Акция: Приёмка бесплатно! Принимаем заявки. Звоните! При заказе услуги Взыскание максимальной Неустойки. Только Москва и Московская область.
ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Анализ ЖК «Level Амурская» г. Москва

Категория: Застройщики 2017 г., 2018 – 2019 г.

 ЖК «Level Амурская» (г.Москва).

 

Застройщиком ЖК «Level Амурская» является Акционерное общество «Мосстроймеханизация №4» (АО «МСМ №4»)

Коммерческое обозначение застройщика: «Девелоперская компания Level Group».

ИНН  7705001711         ОГРН  1037739276167

Регистрация компании 24 марта 1994 г.

Создание юридического лица до 01.07.2002

Предшественники:

  1. Ривер Плейс Девелопмент, ООО, Москва, 9705065518, ликвидирован 27.12.2017,

Игнахин К.И., Экспертные и оценочные услуги

  1. Новая Проектная Компания, ООО, Москва, 7714356326, ликвидирован 27.12.2017

Игнахин К.И., Купля-продажа жилых и нежилых зданий, сооружений и помещений

Дочерние компании:

Амурская №3, ООО, Москва, ИНН 9718005393, основана 28.04.16. Купля-продажа жилых и нежилых зданий, сооружений и помещений.Генеральный директор: Богачева Е.А. (с 28.04.2016) ; Учредители: Тарасова И.В. (100%) МСМ №4, АО (100%)

Через генерального директора МСМ №4 связана с ООО Левел ГРУП (ИНН 9705093917, Москва, строительство зданий и сооружений, учредители: Игнахин К.И. (10%) Финансовый Ресурс, ООО (90%)

Уставный капитал застройщика  45 675 руб.

Рыночная стоимость компании    34.4 млн ₽

Генеральный директор Родин Игорь Михайлович. С 20.04.2017 года Генеральным директором является Игнахин Кирилл Игоревич.

Единственным учредителем застройщика с долей в 100% в момент регистрации являлся Комитет по управлению имуществом города Москвы.

В проектной декларации от 7 апреля 2017 года учредителем АО с долей в 93% уставного капитала названа ООО «Новая проектная компания» (ИНН 7714356326)

На счету застройщика уже есть один сданный ЖК –« Level Кутузовский» (сдан в срок).        На данный момент ведется строительство апарт-комплекса «Level Павелецкая»  (подробная информация здесь: https://levelgroup.ru/ )

 

Комплекс застраивается в несколько этапов:

1-й этап: строительство корпусов А, Б, В, ДГУ (дизель-генераторная установка), 1-й части подземной автостоянки, устройство проездов, открытых автостоянок на 47 мест;

2-й этап: корпуса Г, Д, 2-я часть подземной автостоянки, 38 открытых мест для автомобилей и 40 машино-мест для инвалидов.

Многофункциональный жилой комплекс состоит из десяти монолитных разноэтажных башен высотой до 39 этажей (1–5–24–32–37–39), плюс 1 подземный и два технических этажа. Максимальная высота комплекса 130 метров. Башни объединены по двое стилобатом и образуют пять корпусов. Стилобатная часть состоит из пяти этажей и на ней расположены (высота этажей указана с учетом пяти этажей стилобата):

  • Корпус А – башни: № 1 – 37 и № 2 – 27 этажей.
  • Корпус Б – башни: № 3 – 27 и № 4 – 24 этажей;
  • Корпус В – башни: № 5 – 32 и № 6 – 27 этажей;
  • Корпус Г – башни: № 7 – 39 и № 8 – 39 этажей;
  • Корпус Д – башни: № 9 – 39 и № 10 – 39 этажей.

График реализации проекта:

— 20% выполнения — 3 квартал 2019 года;

— 40% выполнения — 4 квартал 2019 года;

— 60% выполнения — 2 квартал 2020 года;

— 80% выполнения — 4 квартал 2020 года.

— 100% выполнения — 4 квартал 2020 года.

Начало строительства 1 квартал 2017 года. Окончание строительства 4 квартал 2020 года.

Разрешение на строительство 15 марта 2017 года. Сроком действия до 15 ноября 2020 года.

Количество квартир 2003 шт. Количество апартаментов 952. Количество машиномест  1119 шт.

Планируемая стоимость 12 929 000 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка:  77:03:0002007:16.

Кадастровая стоимость участка 2016 году составила 1 707 630 000 рублей.

 

 

 

Ипотека:

 

Сбербанк

ВТБ 24

АИЖК

Российский капитал

Абсолют Банк

Газпромбанк

Транскапиталбанк

Банк Возрождение

Промсвязьбанк

Банк Открытие

СМП Банк

Металлинвестбанк

 

Рассрочка:

 

Беспроцентная рассрочка от «Level Group» на период до 6 месяцев

от «Level Group» на период до 24 месяцев под 18%

от «Level Group» на период до 12 месяцев под 15%

Беспроцентная рассрочка от «Level Group» на период до 3 месяцев с первым взносом 30%

 

 

о ЖК «Level Амурская»

 

Летом 2015 года властями было принято решение о редевелопменте одной из самых «грязных» промзон Москвы – речь шла о находящейся между Щелковским шоссе и парком Лосиный остров промзоне № 53 «Калошино».  Промзона «Калошино» относится к одной из самых больших и опасных, находится между лесопарком Лосиный остров и Щелковским шоссе. ТЭЦ № 23, Черкизовский мясокомбинат и молочный завод, ОАО «Русский продукт», предприятия машиностроения – завод Метромаш, Мосэлектроприбор, «Котлоочистка», НПО «Геофизика», Мебельный комбинат и завод ЖБИ-18. Как видно, это несколько промышленных зон, принадлежащих разным правообладателям. Не буду вдаваться подробно в историю промзоны, но уже предпринимались попытки ликвидировать ее, точнее, начать ликвидацию хотя бы по частям.

Собиралась участвовать в реновации и компания MR Group в тандеме с Яковом Панченко (управляющий по франшизе сетями Stockmann и Debenhams в России). И вот по адресу: Москва, ВАО, ул. Амурская, 3, начинается строительство ЖК «Level Амурская», но вести его будет совершенно другой девелопер – акционерное общество «Мосстроймеханизация № 4», имеющая коммерческое название Level Group.

По соседству с будущим ЖК располагаются: школа № 319 со спортивными площадками и, конечно, детский велодром BMX «Амурский». Он относится к спортивной детско-юношеской школе олимпийского резерва «Нагорная» + 2 детских сада. Вокруг очень много магазинов, «Макдо́налдс», Сиреневый сад и университет физкультуры и спорта. По самой Амурской улице проходит автобусный маршрут № 171 «Камчатская улица – Электрозаводской мост».

Микрорайон Калошино-А, что находится напротив будущего ЖК «Level Амурская» лет пять назад уже собиралась перестраивать и облагораживать компания «Сити-XXI век». Планировали расселить и снести панельные пятиэтажки, несколько двенадцатиэтажных и девятиэтажных домов и пр. Но планы так и остались планами, хотя, учитывая новые веяния по сносу пятиэтажек, можно ожидать, что напротив ЖК «Level Амурская» рано или поздно, но начнутся строительные работы.

Из особо «полезных» для экологии предприятий, работающих здесь, выделим Черкизовский мясокомбинат и молочный завод, а также предприятия машиностроения и завод ЖБИ-18. Со временем все это хозяйство перестанет досаждать жителям ВАО, а для начала у промзоны был откушен участок 6,5 ГА, и первым Жилым Комплексом в этом месте района Гольяново стал ЖК «Level Амурская», строящийся под патронажем молодой, но уже показавшей силу Компании АО «Мосстроймеханизация №4», известной на рынке недвижимости Москвы, как LEVEL GROUP. Проектная декларация Комплекса была размещена в сети Интернет в апреле 2017 года, тогда же сносом бывших производственно-складских помещений и стартовал процесс подготовки будущей стройплощадки ЖК. Формально строительство пройдет одним этапом и полным сроком его окончания в проектной декларации назван IV квартал 2020 года. Тем не менее, два корпуса, «А» и «Г», отнесенные Застройщиком к первой очереди, должны быть введены в эксплуатацию годом раньше.

Две монолитные башни высотой до 39 этажей, стоящие на едином пятиэтажном стилобате – именно эта конструкция и называется здесь корпусами и их будет в итоге 5. При этом каждая башня в корпусе считается его секцией (их окажется 10) и на плане отдельно взятого корпуса эти секции будут отмечены цифрами:

На официальном сайте ЖК «Level Амурская» Вам встретится и другой термин, блок-квартал – не смущайтесь, это все те же корпуса. Соответственно, 10 монолитных башен, это секции.

Пять этажей каждого стилобата являются условно жилыми – со второго по пятый этаж здесь расположены апартаменты. Первый этаж предназначен для размещения помещений под ритейл, а на -1 этаже находится подземный паркинг. Входные группы у апартаментов и квартир свои – пути жителей не пересекаются.

В данном Комплексе используется стандартные клише – вентилируемые фасады отделываются клинкерным кирпичом, разбавленном редкими гранитными вставками, балконы или лоджии отсутствуют.

Помимо жилых корпусов, в планах у Компании есть строительство детского сада на 178 малышей и школы на 400 учеников. В любом случае эти заведения будут коммерческими, а их появления раньше 2021 года ждать не следует.

Квартиры и апартаменты продаются как без отделки в состоянии свободной планировки, так и с отделкой из двух цветовых вариантов на выбор (построенные и выровненные межкомнатные перегородки, стяжка, обои под покраску, плитка, сантехника). Само собой, квартиры с отделкой занимают отдельно взятую секцию целиком. В корпусах первой очереди строительства это секция 2 в корпусе «А» и секция «8» в корпусе «Г». С апартаментами история такая: в корпусе «А» отделка не предусмотрена, в корпусе «Г» все апартаменты продаются с отделкой. Рассчитывая стоимость отделки, отталкивайтесь от цены 12 000 рублей за квадратный метр. Что касается площадей квартир, то, если отбросить самые маленькие студии, метраж которых не доходит и до 20 кв. м,а также оставить за кадром шикарные 111-метровые трехкомнатные квартиры, то покупателю остается рассматривать варианты, в основном подогнанные под стандарты «комфорт-класса»:

Отмечу наличие в квартирах больших окон (в том числе и угловых) и высоту потолков – 2, 95 м. от чернового пола.

Продажи и квартир, и апартаментов идут в соответствии с ФЗ-214. За действия по оформлению и регистрации ДДУ, прописанные в Договоре оказания услуг, придется отдать 65 000 рублей. К бронированию следует подходить максимально ответственно – за 2 недели брони с фиксацией цены квартиры придется заплатить из расчета 5 000 рублей за каждый прошедший день. Если сделка состоится, эти деньги пойдут в счет оплаты за квартиру, если по каким-либо причинам Вы от нее откажетесь, то денег за бронирование обратно не получите.

 

На официальном сайте Level Group в разделе посвященному ЖК «Level Амурская», помимо информации и документации связанной с этим строительством, имеется возможность посредством камеры наблюдать в онлайн режиме за ходом строительства объектов. Кроме того имеется фотоотчет о ходе строительства, последние фотографии которого в момент составления этой справки также были датированы сентябрем 2017 года. Также имеется  описание выполненных работ.

Картинка с камеры 30 сентября 2017 года демонстрирует, что к этому моменту закончен разбор строений производственного назначения, находящихся на месте строительной площадки, произведена расчистка и вывоз  строительного мусора, в июне-июле 2017 года произведены тестовые испытания пробных свай фундамента, в августе выполнены работы  по рытью трех котлованов и ограждению части периметра котлованов шпунтовой стеной (для укрепление стен котлована), на одном из котлованов залито бетонное основание («подбетонка») под будущую фундаментную плиту, на другом котловане ведется устройство свайного поля.

Видео обзор от декабря 2017 года:

https://www.novostroy-m.ru/baza/jk_level_amurskaya   (раздел «Обзор новостройки»)

 

 

Актуальная информация о ходе строительства:

https://level-amurskaya.ongrad.ru/stages/

https://mskguru.ru/novostroyki/1065-zhk-level-amurskaja/photos

https://www.novostroykin.ru/novostroyki/level_amurskaya/

 

 

Работы ведутся, однако фактически выполненный объем работ не большой, в пределах арифметической погрешности, и не превышает 20% от общего объема работ.

С учетом того, что реальные строительные работы (после разбора строений производственной промзоны) начались только лишь в июне 2017 года и к моменту составления этого отчета  ведутся уже год, но при этом выполнено не более 20% строительного объема, существующих темпов работ не достаточно для того чтобы к 4 кварталу 2020 года (срок сдачи в эксплуатацию корпусов ЖК согласно опубликованной проектной декларации), то есть через 30-35 месяцев от момента составления отчета, выполнить заявленный объем работ, построить и сдать в эксплуатацию ЖК. Темпы ведущегося строительства можно определить как неудовлетворительные.

Почему это происходит? Возможно застройщик не располагает денежными средствами? Возможно в данном ЖК продается недостаточное количество квартир и апартаментов, чтобы обеспечить застройщика необходимым размером денежных средств для финансирования строительства?

Это не так. Квартиры и апартаменты в данном ЖК продаются хорошо.

Более того, этих денежных средств поступает значительно больше, чем осваивается в настоящий момент на строительстве.

Посмотрим что у застройщика с продажей квартир и апартаментов в этом ЖК.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 17.01.2018 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером:  77:03:0002007:16 то есть в строящихся корпусах ЖК «Level Амурская» было заключено всего 268 договоров долевого участия. Первый договор был заключен 15.06.2017 года, последний 12.01.2018 года. То есть 268 договоров были заключены за 8 месяцев.

Это очень серьезные темпы продаж. Но при этом необходимо отметить еще одну вещь. Информация в онлайн режиме отражает только договора, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики покупающие квартиры не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства. 268 подписанных договоров долевого участия, которые отражены на сайте Росреестра именно такие. Это договора с ипотечным финансированием.

Отличительной особенностью таких договоров является то, что после подписания их банком, предоставившим гражданину-заемщику ипотечный кредит, производится 100% оплата приобретенной в новостройке посредством ипотеки квартиры, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщику.

То-есть застройщик по этим 268 заключенным договорам долевого участия уже по факту получил 100% оплату «живыми» деньгами, причем в полном объеме.

Необходимо отметить, что продано с получением 100% оплаты по ним очень значительное количество квартир и апартаментов в строящихся корпусах, так как 268 проданных квартир и апартаментов от общего количества в 2 955 шт. в  корпусах ЖК составляет цифру в 10,3%.

То-есть по корпусам ЖК застройщик получил минимум 10,3% от всех денежных средств, которые он мог получить от продажи квартир в этих корпусах.

Однако освоено на строительстве не более 10% строительного объема.

Между тем, существуют не только ипотечные договора, но и договора ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договора самостоятельно, не привлекая заемного финансирования.

Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 268 договоров ДДУ, а значительно больше (из практики, как минимум в два раза).

Таким образом, количество договоров долевого участия заключенных застройщиком может составлять значительно больше 10,3%, и соответственно денежных средств может быть получено значительно больше 10,3% от необходимого количества средств для финансирования строительства этих корпусов.

А значит, освоенный строительный объем в размере около 20% может очень сильно не соответствовать количеству заключенных договоров и привлеченных денежных средств от участников долевого строительства.

Таким образом, находит подтверждение тезис высказанный выше, что денежных средств привлечено более чем достаточно, и поэтому за прошедшее время с момента начала работ к моменту составления этого отчета застройщик мог освоить значительно больше строительного объема. Фактически застройщик еще только  «раскачивается».

Теперь посмотрим какими средствами располагает сам застройщик? Что он из себя представляет в финансовом отношении? Насколько он способен самостоятельно освоить строительный объем в 13 млрд.руб?

Оценим финансовое состояние и устойчивость застройщика основываясь финансовых показателях, отраженных застройщикам в проектной декларации и изменениям к ней, размещенных на сайте ЖК, а также на данных отчетности застройщика.

Вот эти показатели.

 

Финансовые показатели АО «МСМ №4»:

Прогнозируемый рост доходов на 2018 год: -28%

 

Результаты деятельности  низкие

За последний год доходы предприятия существенно сократились. При этом оно получило ещё больший убыток

 

Эффективность  низкая

  • У собственников нет дохода
  • Организация убыточна
  • Рентабельность продаж отрицательная

 

 

Имущественное положение  нормальное

  • Были инвестированы средства в долгосрочные проекты
  • За последний год имущество выросло на 198%(с 55.3 млн руб. до 165.1 млн руб.), что увеличило потенциал предприятия
  • Управление оборотными активами стало менее экономным: сократилась оборачиваемость запасов на -61%, долги покупателей стали собираться на -64%медленнее

 

Финансовое положение  плохое

  • Платежеспособность низкая: оборотные активы (источники погашения обязательств) на -52% меньше суммы обязательств
  • Зависит от кредиторов в значительной степени: доля заемных средств в балансе (79%) больше 50%
  • Обеспеченность текущей деятельности собственными средствами низкая

 

 

На 31.03.2018 года.

Прибыль   53 446  тыс.руб.

Кредиторская задолженность   972 343  тыс.руб.

Дебиторская задолженность   708 156 тыс.руб.

 

На 30.09.2017 года.

Прибыль   49 256  тыс.руб.

Кредиторская задолженность   651 865 тыс.руб.

Дебиторская задолженность   336 176 тыс.руб.

 

На 30.06.2017 года.

Прибыль   10 107 тыс.руб.

Кредиторская задолженность   400 988 тыс.руб.

Дебиторская задолженность   95 270 тыс.руб.

 

Очевидно то, что показатели имеют определенную тенденцию изменений:

Прибыль   маленькая,                Кредиторская задолженность   растет, Дебиторская задолженность   так же растет. При этом кредиторская задолженность значительно превышает дебиторскую, что указывает на то, что застройщик имеет долги, информацию о которых скрывает. Это может сказаться на темпах строительства. В результате имеется отставание от графика строительства, но оно идет уверенно, поэтому ЖК вероятно, достроят с отставанием на несколько кварталов.

И еще.

Согласно информации, которую можно получить на сайте сетевого издания «ПРАЙМ Раскрытие» — центра раскрытия корпоративной информации, по состоянию на 01.01.2017 года АО «МСМ №4» были отражены следующие показатели.

 

Финансовые показатели компании-застройщика на 01.01.2017 года в тыс.руб.

 

На 01.01.2017 года

ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Основные средства:    110 595

в том числе, незавершенные капитальные вложения:   98 533

 

ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Дебиторская задолженность:    39 904                                                 

Запасы:  506

 

Уставный капитал:    46

Не распределенная прибыль:   31 774

 

КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства:   85 461

Кредиторская задолженность:    21 846      

 

ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства:    22 231

 

Выручка:     28 230

Себестоимость продаж:   24 825

Валовая прибыль:   3 405

Управленческие расходы:   10 055

Убыток от продаж:    6 650

 

Прочие доходы:  18 653

Прочие расходы:    30 405

Чистая прибыль (убыток):  (16 800)

Чистые активы:  34 386

 

Денежные поступления от текущих операций.

Поступлений (всего):     47 444

Платежи (всего):     59 539

в том числе поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги:     19 250

в связи с оплатой труда работников:   6 304

аренда земли:   18 239

прочие платежи:  10 673

Сальдо денежных потоков от текущих операций:   12 095

 

Денежные потоки от инвестиционных операций.

Платежи (всего):  100 276

в связи с приобретением, созданием реконструкцией и подготовкой к использованию внеоборотных активов:     100 266

Сальдо денежных потоков от инвестиционных операций:    — 99 936

 

Денежные потоки от финансовых операций.

Поступлений в связи с получением кредитов, займов:  104 000

Сальдо денежных потоков от финансовых операций:   103 760

Сальдо денежных потоков за отчетный год:   8 271

 

Финансовый результат на 30.06.2017

Чистая прибыль (убыток): 49 256

Кредиторская задолженность:    651 865

Дебиторская задолженность:    95 270

 

Финансовый результат на 30.06.2017

Чистая прибыль (убыток): 10 107

Кредиторская задолженность:    400 988

Дебиторская задолженность:    336 176

 

Что мы видим из этих цифр?

Прежде всего, что застройщик относительно небольшое предприятие. И хотя застройщик по итогам последних 2 лет показал небольшую прибыль, очевидно что не размер активов, не обороты (выручка и поступления денежных средств), не объемы запасов строительных материалов, не полученное заемное финансирование не позволяют самостоятельно осуществить строительство стоимостью 13 млрд.руб.

Застройщиком получено кредитов и займов на 104 млн.руб. Возможно именно за счет этих средств происходило финансирование затрат по разработке проектно-сметной и разрешительной документации на строительство, подготовка строительной площадки к началу работ и разбор производственных строений промзоны.

Однако в дальнейшем, с началом строительства, застройщик начал активно заключать договора долевого участия, и в настоящий момент финансирование осуществляется в полном объеме за счет продаж квартир и апартаментов в этом ЖК. При этом денежных средств поступает более чем достаточно для финансирования ведущихся работ, однако темпы работ существенно отстают и не соответствуют размеру поступающих денежных средств.

 

Кроме того, необходимо учитывать, что застройщик имеет отношение к компаниям и лицам обладающими значительными административными и финансовыми возможностями. Это становится очевидным, если проследить юридическую взаимосвязь застройщика с такими компаниями и лицами.

Согласно информации, которую можно получить на сайте сетевого издания «ПРАЙМ Раскрытие» — центра раскрытия корпоративной информации, по состоянию на 31 марта 2017 года  93,2% долей в уставном капитале АО «МСМ №4» владело ООО «Новая проектная компания» (ИНН 7714356326).

100% долей в уставном капитале ООО «Новая проектная компания» владеет ООО «Ривер Плейс Девелопмент».

70% в уставном капитале ООО «Ривер Плейс Девелопмент» владеет Игнахин К.И. — генеральный директор застройщика АО «МСМ №4», а 30% ООО «Финансовый ресурс».

100% уставного капитала ООО «Финансовый ресурс» владеет Мошкович Вадим Николаевич.

Кроме того Мошкович В.Н. является владельцем 90% ООО «Левел Групп», а Игнахин К.И. владеет долей в 10% ООО «Левел Групп». Уставный капитал этой компании 418 527 000 руб.

Таким образом, за застройщиком действительно стоит  девелоперская компания Level Group с уставным капиталом в 420 млн.руб. и Мошкович В.М.

Мошкович В.М. входит в список Форбс богатейших людей России. По итогам 2016 года в этом списке он занял 38 место с состоянием в 2,3 млрд.долл.

Это хорошая дополнительная информация.

Однако даже информации о том, что за строительством ЖК стоит долларовый миллиардер, совершенно не достаточно, чтобы рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир и апартаментов в этом ЖК, пока эта информация не будет подкреплена активной работой на строительной площадке.

Информация о надежности застройщика. Положительная и отрацательная

Положительная

Компания получает дополнительно 50 баллов при отсутствии рисков однодневки:

Массовый руководитель — нет риска

Массовый учредитель — нет риска

Массовый адрес — нет риска

Массовый телефон — нет риска

Недостоверный управляющий по ЕГРЮЛ — нет риска

Недостоверный учредитель по ЕГРЮЛ — нет риска

Недостоверный юридический адрес по ЕГРЮЛ — нет риска

Компания не сдает налоговую отчетность — нет риска

Миграция между налоговыми органами  -5

Заблокированы счета компании — нет риска

Итог: 45 баллов

 

  • Деловая репутация + 13

24 года компания работает на рынке

Дата регистрации 24.03.1994

Большой уставный капитал (3.5 млн ₽)

Компания активно ведет деятельность

Менее 5 сделок за последние несколько месяцев

  • Финансовое положение + 2

Компания владеет имуществом на сумму 110.6 млн ₽, но есть свои плюсы и минусы

Плюсы

Задолженность по исполнительным листам не обнаружена

Текущих судебных дел, в которых компания – ответчик, не обнаружено

Нагрузка по судебным спорам За последние 6 месяцев на компанию в суд не подавали

Компания владеет имуществом на сумму более 20 тыс. ₽

 

Минусы

Динамика продаж  В 2016 году доходы снизились на -46.3% и составили 28.2 млн ₽

Рентабельность деятельности  Рентабельность продаж (-19.1%) ниже среднего значения (12.6%) по отрасли «Проектная документация, инженерные услуги в области строительства»

Способность расплатиться с текущими долгами  Оборотных активов не достаточно на погашение текущих долгов. Дефицит средств составляет 55.7 млн ₽. Возможны проблемы с продолжением работы и принятием новых обязательств

Считается, что Оборотные активы являются наиболее ликвидным разделом баланса, и предприятие, продав запасы, взыскав задолженность с покупателей и сняв/переведя деньги с лицевого счета, сможет быстро расплатиться по своим краткосрочным долгам.

Нормальной является ситуация, когда Оборотные активы превышают обязательства более чем на 150%. Это говорит о том, что компания сможет погасить свои долги и при этом у ее останутся деньги для продолжения работы.

Риск потери независимости из-за имеющихся обязательств  Обязательства в балансе составляют 79.2%: в долгосрочной перспективе возможны перебои с оплатой

Вероятность банкротства  Найден риск по 4 методикам из 5

Отсутствует возможность получения кредита  Оценка кредитоспособности проведена по методике Сбербанк России, ПАО

 

  • Честность с партнерами + 4

Отсутствует задолженность по налогам, з/п и кредитным платежам, НО есть риск задержки платежей. Вероятность отсрочки оплаты высокая 100%

 

Минусы

  • Признаки ухода от налогов

Миграция между налоговыми органами

Юридический адрес менялся 4 раза с момента регистрации

  • Финансовое положение

Продажи снизились на -46.3% по сравнению с прошлым годом

Рентабельность (-19.1%) ниже среднеотраслевой (12.6%)

Компания не располагает средствами на погашение текущих долгов

Оборотных активов не достаточно на погашение текущих долгов. Дефицит средств составляет 55.7 млн ₽. Возможны проблемы с продолжением работы и принятием новых обязательств

Риск потери независимости из-за имеющихся обязательств

Обязательства в балансе составляют 79.2%: в долгосрочной перспективе возможны перебои с оплатой

Вероятность банкротства

Найден риск по 4 методикам из 5

Отсутствует возможность получения кредита

Риск задержки платежей высокий (100%)

 

Судебные процессы: 9

Истец 5 судов to 11.8 m ₽                                                              Ответчик 4 суда to 6.1 m ₽

Выиграл  20%                                                                                  Выиграл  0%

Проиграл  0%                                                                                  Проиграл  0%

Прочее  80%                                                                                    Прочее  100%

31.05.18Локар, ООО (истец) экономические споры по гражданским правоотношениям

25.05.18Интегро Пресс, ООО (истец) экономические споры по гражданским правоотношениям    848 815 ₽

25.04.18Метро Сервис, ООО (истец) экономические споры по гражданским правоотношениям    5 255 087 ₽

20.04.18Москомстройинвест (ответчик) об административных правонарушениях

06.12.17Союзшахтоосушение, ООО (ответчик) экономические споры по гражданским правоотношениям 11 857 095 ₽

 

Исполнительные документы

10.03.17Акт по делам об административных правонарушениях Штраф гибдд

07.10.16 Акт органа, осуществляющего контрольные функции Иной вид налога и сбора498 ₽

Проверки: 5  2018’17’16’15’14’13

МЧС—-1- Нарушения не выявлены

Охрана окружающей среды—-1- Нарушения не выявлены

Прочие—1- Нарушения не выявлены

01.11.16 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве недопущение нарушений земельного законодательства — Нарушения не выявлены

01.03.14 Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы Государственный экологический надзор (Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды») — Нарушения не выявлены

01.03.14ГУ МЧС России по г. Москве пожарный надзор 69-ФЗ

11.01.11Управление Росреестра по Москве недопущение нарушений земельного законодательства — Нарушения не выявлены

16.08.10 Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы истечение 3 лет со дня государственной регистрации (29.01.2003). соблюдение требований по использованию земель — Нарушения не выявлены

 

В дополнение:

Застройщик АО «МСМ №4» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2017 году не зафиксировано.

Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику, могущих оказать влияние на результаты строительства,  не отмечено. Ни одного.

Также отсутствуют данные о долгах.

Несмотря на то что на сайте местоположение ЖК «Level Амурская» позиционируется компанией Level Group как близкое к метро, до Комплекса все-таки пешком идти прилично, да еще вдоль Щелковского шоссе которое находится в активной реконструкции. Амурская улица на сегодняшний день тихая и спокойная, не загруженная автотранспортом, но является таковой только сейчас. Если смотреть в перспективе, то заселение нового комплекса привлечет несколько тысяч жителей и тысячи автомобилей. А когда-нибудь займутся и пятиэтажками, тогда народу и машин станет еще больше, по Амурской будет не «проплыть». Улица узкая, но в планах застройщика не только убрать тепловую магистраль с глаз долой, но и расширить улицу.

Экология, конечно, совсем уж промышленная. Ситуацию кое-как спасает многочисленная зелень района и надежда, что через энное количество лет, всю промышленную зону по кусочкам перестроят под жилую застройку. И нужно учитывать, что пока у данной новостройки конкурентов в ближайшем окружении нет, а сама по себе она обещает быть видной, яркой, значимой, эдакая высотная доминанта района.

Преимущества

  • Квартиры с отделкой.
  • Монолит
  • Цена ниже чем по Москве
  • Увеличенный размер окон, угловое остекление гостиных
  • Вместительный паркинг.
  • Близость крупных парков. Сиреневый сад, Лосиный остров, Сокольники и Измайловский парк
  • Транспортная доступность: 15 минут пешком до м. Черкизовская и МКЦ Локомотив, 35 минут по прямой ветке метро до центра Москвы
  • Собственная внутренняя среда в каждом квартале, отделенная от окружающей застройки
  • Ландшафтный дизайн в каждом дворе
  • Места для хранения велосипедов
  • Рядом много магазинов и ТЦ
  • Комплекс класса комфорт
  • Несколько взрослых и детских поликлиник, ближайшая в 1,4 км от проекта
  • Комбинированный вентилируемый фасад
  • Правильная прямоугольная форма квартир
  • Строительство детсада и школы.
  • Уникальная концепция входных групп
  • В районе расположено достаточное количество кафе и ресторанов

Top of Form

Bottom of Form

Недостатки

  • Что это вообще за застройщик? Полностью невнятный сайт http://www.msm4.ru/
  • Мутная проектная декларация. Стройка за счёт дольщиков
  • нет балконов
  • По договору ДДУ срок сдачи 1-й квартал 2020 года
  • Рядом промзона и Щелковское шоссе.
  • Застройщик не вызывает доверия. Слишком мало проектов, да и сайт не ахти, будто школьник делал.
  • Для такого района (где рядом ТЭЦ и бетонный завод) очень завышена цена.
  • Апартаменты и квартиры бизнес-класса не совместимы в одном жк
  • Поблизости нет крупных торговых центров.

 

Итоговый  вывод:

Мы  не можем дать однозначной рекомендации относительно вложения денежных средств в этот ЖК.

С одной стороны, очевидно, что за строительным проектом стоит один из богатейших людей России.

С другой стороны показатели самого застройщика АО «МСМ №4» не подтверждают его возможности самостоятельно осуществить столь масштабный проект.

Так же не ясно, какими темпами будут вестись строительные работы, так как  начало работ пока не подтверждает намерения застройщика соблюдать заявленный график строительства. И это при том, что застройщиком очень активно продаются квартиры и апартаменты, и уже по факту к концу сентября получено значительное количество денежных средств от участников долевого строительства в размере, который позволил бы выполнить объем работ в несколько раз превышающий тот, что застройщик освоил на настоящий момент.

 

Наша рекомендация следующая. Мы советуем понаблюдать хотя бы пару кварталов (от момента составления этого отчета) какими темпами будут вестись строительные работы. Будут ли они активными.

Кроме того, согласно нормам ФЗ №214 застройщик будет обязан раз в квартал отображать основные финансовые показатели: финансовый результат, размеры кредиторской и дебиторской задолженности.

По размерам (суммам) задолженностей будет видно насколько значительно осуществляется финансирование строительства сметной стоимостью около 13 млрд.руб. А по соотношению дебиторской и кредиторской задолженности можно будет определить финансовое состояние застройщика.

Если размер дебиторской задолженности будет превышать размер кредиторской задолженности, то это хороший показатель, потому что в этом случае застройщик не испытывает проблемы с финансированием строительства и его авансирует.

Если будет превышение кредиторской задолженности над  дебиторской, то это хуже, потому что в этом случае застройщик работает в долг, и имеет задолженность перед подрядчиками за выполненные работы, оказанные услуги и поставленные строительные материалы, то есть его финансовые возможности (например перестанут продаваться квартиры и апартаменты) не позволяют оплачивать работы и материалы вовремя, из-за чего образуется долг.

Такой простейший анализ, который можно будет уже осуществить через пару кварталов, вкупе с визуальной информацией относительно того, как быстро строятся дома этого ЖК, позволит принять решение относительно покупки квартиры (заключения договора долевого участия) в этом ЖК (пока строительство идет медленно). И в случае хороших финансовых показателей и хорошей визуальной картинки ведущегося строительства, будет что называется «в кон» информация о том, что за этим строительством стоит долларовый миллиардер Мошкович В.М.

Опасности того, что за пару кварталов раскупят все квартиры нет никакой, с учетом их количества (2003 квартиры и 952 апартамента), а также с учетом того, что к настоящему моменту (30 сентября 2017 года) заключено только лишь несколько десятков договоров долевого участия.

Поэтому советуем подождать, как минимум до 3 — 4 квартала 2018 года, понаблюдать за строительством, почитать проектные декларации с цифрами финансовых показателей, которые застройщик будет выкладывать у себя на сайте каждый квартал, и только потом принимать решение.

Отчет является результатом обработки информации из открытых официальных источников, которые в редких

случаях могут содержать неполные или некорректные сведения. Сформулированные рекомендации не являются

достаточным основанием для принятия решения о сотрудничестве и должны рассматриваться в совокупности с

другими обстоятельствами.

Касательно ДДУ

А. Договор составлен грамотно,  по всем правилам. Ничего лишнего в нем нет. Минусом, не относящимся к форме договора можно назвать то, что строительство ведется большей частью за счет  средств, вырученных от продаж.

Б. Земельный участок принадлежит застройщику на правах аренды, срок аренды достаточный, да и с  собственником там все хорошо.

В. Ответственность застройщика застрахована по …………………..

Г. Все разрешительные документы в ………… состоянии, все экспертизы и проверки пройдены на ……….., то есть, на счет проблем с госорганами застройщику……………………..

 

Резюме:

Договор составлен …………………….

Выше указанная информация может быть не актуальной для того чтобы посмотреть итоговый выводы по настоящему Застройщику и актуальную информацию вы можете обратится к нам в компанию. Стоимость отчета смотрите здесь.

Вышеизложенная информация может быть не достоверной, выводы сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

 

 

 

Комментарии читателей статьи "Анализ ЖК «Level Амурская» г. Москва"

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика