Акция: Приёмка бесплатно! Принимаем заявки. Звоните! При заказе услуги Взыскание максимальной Неустойки. Только Москва и Московская область.
ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Оценка стоимости квартиры при продаже

Категория: Вопрос-ответ

Оценка стоимости квартиры при продаже

Оценка стоимости квартиры при продаже

Цена – это, безусловно, чуть ли не самый важный элемент при продаже недвижимости. В этой статье мы поговорим о том, как самостоятельно оценить стоимость объекта недвижимости – как сделать это правильно.

В данной статье хотелось бы поговорить о перекосах цены в ту или иную сторону – завышения или занижения.

Допустим, Вам надо продать 1-комнатную квартиру в Москве.  Оценив ее неправильно и завысив цену Вы можете продавать квартиру год, два, три и так далее – пока цены на недвижимость не поднимутся до Вашей. Так бывает, когда собственник квартиры оценивает её самостоятельно – допустим, покупает 1-комнатную квартиру на пике за условные 10 миллионов рублей, делает дорогущий ремонт на 5 миллионов рублей, нещадно эксплуатирует квартиру сам, да ещё и при участии домашних животных, а при продаже делает расчет, исходя из следующей логики: «За 10 млн. я купил квартиру, вложил 5 млн. в ремонт, ещё и инфляция в год где-то 10%, а ведь прошло уже 5 лет. Справедливая цена моей квартире – 22 500 000 рублей!».

Затем наш новоиспеченный бизнесмен приходит в риелторскую компанию и в красках рассказывает о своем предположении касательно стоимости квартиры. Риелторы, дабы не упустить клиента, пытаются прийти к компромиссу и параллельно сбивают цену настолько, насколько это возможно. К примеру, в нашем случае ему предложили бы не учитывать уровень инфляции, так как за последние годы недвижимости в цене либо не выросла совсем, либо даже просела, в зависимости от того какие, даты сравниваются.

Риелторам очень часто приходится искать компромисс, ведь некоторых людей невозможно переубедить. Они (эти самые люди) приведут свои аргументы, а ля «соседи в прошлом году продали квартиру за 20 млн., а ремонт там хуже, чем у нас, следовательно, наша квартира только ввиду этого факта стоит дороже». Зачастую именно этот субъективный подход очень мешает в оценке недвижимости.

В большинстве случаев продавцы переоценивают ценность сделанного ими ремонта, поскольку они не понимают, что то, что нравится им, может не нравиться другим. Во время сопровождения сделок по покупке недвижимости мы очень часто сталкивались с тем, что при выборе квартиры клиент встречает, вроде бы, подходящую по локации, площади и планировке, НО там же он видит шикарный ремонт, в который вложено не менее 10 миллионов, но который отталкивает, и, как результат, потенциальный покупатель просто проходит мимо. А ведь подобные квартиры так вычурно отделываются исключительно для перепродажи – с целью заработать. Так и хочется сказать: «Не делайте ремонт, делайте чистовую отделку без декора! Оставьте эту часть собственнику квартиры. А ещё лучше и вовсе не делать ремонт, так как коммуникации (электричество, в частности) это тоже сугубо индивидуально.»

Многим, например, не нравятся ремонты в стиле Барокко – ему предпочитают минималистичный скандинавский стиль. Некоторые любят паркетную доску, а не холодную плитку, даже если пол с подогревом – плитка жесткая, а по дереву приятней ходить босиком.

Это один из примеров, мы ни в коем случае ничего не навязываем. Хочется донести простую мысль – не переоценивайте свой ремонт, а также делайте скидку на то, что Вы жили в этой квартире не один год, и отделка уже не стоит вложенных денег – каждые 5 лет нужно «освежать» квартиру косметическим ремонтом, не забывайте об этом.

Вспоминается анекдот на эту тему:

«Продам двух окуней – 35 гр. и 53 гр. по себестоимости.

Затрачено:

— бензин 335 руб.;

— больничный, чтобы поехать на рыбалку 1000 руб.;

— 3 оборванных балансира 450 руб.;

— пробитое колесо, шиномонтаж 200 руб.;

— мойка машины после рыбалки 300 руб.;

— штраф за превышение скорости – 200 руб. (100 сэкономил – разошлись без протокола);

— подруге на женские нужны (чтобы не вредничала из-за рыбалки) 3000 руб.;

ИТОГО: 5485 руб. Отдам за 5000, хоть и себе в убыток.»

Встречаются на практике и противоположные ситуации – занижение стоимости квартиры.

К примеру, собственник квартиры купил ее те же 5 лет назад, но с тех пор цены выросли значительно. Продавец приходит в риелторское агенство и просит оценить его квартиру. Агент обязательно спросит: «За сколько Вы ее покупали, и как сами считаете – столько она стоит?» Для занижения стоимости Вам могут дополнительно показать базу недвижимости с ценами и похожими вариантами. В итоге Вы соглашаетесь с ценой, которая не соответствует действительной стоимости, и можете потерять до 20%.

Почему некоторые агенты занижают стоимость квартир, спросите Вы? Ответ простой – чем ниже цена, тем быстрей объект можно продать, а это означает быстрые деньги. Риелтор получает гонорар только после сделки, и его зарплата складывается от того, сколько сделок он проведет за месяц. Поэтому цель любого риелтора продать вашу квартиру как можно быстрей, а это можно сделать только одним способом – продать ее ниже рыночной стоимости.

Касательно этого приведем позицию руководителя компании «Силкин и Партнеры» — Алексея Силкина: «Занижение цены объекты – это инструмент. Вопрос в том, используется он Вам в пользу или во вред. Скажу сразу – когда я продавал свою квартиру, я продавал ее чуть ниже рыночной стоимости – но это моя личная стратегия. Я продаю чуть ниже рынка, но и покупаю квартиры значительно ниже рыночной стоимости. Таким образом, сделка проходит в кратчайшие сроки, и я трачу минимальное количество своего времени.»

В итоге: как же максимально точно сделать оценку стоимости квартиры?

Мы рекомендуем потратить на оценку минимум 3 часа времени и изучить максимально приближенные к Вашей квартире варианты. Но будьте осторожны – риелторы часто размещают несколько объявлений одной и той же квартиры, но по фотографиям и другим параметрам их легко найти.

Заходите на Циан или Яндекс. Недвижимость, вбиваете параметры Вашей квартиры и смотрите, какие есть предложения на рынке по Вашему району. Очень важно сравнивать цены с максимально похожими на Вашу квартиру вариантами. Имеет значение всё: площадь квартиры, комнат, кухни, планировка, локация, этажность, юридические особенности, ремонт. Параметров много, их столько, что кто-то скажет: «Уж лучше пусть кто-то это сделает за меня». Только вот этот «кто-то», как правило, поленится и будет сравнивать максимум площадь. Возьмет квартиру в похожем по удаленности и году постройки доме, высчитает стоимость одного квадратного метра и умножит на площадь Вашей квартиры. На этом всё. А если этот кто-то заинтересован продать Вашу квартиру побыстрее, то он еще и занизит ее.

Тот, кто воочию видел отчеты об оценке квартир, поймет. Сертифицированные оценщики так же ошибаются – Вы можете заказать отчеты у разных специалистов и получить разный результат, никогда они не совпадают. Когда будете заказывать отчет, оценщик невзначай у Вас спросит, на какую сумму Вы сами оцениваете квартиру. Зачем они это всегда спрашивают? Можно только догадываться.

Как результат – лучше делайте все эти манипуляции самостоятельно.

При проведении оценки важно ориентироваться не только на цены действующих объявлений, но и на цены снятых с продажи квартир – гораздо более информативный показатель, ведь это та цена, за которую реально продается квартира. Подобные объявления можно найти на Яндекс.Недвижимость.

Итак, открываем объявление в интересующем Вас доме, проматываем до: «История объявлений в этом доме», кликаем и видим все объявления, которые были.

Оценка стоимости квартиры при продаже

Оценка стоимости квартиры при продаже

Анализ заключается в следующем: находим объявление о продаже квартиры, похожей на Вашу, смотрим как долго продавался объект и за какую в итоге стоимость квартира была продана. Зачастую люди делают скидку 1-2%, так что можно еще и эту стоимость учитывать. По крайней мере держать скидку в голове, то есть разместить квартиру с учетом, что дадите скидку потенциальному покупателю, ведь скидки работают, важно уступить покупателю в чем-то, и тогда он, вероятней всего, согласится на покупку именно Вашей квартиры и прекратит свои поиски.

Кстати этот совет пригодится и для тех, кто покупает квартиру. Если Вы видите, что понравившаяся Вам квартира уже продается год, то велика вероятность, что продавец уже устал от бесчисленных показ, переговоров и прочего и с большой вероятностью даст Вам скидку. Вы, кстати, можете использовать это как аргумент.

Либо же распечатайте кучу объявлений и покажите, за какую цену реально уходят квартиры. Многие собственники даже не задумываются, что история всех объявлений сохраняется в интернете.

Итак, Вы определились с ценой методом сравнительного анализа. Далее рекомендуем проверить ее используя индексы стоимости квадратного метра жилья. К примеру: в Москве есть ресурс irn.ru, где можно увидеть сколько в Вашем районе стоит 1 квадратный метр жилой площади и умножить на общую площадь вашей квартиры. Далее вывести среднюю цену.

Думаете, Вы определили правильную стоимость? Увы – нет. Цена равна только той сумме, которую покупатель готов отдать за квартиру. Сегодня одна – завтра другая.

Вопрос в другом – сколько Вы готовы потратить время на продажу квартиры? Время – деньги, все это знают, но не все придают этому значение. Чем дороже квартира, тем больше погрешность в оценке ее стоимости, и на подобных квартирах видно, что люди не умеют считать деньги.

К примеру квартира продается 3 года за 22 млн. рублей, при этом не сдается в аренду. Хозяину квартиры очень важно получить именно 22 млн, но если бы он начал продавать ее за 21 млн. или за 20 млн., то на продажу он бы затратил около месяца и положил деньги в банк под 10 % годовых. Через год продавец гарантированно получает свои 22 млн. Но вместо этого он упорно будет продавать квартиру за свою цену, менять риелторов и говорить, что они некомпетентны в вопросе. Не забывайте, что стоимость чего-либо – это желание купить это за предложенную цену. Если за эту цену у Вас никто не покупает продаваемый предмет, то значит Ваш продукт не стоит этих денег конкретно сейчас. Возможно позже, в другой экономической ситуации, да, но не сейчас. Из этой мысли мы переходим к главному правилу ценообразования.

Чтобы найти правильную цену нужно начать продавать. По количеству входящих звонков и желающих посмотреть квартиру, готовых внести аванс будет понятно, угадали Вы с ценой или нет. Если после теоретических вычислений стоимости все еще остались сомнения, то выбирайте самый реальный, на Ваш взгляд, вариант и начинайте продавать. Не продадите за месяц и увидите, что желающих особо нет – снижайте цену. И так, пока не появится интерес к Вашей квартире, и пока покупатель не будет найден.

Сезонные колебания цены

Иногда бывают ситуации, когда квартира не продается хотя и цена указана правильно. Почему «правильно»? Потому что включается еще один вопрос – вопрос сезонности. В те или иные сезоны активность рынка снижается, соответственно, появляется застой и движение товаров ухудшается. Как пример в продолжение: летом квартира не продавалась, но с той же ценой продалась в сентябре – когда повысилась деловая активность. Поэтому мы и сказали, что цена определена правильно.

Но если квартира не продается год или больше, то велика вероятность, что она переоценена. Если же не продается три месяца, то это и может быть та самая сезонность. Летом и зимой всегда все хуже продается. Так что сезонные колебания нужно учитывать.

На этом все. Проводите оценку правильно и старайтесь анализировать сделку со всех сторон. Желаем Вам найти золотую середину стоимости при покупке и продаже квартиры.

 

Вопросы? Оставьте заявку на консультацию и мы расскажем подробнее.

Опыт работы нашей компании в суде уже более 15 лет. Нам есть чем с Вами поделиться.

Свяжитесь с нами. Наши контакты и график работы здесь.

 

Комментарии читателей статьи "Оценка стоимости квартиры при продаже"

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика