ЖК “Испанские кварталы” (Москва, пос. Сосенское)
Отчет на 13.10.2016 года.

Застройщиком ЖК «Испанские кварталы» является Акционерное общество «А 101 Девелопмент», сравнительно недавно учрежденная компания с датой регистрации 03.11.2011 года.
До 10.11.2014 года застройщик назывался ЗАО «Масштаб».
В настоящее время компания находится в процессе реорганизации путем присоединения к нему других лиц.
Генеральный директор Качура С.А.
Уставный капитал застройщика 5 195 862 руб.

Единственным учредителем застройщика с долей в 100% в уставном капитале является ПАО «АвгурЭстейт».
Уставный капитал ПАО «АвгурЭстейт» составляет 1 000 000 000 руб. (1 млрд.руб.) по состоянию на 21.09.2009.
Генеральный директор ПАО «АвгурЭстейт» Качура С.А. является также генеральным директором застройщика «А 101 Девелопмент».

АО «А101 Девелопмент» входит в Группу «САФМАР», включающую активы целого ряда отраслей: нефтяные и угольные холдинги, торговые центры, гостиницы, строительные компании, логистические комплексы, банки (в том числе входящие в число крупнейших частных банков страны «БИН-Банк» и «МДМ-Банк») и пенсионные фонды.
Иначе говоря, за застройщиком стоит одна из богатейших семей России — семья Гуцериевых, которая в списке богатейших семей России в 2016 году журнала «Форбс» заняла место №1 с состоянием 9,8 млрд.руб.
Застройщик до начала строительства домов ЖК «Испанские кварталы» не принимал участие в строительстве других объектов, но одновременно со строительством ЖК «Испанские кварталы» приступил к осуществлению целого ряда других строительных проектов: реализации одного из крупнейших в России градостроительных проектов ЖК «Москва А101», а также строительству ЖК «Зеленая линия», ЖК «Квартал А101», ЖК таунхаусов «Вяземское», ЖК таунхаусов «Кронбург».
К настоящему времени, застройщик входит в ТОП-15 по России и ТОП-5 по Москве.

Тем не менее, если абстрагироваться от громких фамилий, больших сумм и мест «на подиуме», то можно обнаружить что у этого застройщика существуют некоторые проблемы со сдачей строящихся домов.
Согласно первоначальной проектной декларации, опубликованной на сайте застройщика, срок введение в эксплуатацию 1-й очереди строительства ЖК «Москва А101» был определен мартом 2014 года. Изменениями в проектной декларации, срок введения корпусов 1-очереди №3 и №4 в эксплуатацию был перенесен на март 2015 года, корпусов №5, №6, №7 – на апрель 2015 года.
При этом, свидетельство на ввод в эксплуатацию по корпусу №6 был получено в июле 2015 года, а корпусов №5 и №7 – в апреле 2015 года.
Таким образом, задержка с получением разрешения свидетельства на ввод в эксплуатацию отдельных объектов (домов) ЖК «Москва А101» составила по сроку от одного года и одного месяца, до одного года и четырех месяцев.
Согласно первоначальной проектной декларации, срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию объектов квартала «Кронбург» застройщиком ЗАО «Масштаб» (переименованного в АО «А101 Девелопмент» 10.11.2014 года) – II квартал 2014 года. Фактически, свидетельство на ввод в эксплуатацию было получено в мае 2015 года.
Таким образом, задержка с получением разрешения свидетельства на ввод в эксплуатацию объектов (таунхаусов) ЖК «Кронбург» составила один год.

Подчеркнем это. Застройщик допускает довольно значительные задержки со сдачей в эксплуатацию некоторых (не всех) из своих объектов, сроки которой могут превышать один год.

Теперь разберем, что из себя представляет строительство объектов ЖК «Испанские кварталы» по состоянию на октябрь 2016 года (время составления этого отчета).
Сначала краткая информация о самом ЖК.
ЖК представляет собой комплексную жилую застройку, которая осуществляется пусковыми комплексами.
В настоящий момент в стадии реализации находится строительство 3-х пусковых комплексов, которые включают в себя различные очереди строительства.

Пусковой комплекс строительства домов высокой степени готовности это 1-й пусковой комплекс.

1-й пусковой комплекс 1-й жилой очереди включает в себя дома №1 и №2.

Дом №1 14-ти-15-ти этажный(12-ти секционный) корп.1.1, 1.2, 1.3, 1.4.
Дом №2 14-ти-15-ти этажный(8-ми секционный) корп.2.1, 2.2, 2.3.
Начало строительства 4 квартал 2014 года.
Окончание строительства и сдача жилых домов в эксплуатацию 4 квартал 2017 года.
Разрешение на строительство от 5 октября 2015 года. Сроком действия до 5 февраля 2017 года.
Кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство домов №1 и №2: 77:17:0120114:2112 (это важная информация, которая позволит в дальнейшем получить данные о продажах квартир в этих домах).

Дом №1 включает в себя 460 квартир.
Нежилых помещений общественного назначения (коммерческих площадей) 2 052 м2. Кроме того, есть подземная парковка на 190 машиномест.
Изменением в проектной декларации количество квартир увеличено до 479 шт. Площадь нежилых помещений увеличена до 2 782 м2.
Стоимость строительства составляет 1 615 180 тыс.руб

Дом №2 включает в себя 357 квартир.
Нежилых помещений общественного назначения (коммерческих площадей) 1 347 м2. Кроме того есть подземная парковка на 65 машиномет.
Изменением в проектную декларацию количество квартир увеличено до 373 шт. При этом площадь нежилых помещений увеличена до 1 928 м2.
Стоимость строительства – 1 188 220 тыс.руб.

Структура финансирования строительства домов №1 и №2, согласно проектным декларациям следующая:
Собственные средства застройщика — 15%;
Кредитные средства Сбербанка — 46%;
Средства участников долевого строительства — 39%.

Наличие заемного финансирования подтверждается данными финансовой отчетности застройщика за 2014 год (по состоянию на 31.12.2014 года), которая имеется на сайте Росстата.
Вот эти данные (в тыс.руб.):
Нематериальные активы на конец отчетного года 4 051
Основные средства на конец отчетного года 2 057 924
Финансовые вложения на конец отчетного года 7519269
Отложенные налоговые активы на конец отчетного года 158 614
Итого внеоборотных активов на конец отчетного года 9 739 900
Запасы на конец отчетного года 2 722 079
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 882 284
Финансовые вложения на конец отчетного года 363 458
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 1 920 620
Прочие оборотные активы на конец отчетного года 16 715
Уставный капитал на конец отчетного года 5 196
Добавочный капитал (без переоценки) на конец отчетного года 835 332
Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года 3 769 500
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года 2 431 877
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года 6 689 597
Выручка за отчетный год 300 637
Себестоимость продаж за отчетный год 18 779
Управленческие расходы за отчетный год 610 903
Проценты к получению за отчетный год 215 482
Проценты к уплате за отчетный год 241 923
Прочие доходы за отчетный год 3 028 198
Прочие расходы за отчетный год 1 680 695
Чистая прибыль за отчетный год 1 225 774

Таким образом, застройщик получил в виде долгосрочных и краткосрочных займов в 2014 году (к началу строительства объектов ЖК «Испанские кварталы») более 6 млрд.руб.
И еще. Застройщик АО «А101 Девелопмент» (в 2014 году называвшийся ЗАО «Масштаб») прибыльная организация, задекларировавшая прибыль по итогам 2014 года в размере более 1,2 млрд.руб.

Иные договора, кроме договоров долевого участия, согласно проектным декларациям:
1. Кредитные договора Сбербанка;
2. Договора займов;
3. Инвестиционные договора о финансировании строительства нежилых помещений с юридическими лицами.

Очень важный вывод следует из этих документов. Застройщик помимо того, что сам является чрезвычайно прибыльной организацией, к тому же имеет доступ к заемным денежным средствам.
Строительный рынок испытывает значительные трудности. Количество покупателей квартир значительно уменьшилось. Затраты на материалы растут из-за роста их стоимости, при этом продажная цена м2 жилой недвижимости практически перестала расти. Прибыль, которую получают застройщики в результате своей деятельности, значительно упала, а значит зависимость от привлекаемых средств участников долевого строительства (покупки ими квартир) значительно увеличилась.
Застройщики, которые в своей деятельности ориентируются ТОЛЬКО на средства дольщиков, рискуют превратить свои строительные объекты в долгострой.
Компании же которые имеют доступ к финансированию из-вне, менее зависят от денег дольщиков, и имеют возможность построить работу по строительству своих объектов и вводу их в эксплуатацию в зависимости от изначального плана производства работ, а не в зависимости от того, как будут нести деньги дольщики.

Итак, проанализируем, что нам дает эта информация, помимо того, что застройщик прибыльная организация и имеет доступ к финансированию из-вне.
1-й пусковой комплекс 1-й жилой очереди включает в себя дома №1 и №2.

Попробуем оценить, что нам дает описанная выше информация?
Насколько активно идет строительство и успевает ли застройщик построить ЖК к заявленному сроку.
Прежде всего оценим, что уже построено по состоянию на октябрь 2016 года.
Согласно фотоотчетам хода работ, которые застройщик обновляет ежемесячно, а также согласно данных с камеры видео-наблюдения, информация с которой транслируется на сайте застройщика, на октябрь 2016 года выполнены следующие работы: в корпусах №1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.3 выполнены монолитные работы по строительству коробок зданий. Выполнена кладка наружных стен. Ведутся с разной степенью готовности работы по остеклению, утеплению, облицовке фасадов. Ведутся работы по гидроизоляции кровли, монтажу ливневых водоотводов. Внутри зданий идет кладка межквартирных стен и помещений общественного назначения.
Объем выполненных работ от общего объема работ, которые необходимо выполнить на строительстве этих корпусов не превышает 40%.
Кроме того, необходимо отметить, что согласно данным фотоотчетов, работы по началу строительства (рытью котлованов), по перечисленным выше корпусам, начались в сентябре — октябре 2015 года.
Таким образом, за 12 месяцев с начала работ, на строительстве не выполнено даже 50% объема, а это означает, что при сохранении существующих темпов строительства, окончание 4-м кварталом 2017 года, то есть через 12 месяцев (от момента составления этого отчета в октябре 2016 года), видится не выполнимым.
При сохранении существующих темпов, речь может идти о задержке на несколько месяцев с окончанием строительства и сдачи этих корпусов в эксплуатацию.

Еще одно важное заключение.
Общее количество квартир в обоих домах составляет 852 шт.
Между тем, согласно данным информационного ресурса ЕГРП по состоянию на 12.10.2016 года было зарегистрировано 397 договоров долевого участия, что составляет 46% от общего количества квартир.
Если исходить из того, что график платежей по договорам, как правило (за исключением ипотечных договоров, где денежные средства поступают застройщику от банка сразу), синхронизирован с графиком строительства и ввода объектов в эксплуатацию, в нашем случае, с 4 кварталом 2017 года, то можно предположить, что застройщиком получено значительно меньше, чем 46% денежных средств, притом что объемы выполненных работ можно оценить не менее, чем на 40%.
Таким образом, денежных средств, которые получил застройщик от участников долевого строительства, вероятно, либо столько же, либо меньше (но как видно, не больше), чем освоено денег на строительстве, а значит с экономикой этих корпусов все в порядке.

Другие дома, которые строит застройщик в рамках строительства ЖК «Испанские кварталы» имеют более отдаленные сроки сдачи.
Для удобства анализа хода реализации проекта, проще всего объединить их земельными участками, на которых осуществляется строительство тех или других домов.

Для примера, строительство домов 1-го пускового комплекса осуществляется на едином земельном участке, имеющем кадастровый номер: 77:17:0120114:2105.
Это важно для того, чтобы далее мы могли посмотреть насколько успешно идет реализация квартир застройщиков в домах, расположенных на тех или иных участках.

1-й пусковой комплекс 3-й очереди строительства включает в себя строительство дома №3.

Дом№3 12-ти-15-ти этажный (9-ти секционный) корп.3.1, 3.2, 3.3.
Количество квартир 497 шт.
Нежилых помещений общественного назначения (коммерческих площадей) 2 110 м2.

Начало строительства 2 квартал 2016 года.
Окончание строительства 30 марта 2018 года. Сдача жилого дома в эксплуатацию 31 августа 2018 года.
Разрешение на строительство от 29 января 2016 года. Сроком действия до 29 апреля 2018 года.
Стоимость строительства – 1 410 000 тыс.руб.

Структура финансирования проекта:
Собственные средства застройщика — 15%;
Средства участников долевого строительства — 85%.

2-й пусковой комплекс 3-й очереди строительства включает в себя строительство дома №4.

Дом№4 12-ти-15-ти этажный (4-х секционный) корп.4.1, 4.2, 4.3. и 2-х этажная секция помещений общественного назначения.
Количество квартир 480 шт.
Нежилых помещений общественного назначения 6 841 м2. (встроенных и встроено-пристроенных коммерческих площадей).
Начало строительства август 2016 года.
Окончание строительства сентября 2018 года. Сдача жилого дома в эксплуатацию 30 сентября 2018 года.
Разрешение на строительство от 11 апреля 2016 года. Сроком действия до 11 июля 2018 года.
Стоимость строительства – 1 368 800 тыс.руб.

3-й пусковой комплекс 3-й очереди строительства включает в себя строительство домов №5 и №6.

Дом№5 15-ти этажный корп.5.1, 5.2, 5.3.
Количество квартир 539 шт.
Нежилых помещений общественного назначения (коммерческих площадей) 2 155 м2.
Начало строительства 4-й квартал 2016 года.
Окончание строительства 30 октября 2018 года. Сдача жилого дома в эксплуатацию 30 ноября 2018 года.
Разрешение на строительство 30 июня 2016 года. Сроком действия до 4 октября 2018 года.
Стоимость строительства – 1 368 793 тыс.руб.

Дом№6 9-ти-12-ти этажный (7-ми секционный) корп.6.1, 6.2.
Количество квартир 326 шт.
Нежилых помещений общественного назначения 3 199 м2. (встроенных и встроено-пристроенных коммерческих площадей).
Начало строительства 4-й квартал 2016 года.
Окончание строительства 30 октября 2018 года. Сдача жилого дома в эксплуатацию 30 ноября 2018 года.
Разрешение на строительство 30 июня 2016 года. Сроком действия до 4 октября 2018 года.
Стоимость строительства — 944 153 тыс.руб.

Строительство домов №5 и №6, согласно проектной декларации, осуществляется за счет денежных средств участников долевого строительства.

Согласно фотоотчетам хода работ, которые застройщик обновляет ежемесячно, а также согласно данных с камеры видео-наблюдения, информация с которой транслируется на сайте застройщика, на октябрь 2016 года выполнены следующие работы:
– корпус 3.1., литье монолита коробки здания на уровне 5 этажа. Строительство началось в мае 2016 года.
– корпус 3.2., литье монолита коробки здания на уровне 5 этажа. Строительство началось в мае 2016 года.
– корпус 3.3., литье монолита коробки здания на уровне 6 этажа. Строительство началось в мае 2016 года.
– корпус 4.1., вырыт котлован.
– корпус 4.2., вырыт котлован.
– корпус 4.3., вырыт котлован.
– корпус 5.1., строительство не началось.
– корпус 5.2., строительство не началось.
– корпус 5.3., строительство не началось.
– корпус 6.1., строительство не началось.
– корпус 6.2., строительство не началось.
Объем выполненных работ по домам №3, №4, №5 и №6 от общего объема работ, который необходимо выполнить на строительстве этих зданий не превышает 10%.
Общее количество квартир в домах №3, №4, №5, №6 составляет 1 842 шт.
По всем домам с кадастровым номером 77:17:0120114:2105 согласно данным из информационного ресурса ЕГРП по состоянию на 12.10.2016 года было зарегистрировано 437 договоров долевого участия, что составляет менее 24% от общего количества квартир.
Если исходить из очевидного предположения, что почти наверняка график поступления денежных средств участников долевого строительства синхронизирован с графиком строительства и сдачи домов в эксплуатацию (за исключения договоров ипотеки), а именно с концом 2018 года, то есть сроком превышающим 2 года от момента составления настоящего отчета в октябре 2016 года, а также из того, что строительство началось только полгода назад, то становится ясно, что застройщиком получено ЗНАЧИТЕЛЬНО МЕНЬШЕ чем 24% средств участников долевого строительства, а значит количество поступивших денежных средств соответствует темпам их освоения, то есть денежные средства используются по назначению, и значит экономика этих корпусов благоприятна.
Кроме того, необходимо отметить, что согласно данным фотоотчетов, работы по строительству (рытью котлованов) по перечисленным выше корпусам начались в мае — октябре 2016 года.
Таким образом, из-за незначительности выполненных работ по некоторым корпусам, а также из-за того, что по отдельным корпусам строительство еще не началось, трудно говорить, существует ли задержка относительно объявленного застройщиком срока окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию, который определен по домам №3, №4, №5, №6, как август-октябрь 2018 года.

Строительство домов 2-й очереди строительства 1-го этапа осуществляется на едином земельном участке, имеющем кадастровый номер: 77:17:0120114:2109.

2-я очередь строительства, 1-й этап, включает в себя строительство домов №12 и №13.

Дом№12 6-ти-13-ти этажный (6-ти секционный) корп.12.1, 12.2, 12.3.
Количество квартир 321 шт.
Нежилых помещений общественного назначения (коммерческих площадей) 1 967 м2. Количество машиномест подземной автостоянки 146 шт.
Начало строительства 3-й квартал 2016 года.
Окончание строительства сентября 2018 года. Сдача жилого дома в эксплуатацию 30 сентября 2018 года.
Разрешение на строительство 11 февраля 2016 года. Сроком действия до 11 марта 2018 года.
Стоимость строительства дома №12 — 1 017 000 тыс.руб.

Дом№13 9-ти-14-ти этажный (6-ти секционный) корп.13.1, 13.2, 13.3.
Количество квартир 339 шт.
Нежилых помещений общественного назначения (коммерческих площадей) 1 967 м2. Количество машиномест подземной автостоянки 146 шт.
Начало строительства 3-й квартал 2016 года.
Окончание строительства 30 сентября 2018 года. Сдача жилого дома в эксплуатацию 30 сентября 2018 года.
Разрешение на строительство 11 февраля 2016 года. Сроком действия до 11 марта 2018 года.
Стоимость строительства дома №13 — 1 049 000 тыс.руб.

Структура финансирования проекта строительство домов №12 и №13:
Собственные средства застройщика — 15%;
Средства участников долевого строительства — 85%.

Объем выполненных работ по домам №12 и №13 от общего объема работ, который необходимо выполнить на строительстве этих зданий не превышает 15%.
Общее количество квартир в домах №12 и №13 составляет 660 шт.
По домам №12 и №13, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120114:2109, согласно данным из информационного ресурса ЕГРП по состоянию на 12.10.2016 года, было зарегистрировано 117 договоров долевого участия, что составляет менее 18% от общего количества квартир.
Если исходить из того, график поступления денежных средств участников долевого строительства синхронизирован с графиком строительства и сдачи домов в эксплуатацию , а именно с сентябрем 2018 года, а также из того, что строительство началось только полгода назад, то становится ясно, что застройщиком получено ЗНАЧИТЕЛЬНО МЕНЬШЕ чем 18% средств участников долевого строительства, а значит количество поступивших денежных средств дольщиков соответствует, даже очевидно меньше, чем освоенных застройщиком объемов, то есть денежные средства используются по назначению, и значит экономика этих корпусов благоприятна.
Кроме того, необходимо отметить, что согласно данным фотоотчетов, работы по строительству (рытью котлованов) по перечисленным выше корпусам начались в мае — сентябре 2016 года.
Таким образом, из-за незначительности выполненных работ по некоторым корпусам, а также из-за того, что по отдельным корпусам строительство еще не началось, трудно говорить, существует ли задержка относительно объявленного застройщиком срока окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию, который определен по домам №12 и №13, как сентябрь 2018 года.

Промежуточный вывод.
Строительство корпусов ЖК «Испанские кварталы» осуществляется финансово благополучным застройщиком, который очевидным образом не испытывает проблемы с финансированием строительства, потому что строительство осуществляется либо за счет средств участников долевого строительства, которых поступает в достаточном количестве, либо за счет заемного финансирования, данные о котором не только заявлены в проектной декларации, но и подтверждены имеющейся в свободном доступе финансовой отчетностью, а также за счет собственных средств (прибыли).

В дополнение к вышесказанному важно отметить следующее.
ЖК «Испанские кварталы» аккредитован значительным количеством банков, в том числе и банками входящими в ТОП-10 банков России.
При аккредитации банки тщательно проверяют финансовые возможности застройщика и просчитывают экономику проекта, поэтому аккредитация такими серьезными банками говорит о том, что с этим у застройщика все в порядке.
Застройщиком на своем официальном сайте самым подробным образом представлена документация: проектная декларация, ежеквартальные изменения к ней, разрешение на строительство объектов ЖК и другие документы.
Застройщик ООО «А 101 Девелопмент» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году не зафиксировано.
Из исков, решения по которым могут сказаться на темпах (но не итоговом результате) строительства, можно отметь следующий.

Инкассовым поручением от 28 января 2016 года № 983 на основании постановления от 26 января 2016 года по исполнительному производству №114/16/50049-ИП с банковского счета АО «А101 Девелопмент» открытого в АО «Россельхозбанке» списано 274 123 108 руб. 16 коп., в том числе исполнительский сбор в размере 17 933 287,45 руб.
Сумма в 274 млн.руб. была списана на основании решения Десятого Арбитражного Апелляционного суда г. Москва от 09 декабря 2015 года по исковому заявлению ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» к АО «А101 Девелопмент» о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости бездоговорного потребления электрической энергии.
Сумма понесенных убытков в размере 274 млн.руб. очень значительная, и может сказаться на деятельности любого самого крупного застройщика. Тем не менее, для застройщика который должен освоить только на строительстве домов №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, 13 ЖК «Испанские кварталы», согласно проектным декларациям, сумму в размере 9,96 млрд.руб., сумма внеплановых потерь в размере 274 млн.руб. составляет менее 3% сметной стоимости строительства объектов ЖК «Испанские кварталы». Такие потери приведут лишь к незначительному увеличению сметной стоимости строительства, затрат которые должен понести застройщик, а значит могут незначительно увеличить сроки строительства, но не более того.
Однако с учетом того, что застройщик АО «А101 Девелопмент» осуществляет строительство не только ЖК «Испанские кварталы», но и множества других ЖК, которые были перечислены выше, эта сумма не запланированных убытков «размажется» во всем стройкам и не будет оказывать никакого значительного эффекта на конечный результат строительства.

Также важна информация о том что отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.

Выше указанная информация может быть не актуальной для того чтобы посмотреть итоговый выводы по настоящему Застройщику и актуальную информацию вы можете обратится к нам в компанию. Стоимость отчета смотрите здесь.

Вышеизложенная информация может быть не достоверной, выводы сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

Мы также может предложить взыскание неустойки выкуп или расторжение ДДУ по ЖК Испанские кварталы А101.