Анализ ЖК Форест
Короткое вступление:
Первое впечатление от ЖК и застройщика, со всеми сопровождающими данный проект организациями, от банка-партнера до подрядчика – хорошее.
Жилой комплекс FoRest – еще одна новостройка в Москве, которая вышла из тумана неопределенности в 2018 году. Строительство на этом участке было запланировано давно, более 10 лет назад, но так и не началось. Компания «Московский городской центр продажи недвижимости» (второе название — «Центр-Инвест») построит новый жилой комплекс в ЗАО, район Ново-Переделкино, на участке между улицей Чоботовской и Боровским шоссе. До середины 2017 года на участке была автостоянка. В шаговой доступности находится станция метро «Новопеределкино». Путь на машине до МКАД занимает 5–10 минут, при отсутствии пробок. Электрички курсируют от железнодорожной станции «Переделкино» до столицы, время в дороге составляет 20 минут в одну сторону. В 300 метрах от участка под ЖК находятся детские сады, школа, отделения банков, магазины. Инфраструктура Ново-Переделкино включает тринадцать школ, четырнадцать детских садиков. Сфера здравоохранения включает взрослые и детские поликлиники, стоматологии. В районе есть ледовый каток, искусственный горнолыжный склон, бассейн, ДЮСШ «Борец», теннисный корт. В районе действует Центр по социальному обслуживанию населения, больницы, поликлиники, стоматологии.
Проект получается многоформатным и явно будет строиться с заметным участием муниципальных властей. Эксперты рынка недвижимости считают, что это обеспечит FoRest’у дополнительную надежность. Уровень новостройки, как ожидается, будет соответствовать комфорт-классу. Балконы и лоджии застройщик застеклит, на окнах установит двухкамерные стеклопакеты. Первая часть проекта предполагает возведение 161 тыс. кв. м недвижимости, из которых 122,7 тыс. кв. м составит общая жилая площадь. Запланировано строительство трех жилых корпусов высотой в 23 этажа на 2 155 квартир – от студий до четырехкомнатных. Проектом предусмотрены подземная автостоянка на 436 мест, гостевой паркинг по периметру корпусов на 172 места и открытая парковка на 350 машиномест. Общая площадь комплекса составит 191 тыс. кв. м.
Квартиры в первом корпусе будут сданы с отделкой white box. На первых этажах расположатся предприятия сферы услуг и стрит-ритейл. Для автомобилистов застройщик создаст две отдельно стоящие открытые парковки и двухуровневый подземный паркинг на 436 машиномест. Пространство между домами будет обустроено по концепции «двор без машин». Должны также открыться собственный детский сад на 150 мест и общеобразовательная школа на 250 мест. На территории ЖК FoRest предусмотрены детские площадки для детей разного возраста, зоны для занятий спортом и зоны для отдыха.
Застройщик АО «Центр-Инвест»
Государственное унитарное предприятие «Московский городской центр продажи недвижимости» (ГУП «Центр-Инвест») было основано 28 июля 1998 г. согласно Постановлению Правительства Москвы. 1 ноября 2010 г. государственное унитарное предприятие «Московский городской центр продажи недвижимости» (ГУП «Центр-Инвест») было преобразовано в открытое акционерное общество «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест»). 16 июня 2016 г. открытое акционерное общество «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест») было преобразовано в акционерное общество «Московский городской центр продажи недвижимости» (АО «Центр-Инвест»).
Основными направлениями деятельности АО «Центр-Инвест» являются инвестирование в строительство жилых и нежилых объектов, осуществление функций заказчика и оказание услуг по реализации недвижимости.
Компания осуществляет комплексное управление инвестиционно-строительными проектами в области создания жилых комплексов с развитой инфраструктурой, включающей в себя объекты социально-бытового обслуживания населения, также решение всего спектра вопросов — от инвестиционной идеи проекта до ввода объекта в эксплуатацию, включая оформление прав собственности. Комплексное управление включает в себя задачи: юридические, финансовые, функции технического заказчика, управленческие и девелоперские. Центр-Инвест уже выполнил программы комплексной реконструкции в двух микрорайонах города: мкр. 4-5 района Измайлово ВАО и квартала 18 района Ломоносовский ЮЗАО. В настоящий момент Московский Городской Центр Продажи Недвижимости, являясь инвестором и застройщиком, выполняет программу комплексной реконструкции пятиэтажной застройки района Левобережный в северном административном округе Москвы.
Детально о застройщике
Полное наименование : АО МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Краткое наименование : АО ЦЕНТР-ИНВЕСТ
INN 7702745198 OGRN 1107746890987
Виды деятельности:
| Покупка и продажа собственного недвижимого имущества (68.10) |
| Строительство жилых и нежилых зданий (41.20) |
| Строительство автомобильных дорог и автомагистралей (42.11) |
| Строительство водных сооружений (42.91) |
| Строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки (42.99) |
| Разборка и снос зданий (43.11) |
| Производство земляных работ (43.12.3) |
| Разведочное бурение (43.13) |
| Производство электромонтажных работ (43.21) |
| Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха (43.22) |
| Производство прочих строительно-монтажных работ (43.29) |
| Производство штукатурных работ (43.31) |
| Работы столярные и плотничные (43.32) |
| Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен (43.33) |
| Производство малярных и стекольных работ (43.34) |
| Производство прочих отделочных и завершающих работ (43.39) |
| Производство кровельных работ (43.91) |
| Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки (43.99) |
| Работы гидроизоляционные (43.99.1) |
| Деятельность консультативная и работы в области компьютерных технологий (62.02) |
| Предоставление прочих финансовых услуг, кроме услуг по страхованию и пенсионному обеспечению, не включенных в другие группировки (64.99) |
| Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества (68.10.1) |
| Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20) |
| Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе (68.31) |
| Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (68.32) |
| Деятельность по управлению финансово-промышленными группами (70.10.1) |
| Деятельность по управлению холдинг-компаниями (70.10.2) |
Дата регистрации компании: 01.11.2010г.
Генеральный директор: Чистяков Борис Михайлович (с 25.08.17); INN772916736220; Учредитель в 3 действующих компании, был учредителем еще в 2 (ИП, ликвидированы), основная деятельность – право, бухучет, аудит, консультирование.
Учредитель: ДИГМ (Департамент Имущества Города Москвы), Москва, INN 7707058720, генеральный директор не указан, учредитель не указан, основной вид деятельности не указан.
Уставной капитал АО ЦЕНТР-ИНВЕСТ: 1,5 млрд. руб
Стоимость бизнеса: 11,2 млрд. руб
Плюсы АО Центр-Инвест:
- Положительные результаты основных проверок
Массовый руководитель нет риска
Mass founder нет риска
Массовый адрес нет риска
Массовый телефон нет риска
Недостоверный управляющий по ЕГРЮЛ нет риска
Недостоверный учредитель по ЕГРЮЛ нет риска
Недостоверный юридический адрес по ЕГРЮЛ нет риска
Компания не сдает налоговую отчетность нет риска
Миграция между налоговыми органами нет риска
Заблокированы счета компании нет риска
- Хорошая деловая репутация
7 лет компания работает на рынке
Большой уставный капитал
Компания активно ведет деятельность (Менее 5 сделок за последние несколько месяцев)
Представитель крупного бизнеса (Количество сотрудников 100 – 500 человек. Годовой доход
2717.7 млн ₽. Активы составляют 11.3 млрд ₽)
- Хорошее финансовое положение
Рентабельность (893.5%) выше среднеотраслевой (12.6%)
Компания способна расплатиться с текущими долгами. Оборотные активы превышают текущие долги на 214.6%
Компания финансово устойчива. Обязательства в балансе составляют незначительную долю – 22.1%
Риск задержки платежей низкий (10%)
Отсутствует риск банкротства
Компания владеет имуществом на сумму 9.3 млн ₽
Возможность получения кредита: максимальная сумма кредита 14.3 млрд ₽ в дополнение к текущим займам 0 ₽
- Высокий уровень честности с партнерами
- Отсутствие задолженности по налогам по данным ФНС на 14.06.18
- Отсутствие задолженности по заработной плате
- Исполнительных производств о взыскании долга по оплате труда не зафиксировано
- Отсутствие задолженности при обслуживании кредита
- Исполнительных производств по кредитным платежам не зафиксировано
- Нагрузка по судебным спорам за последние 6 месяцев уменьшилась (на -94.5%)
- Риск банкротства отсутствует с момента основания по дату составления отчета
Минусы АО Центр-Инвест:
- Продажи снизились на -54.6% по сравнению с прошлым годом
- Существенная сумма судебных дел, в которых компания – ответчик (574.3 млн ₽)
- Срок работы компании меньше 1 года
- Компания участвует в арбитражном процессе в качестве ответчика с суммой иска более 15% балансовой стоимости активов
Проекты АО Центр-Инвест
Реализуемые:
- ЖК «Форест»
- ЖК «Вавиловдом»
- ЖК Фестиваль парк»
- Дом на ул. Смольная, д. 57, корпус 1.
- ЖК «белый парк»
- ЖК «Белый парк 2»
Выполненные:
- Дом на Проспекте Вернадского, 33
- Дом на Проспекте Вернадского, 27 А
- Дом на Проспекте Вернадского, 27 Б
- Дом на Проспекте Вернадского, 25
- Дом на ул.Нижняя Первомайская, 7
- Дом на ул.Нижняя Первомайская, 2/10
- Дом на ул. Заводской проезд, 33/9
- Дом на ул.6-я Парковая, 5
- Дом на ул.5-я Парковая, 6
- Дом на ул.3-я Парковая, 12
Детально о проекте строительства
Согласно проектной декларации от 07.06.2018, предусмотрено единое архитектурно-планировочное решение многофункционального жилого комплекса, включающего три 23-этажных жилых корпуса (корпуса 1,2,3) с размещением на первом этаже помещений офисов, и корпуса 4 (с отдельно стоящей двухуровневой подземной автостоянкой). Строительство жилого комплекса предусмотрено в 4 этапа.
Первый этап – строительство 3-х жилых корпусов (количество этажей 24) и одного нежилого (2 этажа; паркинг)
Каркас – монолитный железобетонный. Ограждающие конструкции стен – ячеистые блоки/ керамический полнотелый кирпич/монолитный железобетон с утеплением, штукатурный слой по сетке/ навесная вентилируемая фасадная система с облицовкой керамогранитом. Архитектурно-строительное проектирование выполнено АО “ЦНИИЭП жилища – институт комплесного проетирования жилых и общественных зданий”.
Положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий о№ 77-1-1-3-1270-18 от 11.05.2018, выдано ГАУ “Московская государственная экспертиза”
Разрешение на строительство № 77-170000-017117-2018 от 25.05.2018, выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, действительно до 25.05.2025.
Застройка выполняется на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0015005:29701, площадью 70 410 кв. м. Застройщик распоряжается земельным участком на правах аренды согласно Договору аренду земельного участка для целей капитального строительства №И-07-000886 от 21.07.2015. Участок является собственностью Департамента городского имущества города Москвы .
Проектом предусмотрено устройство проездов и площадок с покрытием из асфальтобетона, устройство пешеходных дорожек, тротуаров, в том числе с возможностью проезда пожарной техники, разворотных площадок, отмостки с покрытием из плитки, а также велодорожка, объединяющая зону отдыха и для игр детей и выполняемая в резиновом покрытии. 3 жилых корпуса образуют дворовое пространство, в котором проектом предусмотрено размещение комплекса площадок для отдыха, игр детей и занятий спортом, образующих единый рекреационный комплекс. На площадках выполняется твердое покрытие с травмобезопасным внешним слоем на основе полимерных материалов и резиновой крошки. Дорожки имеют покрытие из плитки. На площадках устанавливается оборудование игрового назначения (песочницы с крышками, горизонтальные качели, башни с горкой, троссовая конструкция, новая звезда, электронная площадка «Космос», электронная площадка «Водоворот»), спортивного назначения (тренажеры «Турник-Ходули-Вертушка», «Двойной турник», «Велосипед», «Крутящиеся брусья», теннисный стол), а также Малые архитектурные формы (скамейки, перголы, урны, велодержатели, арки для вьющихся и навесы. На площадках предусматривается освещение.
Касательно парковочного пространства вне объекта строительства (расположение, планируемое количество машино-мест):
1 этап: Устройство открытых плоскостных автостоянок общей вместимостью 364 машино-места, в том числе 13 машино-мест для инвалидов колясочников (в границах участка корп.1 расположено 64 машино-места, в том числе 8 машино-мест для инвалидов-колясочников; на участке благоустройства, примыкающем с восточной стороны к границам участка 2 этапа строительства расположено 300 машино-мест, в том числе 5 машино-мест для инвалидов-колясочников) с покрытием из асфальтобетона;
2 этап: устройство открытых плоскостных автостоянок общей вместимостью 200 машино-мест, в том числе 7 машино-мест для инвалидов-колясочников (в границах участка корп.2 расположено 50 машино-мест, в том числе 7 машино-мест для инвалидов-колясочников с покрытием из асфальтобетона; на участке благоустройства в северной части участка по ГПЗУ расположено 150 машино-мест с покрытием из газонной решетки);
3 этап: устройство открытых плоскостных автостоянок общей вместимостью 50 машино-мест, в ом числе 6 машино-мест для инвалидов колясочников, с покрытием из асфальтобетона.
Наружное освещение проездов и парковок выполняется светодиодными светильниками, устанавливаемыми на металлических опорах высотой 9,0 м, дворовое освещение выполняется светодиодными светильниками, устанавливаемыми на металлических опорах высотой 4,0 м.
Для озеленения территории проектом предусматривается посадка деревьев и кустарников, а также устройство газонов с посевом трав, устройство цветников с высадкой одно- и многолетних растений.
Количество жилых/нежилых помещений/машино-мест в корпусах:
Корпус 1 572/13/0
Корпус 2 835/12/0
Корпус 3 748/17/0
Корпус 4 0/0/436
Что касается сроков реализации проекта строительства, то застройщик обещает следующее:
Корпус 1 3 кв. 2020 г.
Корпус 2 4 кв. 2020 г.
Корпус 3 2 кв. 2021 г.
Корпус 4 3 кв. 2020 г.
*!* Вся перечисленная информация предоставлена застройщиком в июне текущего года и может в скором времени потерять актуальность.
Несколько смущают, но не являются критичными следующие моменты:
- В проектной декларации не приводится бюджет проекта
- Отсутствует информация об обеспечении обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве (страховании)
- Отсутствует информация о способах обеспечения строительства
- На сайте не выложен договор аренды земельного участка и шаблон договоров на приобретение площадей
- Как на сайте ЖК, так и на сайте застройщика ни слова о дате начала продаж. Старт отложили с 20 июня на неопределенный срок, при этом закрытые продажи идут полным ходом через Бест новострой, Бон Тон, Метриум, Эстатет, Мосреалстрой, у всех разный пул квартир
- Отсутствует информация о способах оплаты и ипотечной программе на официальном сайте проекта
- Нужно очень постараться, чтобы найти информацию о финансовых результатах застройщика
Квартирография ЖК «ФоРест»: студии, 1-, 2-, 3-комнатные варианты. В том числе проектом предусмотрены квартиры евроформата, где пространства кухни и гостиной объединены. Они имеют увеличенные площади, по сравнению со стандартными аналогами.
Минимальная площадь квартир из анонсированных застройщиком в этом проекте – 28 м.кв., максимальная – 95.8 м.кв. Высота потолков – 2.8 метра. В каждой квартире установят металлические двери. Чтобы шум из офисов и магазинов снизу не мешал жителям вторых этажей, полы в их квартирах обеспечат дополнительной звукоизоляцией.
Во всем 1 корпусе в квартирах будет представлена отделка формата WHITE-BOX.
Плюсы проекта:
- внутренняя инфраструктура;
- обжитой район;
- соседство с лесом;
- продуманные планировки;
- возможность приобретения квартиры с отделкой WhiteBox;
- монолитная технология строительства
- ЖК аккредитован банками: Возраждение, Уралсиб, Открытие, Транскапиталбанк
Минусы проекта:
- дома стоят вплотную к Боровскому шоссе: шум и загазованность
- пробки в часы-пик на Боровском шоссе
- шум от самолетов – рядом а/п Внуково
- в микрорайоне активно идет строительство
- непонятная ситуация с началом строительства (территория расчищена, начата подготовительная работа) и тем более с окончанием
ЖК «ФоРест» пытается претендовать на позиционирование в классе «комфорт». В подтверждение этого — удачные планировки, внутренняя инфраструктура, достаточное количество парковочных мест, отделка зон общего пользования и так далее. Анализ пока строится исключительно на знакомстве с локацией, а также на той информации, которую предоставляет застройщик. Сам же комплекс планируется сдать в третьем квартале 2020 года (первый корпус). Тогда можно будет говорить более предметно, но и цены едва ли станут сравнимыми с текущими.
У рынка недвижимости Переделкино Ближнего есть свои перспективы. Микрорайон хоть и расположен за МКАД, но присоединен к Москве. Главную же роль сыграют открытие метро в непосредственной близости, и прочие транспортные преобразования, и будущая внутренняя инфраструктура — когда район станет в полном завершенном смысле «городом в городе», а ведь именно так он позиционируется.
У микрорайона есть свои преимущества по сравнению с отдельными в Новой Москве – это метро «под боком» и локация рядом с обжитым районом и такими же обжитыми писательскими дачами с культурным ореолом.
Правда если с метро и прочими преобразованиями со стороны властей все надежно, то сроки сдачи инфраструктурных объектов отстают от графиков, что может сильно оттянуть тот момент, когда микрорайон станет в полном смысле этого слова автономным.
На форумах есть информация, о том, что студии уже все проданы, несмотря на то, что официального релиза еще не было, квартиры продаются через агентства (кстати, хедлайнеров рынка), а значит с приличной наценкой. Это очень неплохие темпы продаж.
О финансовом положении застройщика.
Результаты деятельности: средние
- За последний год доходы предприятия немного сократилась, и прибыль упала
Эффективность: высокая
- Доход собственника выше среднего (20 коп. на вложенный рубль)
- Рентабельность имущества (16%) выше среднеотраслевого значения (6%) по отрасли “Деятельность по операциям с недвижимым имуществом”
- Рентабельность продаж (893%) выше среднеотраслевого значения (13%) по отрасли “Деятельность по операциям с недвижимым имуществом”
Имущественное положение: хорошее
- Были выделены средства на долгосрочное развитие
- За последний год имущество выросло на 15% (с 9777.8 млн руб. до 11.3 млрд руб.), что увеличило потенциал предприятия
- Управление оборотными активами стало менее экономным: сократилась оборачиваемость запасов, долги покупателей стали собираться медленнее
Финансовое положение: хорошее
- Платежеспособность высокая: оборотные активы (источники погашения обязательств) больше обязательств
- Угрозы финансовой зависимости нет: заемные средства в баланс не превышают собственные
- Обеспеченность текущей деятельности собственными средствами хорошая
Финансовый результат на 31.12.2016:
Чистая прибыль (убыток): 3 909 478 000
Кредиторская задолженность: 5 818 560 000
Дебиторская задолженность: 636 373 000
Финансовый результат на 31.03.2017:
Чистая прибыль (убыток): 1 786 108 000
Кредиторская задолженность: 2 309 809 000
Дебиторская задолженность: 1 151 835 000
Финансовый результат на 30.06.2017:
Чистая прибыль (убыток): 48 752 000
Кредиторская задолженность: 2 576 021 000
Дебиторская задолженность: 1 001 762 000
Финансовый результат на 31.12.2017:
Чистая прибыль (убыток): 52 337 000
Кредиторская задолженность: 3 126 987 000
Дебиторская задолженность: 927 775 000
Финансовый результат на 31.03.2018:
Чистая прибыль (убыток): 43 434 000
Кредиторская задолженность: 5 802 087 000
Дебиторская задолженность: 8 802 311 000
Финансовые результаты застройщика стабильно хорошие. Несмотря на то, что прибыль плавно снижается, застройщик показывает свою состоятельность и финансовую устойчивость. Это подтверждают волнообразные изменения дебиторской и кредиторской задолженности и предварительный прогноз увеличения прибыли к концу текущего года.
Общая тенденция:
Прибыль достаточно высокая по отрасли, но медленно снижается. Кредиторская задолженность не превышает дебиторскую, что является общепринятым подтверждением финансовой независимости и устойчивости.
Вышеперечисленные факты говорят о том, что проблем в будущем с погашением обязательств не предвидится. На темпах строительства ЖК это вряд ли скажется, т.к. большая часть работ даже не начата.
Примечание: хотя застройщик по итогам последних 2 лет показал не слишком выдающуюся прибыль, очевидно, что размер активов и обороты (выручка и поступления денежных средств) позволяют застройщику самостоятельно осуществить строительство, денежных средств поступает более чем достаточно для финансирования будущих работ. Кроме того, необходимо учитывать, что застройщик имеет отношение к компаниям и лицам обладающими значительными административными и финансовыми возможностями.
К сожалению, информации о том, кто стоит за строительством ЖК, совершенно не достаточно, чтобы рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир и апартаментов в этом ЖК, пока эта информация не будет подкреплена активной работой на строительной площадке.
В дополнение:
Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2017 году не зафиксировано.
Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику, могущих оказать влияние на результаты строительства, не отмечено.
Также отсутствуют данные о долгах.
Итоговый вывод:
Сложно дать однозначные рекомендации относительно вложения денежных средств в этот ЖК.
С одной стороны, очевидно, что за строительным проектом стоят очень серьезные организации, имеющие практически недостижимые для других застройщиков Москвы ресурсы, а показатели самого застройщика подтверждают его возможности самостоятельно осуществить масштабный проект.
С другой стороны, строительство пытаются начать, по подтвержденным данным, с 2015 года (по неподтвержденным – с 2005) и на дату составления отчета единственным результатом является подготовка территории. Также не стоит упускать тот факт, что проект строительства должен быть выполнен на 20% к 3-му кв. текущего года, что представляется невозможным при нынешнем темпе выполнения работ.
- Застройщик является ………..
- В период с 2010 года по настоящий момент компания осуществляет ………………….
- При производстве строительных работ и сдаче объектов в эксплуатацию регулярно наблюдались ………….
- Финансовое состояние компании …………….
- Размер показываемой прибыли по отношению к объему средств , необходимых для строительства , более чем ……….
- Аккредитация компании в банках ………….
- Компания работает без существенного …………………
- Стоит также отметить тот факт, что …………………
- Большое количество …………………..
Отчет является результатом обработки информации из открытых официальных источников, которые в редких
случаях могут содержать неполные или некорректные сведения. Сформулированные рекомендации не являются
достаточным основанием для принятия решения о сотрудничестве и должны рассматриваться в совокупности с
другими обстоятельствами.
У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора.
С нашими ценами на детальную проверку вы можете ознакомится здесь.
Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:
