и меньше обманутых дольщиков, но, как Вы понимаете, они все же есть.
К сожалению, на рынке очень мало застройщиков, к которым нет претензий. Вы можете сами убедиться в этом, почитав на строительных форумах отзывы дольщиков, которые приобретают квартиры. Многие из раскрученных брендов не “кидают” по крупному и люди все-таки получают квартиры. Конечно, у многих идет задержка в сроках передачи. «Но эту задержку можно компенсировать законной неустойкой по 214-ФЗ!» — возразят многие. Не можем с этим не согласиться, известность бренда не страхует от задержки строительства дома, и уж точно не гарантирует, что с юридического лица можно хоть что-то взять по суду. Даже если на этом юридическом лице числятся несколько строящихся домов, это совсем не означает, что Ваш исполнительный лист будет исполнен. Почему так происходит? Потому что люди, которые начинают любую стройку, наперёд знают о возможных задержках в строительстве, о возможных штрафах со стороны государства, о возможных претензиях со стороны банков, подрядчиков и главное со стороны дольщиков.
Финансовая схема всегда практически одинаковая, с теми или иными особенностями. Создается группа компаний, ряд многочисленных ООО, все они взаимозависимы с точки зрения управления (координируются из единого центра), но юридически это разные организации. В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться), на другом ЮЛ активов вообще нет, он и будет Застройщиком. Застройщика начинают кредитовать, наполнять активам, которые в любой момент могут быть изъяты обратно теми же ЮЛ, которые эти активы и передали Обществу. Данное Общество начинает строить и продавать квартиры, доход от продажи квартиры утекает в ЮЛ, где сосредоточенны все активы, это может быть уплата сумасшедших процентов по кредитному договору или оказание каких-либо услуг. В итоге у застройщика всегда нет денег для оплаты штрафов, неустоек, но застройщик, как правило, находит деньги для завершения строительства дома. Когда нужно, дружественное юридическое лицо финансирует, а когда деньги поступают застройщику, они вовремя снимаются, чтоб не достались тому, кому не планировали платить с самого начала. В итоге люди получают свои квартиры, подрядчики свои деньги, но на все остальное у Застройщика просто нет финансов. Будем откровенны, строительство — это выгодная сфера и умные финансисты вовремя выводят деньги. Так как люди получили свои квартиры, и судя по финансовым документам все легально, то не возбуждаются уголовные дела и раскрученные бренды продолжают свою деятельность по отработанной схеме. Да и уличить людей в использовании подобных схем крайне сложно, а при нашей системе практически невозможно. Иногда по бумагам возводятся стены, тратятся на это ресурсы, деньги, а потом обнаруживается, что эта конструкция не соответствует рабочей документации, и её демонтируют. Проверить возводилась ли конструкция и демонтировалась ли – невозможно, но денег потрачено на это много.
Сейчас на рынке модная схема, когда квартиру покупаешь не напрямую у Застройщика, а у перекупщика по договору Цессии (уступка права требования). В итоге неустойка начисляется не на всю сумму, которую вы заплатили, а на сумму, которую фактически получил застройщик. А это может быть и половина от той суммы, которую Вы заплатили. Вторым отрицательным моментом этой схемы для нас является то, что у застройщика фактически уже нет никакого имущества, все «уже продано». Если Вам предлагают купить квартиру не напрямую у застройщика, а у другой компании, то задумайтесь — почему? Ответ простой. Потому что все продано, но что это значит? Это значит, что у застройщика нет ни одной квартиры на балансе. Вся недвижимость, которая имеется у застройщика, давным-давно продана, и все деньги осели именно у агентов, у которых вы покупаете квартиру по договору цессии. Проверьте это сами, попросив показать основной договор участия в долевом строительстве при покупке квартиры по договору цессии. Иногда в нем фигурирует сумма, за которую участник купил квадратные метры. Сравните эту сумму с той, что указана в вашем договоре, в итоге вы придете к выводу, что основная прибыль остается именно у перекупщиков, у застройщика остаются деньги, которых не всегда хватает, чтобы завершить строительство.
Бизнесмены всегда пытались и будут пытаться в дальнейшем минимизировать свои расходы, но мы тоже не стоим на месте и пытаемся найти законные схемы взыскания полной стоимости неустойки, положенной по закону. В нашей практике есть дело, где нам удалось взыскать с застройщика полную неустойку, несмотря на то, что половину суммы получил посредник. Нам удалось начислить неустойку на полную сумму, которую оплатил покупатель квартиры.
Схемы меняются, но итог остается один — по многим Застройщикам невозможно исполнить решение суда. Если застройщик не захочет платить неустойку, он вполне может сделать так, что Вы не получите по исполнительному листу ни копейки. Все индивидуально, и в каждом правиле есть свои исключения. Бывают ситуации, когда получается исполнить решение суда, и у нас есть такие прецеденты, иначе мы бы не работали в этом направлении. Существуют компании, которые несмотря ни на что принципиально все делают по закону и не используют различные серые схемы. Надеемся, Вам повезло, и Вы обратились именно в такую компанию. Если же высока вероятность неисполнения решения суда, то Вы можете обратиться к нашим юристам. Мы в основном работаем по факту получения вами денег. И следовательно, вы не рискуете ни чем. Записывайтесь на бесплатную консультацию по вопросу взыскания неустойки с Застройщика.
Как самостоятельно предъявить лист в банк.
Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ
Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).
С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
По предварительному договору купли продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?
Застройщик заставляет подписывать акт приема передачи квартиры без замечаний.
Строительная компания нарушала сроки передачи квартиры.
