ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Основные возражения застройщиков в арбитражном процессе по делу о взыскании неустойки

Категория: Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ

Основные возражения застройщиков в арбитражном процессе по делу о взыскании неустойки

ОСНОВНЫЕ ВОЗРАЖЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ В АРБИТРАЖНОМ ПРОЦЕССЕ ПО ДЕЛУ О ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ

 

Обращение в Арбитражный суд с иском о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства имеет много нюансов и тонкостей, которые невозможно разобрать без квалифицированной помощи — специалистов в области права. Имея большой опыт в данной категории дел, мы создали свой алгоритм действий по защите от возражений, предъявляемых представителями Застройщика в досудебном и судебном порядке.

Постоянный анализ действий юристов Застройщика, позволил нам выявить доводы, направленные против взыскания неустойки в Арбитражном процессе. Итак, разберем основные из них.

 

  • НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ НЕУСТОЙКИ ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКОВ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Представители Застройщика в целях затягивания судебного процесса и ухода от ответственности за выплату неустойки часто пытаются признать Договор уступки прав требования недействительным путем предъявления встречного искового заявления в арбитражный суд, либо предъявления самостоятельного иска в суд общей юрисдикции.

 

Доводы, предъявляемые представителями Застройщика:

 

Договор цессии недействительный на основании того, что в договоре не предусмотрена цена уступаемого требования или предусмотрена впроцентом соотношении, а не в твердой денежной сумме.

 

Опровержения:

 

  • Правоотношения по договору уступки прав требования регулируются 24 главой Гражданского кодекса РФ, которая НЕ предусматривает императивных норм (категорических) в части оплаты договора цессионарием (новый кредитор) цеденту (первоначальный кредитор), следовательно, учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны сами, независимо от других субъектов определили, в какой именно форме будет произведена оплата и на каких условиях.
  • Президиум ВАС в Информационном письме от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 9 разъяснил: «если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений».
  • Пленум Верховного суда в постановлении № 54 от 21.12.2017 г. в п. 1 поддержал ранее высказанную позицию ВАС РФ, поясняя, что стороны руководствуясь принципом свободы договора самостоятельно определяют форму оплаты уступки прав, а следовательно, указание в договоре цессии «цессионарий выплачивает цеденту 50% от взыскания суммы неустойки» не противоречит законодательству и позиции Верховного суда.
  • Сторонами по Договору цессии являются Участник долевого строительства (Цедент) и индивидуальный предприниматель (цессионарий). В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации: «требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия». Условия договора цессии ни каким образом, не затрагивают Застройщика как третьей стороны по договору. Перемена лиц в обязательстве не влечет для Застройщика более обременительные условия для исполнения своих обязательств по уплате денежной суммы в счет неустойки.

 

 

Признание договора цессии недействительным на том основании, что Договор уступки прав требования является мнимой сделкой, прикрывающей договор на оказание юридических услуг.

 

 

Любимый аргумент представителей Застройщика: «договор цессии является мнимой сделкой и прикрывает собой договор на оказание юридической помощи по взысканию неустойки». Таким образом, Застройщики указывают на невозможность уступки законной неустойки, но Законодательство РФ не содержит запрета уступки прав требования неустойки предусмотренной законом, наоборот, в ст. 383 ГК РФ указано, какие права не могут переходить к третьим лицам: «Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается».

 

Опровержения:

 

  • Неустойка за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства является денежной санкцией за ненадлежащее выполнение Ответчиком Договора долевого участия и не связана с личностью кредитора. Законодательство РФ не предусматривает запрет на уступку прав требований денежного долга.
  • 10.2007 Президиум Верховного Арбитражного суда РФ в Информационном письме № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ» в п. 21 разъяснил, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.

 

Судебная практика: Застройщик направил исковое заявление о признании договора уступки прав неустойки и штрафа недействительным судья Зеленогорского районного суда своим решением от 17.10.2017 г. Отказала Застройщику в удовлетворении  предъявленных требований (дело № 02-2431/2017), Московский городской суд оставил решение без изменений. Аналогичное решение было вынесено судьей Балашихинского городского суда Московской области (дело № 02-6608/2017).

В том числе предъявление встречных исков в Арбитражном суде у Застройщиков также были не удачны (дело № А40-170492/2017, дело № А41-55839/2017, дело № А41-86547/2017, дело № А41-80093/2017, дело А41-77613/2017, дело А41-89159/2017)

 

 

  • НЕПРАВОМЕРНОСТЬ УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЯ 50-ТИ % ШТРАФА ЗА НЕВЫПОЛНЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ В ДОБРОВОЛЬНОМ ПОРЯДКЕ

 

Доводы, предъявляемые представителем Застройщика:

 

Штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей неразрывно  связан с личностью потребителя (ст. 383 ГК РФ), следовательно, не подлежит уступке по Договору цессии.

 

Существует мнение, что нельзя уступить штраф, но штраф предусмотренный Законом о защите прав потребителей носит компенсационный характер и также является разновидностью неустойки.

 

Опровержения:

 

  • Согласно ст. 384 ГК РФ «право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты». На момент заключения договора уступки прав требования Участник долевого строительства направлял претензию с просьбой выплатить ему неустойку, в случае если Застройщик не удовлетворяет претензию в течение десяти дней с момента получения, то у Участника возникает право требования штрафа — данное обстоятельство является моментом возникновения права, следовательно, если в договоре цессии предусмотрены соответствующие условия, то штраф так же подлежит уступке как ужевозникший на момент заключения цессии.
  • В случае даже если участник долевого строительства не направлял претензию о выплате неустойки, но при этом в договоре цессии предусмотрено, что уступается право будущего требования (ст. 388.1, п. 2 ст. 826 ГК РФ) — взыскание штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, то достаточно направления претензии в адрес должника от нового кредитора и тогда требование о взыскании 50-ти процентного штрафа также является обоснованным.

 

Судебная практика: с нашей позицией согласен Верховный суд РФ, который в своем Определении № 305-ЭС17-12361 от 05.09.2017 г. изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мытищинская строительная компания» на Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2017 г. и Постановление 9 ААС от 31.05.2017г. по делу №А40-21059/2017 по иску ООО «Первая Юридическая помощь» к ООО «Мытищинская строительная компания» о взыскании 151 954,99 рублей неустойки, а также 75 977,49 рублей штрафа по договору от 14.05.2014г. №Мыт/646 РАЗЪЯСНИЛ: «Поскольку Ответчик добровольно не выплатил первоначальному кредитору сумму неустойки, то исковые требования в части взыскания 75 977,49 рублей штрафа также подлежат удовлетворению».

 

  • УКЛОНЕНИЕ ОТ ПОДПИСАНИЯ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА И ПРИЕМА КВАРТИРЫ

 

Очень часто Участник долевого строительства уклоняется от осмотра квартиры и от принятия. В случае если вы пришли на осмотр и обнаружили недостатки, то обязательно необходимо их зафиксировать. Если указанные Вами недостатки похожи на: «грязь на подоконнике», «отсутствует ручка на двери», «однокамерные стеклопакеты вместо двухкамерных», «расположение ванны, туалета по проекту справа, а на осмотре обнаружили, что они слева», «потеки на стене», «не убран мусор», то будьте готовы к тому, что неустойку вам срежут или совсем откажут во взыскании. Поэтому не надейтесь специально выискивать недостатки для увеличения срока задержки сдачи объекта, в целях увеличения суммы неустойки.

 

Недостатки должны быть существенными! Например: отсутствует газоснабжение, теплоснабжение, вода, либо существуют иные отступления от договора долевого участия. Как правило, в приложении к Договору долевого участия указано, какие работы в обязательном порядке проводятся Застройщиком, в случае если Вы обнаружили, что данные работы произведены не были — это и является существенными недостатками.

 

Судебная практика: решением Арбитражного суда Московской области по делу №

А41-74584/2017 судья удовлетворила иск в полном объеме, несмотря на то, что участник долевого строительства длительное время не подписывал передаточный акт, так как в его доме отсутствовало газоснабжение, суд признал данное обстоятельство существенным недостатком.

 

 

  • УМЕНЬШЕНИЕ НЕУСТОЙКИ В СВЯЗИ С НЕСОРАЗМЕРНОСТЬЮ НАРУШЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

Размер неустойки предусмотренной Федеральным законом №214-ФЗ установлен законодателем и такая неустойка является — законной. Снижение неустойки судом допускается только по заявлению Ответчика (ст. 333 РФ). Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 (далее ПП ВС РФ №7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается в исключительных случаях только по обоснованному заявлению такого должника. Из этого следует, что свое заявление о снижении неустойки Ответчик должен подкрепить неопровержимыми доказательствами.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

«73. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ)сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

 

Таких оснований для снижения неустойки, как «чрезмерно высокий процент неустойки» или «длительность неисполнения» Постановлением Пленума Верховного суда РФ №7 не предусмотрено.

Более того, учитывая, что речь идет о законной неустойке, говорить о том, что размер неустойки «чрезвычайно высокий» некорректно, поскольку это фактически означает непринятие судом правовой нормы (ст.6 214-ФЗ), принятой законодателем, что нехарактерно для судебной власти (за исключением Конституционного суда).

Ответчик необоснованно ссылается на действия своих контрагентов, при этом, Верховный суд РФ в Постановлении Пленума ВС РФ №7 в п. 73 разъяснил, что «доводы Ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие неисполнения обязательств контрагентами, выполнения ответчиком социально значимых функций и т.д. сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Застройщик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет такую предпринимательскую деятельность на свой риск, а следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств. Являясь профессиональным застройщиком, он знал или должен был знать сколько необходимо времени для создания и передачи объектов долевого строительства.

Таким образом, застройщик повел себя недобросовестно, осознанно занизил в Договоре срок строительства и передачи Объекта участнику долевого строительства, что выразилось в искусственном увеличении стоимости объектов долевого строительства.

 

Рассмотренные в настоящей статье примеры возражений Застройщиков носят далеко не исчерпывающий характер, в настоящий момент судебная практика по взысканию неустойки в Арбитражном суде складывается в пользу удовлетворения исковых требований по взысканию неустойки.

Комментарии читателей статьи "Основные возражения застройщиков в арбитражном процессе по делу о взыскании неустойки"

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика